기준시가 과세대상인 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신고한 경우 신고한 양도가액이 사실과 다른 것으로 확인되면 실지거래가액으로 양도차익을 계산함

청구인은 2004.5.20. 서울특별시 ○○구 ○○○동 671-3번지 ○○아파트 ***호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 양도하고 2004.6.1. 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 149,000천원, 취득가액 140,000천원, 기타필요경비 2,632천원)을 산정하여 양도소득세과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 김○○이 쟁점부동산을 양도한 후 그에 따른 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 청구인과 김○○간에 작성한 매매계약서에 따라 그 취득가액을 170,500천원으로 신고한 사실을 확인하고 2009.7.1. 청구인의 양도가액을 170,500천원으로 적용, 양도차익을 산정하여 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 5,086,158원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.18. 이의신청을 거쳐 2010.1.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 허위계약서를 작성하여 양도차익을 축소 신고하였으나, 쟁점부동산 양도 당시에는 기준시가 또는 실지거래가액으로 신고할 수 있었으며, 쟁점부동산 양도 당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 낮아 양도소득세를 납부하지 않아도 되었는데, 이를 알지 못하여 허위계약서를 작성하여 양도금액을 줄여서 신고․납부하였다.
• 나. 이 건은 허위계약서의 작성으로 양도가액을 실지거래가액보다 줄여서 양도소득을 신고한 경우이므로 소득세법 제96조 제1항 제5호 의 규정을 적용하여야 하는데, 제96조 제1항 제6호를 적용한 처분은 부당하다.
• 다. 허위계약서의 작성으로 양도가액을 실지거래가액보다 낮추어 신고한 경우에는 과세관청이 확인한 실지거래가액으로 경정하여야 하지만, 소득세법 시행령 제162조 의 2 제2항 제5호에서 규정한 바와 같이 실지거래가액으로 산출한 양도차익이 1억원 이하인 경우에는 기준시가를 적용하여 경정한다는 명확한 규정이 있는데도 이를 배제하고 소득세법 제96조 제1항 제6호 를 적용하여 과세관청이 확인한 실제거래가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 기준시가를 적용하여 경정하여야 한다.

2001.12.31. 법률개정으로 소득세법 제114조 제4항 후단을 신설하였으며, 개정이유는 양도소득세를 신고함에 있어 양도자가 양도가액 또는 취득가액을 허위로 신고한 경우에는 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하도록 하여 양도소득세의 양도가액 산정기준을 명확히 하였는바, 청구인이 당초 양도소득세과세표준예정신고 시 양도가액을 허위로 신고한 사실이 확인되었으며, 실지거래가액이 확인된 이상 소득세법 제114조 제4항 단서 규정을 적용하여 확인된 가액을 양도가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세예정신고를 한 데 대하여 확인된 실지양도가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 (2005.12.31. 법률제7837호호 개정되기 전의 것)

○ 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하생력)

○ 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 2) 소득세법시행령 (2005.2.18. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것)

○ 제162조의 2【양도가액】

② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. <개정 2005.2.19 부칙>

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2004.6.1. 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 예정신고한 내용과 처분청의 경정내용은 심리자료에 의하여 다음과 같이 확인되며, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 가액이 140,000천원이라는 사실과 김

○○ 에게 양도한 가액이 170,500천원이고 김

○○ 이 자신의 양도소득세과세표준확정신고서에 첨부한 취득계약서가 진실한 것이라는 데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 신고 (2004.6.1) 149,000 140,000 2,632 6,368 경정 (2009.2.2) 170,500 140,000 2,632 27,868 증감 21,500 0 0 21,500 2) 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 김

○○ 이 2008.5.31. 자신의 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 첨부한 취득계약서 내용은 다음과 같다. 계약일 잔금일 매매대금 매도인 매수인 중개업자 2004.4.2 2004.5.20 170,500천원 청구인 김

○○ 대리인 박

○○ 행복공인중개사 최

○○ ※ 청구인과 김

○○ 의 대리인 박

○○ 는 무인을, 중개업자 최

○○ 은 인장을 날인함

• 라. 판단

1. 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 본문 및 단서 제6호는 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되 다만 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제4항 단서는 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있다.

2. 위 관련법령에 따르면, 납세자가 기준시가 과세대상인 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신고한 경우, 신고한 양도가액이 사실과 다른 것으로 확인되면 동 확인된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이므로((조심2009서501,2009.4.9. 같은 뜻) 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 실지거래 양도가액을 170,500천원으로 확인하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.