쟁점오피스텔이 단독주택으로 보는 다가구주택에 해당되는지 여부 및 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 2002.12.24. 임의 경매로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 000-1번지 대지(321㎡) 위에 2003.9.9. ○○오피스텔(5층 건물 636.82㎡, 19세대, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 건축하여 2008.7.21. 735,000,000원에 양도하고 1세대 1주택 고가주택으로 보아 2009.5.31. 662,305원을 확정신고․납부하였다. 처분청은 쟁점오피스텔을 다가구주택으로 볼 수 없다 하여 청구인이 3주택 이상을 소유하다 양도한 것으로 하여 2009.12.1. 양도소득세 37,457,970원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.23. 이 건 심사청구를 하였다.

가. 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보도록 규정하고 있어 쟁점오피스텔은 1세대1주택에 해당되므로, 이를 3주택 이상 양도로 보아 한 이 건 처분은 부당하다. 나. 만약 1세대1주택을 적용할 수 없다면 주거에 적합하도록 구조변경을 하지 않은 쟁점오피스텔은 일반건물이라 할 것이므로 3주택 이상 소유자의 주택 양도로 보아 한 이 건 처분은 부당하다.

가. 쟁점오피스텔은 5층 건물로 1세대1주택으로 보는 다가구주택의 요건 중 층수가 3개층 이하이어야 하는 요건을 충족하지 못하고 있으므로 이를 1세대1주택이 아닌 다주택으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다. 나. 청구인은 쟁점오피스텔 양도 후 확정신고를 함에 있어 쟁점오피스텔을 주택으로 신고하였으며, 쟁점오피스텔 1～19호의 거주현황에 따르면 임차자들이 주민등록을 쟁점오피스텔로 이전하고 전력용도가 주택용인 사실이 확인되므로 쟁점오피스텔의 용도를 주택으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점오피스텔이 단독주택으로 보는 다가구주택에 해당되는지, 쟁점오피스텔의 용도를 주거용으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례 】

① ～ ⑭ (생략)

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택 】 영 제155조 제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 5) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류

• 가. ～ 나. (생략)
• 다. 다가구주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 (이하 생략) 6) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 7) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하: 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하: 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하: 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과: 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36

2. ～ 2의2. (생략) 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 쟁점오피스텔이 5층으로 건축되어 총 19개의 공간으로 구성되어 있는 사실에는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 2) 2008.5.19. 매도인 청구인, 매수인 청구외 김○욱, 중개사 청구외

○○ 공인중개사 권○현이 작성한 쟁점오피스텔 매매계약서에는 ‘쟁점오피스텔을 735,000,000원(계약금 2천만원, 잔금 4천1백만원, 전세보증금 승계 5억9백만원, 은행대출금 승계 1억6천5백만원)에 양도하고, 잔금은 2008.7.21. 지급하는 것으로 기재되어 있다. 3) 2009.11.19. 처분청이 쟁점오피스텔에 거주하였던 사람들을 상대로 작성한 문답서에는 ‘주거용으로 사용하였다’고 기재되어 있으며, 주민등록정보에 기록된 쟁점오피스텔 전입․전출내용은 다음과 같다.

• 가) 이○호(101호): 2006.9.1. 전입, 2007.3.8. 전출
• 나) 임○구(204호): 2003.3.6. 전입, 2008.6.3. 전출
• 다) 홍○권(306호): 2007.5.23. 전입하여 거주 중 4)

○○ 시

○○ 구

○○ 동장이 2009.11.18. 처분청에 제출한 쟁점오피스텔 전입신고내용 및 거주현황은 다음과 같다.

• 가) 회신일 현재 102․202～203․205․301～303․306․401～403․501～502호에 전입신고가 되어 있다. 나) 그동안 101호 12명, 102호 4명, 201호 8명, 202호 1명, 203호 9명, 204호 4명, 205호 2명, 206호 2명, 301호 5명, 302호 4명, 303허 5명, 305호 3명, 306호 3명, 401호 8명, 402호 1명, 403호 6명, 501호 3명, 502호 6명의 전입신고가 있었다. 5) 처분청이 2009.11.16. 한국전력공사에 의뢰한 전기요금의 용도 조회에 대한 회신에는 쟁점오피스텔에 주택용으로 전기를 공급한 것으로 기재되어 있다.
• 라. 판 단 1) 청구인은 쟁점오피스텔이 단독주택으로 보는 다가구주택이므로 1세대1주택에 해당된다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 시행령 제155조 에는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 해당여부를 판단하도록 하고 있고, 소득세법 시행규칙 제74조 에는 다가구주택이라 함은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에는 3가지 요건(주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하일 것, 바닥면적이 660㎡ 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것)을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 다가구주택이라 규정하고 있으나, 쟁점오피스텔은 5층 건물로 3가지 요건 중 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이어야 한다는 규정에 맞지 아니하여 다가구주택에 해당되지 않는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점주택을 다가구주택이 아닌 것으로 보고, 청구인이 3주택 이상을 소유하다 양도한 것으로 보아 한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다. 2) 청구인은 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 일반건물에 해당된다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 괴정1동장의 공문에 의하면 쟁점오피스텔은 2009.11.18. 현재 13개 호수에 전입신고가 되어 있고, 18개 호수에 총 86명이 전입신고를 하였던 것으로 확인되는 점, 쟁점오피스텔에 거주하였던 사람들이 주거용으로 사용하였다고 진술하고 있는 점, 한국전력공사에서 쟁점오피스텔에 주택용으로 전기를 공급하였다고 하는 점 등을 종합하여 보면 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하였다고 보아야 할 것이다. 따라서, 쟁점오피스텔을 주거용으로 보아 한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.