쟁점주택의 실지 양도가액을 300백만원으로 결정한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1982.11.10 취득한 ○○○○시 ○○구 ○동 222-47 대지 79㎡ 및 건물82.98㎡와 1991.5.31 취득한 ○○○○시 ○○구 ○동 437-11 대지 20㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 보유하다가 2003.8.28 (주)△△건설(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고, 2003.10.30 ○○세무서에 양도가액 170,000천원, 취득가액 87,975천원 필요경비 2,639천원으로 하여 양도소득세 8,846천원을 예정신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구외법인에 대한 세무조사 과정에서 수집한 부동산매매계약서 등과 청구인이 신고한 양도가액이 서로 상이하다며 쟁점부동산의 양도가액을 부동산매매계약서에 의한 300,000천원으로 하면서 취득가액 155,249천원, 필요경비 1,879천원으로 하여 청구인에게 2009.9.1. 양도소득세 22,429,714원을 경정고지 하였
• 다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.25 이의신청(결정일 2009.10.26.)을 거쳐 2010.1.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청의 조사결과는 (주)△△건설이 쟁점토지를 300백만원에 취득한 것으로 되어 있으나, 청구인은 270백만원을 받았을 뿐이다. 당시 △△건설에 토지를 양도한 주민들은 △△건설이 취득금액을 몇천만원씩 높여서 계약서를 작성한 것으로 알고 있다.
• 나. 청구인은 매매계약서의 도장을 직접 찍은 사실이 없고, △△건설이 토지대금을 지급하면서 도장을 달라고 하여 임의로 날인하였을 뿐이다.

1. 매매조건합의서에서 2001.8월 중 계약금으로 19백만원을 지급하였다고 하나

○○ 은행 계좌에는 2001.12.20. 입금되었고, 2002.1.9. △△건설로 18백만원이 출금된 것 같으므로 청구인은 계약금을 1백만원만 받았다.

2. 잔액 269백만원은 수표로 받았으므로 양도가액은 270백만원이다.

3. △△건설의 이◇◇도 쟁점토지의 양도가액을 270백만원으로 확인하고 있으며, 통화한 내용을 기록한 녹취서에 기록되어 있다.

• 다. (주)◈◈산업개발과 1999.5.16.

○○○○시 ○○구 ○동 222-47 번지의 토지 30평 및 건물 25.1평에 대해 170백만원에 매매하는 것으로 약정하면서 작성한 부동산매매약정서에 표기된 약정금 1백만원을 수령하였을 뿐이고, 이 약정서에 기재된 성명은 자필이나 나머지 서류의 성명은 자필이 아니며, 매매계약서에 기재된 주민등록번호도 틀리게 기재되어 있고, 인감도장도 자기의 것이 아닌 것으로 보이는 등 △△건설에서 임의로 작성하였음이 입증된다.

• 가. 조사시 취득자인 (주)△△건설은 매매대금이 300백만원인 매매계약서를 제출하였으나, 청구인은 양도가액이 270백만원이라고 주장하는 구체적이고 객관적인 증빙자료 제출이 없고,
• 나. (주)△△건설의 이전무라는 사람과 통화한 녹취서 중 위 부동산의 양도가액이 270백만원이라고 할 만한 구체적인 진술이 없으며,
• 다. 당시 (주)△△건설에 부동산을 양도한 주민들 중 육▣▣은 위 부동산의 양도가액이 270백만원임을 보증한다는 확인서를 제출하였으나, 이러한 내용을 입증할만한 증빙서류가 없고,
• 라. 청구인은 (주)△△건설이 청구인과 작성한 매매조건합의서의 계약금 19백만원과 일치시키기 위해 계좌에 2001.12.20. 19,163,310원을 입금하고 2002.1.9 18,300,000원을 출금하여 다시 (주)△△건설계좌로 입금한 것으로 추정된다고 하나, 청구인의 계좌에 (주)△△건설이 입금하고 출금하였다는 증빙서류도 없으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실지 양도가액을 300백만원으로 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

1. 소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(이하생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.(이하생략)

• 다. 사실관계

1. 이 건 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 청구인과 처분청이 서로 다툼이 있는 바, 각각의 주장 및 결정내용을 요약하면 아래와 같다. 구분 청구인 주장 처분청 결정내용 거래일자 금액 거래일자 금액 양도가액 2003.08.28 270,000,000 2003.08.28 300,000,000 계약금 2001.01.12 1,000,000 2001.12.20 19,000,000 잔금 등 2003.08.28 269,000,000 2003.08.28 281,000,000 2) 청구인이 양도가액의 입증을 위하여 제출한 자료는 다음과 같다.

