청구인은 2009.6.1. 양도가액을 1,378백만원으로 하여 자진신고한 사실이 있고청구외법인도 손해배상금 성격의 분양대금을 지급함으로써 매매대금을 지급한 것으로 보임
청구인은 2009.6.1. 양도가액을 1,378백만원으로 하여 자진신고한 사실이 있고청구외법인도 손해배상금 성격의 분양대금을 지급함으로써 매매대금을 지급한 것으로 보임
심사청구를 기각합니다.
2. 처분청은 쟁점부동산이 등기부상 매매를 원인으로 소유권이 이전된 점, 그 매매대금이 5억원이고, 청구외법인의 장부상 쟁점부동산이 매매로 인한 취득으로 기장하고 소유권이전관련 계약서상 매매금액 5억원을 건설 용지 취득가액으로 계상한 점을 들어 쟁점부동산은 매매에 의한 양도라고 보았으므로 쟁점부동산의 매매대금은 마땅히 5억원이 되어야 할 것이나, 이와 같은 금액을 매매대금으로 보지 아니한 이유나 증거를 제시함이 없이 등기부상 기재사항과 관련된 계약서상 매매금액이 5억원임을 들어 쟁점 쟁점부동산의 양도를 매매에 의한 양도로 보는 것은 과세의 기본원칙인 국세기본법 제14조 소정의 실질과세원칙에 위배되어 위법함
2. 처분청은 설사, 이건 거래가 교환거래에 해당한다 하더라도 교환의 경우 양도하는 자산의 실지거래가액이라 함은 양도하는 자산자체의 가액이 아니라 그 대가로 양수하는 자산의 가액을 양도가액으로 보아야 하고, 따라서 이건 거래에 대하여 교환에 해당된다 하더라도 교환에 의하여 취득하는 자산과 유사한 자산의 분양(매매)사례가액이 존재함을 이유로 쟁점부동산의 양도가액이 확인된다고 보는 것은 교환시 양도가액 및 취득가액 산정에 관한 국세청장 훈령인 소득세법 기본통칙 제97-1의 규정 즉, “교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하는 것이고 교환으로 인하여 취득하는 자산의 매매사례가액으로 하는 것이 아니라는 규정 및 대법원 판례<대법 92누 14472.93.2.12외 다수>에도 위배되어 위법함이 명백하다.
2. 청구인이 교환계약에 의하여 청구외법인에게 쟁점부동산을 양도한 다음 약 2년 후에 준공되는 신축상가부동산의 소유권을 청구인에게 이전하여 주지 못한데 대한 손해배상금산정시, 신축상가부동산은 실제로 거래된 사실이 없었기 때문에 취득시의 실지거래가액이 존재하지 아니하여 확인할 수는 없는 것이고, 부득이 그와 유사한 신축빌딩의 101호의 분양금액의 ㎡당 환산금액을 매매사례금액으로 보아 청구인이 교환에 의하여 취득하기로 약정한 신축상가부동산의 면적으로 환산한 금액을 신축상가부동산의 취득가액상당액으로 보아 손해배상액을 산정한 것이므로 이와같이 산정한 손해배상금액은 신축상가부동산의 실제취득가액에 해당되지 아니하여 매매사례가액에 불과한바, 이를 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 보는 것은 양도소득과세표준 및 세액 산정시 적용하는 양도금액산정에 관한 법리에 위배되어 위법하다.
청구인은 기한 후 신고시 ○○○○지방법원의 판결문을 근거로 지급받은 1,378,958천원을 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다가, 스스로 실지거래가액을 부인하고 판결로 지급받게 된 금액은 교환으로 취득하는 자산의 가치이지 양도하는 자산의 가치가 아니므로 기준시가로 경정하여 줄 것을 주장하고 있으나,
① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(후단 생략) 2) 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기]
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호(토지, 건물 등)의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호(토지) 및 제2호(건물)의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조(양도가액) 및 제97조(양도소득의 필요경비계산)의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실제거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 6) 민법 제596조 【교환의 의의】 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
1. 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2002.4.30. 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2006.10.18. 청구외법인에게 매매를 원인으로 소유권이전(매매목록에 기재된 거래가액은 5억원임)하였고, 청구외법인은 같은 일자에 ∇∇부동산신탁(주)에 신탁을 원인으로 하여 소유권이전하였으며, 2006.11.24. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 신탁등기를 말소하고 청구외법인에게 소유권이전되었음이 확인된다.
