쟁점부동산을 주택으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2010.1.20. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 247,425,587원의 부과처분은 청구인이 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 00-16번지 건물 중 3층 180.12㎡를 비과세되는 1세대1주택으로 보아 이를 경정합니다.

청구인은 1982.11.19.

○○ 시

○○ 구

○○ 동 00-16번지 대지 244㎡와 건물 453.3㎡(지층 일반음식점 152㎡, 1층 점포 152㎡, 2층 점포 82.56㎡, 2층 주택 66.74㎡, 이하 “증축전 건물”이라 한다)를 취득하여 1층 1호에서 약국을 영위하면서 2층 주택에 거주하다 1989.4.25. 지층, 1층, 2층을 각각 17.48㎡ 증축하고 3층 주택 180.12㎡, 4층 주택 부수시설 68.16㎡를 증축(이하 증축전 건물과 합하여 “쟁점건물”이라 하고 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)한 후 2004.3.4. 청구외 독고○○외 4인(이하 “독고○○ 등”이라 한다)과 건물을 잔금 지급전에 멸실하여 대지만 1,925백만원에 양도하는 특약조건으로 계약을 체결하고 계약금 192,500,000원과 중도금 385,000,000원을 수령하였다. 이후 독고○○ 등이 잔금 지급을 거부하고 계약금과 중도금에 관한 권리를 독고○○ 등의 채권자인 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 양도하여 청구인은 이○○과의 소송을 거쳐 2007.8.1. 소송이 종료된 후 청구외 주식회사○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에 쟁점부동산을 2,025백만원에 양도하는 계약을 한 후 2008.5.20. 잔금을 수령하고 2009.5.31. 쟁점건물 756.72㎡ 중 398.86㎡(2층 152㎡, 3층 180.12㎡ 4층 주택 부수시설 66.74㎡)를 주택으로 보아 주택부분(398.86㎡)이 상가부분(357.86㎡)보다 큰 1세대1주택(고가주택)으로 하여 양도소득세 35,634,702원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 쟁점건물은 공부상 주택이 아니고, 양도 당시 주택으로 볼 수 없다고 보아 1세대1주택(고가주택)을 부인하고 취득가액을 환산가액으로, 필요경비를 개산공제로 하여 2010.1.20. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 247,425,587원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 독고○○ 등과 쟁점부동산 양도계약을 체결하였으며, 이후 청구외법인이 위 계약을 승계하였으므로 1세대1주택 해당여부는 매매계약일을 기준으로 판단하여야 하는 것인바, 쟁점건물 중 398.86㎡는 주택으로 사용되었음에도 2009년 8월 쟁점건물이 철거되어 쟁점건물의 용도를 확인할 수 없다는 이유로 주택으로 사용하지 않았다고 하여 한 이 건 처분은 부당하다.

청구인의 소송관련 서류를 검토한바 2004년 3월경까지 지층, 1층, 2층은 상가로, 3층은 주택으로 사용하였음이 확인되고, 청구인의 배우자인 유○○(이하 “유○○”이라 한다)이 2007.6.4. ○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 ○○아파트 000동 702호를 양도하고 무신고 하였으나 2008.12.4. 쟁점건물 전체를 상가로 보아 1세대1주택으로 비과세 결정된 사실로 보아도 쟁점건물은 상가로 사용되었음이 확인되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ⓛ 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호생략)을 말한다. (단서 생략)

② (생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (이하 생략) 3) 소득세법 기본통칙 89-21【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 4) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】 ⓛ (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. 6) 주택법 제2조 【정의 】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산과 관련된 양도소득세 신고 및 결정내용은 다음과 같다. 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 장기보유 특별공제 양도소득 금액 신고 2,025,000,000 1,074,246,843 32,227,404 646,369,976 512,384,691 133,985,285 결정 2,025,000,000 984,353,000 9,540,000 1,031,107,000 308,205,300 722,901,700 차액 0 -89,893,843 -22,687,404 384,737,024 -204,179,391 588,916,415 2) 2008.5.27.

