커튼-월 공법으로 시공한 아파트의 경우 발코니 면적을 주거전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정한 것은 정당함

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 A-○○호(전용면적: 149.84㎡, 발코니 면적: 37.24㎡ 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.08.09. 청구외 ○○주식회사와 894,818천원에 분양계약을 체결하고 2005.12.13. 청구인 명의로 등기하였으며, 2005.12.22. 1,385,000천원에 양도한 후 2006.02.22. 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정을 적용하여 양도소득세 224,305천원을 전액 감면하고 농어촌특별세 44,861천원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트가 커튼-월 공법(Curtain-wall, 건물외벽의 내부에 발코니가 존재)으로 시공된 아파트로서 발코니면적을 포함하면 전용면적이 187.08㎡로서 165㎡를 초과한 고급주택에 해당된다는 사유로 감면을 배제하여 2006.10.31. 납기로 양도소득세 231,303천원을 경정․고지하였다.
• 다. 이에 청구인은 쟁점아파트의 공부상 전용면적은 149.84㎡로서 고급주 택의 범위인 165㎡에 미달하여 감면대상이므로 처분청이 고지한 양도소득세 231,303천원의 취소를 요구하는 경정청구를 2009.05.29. 제기하였으며, 처분청은 2009.07.14. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.12. 이의신청을 거쳐 2010.02.01. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 소득세법시행령 제156조 제2호 (2002.10.01. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것)에서 양도소득세 감면 대상에서 제외되는 고급주택이란 아파트의 경우 전용면적이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 6억원을 초과하는 것을 말하며, 발코니 면적은 전용면적에 포함하지 않은 것으로 되어 있으며, 재경부 예규에 의하면 조세특례제한법 제99조의3 제1항 단서의 규정에 따라 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례의 적용대상에서 고급주택을 제외함에 있어서 신축주택이 고급주택에 해당되는지 여부는 양도당시의 현황에 의하되, 그 기준은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준 (가액 및 면적기준)을 적용한다고 되어 있다.
• 나. 커튼-월 공법으로 시공된 쟁점아파트의 경우 발코니는 건물의 내․외부를 연결하는 완충공간으로서 전망 등의 목적으로 건물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간에 불과하므로 일반아파트와 같이 발코니 면적은 전용면적에서 제외되어야 함에도 발코니 면적을 전용면적에 포함하여 계산한 것은 세법의 새로운 해석으로 국세기본법 제18조 의 소급과세금지의 원칙에도 위배된다.
• 다. 따라서, 발코니 면적을 공부상 전용면적에 더하여 쟁점아파트가 전용면적 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한다는 이유로 양도소득세 감면규정을 배제한 것은 신뢰의 원칙이나 확대해석금지의 원칙에 반하는 위법한 처분이다. (서울고법 2008누 36564, 2009.06.30. 외 다수)

• 가. 쟁점아파트는 일반아파트와는 달리 새로운 건축공법인 커튼-월 공법에 따라 시공되어 발코니는 사실상 주거용이라 할 수 있으므로 발코니 면적을 주거용 면적으로 보아 고급주택으로 판정하여 양도소득세 감면신청을 배제한 당초처분은 정당하다.
• 나. 아파트의 전용면적이란 실제 주거전용으로 사용하는 면적을 말하는 것으로서, 새로운 건축공법인 커튼-월 공법이 도입되기 전에 시공된 아파트의 경우 전용면적은 건축물대장이나 등기부등본 등 공부상 전용면적과 일치하기 때문에 실무상 공부상의 면적을 가지고 전용면적을 판단한 것일 뿐, 과세관청에서 전용면적은 공부상의 전용면적으로 한다는 공식적인 견해를 표명한 사실이 없으므로 소급과세금지의 원칙이나 신뢰의 원칙, 확대해석금지의 원칙에 위배되지 않는다.