2. 기한후신고를 하면서 청구인이 제출한 신고서에 의하면, 양도가액을 1,378,958,880원, 취득가액 197,569,200원, 양도차익 1,181,389,680원으로 계산하였음이 확인되며, 첨부서류는 다음과 같다. 가)
○○○○ 지방법원 판결문(0000가합00000 분양권 권리확인, 2008.12.5.) 주문에는 피고(청구외법인)는 원고(청구인)로부터 ∇∇부동산신탁(주)가 2006.11.24. 발행한 증서번호 제063-213호 수익권증서를 교부받음과 동시에 원고에게 금 1,278,958,880원 및 이에 대한 2008.5.30.부터 2008.12.5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라고 기재되어 있다.
- 나) 쟁점부동산의 매매계약서에는 작성일자가 2006.10.17., 매매금액은 5억원으로 기재되어 있고, 2006.10.18. ○○구청장이 발급한 부동산거래계약신고필증에도 거래금액은 5억원으로 기재되어 있으며, 청구인의 청구이유서에 의하면 감정평가액 400백만원으로 나와 소유권이전등기의 편의상 매매가액을 500백만원으로 하여 소유권이전절차를 이행한 사실이 있다고 기재되어 있다.
- 다) 2002.4.30. ○○구청장이 검인한 부동산매계약서로서 청구인(매수인)과 전소유자인 유◇◇(매도인)가 체결하였고, 계약일자는 2002.4.1.이며, 거래금액은 186백만원(계약금 86백만원, 잔금 1억원)으로 기재되어 있다.
3. 쟁점부동산의 감정평가액이 4억원이라는 것을 입증하기 위하여 청구인은 (주)□□감정평가법인에서 작성한 구분건물 감정평가명세표 1장을 제출하였는바, 이 건 심리시 청구외법인에게 확인한 바에 의하면, 가격시점과 조사기간은 2006.3.29.이고, 작성일자는 2006.3.30.이다. 감정평가명세표에는 쟁점부동산과 함께 같은 번지의 104호, 105도 같이 기재되어 있는바, 평가액 등은 다음과 같고, 등기부등본에 의하여 확인되는 매매가액은 다음과 같다. (천원) 평가서 유무 호수 건물(㎡) 감정평가 금액 등기부 매매가액 ㎡당 가액 감정평가 매매계약 유 101 35.17 400,000 500,000 11,373 14,216 104 65.26 320,000 600,000 4.903 9,194 105 99.37 500,000 680,000 5,031 6,843 계 199.80 1,220,000 1,780,000 6,106 8,909 무 103 55.01
• 980,000
• 17,815 계 254.81
• 2,760,000
• 10,831
4. 쟁점부동산은 2004.2.26. 소득세법 제104조의2 및 같은 법 시행령 제168조의3에 따라 투기지정지역으로 지정되었고, 소득세법 제96조 제2항 제7호 에서 투기지정지역내의 부동산을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
5. 청구인과 청구외법인이 쟁점부동산과 관련하여 2006.10.14. 체결한 계약서의 내용은 다음과 같다. 아래 내용에서 “갑”은 청구외법인, “을”은 청구인, “개발사업”은 쟁점부동산 소재지의 상가 개발사업을 의미함
- 가) 제2조(계약기간) 본 계약기간은 계약체결시부터 “을”에게 신축건물 중 본 계약서에 지정한 위치 및 면적에 대한 소유권 이전등기를 마친 날까지로 한다.
- 나) 제3조(권리보장)
① “갑”은 “을”에게 3억원을 “을”의 권리금 및 이주비와 이 사건 재건축 사업으로 인한 영업 손실금으로 지급하되, 계약금 2억원을 계약과 동시에 “을”에게 지급 하고, 잔금 1억원은 20일 이내 지급하기로 하며, “을”은 위 계약과 동시에 쟁점부동산을 즉시 “갑”에게 명도(신탁)해주기로 하며, 이 경우 본 계약서는 영수증에 갈음한다.
② 신축건물의 준공 후 “갑”은 “을”에게 신축건물 1층 중 약정부분에 대하여 소유권이전등기 절차를 이행한다.
