신축비용과 관련된 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 등 청구주장에 신빙성이 없으므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 본 사례
신축비용과 관련된 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 등 청구주장에 신빙성이 없으므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 본 사례
청구인은 개발제한구역 내에 소재하는 ○○시 ○○구 ○○동 00-3번지 전 650㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 주택을 신축하기 위하여 2007.1.4. 개발제한구역 내에 소재하는 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 주택 25.36㎡(이하 “멸실주택”이라 한다)를 취득한 후 ○○구청장으로부터 멸실주택을 쟁점토지 지상에 신축하는 주택 195.88㎡의 사용승인 전까지 철거하는 조건으로 같은 번지 대지 330㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)로 이축하는 것을 승인받았다. 쟁점토지를 쟁점1토지와 같은 곳 00-8번지 전 320㎡로 분할(이하 “쟁점2토지”라 한다)한 토지를 350백만원에 취득한 후, 2007.6.29. 쟁점1토지 지상에 주택 195.88㎡(1층 98.72㎡, 2층 97.16㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 사용승인을 받고 2007.7.5. 소유권 이전․보존등기를 하고 같은 곳 000-35번지 도로 15㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다)를 2007.12.4.
○○ 구로부터 불하받았으며, 2008.3.24. 멸실주택의 멸실등기를 하였다. 청구인은 위 부동산 전부(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하는 공공용지 및 건물 협의양도계약을
○○ 시장과 체결하고 2008.4.28. 소유권 이전등기를 하였으며, 2008.5.2. 수용보상금으로 1,222,906,600원(토지 939,860,000원, 건물 283,046,600원)을 수령하고 2008.7.31. 양도가액을 1,222,906,600원, 취득가액을 856,850,904원(쟁점주택 감정가액 289,784천원, 토지 취득가액 361,989천원, 토지조성비 68,220천원, 멸실주택 매입액 120,000천원, 쟁점주택 신축관련 경비 15,795천원, 기타 1,062천원)으로 하여 양도소득세 71,464,978원을 예정신고․납부한 후 2009.9.29. 양도가액을 1,222,906천원, 취득가액을 881,432천원(쟁점주택 가액 277,941천원, 토지 취득가액 361,988천원, 필요경비 241,503천원)으로 하여 5,854천원을 수정신고․납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 결정하면서 ⓛ 쟁점1토지의 토지조성비 68,220,510원을 증빙불비로 부인하고, ② 쟁점주택 감정가액을 준공 후 3개월이 지난 시점에 평가한 가액이라 하여 이를 부인하고 기준시가로 환산한 가액인 250,147,395원을 취득가액으로 하고, ③ 취득가액을 환산가액으로 함에 따라 쟁점주택 신축관련 경비를 부인하였으며, ④ 쟁점토지를 쟁점주택의 부수토지로 보아 쟁점주택 정착면적(98.72㎡)의 5배를 초과하는 토지(156.4㎡)를 비사업용 토지로 보아 60%의 세율을 적용하고, ⑤ 쟁점부동산 취득일로부터 2년 이내에 협의수용 되었다는 사유로 공익사업용 부동산의 양도시 적용하는 감면(10%)을 배제하여 2009.7.10. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 87,792,670원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.8. 이의신청을 거쳐 2010.2.2. 이 건 심사청구를 하였다.
2. 쟁점2토지는 자연녹지 및 개발제한지역내에 소재한 농지(면적 320㎡)로 농지법제6조 제2항 제3호에 해당되어 소득세법 시행령제168조의8 제3항 제1호에 의하여 비사업용토지에서 제외됨에도 이를 비사업용으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다.
○○ 구청으로부터 2007.6.29. 쟁점주택의 사용승인을 받은 날로부터 약 1년 후인 2008.5.30. 쟁점주택의 취득 당시로 소급하여 감정평가법인의 감정평가를 받았으므로 이를 인정하지 않고 환산가액으로 쟁점주택의 취득가액을 결정한 당초처분은 정당하다. 3) 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 필요경비도 실지 지출된 금액으로 계산하고 그 취득가액을 감정가액․환산가액 등 추계로 산정한 경우에는 필요경비 개산공제액만을 공제하는 것이므로 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 결정한 이 건의 경우 설령 이축권 취득을 위하여 지출한 금액 등이 확인된다 하더라도 이를 필요경비로 공제할 수 없다.
