쟁점토지의 양도시기가 2004년인지 여부

○○세무서장이 2009.12.1. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 39,661,170원은

1. 청구인의 양도한 ×× 도 ××군 ××면 ××리 ×××번지 소재 답 456㎡ 및 같은 곳 ×××-1번지 소재 답 304㎡의 양도시기를 2004.6.23.로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지청구는 기각합니다.

청구인은 2000.5.12. 취득한 ××도 ××군 ××면 ××리 ×××번지 소재 답 456㎡ 및 같은 곳 ×××-1번지 소재 답 304㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.12.26. 청구외 이○○에게 62,100,000원에 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 양도가액은 실지거래가액(62,100,000원)으로, 취득가액은 환산가액(10,822,562원)으로 하여 계산한 50,936,989원으로 산정한 후 2009.12.1. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 39,399,610원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.29. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 전원주택을 신축․판매할 목적으로 친동생 명의의 쟁점토지(×× 군 ×× 면 ×× 리 ××× 번지는 최○○, 같은곳 ××× -1 번지는 최△△) 를 2000.5.12. 평당 25만원에 취득하면서 매매대금은 사업완료후에 지급하는 조건 으로 하였다.
• 나. 청구인은 이후 사업실패로 2004년도에 청구외 이○○에게 평당 27만원에 양도하였으나 매수인의 등기지연으로 2007.12.26. 소유권이전이 경료되었다.
• 다. 이러한 내용으로 볼 때, 청구인은 쟁점토지에 대하여 사실상 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 평당 25만원에 매입하였다는 주장에 대한 입증자료로 청구인의 동생인 청구외 최○○이 작성한 사실확인서를 제시하고 있으나 이는 임의작성이 가능한 것이어서 신빙성이 없으며
• 나. 또한 청구인은 2004년에 양도하였다는 주장에 대하여는 청구인의 동생 청구외 최○○과 청구외 최△△가 작성한 매매사실확인사유서를 제시한 반면, 쟁점토지의 매수자 청구외 이○○으로부터는 2007년에 거래하였다는 사실확인서를 제시하고 있어 입증자료의 내용이 상반되고 있다.
• 다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 평당 25만원에 취득한 데 따른 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 쟁점토지를 평당 250,000원에 취득하였는지 여부

② 청구인이 쟁점토지를 사실상 2004.6.23. 에 양도하였는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31. 개정 이후)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리 인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고 하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31. 개정전)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수 되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리 인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2005.12.31. 개정 이후)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2005.12.31. 개정전)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 및 취득시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 6) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청 경정내용은 다음과 같이 확인된다. 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 총결정세액 신고 무신고 결정 62,100 10,822 340 50,936 48,436 39,399 단위: 천원 2) 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 결정시 양도가액은 실지거래가액인 62,100천원으로, 취득가액은 환산가액인 10,822천원으로 산정하였음이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다. 3) 청구인은 쟁점토지 취득시 전소유자 최○○ 및 최△△로부터 평당 25만원에 매입하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 객관적인 증거자료는 제시하지 못하고 있다.

4. 청구인은 쟁점토지의 양도경위로 쟁점토지에 시동생 장○○이 건축하다가 부도 건축업자로부터 압류 소송 및 재판으로 인한 방치상태에서 해결방법이 없어 장○○에게 쟁점토지의 양도를 위임하였고, 최○○, 최△△ 박○○ 명의의 토지와 쟁점토지를 청구외 박○○(-1)에게 평당 27만원에 양도하였으나 매수자가 소유권이전등기를 하지 않고 있다가 2007.12.26.에 등기를 이전하였다고 주장하고 있다.

5. 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면, 2004.6.23. 청구외 이○○(매수자 박○○의 母)이 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 설정한 사실과 청구외 이○○으로 2007.12.26. 소유권을 이전한 사실, 그리고 이○○이 2006.6.26. ××도 ××군 ××리 ×××-7번지 ○○빌라 ×동 ×××호로 주민등록을 이전한 사실 등이 확인된다.

6. 이 건 심리기간 중 사실상 쟁점토지의 매수자로 보이는 청구외 박○○에게 전화 문의한 바 쟁점토지를 2004.6.23. 쟁점토지의 잔금을 청산하고 매입하 였으나 명의는 자신의 母인 이○○으로 하였고, 등기가 늦어진 것은 쟁점토지가 수질보호구역으로 되어 있어 쟁점토지 소재지에 일정기간 주민 등록이 되어 있어야만 소유권이전이 가능하여 이○○이 주민등록을 옮긴 2006.6.26. 이후인 2007.12.26.에야 소유권이전등기를 하였으며, 청구인 허락하에 2004.6.23. 매매 예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 설정하였다고 확인하였고, 이에 대한 이○○ 명의의 거래사실설명서를 제출하였다

7. 청구인은 이건 부과처분 후인 2010.1.11. 쟁점토지의 실제 매수자 박○○에게 내용증명을 통보하였고, 동 내용증명에 의하면, 쟁점토지에 대한 등기가 지연됨으로써 발생된 양도소득세는 매수인 박○○에게 책임이 있으므로 동 양도소득세를 납부하여 줄 것을 촉구하는 내용이 확인된다.

• 라. 판단 《쟁점①에 대한 판단》 1) 청구인은 전원주택을 신축․판매할 목적으로 친동생 명의의 쟁점토지(×× 군 ×× 면 ×× 리 ××× 번지는 최○○, 같은곳 ××× -1번지는 최△△) 를 2000.5.12. 평당 25만원에 취득하면서 매매대금은 사업완료후에 지급하는 조건으로 하였다고 주장하면서 청구외 최○○이 작성한 사실확인서를 제시하고 있으나 이는 임의작성이 가능한 것이어서 신빙성이 없으며, 달리 증거자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

2. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 타당하다고 판단된다. 《쟁점②에 대한 판단》

1. 쟁점토지의 사실상 양도시기가 2004.6.23. 인지를 살펴보면, 쟁점토지의 등기부등본상에 2004.6.23. 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있는 점, 쟁점토지가 소재한 ×× 군이 수질보호 구역으로 되어 있어 쟁점토지와 같은 농지를 취득하기 위하여는 일정기간 주민 등록이 되어야 취득할 수 있는 점으로 미루어 명의상 취득자인 이○○이 쟁점 토지 소재지로 주민등록을 옮긴 2006.6.26. 이후 일정기간이 지난 2007.12.26. 에야 소유권이전등기를 하였다는 매수인의 진술에 신빙성이 있는 점, 이건 양도소득세 고지결정 후 청구인이 박○○에게 등기지연으로 인하여 발생한 양도소득세를 납부하여 줄 것을 촉구하는 내용증명을 통보한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 양도시기는 사실상 2004.6.23.로 판단된다.

2. 따라서, 청구인에게 부과된 양도소득세는 2004.6.23. 을 양도시기로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.