쟁점오피스텔이 주택인지 여부

• 가. 청구인은 시 구 동 224번지 아파트 101-604(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.8.11. 취득․보유하던중 2007.9.3. 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았는 바, 처분청은 당해 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인 소유의 시 구 동 909-4 번지 **네스트 1104호(이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)를 사업용이 아닌 주거용으로 임대하고 있다는 사실을 확인하고 청구인의 경우 양도당시 1세대 2주택으로 보아 2007년 과세연도 양도소득세 86,341,090원을 2009.12.1. 경정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.8.자에 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 소득세법에서는 주택이 무엇인가에 대하여 구체적으로 정의한바 없지만 일반적으로 주택이란 건물의 용도가 상시주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물을 말하는 것으로 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택 비과세 규정 및 소득세법 제104조 제1항 제2의3의 규정에 의한 3주택이상 소유하는 세대에 대한 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어, 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 쟁점오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실 확인하여 판단할 사항이고, 또한 오피스텔을 임대하는 경우에도 취사시설 등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보아 위 법령을 적용하는 것이라 할 것이다. 또한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택의 요건은 다음과 같은 점들을 검토하여야 할 것이다. 1) 주택에 해당하는지 여부, 2) 주택의 소유권이 거주자에게 있는지 여부, 3) 소유목적이 사업목적인지 거주 보유할 목적인지 여부, 4) 사실상 사용용도가 주택인지 여부 등으로써, 처분청은 사실상 주거용으로 사용하였는지 사실판단할 사항임에도 불구하고 실지조사 없이 단지 주민등록만 등재되어 있다하여 주택으로 판단한 것이다.
• 나. 쟁점오피스텔은 당시 공부방으로 사용할 목적으로 임차하였으나 사실상 거의 사용하지 않았고, 본 오피스텔에서 취사는 전혀 하지 않았으며 일반적으로 거주할 경우 TV정도는 당연히 비치하고 사용하겠지만 TV도 없었으며, 오피스텔관리사무소에서 확인하여 첨부한 가스, 전기, 수도 등 사용량을 보더라도 주거용으로 사용하였다 할 수 없을 것이다. 이러한 여러 정황을 미루어 볼때, 사실상 사용용도가 주택으로 판단하기에는 무리가 있다 할 것이며 오피스텔 관리사무소에서도 주거용으로 사용치 않았음을 확인하여 주었다.
• 다. 결론적으로 무엇보다 임차인 조00이 주거용으로 사용치 않았다고 증명을 위한 확인서를 첨부하니 당초 1세대1주택으로 판단한 것은 적법하다고 주장하며 처분청은 부과처분을 취소하여 줄 것을 청구한다.

• 가. 쟁점오피스텔은 0000병원앞에 위치한 오피스텔로 방문 당시 주거용 및 사업용 모두 가능한 장소이나 세입자 조00은 임대기간 동안 전입신고(2005.2.23.～2009.1.31.)를 하였으며 이후 임차인 김00(2009.2.2.～현재)도 전입신고하여 현재 거주하고 있다.
• 나. 다른 용도로 사용되고 있더라도 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지관리되고 있어 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며(서면4팀-343,2006.2.20.),
• 다. 청구인이 주장하는 대로 0000병원의 실습학생이 공부방으로 사용했다 하더라도 주민등록을 옮겨놓고 언제든지 주거사용이 가능한 주거겸용으로 사용하고 있다면 주택으로 보아야 된다는 판례(국심2002-3577, 2003.4.11.)로 보아 주택으로 사용한 것으로 인정되며,
• 라. 청구인은 현재 2007년도부터 동일한 오피스텔인 606호에 거주하고 있는바, 쟁점부동산에 대한 사업자등록(107-01-3****)은 2004.9.8 폐업한 사실이 있다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용(별도의 주택)하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "소득양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 국민기초생활 보장법 제2조제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 재재산 46014-40, 2003.2.18. 1세대1주택 비과세규정 적용시 주택이란 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로 오피스텔도 이 기준에 따라 사실판단하여야 하는 것임.

4. 대법원 92누7023, 1992.7.24. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 소득 세법 제5조 제6호 (자)목(현: 소득세법 제89조), 같은법시행령 제15조 제1항(현: 소득세법시행령 제154조) 소정의 주택인지의 여부는 건물공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다는 것임.