- 나. 비사업용 토지 판정에 대하여 1) 청구인은 쟁점주택을 신축하기 위하여 쟁점1토지 뿐만 아니라 쟁점2토지까지 포함하여 토지거래계약 허가를 받았으며, 쟁점2토지는 개발제한구역 내에 위치하고 쟁점주택이 신축되고 난 후인 2007.7.4. 쟁점2토지가 쟁점1토지에서 분할되어 쟁점1토지와 구분되어 별개로 매매되기 어렵다고 보이므로 쟁점주택의 부수토지로 보아야 한다.
2. 비록 쟁점2토지에 유실수 32주가 식재되어 수용 당시
○○ 구청으로부터 보상을 받았으나 청구인이 쟁점부동산을 소유하던 시기에 근로소득이 발생한 점으로 보아 청구인은 위 유실수를 판매를 목적으로 하지 않고 단순히 관상수를 식재한 쟁점주택의 부수토지에 불과(재산46012-879, 2000.7.18. 참조)하여 쟁점주택 정착면적의 5배를 초과하는 면적을 비사업용토지로 보아 60%의 세율을 적용한 이 건 처분은 정당하다.
1. 소득세 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 각호 생략)
② (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
④ (생략)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.
1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. ～ 3. (생략)
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.지방세법또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나.지방세법제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】 ⓛ (생략)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(소명) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제57조 제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
2. ～ 3. (생략)
② (생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. (생략)
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(괄호 생략) 3의3.재건축초과이익 환수에 관한 법률 에 따른 재건축부담금(괄호 생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제 <2000.12.29 부칙>
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3／100(괄호 생략)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(괄호 생략) 취득당시의 기준시가 × 7／100
4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100
⑦ ～⑪ (생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제168조 의 8 【농지의 범위 등】
① 법 제104조의3 제1항 제1호에서 "농지"라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소(지소)·농도·수로 등의 토지 부분을 포함한다.
② (생략)
③ 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서에서 "농지법그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다. 1.농지법제6조 제2항 제2호·제3호·제9호·제10호 가목 또는 다목에 해당하는 농지 2.농지법제6조 제2항 제4호에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지 3.농지법제6조 제2항 제5호에 따라 이농당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 토지 4.농지법제6조 제2항 제7호의 규정에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 같은 법 제6조 제2항 제8호에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지 5.농지법제6조 제2항 제10호 라목부터 바목까지에 따라 취득한 농지로서 당해 사업목적으로 사용되는 토지 (이하 생략) 6) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율 】
① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. ～ 2의 6. (생략) 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 (이하 생략) 7) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정 】 ⓛ 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(괄호 생략)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
2. (생략)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. (생략)
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 8) 농지법 제6조 【농지 소유 제한 】
① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.
1. ～ 2. (생략)
3. 주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우 (이하 생략)
○○ (매도인)가 맺은 쟁점토지 매매계약서의 기재내용은 다음과 같다.
- 가) 매매대금: 350,000,000원 (계약금 35백만원, 중도금 150백만원, 잔금 165백만원)
- 나) 계약금은 2007.6.11. 중도금은 2007.6.20. 잔금은 2007.7.2. 지급
- 다) 청구인과 처분청은 쟁점토지의 취득가액 350,000,000원을 토지 분할로 인하여 쟁점1토지 177,692,300원, 쟁점2토지 172,307,700원으로 구분 4) 2007.3.8.
○○ 구청장이 발급한 토지거래계약허가증에는 주택신축 및 농지로 이용하기 위한 청구인의 쟁점토지 매입을 허가한 것으로 기재되어 있다. 5) 2007.12.27.
○○ 시의
○○ 시보 제0000호에 의하면 쟁점부동산이 위치한 지역이 공원 조성사업지역으로 고시되어 수용이 시작되었음이 확인된다. 6) 수용과 관련한 쟁점부동산의 보상내역은 다음과 같다.
