중개수수료라고 주장하는 금액이 청구인으로부터 입금된 것인지 아니면 다른 사람으로부터 입금된 것인지를 알 수 없으며, 청구인이 그 자금을 입금시켰다고 하더라도 그것이 중개수수료인지 또는 다른 용도의 자금인지도 알 수 없어 청구주장을 받아들일 수 없음
중개수수료라고 주장하는 금액이 청구인으로부터 입금된 것인지 아니면 다른 사람으로부터 입금된 것인지를 알 수 없으며, 청구인이 그 자금을 입금시켰다고 하더라도 그것이 중개수수료인지 또는 다른 용도의 자금인지도 알 수 없어 청구주장을 받아들일 수 없음
청구인은 쟁점 분양권에 대하여 145백만원을 받아 당시 부동산업계의 관행대로 양도가액을 줄여서 신고하였으나, 미분양아파트를 분양받았다가 급매하는 과정에서 중개수수료가 많이 지급되었는바, 청구외 ○○부동산 박○○가 자필 작성 한 계약노트에 매매금액 등이 자세히 기재되어 있고, ○○부동산 19,011천원, 손○○ 10,000천원, 이○○ 60,000천원 합계 89,011천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였으므로 동 금액은 필요경비로 인정하여 과세하여야 한다.
금액을 필요 경비 인정 할 수 있는지 여부
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29>
1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
1. 처분청이 제시한 쟁점분양권 공급계약서에 의하면 아파트의 전용면적은 205.07㎡(62.03평)로 총 분양가액은 1,385,131천원(건물분에 대한 부가가치세 70,351천원 포함)으로 되어 있으며, 청구인으로부터 위 분양권을 취득한 김○○은 청구외 조○○ 외 1인에게 2,290,000천원에 매도하여 904,869천원의 프리미엄을 취하였음이 처분청이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인된다.
2. 조사청이 확보하여 제시한 매수자인 김○○의 “실거래매매가신고”의 주요 내용은 다음과 같다. “중개업자는 ○○공인중개사이며, 쟁점분양권 매수 대금으로 215,000천원(회사계약금 70,000천원, 권리금 145,000천원)을 지불하였으나 매도인과 중개인은 권리금을 75,000천원으로 신고하였다고 하며, 매매대금을 지불한 내역은 2003.9.4. ○○은행 발행수표 25,000천원 1매, 2003.9.25. ○○은행 발행 190,000천원 수표 1매임”
3. 청구인이 제시한 가족관계증명서에 의하면 이○○은 청구인의 시동생으 로 확인된다.
4. 청구인이 1010.4.14. 제시한 이○○의 사실확인서 내용은 아래와 같다. “양도자 정○○는 본인의 형수이며 취득과 양도 당시 본이는 ○○부동산의 이사로 활동하고 있는 상태에서 형수에게 분양권 취득을 중개한 것이며, 이후 ○○부동산(대표 박■■) 박○○ 부장 및 손○○ 실장과 함께 직접 판매 에 관여하여 145,000천원의 프리미엄을 발생시켰다. 이에 2003.9.25. 잔금을 치루고 ○○부동산 실무대행자인 박○○ 부장(현 대 표)과 중개수수료 정산을 하였는바, 양도자인 정○○로부터 금 90,000천원을 받아 ○○부동산에 중개수수료조로 19,011천원을 지급하고 취득자를 소개해준 ○○부동산 분양권 담당자인 손○○ 실장에게 10,000천원을 지급하고, 60,000천원은 본인에게 지급하였으며, 본인 명의의 통장에 30,000천원을, 배우자인 최■■의 통장에 30,000천원을 입금하여 사용하였다. 나머지는 중도금 이자 및 세무사 양도신고 대행료(15만원) 등으로 지급하였다.”
5. 청구인은 ○○부동산의 실장직함을 가긴 손○○과 당시 대표였던 박■■ 의 사실확인서를 제시하였는데, 그 내용을 보면 손○○은 10,000천원을 박■■ 은 19,011천원을 받았다는 것이다.
6. 청구인이 제시한 이○○의 은행거래내역에는 “2003.9.25 현금 30,000,000 원 입금, 2003.9.29. CD기 10,000,000원 입금(비고 최■■)”된 것으로 되어 있고, 최■■의 은행거래내역에는 “2003.9.25. 타점입금 30,000,000원”으로 되어있음을 알 수 있다.
7. 청구인이 제시한 메모(위 이○○의 진술서에 기재된 잔금 및 수수료 분배 표로 보임)에는 “매매금액, 잔액, P, 양도소득세” 등이 기재되어 있으나 작성대상, 작성자, 작성일자 등은 확인 할 수 없고, ○○아파트 시세표에 하단 에는 “○○ 공인중개사 전문상담사 박■■, 박○○”로 기재되어 있다.
1. 쟁점분양권의 프리미엄이 145,000천원이라는 사실에 대해서는 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이 중개수수료조로 시동생인 이○○과 박■■, 손○○에게 지급하였다고 주장하는 쟁점금액 89,011천원이 실지로 중개수수료로 지급되었는지를 판단하는 것이 그 관건이라 할 것이다.
2. 청구인은 쟁점금액 중 박■■에게 19,011천원, 손○○에게 10,000천원을 중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 이를 입증하는 증빙으로 제시된 것은 이○○의 사실확인서와 위 2인이 작성 한 사실확인서만 있을 뿐 다른 객관적인 근거가 없고, 나머지 금액에 대하여는 이○○의 금융계좌에 입금된 30,000천원, 이○○의 배우 자인 최■■의 금융계좌에 입금된 타점권 30,000천원이 그 증거라고 하나, 같은 날짜에 입금되었다는 사실 외에는 그 금액이 청구인으로부터 이○○과 최■■에게 입금되었는지 알 수 없으며, 설령 청구인이 그 자금을 입금시켰다고 하더라도 그것이 중개수수료인지 또는 다른 용도의 자금인지도 알 수 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 그리고 청구인이 이 건 아파트분양권을 양도함으로써 발생한 양도소득이 145,000천원 인데 이에 대한 중개수수료 가 89,011천원이라는 것은 절반이 넘는 금액 이 수수료로 지급되었다는 것으로 이는 일반적인 상거래관행에 비추어 보아 도 납득할 수 없는바, 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 않고 이 건 양도소득세 부과한 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.