등기원인이 증여이나 실제 유상취득인지 여부

• 가. 청구인은 1999.3.17. ○○도 ○○시 ○○동 산 89번지 20,034㎡ 중 22017분지의 1817(이하 “쟁점토지”라 한다) 를 청구외 황○○로부터 90백만원에 취득(등기원인 증여)한 후 택지를 조성하여 분할한 토지 ○○동 486-12 1,565㎡(쟁점토지) 를 2008.10.31. 청구외 이○○외 1인에게 180백만원에 양도(등기원인 매매)하고 2008.12.31. 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 유상 취득이 아닌 증여취득이므로 증여세 기준시가를 취득가액으로 하여 2009.12.8. 청구인에게 양도소득세 59,807,590원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 과세적부심사청구를 거쳐 2010.2.16. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인이 쟁점토지를 황○○로부터 매매로 취득하였음에도 불구하고 매매대금 지급에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하는 것은 취득 당시 황○○의 대리인 한○○이 매매대금으로 현금을 요구하였고 청구인은 미래 투자가치가 있다는 쟁점토지를 어떻게 든 취득 할 욕심으로 매도자 측 요구대로 현금으로 지급한 잘못을 후회하고 있다.
• 나. 청구인은 쟁점토지를 매매대금을 주고 취득한 사실을 입증하기 위하여 황○○를 만나 사실 내용에 대한 증거나 확인서를 받으려고 해도 황○○는 자기에게 불이익이 있을 것을 우려하여 10년이 지난일이라고 하면서 만나 주지를 않는다.
• 다. 황○○가 ○○세무서에 제출한 서류를 보면 “이@@한테 쟁점토지를 증여를 받았다가 집안 사정으로 이@@에게 돌려 주라고 한○○에게 위임을 했고 돈이 오고간 사실은 몰랐다”고 허위진술을 하고 있다.
• 라. 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면 황○○는 쟁점토지를 1997.9.30. 이@@로부터 증여를 원인으로 하여 취득한 것으로 되어 있다. 1999.3.17. 황○○가 쟁점토지에 대한 소유권이전을 해주기 위하여 인감증명서와 인감도장을 한○○에게 전달할 당시 쟁점토지의 시가는 9천만원이었는데, 다시 돌려주라고 위임을 해 주었다는 진술은 허위임을 알 수 있다.
• 마. 이런 사실로 미루어 볼 때 황○○는 1997.9.30. 쟁점토지를 매매로 취득하였다가 1년 6개월이 지난 1999.3.17. 매매를 하였기 때문에 많은 양도소득세를 부담할 것을 우려하여 사실대로 진술을 하지 않고 있다.
• 바. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하면서 취득시 실질거래 내용에 의하여 작성한 부동산매매계약서를 부인하고 쟁점토지의 등기 부등본상 청구인의 취득원인이 증여로 되어 있다는 사실만을 근거로 쟁점토지에 대한 취득가액을 취득당시 기준시가로 하여 양도소득세를 결정하였으나,

• 증여란 대가관계가 없는 재산의 무상이전을 말하는데, 청구인과 아무런 이해관계가 없었고, 쟁점토지 취득시까지 전혀 알지 못한 타인관계에 있는 사람에게 토지를 무상으로 소유권이전을 해 준다는 것은 일반적인 상식이나 사회통념상 있을 수 없는 일이다.

• 바. 위의 모든 사실관계를 종합해서 판단 해 보면

1. 청구인과 청구인에게 쟁점토지를 양도한 황○○와는 전혀 알지 못한 관계에 있었고, 한○○이라는 중간 소개인을 통하여 청구인이 쟁점토지를 취득하고 중개수수료를 한○○에게 지급하였으며,

2. 청구인이 한○○과 함께 토지매매잔금을 가지고 황○○의 집으로 찾아가서 돈을 전달하고 소유권이전등기에 필요한 인감증명서와 인감도장을 받아와서 한○○이 소개한 법무사사무실에 한○○과 함께 가서 소유권이전등기에 필요한 절차를 밟아 소유권이전등기를 한 사실과,

3. 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 자금을 차입한 후 차입자금을 변제하기 위하여 청구인 소유의 아파트를 은행에 담보로 제공하고 대출을 받은 사실 등에 의하여 유상에 의한 매매로 쟁점토지를 취득한 사실이 확인된다.

4. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 매도인과 사이에 이해관계가 서로 일치되어 자금추적을 피하기 위하여 매매대금을 현금화하여 거래함으로써 금융거래 증빙자류를 제시하지 못한다고 하더라도 다른 증빙자료 등에 의하여 매매로 취득한 사실이 확인되고 있다. 따라서 처분청의 이 건 양도소득세 부과는 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 청구인이 쟁점토지는 매매계약에 의한 취득이라고 주장하면서 제출한 계약서를 확인한바, 날인된 인주의 상태로 보아 1999년도에 작성된 매매계약서로 보기 어려우며,
• 나. 청구인이 매매대금 입증서류로 제출한 금액 11,500,000원(2001.2.28. 어음 3,000,000원, 2000.5.29. 무통장입금증 2,000,000원, 2000.6.19. 무통장입금증 4,000,000원, 1999.4.20. 입금증 2,500,000)은 매매계약서상 거래일자와 일치하지 않으며 영수증수령분 8천만원을 포함한 매매대금이 황○○에게 실제 지급되었는지 불명확 할 뿐 아니라,
• 다. 쟁점토지의 공시지가가 취득시 1,650원에서 양도시 105,000원으로서 150배 상승하였으나 보유기간이 약 10년 정도가 됨에도 불구하고 취득가액 대비 양도가액 증가율이 2배정도 상승한 것에 그치는 등 청구인이 주장하는 취득가액은 사회통념상 받아들여 질 수 있는 실제 취득가액이 아닌 것으로 판단된다.
• 라. 또한 청구인이 쟁점토지에 대하여 증여를 원인으로 청구인 명의로 소유권이전등기 한 것, 청구인의 전소유자인 황○○가 쟁점토지와 관련하여 양도소득세를 신고한 사실이 없는 것, 수증인 정# 증여세 결정사실(@@세무서)이 확인되는 것 등은 취득원인이 증여계약에 의한 소유권이전으로 간주된다.
• 마. 동일 토지 유사 사안으로 2007년도에 양도한 김@@(620802-)은 증여가액을 당초 취득가액으로 하여 양도소득세 신고한 사례로 확인되고 있으므로 이건도 당초처분과 같이 상속세 및 증여세법 상 보충적평가방법에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 경정고지한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 등기원인이 증여이나 실제 매매로 취득했는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 6) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 7) 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. 8) 국세기본법 기본통칙 14-0-5【거래의 실질내용 판단기준】 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다.(2004.02.19. 번호개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고(2008.12.31)내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 신고내용 구분 거래상대방 거래일자 면적(㎡) 가액(천) 계약서 작성일 계약서 잔금일 취득 황○○ 1999.3.22 1,565 90,000 1999.3.1 1999.3.17 양도 이○○외1 2008.10.28 1,565 180,000 2008.8.25 2008.10.30 # 취득 및 양도 매매계약서 첨부
• 나) 매매대금 수수내역

(1) 지급(취득): 1999.3.1. 계약금 1천만원, 1999.3.17. 8천만원(영수증)

(2) 수령(양도): 2008.8.25. 계약금 4천만원, 2008.9.19. 중도금 7천만원, 2008.10.30. 잔금 7천만원

2. 처분청은 청구인이 제시한 매매대금 증빙 중 아래의 무통장입금표 등 에 의하면 거래일자 등이 맞지 않아 취득금액 9천만원은 실지거래가액이 아니하고 판단하고 있다.

• 가) 1999.4.20.(2,500,000원) 2000.5.29(2,000,000원) 2000.6.19.(4,000,000원) 2001.2.28(어음3,000,000원)
• 나) 1999.3.17. 8천만원 영수증 등 기 의무자 등 기 접수일 등 기 원 인 공유자 지 분 등기권리자 성 명 주 소

① 김## ‘97.7.23 매 매 20034/22017 이@@

○○시 @@동 468-18 (401025-***)

② 이@@ ‘97.7.28 증 여 3306/22017 유$$ @@시 @@구 @@동 717 (600616-***)

③ 이@@ ‘97.9.2 증 여 1653/22017 정%%

○○시 @@동 543-17 (501213-***)

④ 이@@ ‘97.9.8 증 여 1653/22017 정&&

○○시 ○○동 137-4 (690918-***)

⑤ 이@@ ‘97.9.8 증 여 1983/22017 진**

○○시 @@동 85 (530611-***)

⑥ 이@@ ‘97.9.29 증 여 1322/22017 박@@

○○시 @@동 458 (550505-***)

⑦ 이@@ ‘97.9.29 증 여 1322/22017 장##

○○시 ○○동 201-1 (600419-***)

⑧ 이@@ ‘97.9.30 증 여 1984/22017 황○○ @@ ○○구 ○○동 420 (480102-***)

⑨ 이@@ ‘97.10.10 증 여 1653/22017 김$$

○○시 ○○동 270-3 (631006-***)

⑩ 이@@ ‘98.2.26 증 여 1653/22017 이%% @@ ○○구 ○○동 83-136 (490714-***)

⑪ 이@@ ‘98.2.26 증 여 1322/22017 김^^

○○ ○○구 ○○동 14-11 (360105-***)

⑫ 이@@ ‘98.2.26 증 여 661/22017 노&&

○○ ○○구 ○○동 925 (511016-***)

⑬ 이@@ ‘98.12.18 증 여 1522/22017 이**

○○시 ○○동 201-1 (430328-***)

⑭ 황○○ ‘99.3.22 증 여 1817/22017 청구인

○○ ○○구 ○○동 55-2 (591108-***)

⑮ 청구인 ‘08.10.31 매 매 1565㎡ 이○○ 외

○○ ○○○ ○○동 376

3. 쟁점토지에 대한 구-신 등기부등본에 의하면 아래와 같이 공유지분으로 거래된 사실이 확인된다.