- 가) 토지: 939,860,000원(쟁점1토지 711,480,000원, 쟁점2토지 216,800,000원, 쟁점3토지 11,580,000원)
- 나) 건물: 283,046,600원(쟁점주택)
- 다) 울타리․대문․정원․정원보행로․장독대․계단․현관입구 방부목․전신주․진입로 등: 15,165,000원
- 라) 소 나무(2주)․석류나무(1주)․잣나무(170주)․선주목(4주)․모과나무(1주)․백목련(1주)․왕벗나무(1주)․홍단풍(2주)․감나무(3주)․매실나무(5주)․대추나무(7주)․사과나무(7주)․살구나무(5주)․자두나무(5주)․눈주목(100주)․백철쭉(400주)․연산홍(500주)․자산홍(500주)․롤잔디(1,000장): 14,450,000원
- 마) 정원석․침목․조형물․원두막: 1,725,000원
- 바) 쟁점3토지는 2007.12.4. 청구인이
○○ 구청장으로부터 11,989,000원에 매입하였다. 7) 청구인은 쟁점주택을 신축하기 위한 전제조건인 이축권을 취득하기 위하여
○○ 시
○○ 구
○○ 동 산00번지 무허가주택 82.645㎡(이하 “이축권 주택”이라 한다)를 120,000,000원에 취득하고 취득시 비용 15,795,140원을 지출하였다고 주장하고 있으며, 관련 내용은 다음과 같다.
- 가) 2006.12.13. 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)와 이축권주택을 2,000,000원에 매매하는 부동산매매계약서를 작성하고 같은 날에 매도인란은 공란이고 매수인란에 청구인만 기재되어 있는 부동산매매계약서(매매대금 98,000,000원)를 작성하였다.
- 나) 청구인은 이에 대한 증빙으로 이○○가 발행한 영수증(98,000,000원 영수)과 청구인이 부동산 매수자로 기재된 이○○의 인감증명서,
○○ 은행
○○ 동 지점 발행 자기앞수표 사본을 제출하였다. 다)
○○ 구청장이 2006.12.12. 발급한 무허가건물 확인원에는 소유자가 이○○로, 2006.12.15. 발급한 무허가건물 확인원에는 소유자가 청구인으로, 2009.4.30. 발급한 멸실확인서에는 청구외 임○○(이하 “임○○”이라 한다)이 소유자로 기재되어 있다. 8) 2006.12.18. 임○○(매도인)과 청구인(매수인)이 작성한 멸실주택의 부동산매매계약서에는 매매대금이 32,000,000원 (계약금 3,000,000원, 잔금 29,000,000원) 으로 기재되어 있다. 9) 2007.1.8.
○○ 구청 공원녹지과장이 건축과장에게 보낸 공문에는 ‘쟁점주택 건축허가신청과 관련하여 멸실주택을 이축하는 것은 가능하나 건축허가면적(330㎡)외 무단형질 변경이나 건축자재 적치행위 등으로 인해 피해가 발생하지 않도록 하고, 멸실주택은 쟁점주택 사용승인전 철거하여야 함’이라고 기재되어 있다. 10) 청구인이 단계별로 주장한 취득가액 및 필요경비는 다음과 같다. 구분 당초신고 수정신고 결정 적부심사 이의신청 심사청구 토지 361,989,000 361,989,000 361,989,000 361,989,000 361,989,000 361,989,000 토지조성비 152,941,479 68,220,510 0 68,220,510 68,220,510 0 농지전용부담금 17,250,000 17,250,000 17,250,000 17,250,000 17,250,000 17,250,000 토목설계비 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000 취득세,등록세 9,658,270 9,658,270 9,658,270 9,658,270 9,658,270 9,658,270 채권가액 2,902,787 2,902,787 2,902,787 2,902,787 2,902,787 2,902,787 측량비 831,262 831,262 831,262 831,262 831,262 831,262 도로사용료 109,120 109,120 109,120 109,120 109,120 109,120 필요경비계 186,692,918 101,971,949 33,751,439 101,971,949 101,971,949 33,751,439 토지 합계 548,681,918 463,960,949 395,740,439 463,960,949 463,960,949 395,740,439 건물 289,784,000 277,941,551 250,147,395 277,941,551 289,784,000 231,295,050 이축권 35,872,500 120,000,000 0 120,000,000 120,000,000 123,872,500 인건비 9,500,000 수도공사 1,013,720 