• 가) 육▣▣의 확인서(이의신청 결정문에서 확인됨) 본인은 ♤-♤♤♤♤ 아파트 부지를 사업시행자인 (주)△△건설에 매매하면서 522백만원(평당 900백만원)으로 계약하고 이를 수령하였으나, 청구인은 계약서에는 300백만원으로 기재되어 있으나, 270백만원을 받은 것으로 알고 있다는 취지로 되어 있고, 2009.9.21. 작성한 것으로 되어 있음
• 나) △△건설 이◇◇ 전무와의 녹취서

(1) 2009.7.30.과 2009.8.11. 청구인이 이◇◇과 핸드폰으로 통화하면서 녹음한 내용을

○○○○ 시 ○○구 ▽▽4동 1009-11에 소재하는 ▷▷▷▷▷ 컴퓨터속기사무소에서 2009.9.18. 작성한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 청구외법인과 작성한 부동산매매계약서의 도장은 직접 찍은 사실이 없고, 청구외법인에서 대금을 지급할 때 도장을 달라고 하여 임의로 날인하였다며 차액 3천만원에 대하여 이◇◇전무가 내용을 알고 있으니 확인을 해달라고 하고 있고, 이◇◇은 회사는 이미 폐업을 하였고, 자신도 회사를 그만두었으며, 회사가 2억7천만원을 지급하고, 3천만원을 올렸다면 세무서에 그렇게 신고하라는 취지로 답변하고 있음

3. 처분청의 양도소득세조사복명서에서 확인되는 사항은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 매매금액을 170백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였음
• 나) 청구외법인은 쟁점부동산 등을 매입하여 ♤-♤♤♤♤아파트 276세대를 2006.9월 신축․판매한 주택건설사업자로서 당초 토지매입용역을 제공하기로 한 ◈◈산업개발이 토지매입을 제대로 하지 못하다 2003.5월 청구외법인의 대표이사 가 변경되면서 2003.7월부터 사업토지 전부를 재계약하였음
• 다) 청구외법인은 계약금으로 지급된 19백만원은 2001.8월 ◈◈산업개발과 매매조건 합의시 지급된 금액이고, 잔금 281백만원은 2003.5월 지급된 금액이며 매매대금 3억원의 계약서, 대표이사 김◎◎의 확인서, 2001.12.20 작성한 계약금 19백만원의 영수증과 2003.8.28. 작성한 잔금 281백만원의 영수증을 제출하였으며, 청구인이 영수한 것으로 되어 있음
• 라) 양도가액을 190백만원으로 하여 2001.1월 ◈◈산업개발과 체결한 계약서를 제출하였으나, 사업시행 당시인 2003.5월의 계약서가 아니고, 청구외법인과의 계약서도 아니며, 이를 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하여 실제 양도가액으로 인정할 수 없음
• 마) 청구외법인에 대한 세무조사시 수집한 쟁점부동산에 대한 “부동산매매계약서”의 내용은 다음과 같다.

• 부동산의 표시:

○○ 시 ○○구 ○동 222-47호, 437-11호(2필지)

• 매매대금: 300,000,000원(계약금: 19,000,000원, 잔금: 281,000,000원)

• 작성일자 및 잔금지급일: 2003.08.28 * 검인계약서의 작성일자는 2003.7.28.이고 잔금은 2003.8.28. 지불하는 것으로 되어 있으며, 매매금액은 3억원으로 동일함

4. 처분청의 이의신청 결정문에 의하면, 이 건과 관련하여 청구인은 당초 신고시에는 170백만원의 계약서를 제출하였으나, 처분청에서 과세예고통지하자 190백만원의 매매계약서를 제출하였고, 이의신청시에는 양도대금을 270백만원이라고 주장하고 있음이 확인된다.

• 라. 판단 위 사실관계에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 양도가액을 270백만원이라고 주장하며 그 증빙으로 육▣▣의 확인서 및 청구외법인 이◇◇전무와의 통화내용을 기록한 녹취서 등을 제시하고 있으나, 육▣▣은 쟁점부동산의 거래당사자가 아닌 제3자로서 그 내용에 신빙성이 없다 할 것이고, 이◇◇의 녹취서에도 쟁점주택의 양도가액을 270백만원이라고 인정할 만한 내용이 없어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 반면, 처분청에서는 청구외법인에 대한 세무조사 및 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 과정에서 수집한 쟁점부동산의 매매계약서, 계약금 및 잔금 영수증 등을 제출하고 있어 쟁점부동산의 양도가액을 300백만원으로 보는 것이 타당한 것으로 보여 이 건 쟁점부동산의 양도가액을 300백만원으로 본 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.