○○ 구청장이 발급한 일반건축물대장의 기재내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점건물은 지1층 17.48㎡(다방), 152㎡(일반음식점, 다방), 1층 66㎡(일반음식점), 47.5㎡(부동산중개업소), 55.98㎡(소매점), 2층 85.26㎡(의원), 17.48㎡․66.74㎡(당구장), 3층 180.12㎡(사무소), 4층 68.16㎡(계단실, 창고, 물탱크실, 온실)로, 총면적은 756.72㎡임
• 나) 1978.12.28. 신축한 후 2000.5.6. 232.56㎡(지1층 다방 17.48㎡, 1층 소매점 17.48㎡, 2층 당구장 17.48㎡, 3층 주택 180.12㎡) 증축, 2층 주택 66.74㎡를 당구장으로 용도변경
• 다) 2000.8.21. 4층 계단실, 창고, 물탱크실, 온실 68.16㎡ 증축 라·) 2005.9.6. 신청에 의거 3층 주택 180.12㎡를 사무소로 기재변경 처리 3) 2004.3.4. 청구인과 독고○○ 등이 작성(중개업자 부동산○○)한 계약서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 매매대금 1,925,000,000원(계약금 192,500,000원은 계약시 수령, 중도금 385,000,000원은 2004.4.4. 지불, 잔금 1,347,500,000원은 4개월 후 지급)
• 나) 특약사항

(1) 잔금일 이전 매도인의 명의로 건물 멸실신고를 하기로 하며, 그에 따른 비용은 매수인이 진다. (철거행위) 4) 2006.5.16. 청구인과 청구외법인이 작성한 부동산매매계약서에는 ‘쟁점부 동산을 2,025,000,000원(계약금 607,500,000원은 계약시 지불, 잔금 1,417,500,000 원은 2008.5.20. 지불)에 매매한다’고 기재되어 있다. 5) 청구인의 처 유○○은 ○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 ○○아파트 000동 702호(133.448㎡)를 2003.6.20. 취득하여 2007.6.4. 371백만원에 양도하였으며, 처분청에서 l세대1주택 비과세 결정(3년 보유)을 한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 6) 2007.7.9. 청구인이 작성한 토지사용승낙서에는 ‘쟁점부동산을 청구외법인의 주상복합건물 건립에 따른 건축허가 목적으로의 사용을 승낙한다’고 기재되어 있다. 7) 2008년 12월 청구외법인이 작성한 확인서에는 ‘쟁점부동산 취득 당시 1층은 상가로, 2층은 출입문 앞에 家和萬事成이라는 붓글씨가 적혀 있고 내부는 주택으로 사용한 사실이 확인되었고, 3층 현관에 명패가 아직도 붙어 있어 주택으로 사용한 흔적이 있으며, 내부는 2층의 현황과 동일하여 1층은 상가로, 2층과 3층은 주택으로 사용한 것이 사실임을 확인한다’고 기재되어 있다. 8) 2005년 2월 독고○○ 등과 이○○이 작성한 채권 양도양수계약서에는 ‘쟁점부동산 매매계약에 따라 독고○○ 등이 청구인에게 지급한 계약금과 중도금 577,500,000원을 반환받을 채권을 이○○에게 양도한다’고 기재되어 있으며, 2005.3.8. 독고○○ 등이 작성한 확인서에도 같은 내용이 기재되어 있다. 9) 2006년 6월 이○○이 청구인을 상대로 제기한 조정신청서(0000머0003 계약금 반환)에는 ‘쟁점부동산의 계약금․중도금으로 독고○○ 등이 지급한 577,500,000원을 반환하라’고 기재되어 있으며, 청구인의 이에 대한 답변서에는 ‘신청인의 계약위반으로 손해가 막대하므로 기각되어야 한다’고 기재되어 있다. 10) 2006.10.11. 청구인이 작성하여 법원에 제출한 0 000머0003 계약금 반환사건의 준비서면에 기재한 쟁점건물 임대내역 등은 다음과 같다.

