토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분은 정당함

• 가. 청구인은 2006. 5. 17.

○○ 시

○○ 구

○○ 동 ***-*번지 소재 대지 184.8㎡을 취득한 후 위 지상에 지하 1층 85.4㎡, 지상 1층 85.4㎡, 지상 2층 85.4㎡, 지상 3층 71.66㎡, 옥탑 1층 9.6㎡, 합계 337.46㎡의 다중주택(토지와 건물을 이하 “쟁점부동 산”이라 한다)을 신축하여 보유하다 2006. 12. 29. 청구외 조☆☆외 1인에게 양도한 다음, 양도가액을 토지 실거래가액 450,000,000원, 건물 실거래가액 350,000,000원, 합계 800,000,000원으로 하고, 취득가액은 토지 실거래가액 358,000,000원, 건물 환산가액 343,155,453원으로 하여 계산한 양도소득세 36,823,270원을 2007. 2. 7.

○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 예정신고․납부하였다.

• 나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 토지․건물의 양도가액을 임의로 구분 기재하여 건물의 환산취득가액을 과다공제한 사실을 확인하고, 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 토지 486,000,000원, 건물 314,000,000원으로 산정하고, 이에 따라 건물의 환산취득가액을 307,961,988원으로 다시 산정하여 2006년 귀속 양도소득세 24,149,900원을 청구인에게 2009. 12. 2. 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010. 1. 18. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 총매매대금이 실지거래가액임에는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고, 매매계약서에 기재된 총매매대금 중 토지와 건물의 구분가액이 불분명하다 하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 있다. 청구인이 양도세 예정신고 시 제출한 매매계약서상 토지와 건물의 구분기재 가액과 처분청이 부과처분한 토지․건물의 기준시가에 의한 안분계산가액을 비교하여 보면, 당초 신고가액은 토지 450,000,000원, 건물 350,000,000원이고, 처분청이 기준시가에 의하여 안분계산한 가액은 토지 486,000,000원, 건물 314,000,000원으로 서로 큰 차이가 없음을 알 수 있고, 또한 청구인이 제출한 매매계약서에는 토지와 건물가액이 구분되어 있으며, 그 매매계약서의 기재내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 국세기본법 제16조의 근거과세 규정에 의해 그대로 인정하여야 함에도 불구하고, 이를 임의로 산정하여 객관적인 가치를 반영하지 못하였다고 판단하여 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하므로 마땅히 취소되어야 한다.

청구인은 양도 당시 매매계약서에 토지 및 건물가액을 구분 기재하여 양도 하였으므로 구분 기재된 가액이 토지 및 건물의 실지 양도가액이라고 주장하나, 양도인은 건물신축 관련증빙을 제출하지 않아 실지취득가액의 산정이 불가능 하고, 각 자산별 거래금액을 확인할 수 있는 별도의 장부를 비치하고 있지 않으며, 양도자산에 대한 별도의 감정을 받은 사실도 없고, 매매당시 자산별 가액산정의 근거를 별도 협의하거나 설명들은 사실이 없었음이 양수인에 의하여 확인되 므로 청구인이 객관적인 산정근거 없이 임의로 구분하여 매매계약서에 기재한 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 당초 처분은 적법한 것이다.

• 가. 쟁점 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 6) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (이하 생략) 7) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액 [제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있은 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인이 청구외 조☆☆외 1인에게 쟁점부동산을 양도하면서 2006. 11. 15. 작성한 부동산매매계약서를 살펴보면, 쟁점부동산의 매매총대금은 800,000,000원 으로 하되, 특약사항으로 토지의 가액은 450,000,000원, 건물의 가액은 350,000,000원 으로 하는 것으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 2) 처분청의 양도소득세 조사 종결보고서에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 800,000,000원과 쟁점부동산 중 토지의 취득가액 358,000,000원에 대하여는 거래상대방인 양수자 및 양도자에게 확인한 바 그 가액이 실제 거래가액과 일치하므로 이를 인정하는 것으로 하였고, 쟁점부동산 중 청구인이 신축한 단독주택은 그 신축에 소요된 지출비용에 관하여 관련증빙을 청구인이 제출하지 않아 취득가액이 불분명하므로 청구인이 신고한 바와 같이 소득세법의 규정에 의하여 환산취득가액을 적용하여야 한다고 판단하였으나 다만, 청구인이 쟁점부동산의 양도 실지거래가액을 토지와 건물로 구분하여 신고한 가액에 대하여는 청구인이 임의로 토지의 가액을 낮게 하고, 건물의 가액을 높게 하여 양도소득세를 과소신고한 혐의가 있으므로 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 재산정함으로써 이 건 부과처분에 이르렀음이 확인되며 그 안분계산 내역은 아래와 같다. <쟁점부동산 양도 실거래가액의 토지 및 건물 가액 구분내역> (천원) 구 분 토 지 건 물 합 계 비 고 면 적 184.8㎡ 327.86㎡ 신고 양도가액(청구인) 450,000 350,000 800,000 계약서 결정 양도가액(처분청) 485,896 314,104 800,000 안분계산 차 액 35,896 △35,896

• 기 준 시 가 255,024 161,635 416,659 * 양도당시 기준시가 계산 ․토지: 184.8㎡ × 개별공시지가 1,380,000원/㎡ = 255,024,000원 ․건물: 327.86㎡ × 493,000원/㎡ = 161,634,980원 3) 또한, 처분청은 위와 같이 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산함에 따라 건물의 환산취득가액을 307,961,989원으로 다시 계산하고, 필요경비는 청구인이 신고한 금액 즉, 실제 지출이 확인되는 토지부분 비용 9,666,000원과 취득 당시의 건물기준시가의 3%에 해당하는 4,849,049원을 합한 14,515,049원을 그대로 인정한 사실이 조사종결복명서에 의하여 확인된다. 4) 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 청구외 조☆☆이 처분청에 회신한 내용에 의하면, 청구외 조☆☆은 쟁점부동산의 매매계약시 토지와 건물의 가액에 대하여 별도로 청구인과 협의한 사실이 없으며, 또한 그 금액에 대하여 별도로 설명을 들은 바도 없고, 단지 쟁점부동산의 매수가격인 8억원이 주변시세에 비하여 비교적 낮은 편이어서 매수를 결정하게 되었다고 하였음이 확인된다.

• 라. 판단 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액 구분이 계약서에 기재된 바와 같이 분명 하므로 처분청이 이를 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 처분은 부당하다는 청구주장을 살펴보면, 쟁점부동산의 매수인 청구외 조☆☆이 쟁점부동산의 토지와 건물가액에 대하여 매매당사자 간에 별도의 협의가 없었고, 다만 쟁점부동산의 전체 매매가액이 비교적 싼 것으로 판단되어 매수하게 되었다고 처분청에 확인해 준 점으로 보아 토지와 건물의 가액이 따로 정해졌다고 보기 어렵고, 또한, 청구인이 쟁점부동산의 토지와 건물의 매매대금을 정함에 있어 건물의 양도대금을 가급적 많은 금액으로 정함으로써 건물의 환산취득가액이 높아져서 쟁점부동산의 양도차익이 적게 산정되어 결국 양도소득세의 부담이 줄어드는 이익이 있는 점 등을 감안하면, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지와 건물의 매매대금이 형식적으로는 구분 되어 있지만 그러한 구분은 실제 거래가액을 반영했다기 보다 청구인의 필요에 의해 자의적으로 정해진 것으로 보이고, 그 구분이 객관적 타당성을 갖추지 못하였으므로 처분청이 쟁점부동산의 토지와 건물의 매매대금 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산하고 그에 따라 건물의 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.