1,013,720 설계비 8,000,000 8,000,000 8,000,000 측량비 857,238 857,238 857,238 857,238 857,238 취득세,등록세 2,863,920 2,863,920 2,863,920 면허세 45,000 45,000 27,000 등록비 552,500 취득세 320,000 철거비 3,000,000 이축권비용 15,795,140 채권할인료 102,000 필요경비계 58,152,378 136,652,378 857,238 120,857,238 136,652,378 134,865,420 건물 합계 347,936,378 414,593,929 251,004,633 398,798,789 426,436,378 366,160,470 총계 896,618,296 878,554,878 646,745,072 862,759,738 890,397,327 761,900,909 ※ 건물평가: 감정가액(당초신고․이의신청시), 환산가액(수정신고․결정․적부심사청구시), 실지거래가액(심사청구시) 11) 청구인은 쟁점주택 신축과 관련하여 청구외 이○진의 보통예금거래명세표(청구인이 9천만원 입금, 윤○철이 1억3천만원 입금), 금전출납부(지출금액 203,920,850원), 금전출납부를 정리한 계정별 원장, 간이영수증 등 증빙을 제출하였는바, 그 내역은 다음과 같다. 일자 용도 금액 거래처 증빙 비고 2007.03.18 트럭수리비 210,000 2007.03.19 포크레인 식대 20,000 2007.03.19 쏘렌토 기름 30,000 2007.03.20 포크레인 대금 900,000 입금표 2007.03.20 철근크레인비 200,000 간이영수증 2007.03.20 철근대금 7,025,000 입금표 2007.03.20 레미콘 5,000,000 무통장입금증 2007.03.21 기름 50,000 2007.03.23 철근공노임 2,100,000 (간이영수증) 2007.03.26 철근대금 5,960,000 입금표 2007.03.26 반넬대금 3,000,000 수기영수증 2007.03.29 망우목공 5,000,000 간이영수증 2007.03.30 레미콘 5,000,000 무통장입금증 2007.03.30 기름 50,000 (입금표) 2007.04.01 잡부노임(목공) 200,000 2007.04.06 포크레인 1,100,000 2007.04.06 기름 50,000 2007.04.08 건재상 1,436,800 무통장입금증 2007.04.08 기름 50,000 2007.04.09 소장가불(급여) 500,000 2007.04.09 반넬잔금 2,000,000 무통장입금증 2007.04.16 소장급여 1,500,000 2007.04.17 목공노임 5,000,000 수기영수증 2007.04.18 레미콘 2,000,000 무통장입금증 2007.04.19 보일러가불 2,000,000 (입금표) 2007.04.19 소장등T 300,000 2007.04.26 적공노임 480,000 수기영수증 2007.04.27 철근잔금 3,860,000 무통장입금증 2007.04.30 소장현장식대 1,100,000 2007.04.30 건재상송금 1,525,400 무통장입금증 2007.04.30 레미콘 잔금 2,090,000 무통장입금증 2007.04.30 샷시대금 10,000,000 입금표 2007.05.01 하느리대금 300,000 수기영수증 2007.05.02 철근노임부족분 500,000 2007.05.04 소장식대 200,000 2007.05.15 김목공노임 2,200,000 (수기영수증) 2007.05.15 내장목공노임 5,000,000 (무통장입금증) 2007.05.16 적공노임 480,000 2007.05.16 레미콘몰탈 679,800 무통장입금증 2007.05.17 몰탈미장공임 600,000 2007.05.18 레미콘 130,000 입금표 2007.05.21 소장봉급 2,000,000 2007.05.21 목욕탕천정자재 550,000 간이영수증 2007.05.21 환풍기 90,000 2007.05.21 철물대금 417,000 간이영수증 2007.05.21 철물대금 27,000 간이영수증 2007.05.21 철물대금 107,000 간이영수증 2007.05.21 철대스리(계약금) 100,000 거래명세표 2007.05.22 드라이피트 3,000,000 계좌이체 2007.05.22 타일 878,000 무통장입금증 2007.05.23 레미콘몰탈 130,000 2007.05.23 콘테이너이전 100,000 2007.05.25 밭정리(노인) 200,000 2007.05.26 벽난로 2,350,000 계좌이체 2007.05.26 