• 다. 사실관계 1) 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대2주택자로써 중과하여 결정하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

○ 양도가액: 285,000,000원 ○ 취득가액: 155,909,430원

○ 양도차익: 129,090,570원 ○ 과세표준: 126,590,570원

○ 산출세액: 63,295,285원(50% 중과) ○ 고지세액: 86,341,098원 2) 청구인은 쟁점오피스텔에 임차인이 잠시 주민등록만 옮겨놓은 것이라고 주장하면서 임차인 조00(831223-2)이 2009.10월에 작성한 사실확인서를 심리자료로 제출하고 있다. 『상기 본인은 2005.02.19. 00시 00구 0동 909-1 0000네스트 1104호 오피스텔을 임차하여 2009.02.19까지 같이 0000병원에서 공부방 용도로 사용하던 중 잠시 본인의 사정으로 주민등 록을 옮겨 놓았으며 실지 거주는 본가(00 시 00 구 소재)에서 하였으며 관리비 내역(가스사용료, 전기료, 수도료)을 보더라도 실지 오피스텔을 주거 목적으로 사용치 않았기에 이와 같은 사실을 확인함. 』 3) 임차인 조00과 김00의 주민등록상황을 살펴보면, 조00(831223-2)의 주민등록정보 및 00네스트 오피스텔 관리소장의 전출자 확인현황에 의하면, 2005.2.23.자로 쟁점오피스텔로 전입하였으며, 2009.2.24. 본가인 00 시 00구 00동 227번지 00 스타시티 A동 604호로 다시 전입하였 음이 확인되며, 그리고 2009.2.2.부터는 김00(830209-157****)이 쟁점오피스텔에 전입하여 주민등록정보 발급일인 2009.09.28 현재까지 거주하고 있음이 확인된다. 4) 청구인은 아래 내용으로 2009.10.21. 작성된 0000네스트 관리사무실의 관리소장(안00)의 사실확인서를 심리자료로 제출하고 있음이 확인된다. 『임차인 조00은 쟁점오피스텔을 2005.2.19.부터 2009.2.19.까지 사용한 기간 중에 거주용으로 사용치 않고 공부방 용도로 사용했던 사실이 틀림없음을 확인함.』 5) 청구인은 00 도시가스에서 발급된 가스사용내역 및 오피스텔 관리사무 실에서 발급된 세대별 전기 사용현황 및 수도료 사용현황 자료를 제시하고 있다.

○ 전기사용료(2006년 5월～2007년 9월): 105,280원

○ 수도사용료(2006년 5월～2007년 9월): 35,590원 6) 청구인은 지하4층과 지상 15층의 쟁점오피스텔을 2004.08.11 00건설(주)로부터 분양취득 하 였으며, 2004.05.10 부가가치세 과세사업 용도로 사업자등록(10-01-, 부동산/임대)하였으나 2004.9.8 폐업하였음이 등기부등본 및 국세통합시스템에 의하여 확인된다. 7) 처분청이 1세대 2주택인지 여부를 확인하기 위하여 쟁점오피스텔을 사업 용으로 사용하였다면 관련 임대차계약서 및 금융증빙 등의 과세자료 소명자료를 요구하였으나 미제출하였음이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점아파트를 양도당시 쟁점오피스텔의 세입자 조00이 0000 병원에서 실습하는 학생들과 함께 공부방으로 사용하였고 실지 거주는 부모님과 같이 00 시 00구 00 동 227번지 00 스타시티 A동 604호 에서 거주하였기 때문에 상시 주거용으로 사용한 주택에 해당되지 아니하므로 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택 비과세에 해당한다고 주장하나,

○ 쟁점오피스텔은 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 상시 주거가 가능한 구조로 되어 있으며, 임차인 조00이 쟁점오피스텔을 임차하여 주민등록 전입하고 거주한 사실이 인정되고, 그 이후 임차인 김00도 조00이 전출한 날 이후부터 쟁점오피스텔의 주소지로 전입하여 현재까지 거주하고 있고, 특히 청구인의 경우 동일한 오피스텔인 0000네스트 606호로 2007.8.30. 전입하여 현재까지 오피스텔에서 거주하고 있으며,

○ 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것(재재산 46014-40, 2003.2.18.외 다수, 같은 뜻)으로 해석하고 있는바,

○ 따라서 청구인은 쟁점아파트 양도당시 다른 부동산인 쟁점오피스텔을 소유한 1세대 2주택자로서 중과세율을 적용하여 양도소득세를 결정․고지한 이 건 부과처분은 정당한 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 기각결정한다.