• 가. 쟁점

① 커튼-월(Curtain-wall)공법으로 시공한 쟁점아파트의 발코니 면적을 주거전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정하여 양도소득세를 과세한 처분의 적법 여부

② 주거전용면적 산정시 공부상 전용면적에 의하지 않고 발코니 면적을 포함하여 계산한 것이 새로운 해석으로서 소급과세금지의 원칙에 반하는지 여부

• 나. 관련법령

1. 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 생략)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(생략). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택 취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 소득세법시행령(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(생략)으로서 주택의 전용면적(생략)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

3. 건축법시행령(2005.12.02. 대통령령 19163호로 개정되기 전의 것) 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. 4) 건축법 시행령 제2조 【정의】

15. "발코니"라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다. 5) 건축법 시행령 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계 없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. 6) 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득·수익·재산·행위 또는 거래에 대하여는 그 성립후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

• 다. 사실관계 1) 심리자료에 의하여 청구인이 2002.08.09. 주택건설사업자인 ○○주식회사와 쟁점아파트를 894,818천원에 분양계약을 체결하고, 2005.12.13. 청구인 명의로 등기하였으며, 2005.12.22. 청구외 박○○ 외 2인에게 양도가액 1,385,000천원에 양도하였음이 확인된다. 2) 쟁점아파트는 커튼-월(Curtain-wall)공법으로 시공된 아파트로서 분양계약서와 건축물관리대장에 전용면적 149.84㎡, 발코니 면적 37.24㎡로 확인된다. 3) 심리자료에 의하여 청구인은 쟁점부동산을 양도 후 2006.02.05. 양도소득세 신고 시 쟁점부동산의 건물면적을 149.84㎡, 양도가액을 1,385,000천원, 취득 가액을 894,818천원으로 기재하고, 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제1호 의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용하여 양도소득세 224,305천원을 전액 감면신청하고 농어촌특별세 44,861천원을 신고 ․납부하였으며, 처분청은 쟁점부동산이 발코니면적을 포함하면 주거전용면적이 187.08㎡로서 고급주택에 해당된다는 사유로 감면배제 후 2006.10.31. 납기로 양도소득세 231,303천원을 고지하였으며, 2009.05.29. 청구인은 처분청에 결정취소를 요구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2009.07.14. 경정청구를 거부하는 통지를 하였음이 확인된다.
• 라. 판단 첫째, 커튼-월(Curtain-wall)공법으로 시공한 쟁점아파트의 발코니 면적을 주거전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정한 것이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 시행령 제156조 제2호 소정의 공동주택으로서 주택의 전용면적이라고 함은 공부상의 전용면적이 아닌 실제 전용면적을 의미한다고 할 것인 바(국심 2003중1136, 2003.07.10, 대법원 97구15045, 1997.11.04. 같은 뜻), 쟁점아파트의 경우 일반아파트와는 달리 발코니가 건물 외벽의 내부에 설치되어 건축구조상 주거용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 처분청이 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다고 판단된다. 둘째, 주거전용면적 산정시 공부상 전용면적에 의하지 않고 발코니 면적을 포함하여 계산한 것이 새로운 해석으로서 소급과세금지의 원칙에 반하는지 여부에 대하여 살펴본다. 커튼-월 공법이 도입되기 전에 시공된 아파트의 경우 전용면적은 공부상 전용면적과 일치하여 실무상 논란의 여지가 없었으며, 발코니를 건물 외벽의 내부에 설치한 커튼-월 공법에 의하여 시공된 아파트에 대하여는 과세관청이 전용면적을 공부상 면적으로 한다는 공식적인 견해를 표명한 사실은 없다. 또한 기존 공법에 따라 발코니가 건물 외벽의 밖에 설치되어 있는 아파트의 경우에는 여전히 발코니 면적이 포함되지 않은 공부상 전용면적이 전용면적으로 인정된다. 따라서, 이 건과 관련하여 처분청이 관련 법령을 새롭게 해석한 것으로 볼 수 없으므로 소급과세금지의 원칙이나 신뢰의 원칙, 확대해석금지의 원칙에 위배되지 않았다고 판단된다. 위의 내용을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 발코니 면적을 공부상 전용면적에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 조세특례제한법 제99조의3 의 제1항 제1호의 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.