소장식대 100,000 2007.05.26 타일노임 1,760,000 무통장입금증 2007.05.30 욕조 750,000 계좌이체 2007.05.30 샤워기 500,000 계좌이체 2007.05.30 방부목 200,000 계좌이체 2007.05.31 샷시대금 5,000,000 입금표 2007.05.31 미장노임 3,000,000 간이영수증 2007.05.31 이건자재값 10,000,000 무통장입금증 2007.05.31 대장목공 2,000,000 계좌이체 2007.05.31 추가샷시(천장) 300,000 2007.06.04 타일(유로) 3,500,000 무통장입금증 2007.06.05 목욕탕천장노임 500,000 2007.06.05 수련원야외 100,000 2007.06.05 페인트노임 1,000,000 계좌이체 2007.06.05 페인트노임 3,000,000 수기영수증 2007.06.05 페인트술값 20,000 2007.06.06 드라이피트 5,000,000 (입금표) 2007.06.06 세면기추가 360,000 간이영수증 2007.06.08 페치카타일 219,000 거래명세표 2007.06.08 타일운임 30,000 2007.06.08 전등대금 2,500,000 계좌이체 2007.06.09 포크레인 750,000 2007.06.09 덤프0.5 200,000 2007.06.09 동관 1,500,000 2007.06.11 게이트맨 200,000 2007.06.11 냉장고 1,520,000 계좌이체 2007.06.11 인터폰 140,000 2007.06.11 공투비 250,000 2007.06.11 미장노임 200,000 2007.06.12 내장목공노임 5,000,000 수기영수증 2007.06.12 데스리 400,000 거래명세표 2007.06.12 도배 2,480,000 무통장입금증 2007.06.12 하나로부스 700,000 무통장입금증 2007.06.12 페치카굴뚝 870,000 무통장입금증 2007.06.12 보트블럭 1,500,000 2007.06.12 입주청소 1,000,000 계좌이체 2007.06.12 미장 200,000 2007.06.12 타일추가 331,500 (거래명세서) 2007.06.15 타일노임 1,530,000 무통장입금증 2007.06.15 돌값 1,837,500 2007.06.15 갈애건재 1,862,750 무통장입금증 2007.06.15 사무실직원급여 300,000 2007.06.18 소장봉급 2,000,000 2007.06.18 전기필증서류대 250,000 2007.06.18 문이옥노임 870,000 2007.06.24 데스리 유리 350,000 계좌이체 2007.06.25 H대문 50,000 2007.06.25 대문재료대가불 300,000 2007.06.28 이건창호 10,000,000 무통장입금증 2007.06.29 공과잡비 3,000,000 2007.06.29 전기공사비 5,080,400 (입금표) 2007.06.29 돌값 866,500 2007.06.29 전등잔금 280,000 2007.06.29 싱크대금 1,154,000 2007.07.09 보조열쇠 24,000 2007.07.10 철물대금 300,000 2007.07.19 보일러대금 930,000 2007.07.27 철물잔금 400,000 2007.07.27 철대문H빔대금 200,000 2007.07.31 갈애건재 2,429,200 (계좌이체) 2007.08.29 씽크대금 7,000,000 (계좌이체) 2007.08.29 씽크대금 11,200,000 (계좌이체) 2007.08.29 전등대금 3,000,000 (계좌이체) 2007.09.20 전등완불 1,050,000 (계좌이체) 2007.09.22 페인트 1,500,000 (계좌이체) 2007.09.22 집청소 500,000 (계좌이체) 2007.09.22 전기 2,000,000 (계좌이체) 2007.09.22 이건자재대 3,000,000 (계좌이체) 2007.09.22 목공잔금 800,000 (계좌이체) 합계 203,920,850 ※ 계좌이체, 무통장송금은 이상진 명의 통장으로 하였으며, ()는 추가소명 가) 거래처들은 세금계산서를 발행하지 않았으며, 매출신고도 하지 않았다.
- 나) 공사비 210,920,850원은 증빙이 없는 금액 52건 27,112,000원, 간이영수증 9건 11,761,000원, 거래명세표 4건 1,050,500원, 계좌이체 21건 47,649,200원, 무통장입금증 21건 68,132,750원, 수기영수증(개인이 임의작성) 7건 18,980,000원, 입금표 9건 36,235,400원으로 구성되어 있다.