③ “을”의 제2항 권리를 보장하기 위하여 “갑”은 “을”에게 ∇∇부동산신탁(주) 발행의 수익권증서 7억원을 교부하되, 동 수익권 증서는 본조 제2항의 절차 이행과 동시에 반환한다.
④ 제2항의 면적은 전유면적(실 평수 14평, 분양면적 20평)으로 하되, 설계상 불가피하게 추가되는 면적에 대하여는 “을”의 동의하에 분양가액에 준하여 “을”이 “갑”에게 그 가액을 지급하기로 한다.
- 다) 제4조(업무협조)
① “을”은 “갑”의 개발사업 일정 및 동 사업관련 관계 법규상의 분양일정과 절차에 따라 분양계약을 체결하고, 동 분양대금에 따른 대금일체는 “갑”이 납부하며 준공에 따라 제3조 제2항의 절차를 이행한다. “갑”은 1억원을 “을”의 본조 2항의 권리를 취득하기 위한 분양계약금으로 계약의 솔로몬상호저축은행에 대위하여 “을”의 쟁점부동산 명도시까지 현금으로 임치시키기로 한다.
② 본 계약 이행을 위해 소요되는 소유권 이전등기 비용 및 양도소득세 등 제세 공과금을 포함하여 “개발사업”과 관련된 일체의 비용은 “갑”이 부담하고, “을”은 개발사업이 순조롭게 추진될 수 있도록 개발사업과 관련하여 “갑”이 요청한 서류제공 등에 적극 협조한다.
- 라) 제7조(손해배상) 본 계약과 관련하여 쌍방 중 일방의 귀책사유로 사업상 불이행이 있을 경우 별도의 통지 없이 본 계약을 무효로 되고, “갑”의 귀책사유로 무효가 되는 경우 “갑”에게 이전하였던 “을”의 쟁점부동산의 소유권은 별도의 절차없이 “을”에게 환원되는 것으로 하고, 제3조 제1항의 규정에 의해 “갑”이 “을”에게 지급하였던 권리금 등 3억원은 위약벌로 되어 “갑”은 “을”에게 그 반환을 요구할 수 없는 것으로 하며, “을”에게 소유권 환원이 될 수 없는 경우에는 제3조 제2항 및 제4항의 권리취득에 필요한 금액을 손해배상액으로 예정하고 이를 보장하기 위하여 제3조 제3항의 수익권증서를 7억원을 솔로몬상호저축은행(주)로부터 “갑”이 7억원의 대출을 발생시키며, 대출금 7억원 및 제4조 제1항의 분양계약금 등 합계 8억원은 “을”의 손해배상액이 확정될 때까지 “을”에게 지급 또는 귀속되도록 하고, 부족액이 생기면 “갑”에게 청구하고, 잉여가 있으면 그 차액을 “갑”에게 반환하는 것으로 한다. 6)
○○○○ 지방법원 판결문(0000가합00000 분양권 권리확인, 2008.12.5.)의 내용에 의해 확인되는 내용은 다음과 같고, 소제기일은 2007.7.31.이다. 가) 청구외법인은 청구인에게 권리금, 이주비 및 영업손실금으로 2006.10.13. 2억원, 2006.11.24. 1억원을 지급하였고, 2006.10.17. 분양계약금을 1억원으로 지급하였으며, ∇∇부동산신탁(주)로부터 2006.11.24. 증서금액 7억원, 우선수익자 청구인, 신탁기간 2006.11.24.부터 2009.11.30.까지, 위탁자가 청구외법인으로 된 증서번호 제063-213호의 수익권증서를 원고에게 교부하였다.
- 나) 청구외법인은 신축건물 중 원고에게 약정되어 있던 부분 중 건물 외부와 바로 연결될 수 있는 호실인 1층 101호는 소외 정◎◎에게 금 1,255,932천원에 분양하고, 2008.5.29. 소유권이전등기를 마쳤다.
- 다) 청구외법인의 채무불이행의 경우 이 사건 분양약정 부분의 취득에 필요한 금액을 손해액으로 하기로 약정하였고, 위 약정부분에 가장 유사한 점포는 1층 101호로서 청구외법인이 소외 정◎◎에게 실제로 분양한 가격이 금 1,255,932천원이므로 위 손해액은 위 101호의 분양가격을 기준으로 한 ㎡당 전유면적 가격 29,796,000원(1,255,932,000원÷42.15㎡)에 이 사건 약정부분의 전유면적(14평=46.28㎡)을 곱한 1,378,958,880원 상당액이라 할 것이고, 분양계약금 1억원을 공제하여 달라는 청구외법인의 주장이 이유 있다.