• 가) 지하: 단란주점, 노래방(명도일 2004.6.28.)
• 나) 1층: ○○텔레콤(명도일 2004.3.5.), ○○양념통닭(명도일 2004.3.30.), ○○오락실(명도일 2004.3.31.), 과일집(명도일 2004.4.8.), 약국
• 다) 2층: ○○의원(◉◉의원)
• 라) 3층: 사무실
• 마) 독고○○ 등과의 계약으로 인하여 위 임차인들의 이사비용을 지급 11) 2005.1.24. 청구외 이○관(이하 “이○관”이라 한다)이 작성하고 5명이 입회한 이행각서에는 ‘쟁점건물에 이○관 소유 캐비넷 등을 무상으로 보관하되, 청구인과 독고○○ 등이 반출을 요구할 때에는 즉시 반출하고 반출하지 않을 경우 임의로 처분을 하더라도 민․형사상의 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다’고 기재되어 있으며, 위 입회인들은 청구인과 이○관의 건물명도 등 사건에서 입회한 사실을 확인하는 사실확인서를 작성하였다. 12) 2005.9.15. 청구인이 이○관에게 내용증명으로 발송한 통고서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 2004년 12월부터 2005년 1월 초순경까지 청구인을 수차례 찾아와 수년간 무상으로 빌려 쓰던 건물에서 쫓겨나게 되어 사무용 집기류를 보관할 곳이 없으니 당분간만이라도 쟁점건물 3층 한 쪽에 임시로 보관하게 해달라고 애원하여 주변사람들이 상습적으로 남의 건물에 무상으로 들어와 피해를 주는 사람이니 빌려주지 말라고 하였으나 옛 친분을 생각하여 배려하였다. 나) 위 사무용 집기류 보관 당시 쟁점건물을 제3자에게 매도하고 있는 단계이므로 반출요구시 즉시 반출할 것이며, 만약 이를 이행하지 않을 경우 청구인이 임의로 처분해도 민․형사상의 어떠한 이의도 제기하지 않을 것임을 2005.1.24. 19시 10분에 5인의 입회하에 작성된 이행각서에 자필로 기록하였다. 다) 이후 쟁점건물의 매도가 무산되어 청구인이 3층에 다시 거주하려고 2005년 4월 초순 수십 차례에 걸쳐 반출요청을 하였으나 차일피일 미뤄 피해를 보고 있다. 라) 2005년 8월경 청구인이 변호사에게 자료를 제출하기 위한 사진을 찍으려고 집기류 일부를 잠시 옮기자 귀하는 청구인에게 손해배상을 운운하고 폭언과 공갈 협박을 하면서 경찰을 출동시키는 등 파렴치 행위를 계속 자행하고 있다.
• 마) 본 통고서를 받는 날부터 1주일 이내에 집기류 일체를 반출하지 아니할 경우에는 이행각서에 명시된 바와 같이 민․형사상의 모든 법적조치를 취함은 물론 금전적 손해배상을 소급하여 청구할 것임을 통고한다. 13) 2005.2.11. 청구인과 청구외 원○○(○○부동산 대표)이 작성한 부동산임대차계약서에는 ‘쟁점건물 약 15평을 무상으로 임대하되 청구인의 명도요구 즉시 아무 조건없이 명도한다’고 기재되어 있다. 14) 2009.11.20. 청구외 김수광이 작성한 확인서에는 ‘2004.1.20.～2004.5.20. 기간 동안 쟁점건물 1층에서 007게임랜드를 영위하였으며, 쟁점건물은 지하 노래방, 1층 치킨집․약국․오락실로 사용되었고, 2층은 공실로 가끔 선거사무실로 사용된 것으로 알고 있고, 3층은 잘 모른다’고 기재되어 있다. 15) 2009.11.24. 청구외 김○순이 작성한 확인서에는 ‘2000.9.1.～2003.6.6. 기간 동안 쟁점건물 1층에서 ○○청과물총판장을 영위하였으며, 쟁점건물은 지하 노래방․가라오케, 1층 과일가게․닭가게․핸드폰가게․약국, 2층 병원(성형외과, 소아과)․선거관리사무실(2003년 이후), 3층 가정집으로 사용하였다’고 기재되어 있다. 16) 2009.11.30. 청구외 이○락이 작성한 확인서에는 ‘부동산○○를 영위하면서 2004.3.4. 쟁점부동산 매매 중개를 하였으며, 쟁점건물은 당시 지하 노래방, 1층 약국․치킨집․핸드폰가게, 2층은 병원 이사 후 비어 있다가 이○관선거사무실, 3층 살림집으로 사용한 것으로 기억한다’고 기재되어 있다. 17) 2009.12.3. 이○관이 작성한 확인서에는 ‘쟁점건물은 1층 약국․카오디오․치킨집․부동산중개사무실, 2층은 병원, 병원 이사 후 재개발추진위원회 사무실, 그 이후 옷 도매상 사무실, 장○호 사무실로 사용되었고, 3층은 청구인이 주택으로, 그 이후 본인이 추진위원회 사무실로, 그 이후 다시 사무실로 사용한 것으로 알고 있다. 본인은 1988년에서 1996년까지