• 쟁점토지는 1997.7.23. 분할 전 토지를 취득한 청구외 이@@는 토지를 분할하여 청구외 유@@ 등 12명에게 1997.7.28.부터 1998.12.18.까지 12회에 걸쳐 등기원인을 증여로 하여 소유권 이전 등기를 해 준 사실이 구 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

4. 청구인은 처분청 과세의 부당성을 아래와 같이 주장하고 있다.

• 가) 쟁점토지에 대하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, 매도자 황○○가 양도소득세 신고를 하지 않았으며, 증여로 소유권 이전등기를 한 과세자료에 대하여 증여세를 결정하였으므로 취득원인을 매매로 볼 수 없다는 주장이나,

(1) 청구인이 쟁점토지를 매매로 취득하고 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 것은 청구인은 투자가치가 있는 토지를 취득할 욕심으로 매도자 측의 요구대로 현금을 마련하여 쟁점토지 매매대금을 지급할 수 밖에 없었고,

(2) 매도자는 의도적으로 과중한 양도소득세를 부담하지 않고 자금 추적을 피하기 위하여 현금으로 매매대금을 수령하고, 증여를 원인으로 하여 청구인에게 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 해 주었기 때문에 그 당시 양도소득세 신고대상이 아니었으며,

(3) 증여세를 결정한 @@세무서장은 등기상 증여를 원인으로 취득한 부동산에 대하여 증여세 신고를 하였기 때문에 신고대로 결정 한 것뿐이다.

(4) 따라서 청구인이 투자가치가 있는 토지 취득을 위하여 매도자 측의 요구에 의하여 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였다고 하더라도 그 실질이 유상취득으로 확인되면 국세기본법 제14조 제2항 의 규정에 따라 거래의 실질 내용에 따라야 한다.

(5) 그리고 황○○는 조세회피목적으로 매매를 증여로 가장하여 쟁점부동산을 양도한 것이므로 과세관청에서는 황○○에게 거래의 실질내용에 따라 2010년 5월말까지는 양도소득세를 부과할 수 있으므로 이 건 심사청구를 실질 내용에 따라 조속히 처리하여 황○○에게 정당한 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다.

• 나) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 9천만원으로 주장하면서 취득가액 입증서류로 제시한 금액은 8,500천원에 불과하고 취득금액을 입증하지 못하고, 매매계약서상 거래일자와 일치하지 않아 매매계약서가 사실이 아닌 것으로 판단되므로 당초과세가 정당하다는 주장이나,

(1) 쟁점토지를 취득하기 위하여 청구인이 부담한 자금내역은 아래와 같다. 일 자 금 액 송금인 수령인 비 고 ‘99.3.1 10,000 계약금 한○○ 계약과 동시에 대리인 한○○에게 지급 ‘99.3.17 80,000 잔 금 한○○ 잔금 대리인 한○○에게 지급 ‘99.4.20 2,500 정@@ 한@@ 중개 수수료 한○○ 부인계좌에 입금 ‘00.5.29 2,000 정@@ 한○○ 중개 수수료 한○○ 계좌에 입금 ‘00.6.19 4,000 정@@ 한○○ 중개 수수료 한○○ 계좌에 입금 계 98,500 단위: 천원

(2) 청구인은 투자가치가 있는 쟁점토지를 취득할 욕심으로 매도자의 일방적인 요구에 따를 수 밖에 없어서 대금을 현금으로 지급해 금융증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구인이 처분청으로부터 과세예고통지를 받고 전화로 확인한 결과 청구인이 쟁점토지를 증여로 취득하였다고 하여 너무나 충격을 받고 그 당시 쟁점토지를 취득하면서 취득과 관련하여 보관하고 있던 서류 전부를 가지고 처분청 납세자 보호실에 가서 상담한 결과 (가) 실지 대가를 주고 쟁점토지를 매입하였으면 실지 돈을 지급한 근거자료를 첨부해서 과세전적부심사청구를 하라고 하여 청구인이 가지고 간 서류를 토대로 청구내용을 작성해서 근거서류와 제출 하면서 청구인이 보관하고 있는 무통장 입금증이 쟁점토지 취득대금 지급 영수증으로 알고 설명을 했는데 거래일자가 일치하지 않는다고 하여 (나) 처분청의 “과세전적부심사결정서”를 받고 한○○을 만나 청구인이 통장에 입금 해준 돈에 대하여 묻자 부동산 소개 수수료라는 말을 듣고, 생각 해 보았더니 쟁점토지를 취득하고 잔금을 지급할 때 돈이 없어서 중개수수료를 지급하지 못하고 “청구인이 중개수수료를 지급하지 못하면 김@@이 책임을 지기”로 하고 나중에 중개수수료를 통장으로 입금한 기억이 나서 한○○으로부터 사실확인서를 작성 해 달라고 요구하여 청구인의 쟁점토지 취득과 관련된 실질 내용에 대하여 붙임의 사실확인서를 받았다.

