리모델링비의 필요경비 산입 여부

심사청구를 기각합니다.

청구인은 ○○남도 ○○군 ○○읍 ○○리 555-12번지 소재 대지 278㎡와 건물 995.2㎡의 숙박시설(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001.6.11. 취득하여 2007.11.30. 양도하면서 양도가액 950,000천원, 취득가액 620,000천원, 필요경비 240,323천원, 과세표준 73,724,906원으로 하여 2008.1.30. 양도소득세 13,865,150원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 자본적 지출액으로 필요경비 산입한 리모델링비 197,520,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에서 불공제 하여 2009.10.1. 2007년 과세연도 양도소득세 72,298,500원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.30. 이의신청(결정일 2009.11.30.)을 거쳐 2010.1.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 쟁점부동산의 개량 또는 이용편의를 위하여 쟁점금액을 지출하였음은 첨부한 견적서 및 예금거래실적명세서로 확인할 수 있으며 처분청이 리모델링과 관련한 일체의 비용을 증빙이 없다는 사유로 부인하였으나 이는 리모델링 공사가 해당 지역 다수의 영세한 개인 건설업체에서 시행됨으로 인한 것이고, 첨부한 쟁점부동산 주변 주민들의 거래사실확인서를 통하여 리모델링 공사가 정상적으로 시행되었음이 확인 가능함에도 납세의무자의 입증이 불충실하다하여 필요경비를 영(0)으로 보는 것은 경험칙에 반하고, 사회통념상 청구인이 받아들이기에는 너무 가혹하므로 리모델링 비용을 쟁점부동산의 자본적지출로 보아 필요경비로 인정하여야 한다. 따라서, 쟁점부동산과 관련하여 정상적으로 리모델링 공사를 시행하였음에도 불구하고 리모델링 공사비 전액을 부인한 이 건 부과처분은 부당하다.

리모델링 공사로 지출한 증빙은 한△△ 외 3인의 거래사실확인서 및 본인계좌 거래내역 등을 제시하였으나, 거래사실확인서는 공사비용․내용에 대한 업급 없이 단순히 한△△ 외 3인의 리모델링공사를 하였는지 여부만 확인하였고, 2001년도 본인계좌 예금거래내역을 제출하였으나 출금금액이 거래확인서를 작성해준 한△△ 외 3인에게 지급된 것으로 확인되지 않고, 2001년 6월에서 12월까지 단순히 출금된 금액 대부분이 리모델링 비용에 사용된 비용이라고만 주장하고 있는 바, 공사비용으로 실제 사용되었는지 여부를 확인할 수 없어 필요경비 197,520,000원 을 부인하고 2009.10.1. 양도소득세 72,298천원을 고지한 이 건 부과처분은 정당하다

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 자본적지출액으로 보아 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【 양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2001.6.11. 쟁점부동산을 취득하여 2007.11.30. 양도하고, 2008.1.30. 양도소득 과세표준 예정신고시 쟁점금액을 자본적지출액으로 하여 필요경비로 신고하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

2. 처분청은 청구인에 대한 현지확인 조사시 청구인이 신고한 필요경비 중 쟁점금액이 실제 지출되었다는 객관적인 증빙이 없다하여 필요경비 불공제하고 결정․고지한 사실이 심리자료에 의해 확인된다. 3) 청구인은 쟁점금액이 자본적 지출액임을 주장하면서 제출한 증빙자료는 다음과 같다.

• 가) 2001.6.14.～ 2001.12.29 까지의 예금거래실적증명서 사본
• 나) 제출된 견적서에는 품명, 규격, 수량, 단위, 단가, 금액 등의 공사내용만 기재되어 있고, 이외에 공사현장, 공사기간, 계약자 등의 기재내용은 없다.
• 다) 정▷▷․한△△의 거래사실확인서로서 2009.9.5. 작성한 것으로 되어 있고, 2001년도 청구인은 ◈◈◈모텔 리모델링하였음을 알고 있다고 기재되어 있으며, 공사금액․내용 등은 기재되어 있지 않음
• 라) 인○○의 거래사실확인서로 2001년 이 건물을 외부수리와 내부수리공사하였다는 취지이고, 공사금액 등은 기재되어 있지 않음

4. 처분청에서 제출한 심리자료에 의해 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 견적서 하단에는 ‘상기 공사비 내역으로 ◈◈◈모텔 리모델링공사 완료 확인함’이라 기재되어 있고, 반장 김□□, 정∇∇의 도장이 날인되어 있으며, 청구인이 2001.6.18.부터 소유한 쟁점부동산에 대하여 건축물 노후로 인하여 2001.6.18부터 2001.7.20.까지 공사내역서와 같이 리모델링 공사를 하였다는 취지로 작성된 정∇∇․김□□의 확인서가 첨부되어 있다.
• 나) 이의신청결정문에 의하면, 청구외 정∇∇은 직권말소자이며, 제출된 예금거래실적증명서의 출금 내역에는 청구외 김□□ 및 정∇∇ 등에게 이체한 내역이 확인되지 않는다고 기재되어 있다.

5. 국세통합시스템에 의하면 견적서에 공사확인자로 기재되어 있는 청구외 김□□은 1996년 이후, 정∇∇은 1990년 이후 사업자등록내용이 없다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 리모델링을 하였으므로 공사비를 자본적지출액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 청구인이 제출한 정▷▷ 등의 거래사실확인서와 양도소득세 신고시 제출한 견적서의 공사확인자인 김□□․정∇∇의 확인서는 사인간에 작성된 확인서로서 그 신빙성에 의문이 있고, 정▷▷ 등의 거래사실확인서 내용도 단지 리모델링 공사를 하였다는 사실만을 인정하는 것으로 실제 공사내용에 대하여는 아무런 내용이 없어 공사계약자나 공사내용 등을 확인할 수 없으며, 견적서에도 품명, 규격, 수량, 단가, 금액 등만 기재되어 있고, 확인자인 김□□, 정∇∇도 2001년도에는 사업자등록내용이 없으며, 견적서에 기재된 확인내용도 쟁점부동산 리모델링 공사의 공사반장이라고 기재되어 있어 실제 공사계약자나 공사내용 등을 확인할 수 없어 청구인이 견적서의 내용과 같이 리모델링 공사를 하였다는 주장을 받아들이기는 것은 어렵다 할 것이다. 또한, 예금거래실적증명서의 출금내역에도 양도소득세 신고시 제출한 견적서의 공사확인자인 청구외 김□□ 등에게 이체한 내역이 없고, 제시한 청구인의 통장계좌에서 청구인의 다른 계좌 및 청구외 박○○ 등에게 이체되거나 수표 등으로 인출되었다는 사실만 확인될 뿐이며, 그 금액이 모두 쟁점부동산의 리모델링공사와 관련하여 지출되었다고 할 정도의 증빙이 없어 청구주장을 인정하기에는 부족하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도차익 산정시 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.