○○ 구 의원으로 활동하면서 쟁점건물(청구인이 운영하는 약국)에 1주 2회 이상 들러 잘 알고 있다’고 기재되어 있다. 18) 2009년 10월 청구외 김○희가 작성한 거주사실확인서에는 ‘쟁점건물 2층에서 2003년 초부터 2004년 중반까지 실지로 거주한 사실을 확인한다’고 기재되어 있으나, 김○희는 쟁점건물에 전입신고를 하지 않은 것으로 확인된다. 19) 쟁점건물의 연도별 수도요금 납입내역은 다음과 같다. 구분 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 금액(원) 1,402,080 2,370,150 900,790 477,000 227,210 655,730 1,537,590 20) 증축전 건물 2층은 1982.5.17.～2004.6.5. 기간 중 주거용으로 전력을 공급받았으며, 나머지는 상업용으로 전력을 공급받았음이 확인된다. 21) 청구인은 立春大吉, 建陽多慶 현판이 붙은 출입문 및 주거시설 사진, 건축물현황도, 녹취록 등을 증거자료로 제출하였다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산을 비과세되는 1세대1주택으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 1) 청구인은 청구외법인이 청구인과 독고○○ 등이 맺은 쟁점부동산 매매계약을 승계하였으므로 쟁점부동산의 1세대1주택 해당여부는 매매계약일 기준으로 판단하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 독고○○ 등과 맺은 부동산매매계약과 청구외법인과 맺은 부동산매매계약은 별개의 계약으로 독고○○ 등과의 계약이 청구외법인에게 승계된 것으로 볼 수 없다고 판단된다. 2) 청구인은 쟁점부동산을 독고○○ 등에게 양도하기로 계약할 때까지 쟁점부동산의 2층, 3층에서 거주한 사실이 주민등록 등에 의하여 확인되는바, 청구인은 쟁점건물 2층에서 거주하다 3층을 증축하여 2층은 임대하고 3층으로 거소를 이전한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인되고, 쟁점건물을 임차하여 사업을 영위하던 김○광, 김○선, 이○락이 일관되게 쟁점건물 3층은 청구인이 주거용으로 사용하였고, 나머지는 임대하였다고 주장하고 있는 것으로 보아, 청구인의 배우자인 유○○이 2007.6.4. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 ○○아파트 000동 702호를 비과세되는 1세대1주택에 해당되지 않는 것으로 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점건물 3층은 비과세되는 1세대1주택에 해당된다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.