(4) 따라서 처분청이 대금지급 증빙이 계약서상 거래일자와 일치하지 않고 수령자가 다르다는 이유로 부동산매매계약서가 사실이 아니라고 주장하는 것은 사실관계를 오해한 것이다.

• 다) 또한, 청구인과 매도자 황○○는 쟁점토지 매매를 하기 전에는 전혀 모르는 사이였는데, 시가 9천만원이나 되는 토지를 친인척도 아닌 청구인에게 아무런 대가도 받지 않고 무상으로 증여등기를 해 준다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일이다.
• 라) 위의 등기부등본에서 살펴 본 이@@로부터 토지를 매입하면서 증여를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 한 매수인들이 그 토지를 양도하고 매매취득으로 하여 양도소득세를 신고를 하였는데 과세관청에서 별 다른 지적이 없었다고 들었다.
• 마) 똑 같은 매매사례에 대하여 관할세무서에 따라 세법을 달리 해석․적용하는 것은 불합리하고 과세형평에도 어긋난다고 보여 지고, 등기부등본 상 등기원인이 증여로 되어 있다고 하더라도 실지 대가를 주고 유상으로 취득한 사실이 확인되면 그 실질 내용에 따라 세법을 적용해야 마땅하다. 5) 쟁점토지와 같이 @@도 ○○시 ○○동 산 89번지에서 분할된 필지의 소유권이전에 따른 양도소득세 신고내용이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 토지소재지 양도자 면적 (㎡) 취득자 취득자 일자 성명 등기원인 일자 성명 등기원인

○○동 486-11 이@@ 1,814 97.9.2 정

○○ 증여 07.8.31 송

○○ 매매

○○동 486-4 이@@ 826 98.8.7 김

○○ 증여 08.7.9 강

○○ 매매

• 가) 정

○○ 의 2007.8월 양도에 따른 양도소득세 신고내용은 취득등기 원인은 증여이지만 취득 실지거래가액 45,190,000원(쌍방실가, 평방미터당 25천원)으로 신고되었다.

• 나) 김

○○ 의 2008.7월 양도소득세 신고내용도 취득등기 원인이 증여이지만 취득 실지거래가액 25,190,000원(쌍방실가, 평방미터당 30천원)으로 신고되었다. 6) 한○○의 사실확인서(2010.1.16. 작성) 내용 요약이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 인적사항: 한○○(1957.1.13. 017-355-****

○○ 도 ○○시 @@동 677-1)

• 나) 확인내용: 본인은 평소 알고 지내는 황○○가 아내 뇌종양 수술로 인하여 돈이 필요하므로 ○○시 ○○동 산 89번 내 임야 500평 지분을 매매해 줄 것을 위임해 와 주유소 임대를 소개하면서 알게 된 청구인에게 부연설명을 하고 1999.3.1. 계약금 1천만원을 받고 매매계약서를 작성 후 잔금 때 청구인이 황○○를 만나고 싶어 해 1999.3.17. 잔금으로 현금 8천만원을 받고 청구인에게 영수증을 써준 후 황○○에게 잔금을 건네고 인감증명서 등 이전서류를 받았으므로 이후 3회에 걸쳐 청구인으로부터 부동산 소개료로 8,500,000원을 아내 통장(한@@)과 본인 통장으로 수령하였으며 등기이전은 ○○동 산 89번지를 이전등기 해 온 김@@ 법무사(○○시 @@동 643-11)에서 하였습니다.

7. 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 청구인이 황○○로부터 쟁점토지를 취득한 것은 증여가 아닌 유상매매로 보는 것이 타당하다 할 것이나 9천만원의 취득대금에 대한 송금내역이 금융자료 등에 의하여 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 실지 취득가액을 인정할 수 없다 할 것이므로 소득세법상 환산가액에 의하여 취득가액을 적용하는 것이 타당할 것이다. 다만 환산한 취득가액을 적용하여 산출한 양도소득세가 처분청이 이건 결정고지 시 적용한 취득가액보다 낮게 산출되므로 불이익변경 금지 원칙에 따라 당초 처분청의 부과처분을 유지하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정 에 의하여 주문과 같이 결정한다.