- 다) 공사비 중 쟁점주택 신축과 관련 없는 비용은 다음과 같다. 일자 용도 금액 거래처 증빙 비고 2007.03.19 쏘렌토 기름 30,000 자가용 2007.03.21 기름 50,000 " 2007.03.30 기름 50,000 " 2007.04.06 기름 50,000 " 2007.04.08 기름 50,000 " 2007.05.25 밭정리(노인) 200,000 건축과 무관 2007.05.30 방부목 200,000 계좌이체 주택과 별도로 보상 2007.06.12 입주청소 1,000,000 계좌이체 건축과 무관 2007.06.15 돌값 1,837,500 주택과 별도로 보상 2007.06.25 H대문 50,000 주택과 별도로 보상 2007.06.25 대문재료대가불 300,000 주택과 별도로 보상 2007.06.29 돌값 866,500 주택과 별도로 보상 2007.07.09 보조열쇠 24,000 주택과 별도로 보상 2007.07.27 철대문H빔대금 200,000 주택과 별도로 보상 2007.09.22 집청소 500,000 건축과 무관 합계 5,328,000 12) 청구인은 쟁점주택 신축과 관련하여 현장소장 전도금 및 사용처라고 주장하면서 간이영수증 등 증빙을 제출하였는바, 그 내역은 다음과 같다. 일자 용도 금액 거래처 증빙 비고 2007.03.22 크레인 250,000 2007.03.22 크레인 200,000 2007.03.30 간식 20,000 2007.03.30 교통비(주유) 50,000 간이영수증 2007.04.11 철근노임 3,960,000 간이영수증 2007.04.19 식대 9,000 신용카드 2007.04.19 간식 35,000 간이영수증 2007.04.24 조영감노임 200,000 수기영수증 2007.04.26 식대 9,000 신용카드 2007.04.27 식대 6,000 신용카드 2007.04.27 직영식대(3,4월) 931,000 2007.04.27 식대 18,000 2007.05.01 식대 18,000 신용카드 2007.05.02 식대 15,000 신용카드 2007.05.03 식대 15,000 신용카드 2007.05.04 간식 10,000 간이영수증 2007.05.04 식대 60,000 신용카드 2007.05.04 조영감노임 200,000 수기영수증 2007.05.04 식대 20,000 간이영수증 2007.05.05 식대 24,000 간이영수증 2007.05.06 시멘트외 910,000 간이영수증 2007.05.09 식대 60,000 신용카드 2007.05.09 아침식사 10,500 간이영수증 2007.05.11 운임비 20,000 간이영수증 2007.05.11 아침식사 10,500 간이영수증 2007.05.11 일신판넬운임 75,000 거래명세표 2007.05.12 식대 14,000 간이영수증 2007.05.12 식대 21,000 신용카드 2007.05.14 식대 30,000 신용카드 2007.05.15 식대 17,500 간이영수증 2007.05.18 몰탈공사 600,000 수기영수증 2007.05.21 식대 9,000 신용카드 2007.05.22 식대 30,000 신용카드 2007.05.22 택배비 35,000 간이영수증 2007.05.23 타일택배비 25,000 간이영수증 2007.05.23 화장실노임 500,000 수기영수증 2007.05.25 타일 135,000 거래명세표 2007.05.25 조영감노임등 250,000 수기영수증 2007.05.26 택배비 25,000 2007.05.29 시린다정첩등 127,500 간이영수증 2007.05.29 식대 9,000 신용카드 2007.05.30 실리콘 40,000 간이영수증 2007.06.01 식대 24,000 신용카드 2007.06.02 드라이비트 5,000,000 입금표 2007.06.02 식대 15,000 신용카드 2007.06.04 백시멘트 6,500 간이영수증 2007.06.04 식대 42,000 신용카드 2007.06.04 식대 374,000 간이영수증 2007.06.04 타일 238,000 거래명세표 2007.06.04 전주공사 350,000 수기영수증 2007.06.05 타일운임 20,000 간이영수증 2007.06.05 실리콘 40,000 거래명세표 2007.06.05 식대 21,000 신용카드 2007.06.06 타일운임 15,000 간이영수증 2007.06.06 지게차 50,000 간이영수증 2007.06.06 비계공(3명) 420,000 수기영수증 2007.06.06 골재대금 876,000 수기영수증 2007.06.07 LPG가스 54,000 간이영수증 2007.06.07 식대 12,000 신용카드 2007.06.07 벽난로설치 300,000 수기영수증 2007.06.08 식대 15,000 신용카드 2007.06.08 건축재료 46,200 간이영수증 2007.06.08 조적용역(2명) 210,000 수기영수증 2007.06.09 굴삭기사용료 350,000 간이영수증 2007.06.09 LPG가스 50,000 간이영수증 2007.06.09 식대 15,000 신용카드 2007.06.10 식대 35,000 간이영수증 2007.06.10 동판홈통공사 1,500,000 수기영수증 2007.06.10 식기세척기 120,000 간이영수증 2007.06.11 식대 30,000 신용카드 2007.06.11 조적용역(2명) 200,000 수기영수증 2007.06.12 간식 18,000 간이영수증 2007.06.12 식대 30,000 신용카드 2007.06.12 포크레인 350,000 수기영수증 2007.06.15 식대 325,500 간이영수증 2007.06.15 홈통추가공사 200,000 수기영수증 2007.06.15 식대 9,000 신용카드 2007.06.16 식대 9,000 신용카드 합계 20,374,200 가) 거래처들은 세금계산서를 발행하지 않았으며, 매출신고도 하지 않았다.
