집수리 등 양도차익에서 공제하는 필요경비로 볼 수 있는지 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 925-4 소재 주택 228.09㎡(대지 152.4㎡) 를 2004.11.19. 청구외 정○○로부터 223백만원에 취득(이하 “쟁점주택”이라 한다)하였으나 소유권이전 등기를 하지 아니한 채 2006.12.4. 청구외 이○○에게 253백만원에 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 ○○지방법원 판결문에 의하여 청구인이 미등기 양도한 사실을 확인하고 2009.12.5. 청구인에게 미등기 양도차익에 대하여 양도소득세 2006년 과세연도 26,459,120원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.15. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 회사원으로 약 30년간 근무하다가 2004.11.19. 고향 친구 소개로 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○부동산 중개로 정○○ 소유 쟁점주택을 매매대금 223백만원으로 하여 매매계약을 체결하였다.
• 나. 청구인이 취득한 쟁점부동산은 1985.9월에 신축한 벽돌조 슬래브 2층 단독주택(1층 76㎡, 2층 76㎡, 지하 76㎡)으로 노후가 심하여 대문, 담, 지분, 난방 등을 수리하여 입주할 수 있었다.
• 다. 주택 수리비용으로 2004.12.20. 대문 3,500,000원(거래명세서 별첨) 2004.11.25. 1-2층 난방공사 및 지붕 방수공사 비용 13,508,000원(견적서 별첨) 2004.12월경 그 외 마당 시멘트 공사와 수도공사 6,000,000원(추후 제출)을 지출하고 부동산 중개수수료 매수 매도 2번의 2,500,000원(추후 제출) 합계 25,508,000원을 지출하는 바람에 등기비용 약 12백만원이 없어 소유권이전 등기를 하지 못했던 것이다.
• 라. 그 후 하루빨리 등기비용을 마련하여 이전등기를 하려 하였으나 여의치 않는 가운데 쟁점부동산을 매도한 정○○가 청구인을 상대로 소유권이전 등기 인수소송(○○지방법원2005가합16059)을 제기하여 청구인이 패소판결을 받고도 등기비용이 없어 하지 못하다가 부득이하게 2006.12월 정○○의 동의를 받아 이○○에게 전세보증금 102백만원을 포함하여 금253백만원에 양도하였다.
• 마. 따라서 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 지출한 집수리비 및 부동산 중개수수료 등 금25,508,000원의 필요경비를 양도차익에서 공제하여 이건 경정결정을 재경정하여야 한다.

• 가. 청구인이 제출한 증빙서류를 검토한바, 13,508,000원의 주택 개량 및 수 리비의 견적서 발행업체인 ○○인테리어(--)는 국세청통합전산망에 의하면 2006.9.13. 개업하여 2007.4.30. 폐업한 것으로 확인되고 또 다른 업체인

○○대리점(--)은 존재하지 않는 사업자등록번호로 확인된다.

• 나. 청구인이 제시한 수리비 등 지급처의 사업자등록이 불분명하고 공사를 실시 한 내용 및 대금을 지급한 사실 등을 입증하는 객관적인 증빙들이 확인되지 아니하므로 필요경비로 인정할 수 없다.
• 다. 또한 청구인에게 고지 전 2009.7.16. 기한 후 신고를 안내하였으나 신고를 하지 않았고, 이건 심사청구 시 일부 관련 증빙을 제시하고 있지만 신빙성이 없어 보이므로 처분청의 당초 경정결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 집 수리비 및 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 3) 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 청구인의 쟁점부동산 미등기 양도혐의자에 대한 양도소득세 현지확인 결과(2009.10.30) 내용이 아래와 같이 복명서에 의하여 확인된다.

• 가) 인적사항: 청구인(○○시 ○○구 @@동 541-114)
• 나) 양도 및 혐의내용: 양도물건(○○시 ○○구 ○○동 925-4 번지 대지 152.4㎡, 건물 228.09㎡) 양도일자 및 가액(2006.12.5. 253백만원) 취득일자 및 가액(2004.11.19. 223백만원) 신고세액(무신고)
• 다) 검토내용: 청구인은 정○○로부터 쟁점부동산을 취득한 후 소유권이전 등기를 하지 아니한 채 후 소유자인 이○○에게 양도하여 3천만원의 양도차익을 얻었음에도 양도소득세를 신고납부하지 아니한 사실이 별첨 ‘자료처리검토보고서 및 ○○지방법원 판결문’에 의하여 확인됨
• 라) 조사자 의견: 상기 검토내용과 같이 확인되므로 미등기 양도차익 3천만원에 대하여 양도소득세 26백만원 결정고지하고 조사종결 하고자 함

2. 청구인은 집수리비 지출증빙으로 견적서 및 거래명세서 사본을 제시하고 있는바 그 내용은 아래와 같다.