- 라) 이사비용, 영업손실금 등에 대한 보상의 성격을 가진 3억원은 이 사건 분양의무의 이행을 담보하는 등 이와 직접적인 관련없이 다른 목적으로 수수된 것으로 손해배상액에서 공제될 것은 아니며, ∇∇부동산신탁(주) 발행의 7억원의 수익권증서는 청구외법인의 분양의무의 이행을 담보하기 위한 목적으로 교부된 것으로 청구외법인이 이를 담보로 저축은행에서 대출을 일으켜 그 대출금을 원고에게 지급한 경우에만 손해배상액에서 공제할 수 있는 것이다.
7. 과세전적부심사결정문에서 의하면 매수인인 청구외법인은 쟁점부동산을 건설용지 계정으로 하여 부동산매매계약서상 양도가액인 5억원으로 계상하였다고 기재되어 있다.
8. 1심판결에 대해 청구외법인은 2009.1.21.
○○ 고등법원(0000나0000)에 항소하였고, 2009.12.11 청구외법인이 청구인에게 지급할 금액 중 1억원을 감액하는 것으로 하여 조정이 성립되어 종결되었음이 조정조서에 의해 확인되며 조정조항 내용은 다음과 같다.
- 가) 청구외법인은 원고에게 1,258,499,610원을 지급한다. 나) 청구인은 2009.2.9. 제1심 판결의 가집행에 기해 피고로부터 1,358,499,610원을 지급받았음을 확인하고, 피고에게 그 차액 100,000,000원은 2010.3.31.까지 반환한다.
- 다) 청구인은 청구외법인에게 설정된 가등기 및 근저당권설정등기의 각 말소에 필요한 서류를 교부하고, 청구인은 나머지 청구를 포기한다.
- 라. 판단 위 사실관계에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 청구외법인에게 이전하면서 재건축 상가건물이 완공된 후 분양약정부분을 받기로 하였으므로 교환거래에 해당하거나, 매매거래라 하더라도 매매금액을 500백만원으로 하여야 한다는 주장이나,
1. 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 청구외법인에게 이전하면서 매매를 원인으로 하여 이전하였고, 처분청이 청구인에게 쟁점부동산의 양도소득세에 대해 기한후신고를 권장하자 2009.6.1. 양도가액을 1,378백만원으로 하여 자진신고한 사실이 있고, 또한 청구외법인은 재건축사업의 시행사로서 신축상가의 분양업무에는 직접 관여하지 않았다고 하면서도 청구인에게 분양약정부분을 주는 것으로 계약한 사실 등으로 보아 쟁점거래가 교환거래에 해당한다는 청구주장을 받아들이는 것은 어렵다 할 것이다.
2. 비록 쟁점부동산의 계약서에 매매가액이 기재되어 있지 않고, 청구인이 매매대금 명목으로 매매대금을 수령하지 않았다 하더라도, 신축 후 분양약정부분의 분양대금에 해당하는 금액을 청구외법인이 청구인을 대신하여 납부하는 것으로 되어 있어 청구인이 직접 매매대금을 수령하지 않았을 뿐 양도금액은 분양대금(손해배상금)과 같다 할 것이고, 청구외법인도 손해배상금 성격의 분양대금을 지급함으로써 매매대금의 지급을 완료한 것으로 보인다.
3. 또한, 청구인이 주장하는 500백만원은 ○○시 ○○구청장이 발급한 부동산거래계약신고필증에 기재되어 있는 금액으로 부동산거래계약신고필증을 발급받기 위해 기재한 금액으로 보이며, 청구인도 소유권이전을 위해 편의상 작성하였다고 인정하고 있는 사항으로 이를 실지거래가액으로 보는 것은 타당하지 않다 할 것이다.
4. 따라서, 처분청에서 투기지정지역에 속하고 있는 쟁점부동산의 양도를 매매거래로 보아 실지거래가액으로 결정한 이 건 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단되며, 청구외법인이 부담하기로 한 양도소득세 등을 양도가액에 산입하는 것은 별론으로 한다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.