- 나) 공사비 20,374,200원은 증빙이 없는 금액 6건 1,444,000원, 간이영수증 29건 6,773,200원, 거래명세표 4건 488,000원, 수기영수증(개인이 임의작성) 14건 6,156,000원, 신용카드 24건 513,000원, 입금표 1건 5,000,000원으로 구성되어 있으며, 입금표는 위 11)과 같은 드라이비트 공사이나 업체명이 다르다.
- 라. 판 단 1) 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액(공사비)으로 결정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 양도소득세 예정신고를 하면서 감정가액으로, 수정신고를 하면서 환산가액으로 신고를 하고 처분청도 취득가액을 환산가액으로 결정하였는바, 이후 쟁점주택의 취득가액을 과세전적부심사청구에서는 환산가액으로, 이의신청에서는 감정가액으로, 이 건 청구에서는 실지거래가액(신축비용)이라고 하는 등 청구주장에 일관성이 없어 신뢰하기 어려운 것으로 보인다. 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점주택 신축비용 224백만원은 청구인이 아닌 이○진이 무통장으로 송금한 금액 57백만원, 이○진의 계좌에서 이체한 금액 48백만원을 포함하여 거래상대방이 세금계산서를 발행하지 않고 매출로 계상하지 않은 금액으로 이를 실제 쟁점주택 신축비용으로 사용하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 하여 한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. 2) 청구인은 이축권 매입금액을 쟁점부동산의 양도소득 계산을 함에 있어 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액을 말하는 것으로, 이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도하는 경우 그 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 당해 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입하는 것(서면인터넷방분상담4팀-920, 2006.4.12. 같은 뜻)이나, 이 건의 경우 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득을 계산함에 있어 개산공제 이외의 비용을 필요경비로 볼 수 없으므로 청구인의 이축권 매입금액이 정당한지 여부와 관계없이 이축권 매입금액을 필요경비에 산입하지 않은 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. 3) 청구인은 쟁점2토지를 쟁점2토지와 구분하여 농지로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 취득하여 쟁점1토지와 쟁점2토지로 분할한 후 쟁점1토지에 쟁점주택을 신축하였다. 청구인은 쟁점2토지를 유실수 등을 식재하여 텃밭으로 이용하였다고 주장하고 있으나,
○○ 구청의 보상내역을 보면 유실수는 석류나무 1주, 모과나무 1주, 감나무 3주, 매실나무 5주, 대추나무 7주, 사과나무 7주, 살구나무 5주, 자두나무 5주인 반면 관상수인 소나무 2주, 잣나무 170주, 선주목 4주, 백목련 1주, 왕벗나무 1주, 홍단풍 2주, 눈주목 100주, 백철쭉 400주, 연산홍 500주, 자산홍 500주, 롤잔디 1,000장으로 구성되어 있다.
○○ 구청의 보상내역에는 쟁점주택외에 정원석․침목․조형물․원두막․정원 등이 있는바, 위와 같이 쟁점2토지에 주로 관상수를 식재한 것으로 보아 청구인은 쟁점2토지를 농지로 사용하였다기 보다는 쟁점주택에 거주하면서 관상용으로 나무를 식재하여 정원으로 사용한 것으로 보인다. 따라서 쟁점1토지와 쟁점2토지를 쟁점주택의 부수토지로 보고 쟁점주택 정착면적의 5배를 초과하는 부분을 비사업용으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.