• 가) 견적서(난방공사 및 방수공사) 13,508,000원

(1) 1층 난방공사: 보일러 등 자재 및 노임 3,630,000원

(2) 2층 난방공사: 보일러 등 자재 및 노임 4,500,000원

(3) 2층 욕실공사: 타일 등 자재 및 노임 1,500,000원

(4) 방수 옥상공사: 우래탄 등 자재 및 노임 2,650,000원

(5) 이윤 10%: 1,228,000원

(6) 거래상대방(시공사): ○○인테리어(--, ○○시 @@구 ○○동 65-7, 건설, 인테리어) 대표 박@@

(7) 작성일자: 2004.11.18.

• 나) 거래명세서(대문) 3,500,000원

(1) SST 대문 3짝 단가 700,000원: 2,100,000원

(2) 고급기성도어 1개: 1,400,000원

(3) 거래상대방: (주)○○대리점(--, ○○시 ○○구 ○○동 935-23, 도소매, 알루미늄 등, TEL.-, FAX.-****) 대표 오○○

(4) 작성일자: 2004.12.20.

3. 청구인은 쟁점주택 취득 시 다가구 호수별 전세보증금을 차감하고 잔액을 지급하였다며 아래와 같이 제시하고 있다. 단위: 천원 매매대금 전세보증금 잔 금 지하층 101호 102호 103호 223,000 17,000 30,000 28,000 27,000 121,000

4. 청구인이 제시한 견적서 및 거래명세서 상 사업자에 대한 국세통합전산망의 세적현황(개인별 총사업내역 조회)이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 박@@(-) ======================================================== 사업자번호 상 호 유형 업태 종목 개업일자 소 재 지 전화번호 폐업일자 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ -**-78699

○○ 서부총 일반 도매 보일러 2006/09/13

○○

○○

○○ 1258 중앙유통단지 다-232 02)2689-54 2007/04/30 *-**-78699

○○인테리어 일반 건설 인테리어 2008/08/25 @@ @@ @@ 65-7 / / *--37477

○○ 건축 면세 건설 주택신축 2003/05/01

○○

○○

○○ 576-17 １층 ) -**** 2004/08/13 ------------------------------------------------------------------------------------------------------

• 나) 오

○○ (-*) ------------------------------------------------------------------------------------------------------ -**-76932 일진비앤아이 일반 도매 알루미늄 1998/02/10

○○

○○

○○ 985-23 ) *-**** / / ------------------------------------------------------------------------------------------------------

5. 심리과정에서 청구인이 제시한 증빙 중 대문 등 3,500,000원의 거래명세표에 기재된 전화번호(-)로 통화한바 대표 오○○은 “거래명세표의 사업자번호(--)가 잘못 인쇄되어 당시 정확한 번호(76)로 고쳐 사용했으며 취급품목이 대문, 도어 등 완성품이 아니라 알루미늄을 전문으로 주로 절단해 판매하는 업체로써 청구인이 제시한 2004.12.20. 거래명세표를 발행하거나 명세표내역대로 거래한 사실이 없다”고 확인하고 있다.

6. 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 소득세법 상 양도가액에 공제되는 필요경비로서 자본적지출이라 함은 양도자산의 용도변경⋅개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 뜻하므로 쟁점주택의 난방공사 등 수리가 실제 시행되고 그 비용이 지출된 사실이 확인된다면 양도차익에서 공제하는 필요경비라 할 수 있을 것이나 청구인이 제시한 증빙에 대하여 그 사실관계를 거래상대방으로부터 확인하였는바, 일부공사에 대하여는 시행하였다고 인정하고 있지만 객관적인 입증자료가 제시되지 아니하고 있고 일부공사에 대하여는 그런 사실이 없다고 확인하고 있으며 기타 비용에 대하여는 청구주장만 있을 뿐 심리일 현재까지 합리적이고 객관적인 사실과 관련증빙을 제시하지 아니하고 있으므로 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장을 받아들일 수 없는바, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 미등기 전매로 보아 양도소득세를 경정 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정 에 의하여 주문과 같이 결정한다.