교환으로 취득・양도한 쟁점부동산의 취득・양도 당시의 시가가 얼마인지 및 자본적지출액이라는 청구인의 주장을 인정할 수 있는지 여부

청구인과 청구외 신○○(이하 “신○○”이라 한다)은 2005.3.8. 공동으로 소유하던 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 00-44번지 임야 4,050㎡(청구인 지분 1,653/4,050, 신○○ 지분 2,397/4,050, 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 청구외 김○겸(이하 “김○겸”이라 한다)에게 양도하고 그 대가로 김○겸이 소유하던 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 000-10번지 대지 145.7㎡와 같은 곳 000-18번지 대지 369.4㎡ 및 위 두 필지 지상에 건축된 숙박시설용 건물(○○ 여관) 1,117.41㎡(이하 위 토지와 건물을 “쟁점2부동산”이라 한다)를 취득하였다. 김○겸은 위 교환거래로 취득한 쟁점1부동산을 청구인․신○○ 명의에서 아들인 김○우(이하 “김○우”라 한다) 명의로 소유권 이전등기를 하였으며, 청구인과 신○○은 위 교환거래로 취득한 쟁점2부동산을 2005.12.23. 청구외 이○(이하 “이○”이라 한다)에게 양도하고 그 대가로 이○ 소유의 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 0000-62번지 전 18,767㎡․1085-40번지 대지 625㎡․1085-41번지 대지 661㎡․1085-42번지 전 886㎡(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)를 취득하였으나 쟁점3부동산을 청구외 박○민(이하 “박○민”이라 한다) 명의로 소유권 이전등기를 하여 미등기 전매하고 쟁점2부동산을 청구인․신○○이 아닌 김○겸이 직접 2005.2.21. 이○에게 730백만원에 양도한 것으로 하였으며, 김○겸은 쟁점2부동산의 양도가액을 730백만원, 취득가액을 750백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 김○겸의 주소지 관할인 ○○세무서장(이하 “통지관서”라 한다)은 감사원의 시정요구에 따라 2009.10.22. 청구인과 신○○이 쟁점2부동산을 2005.2.21. 634,620,000원에 취득하여 2005.12.16. 837,000,000원에 미등기 양도한 것으로 자료통보를 하였다. 처분청은 통지관서의 자료통보에 의하여 쟁점2부동산의 양도가액(청구인 지분)을 341,620,000원으로, 취득가액을 259,018,978원으로 하여 2009.12.14. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 77,357,519원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점2부동산의 취득가액 계산시 포함하는 쟁점1부동산의 양도가액은 매매사례가액으로 평가하여야 한다. 1) 쟁점1부동산은 교환계약서에 의하여 매매되었으므로 동 교환계약서에 기초하여 교환되는 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 가액을 평가함에 있어 쟁점1부동산의 가액이 교환계약서에 표시되지 않았으므로 시가가 존재하지 않는 것으로 보아 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 공시지가를 순차적으로 적용하여 평가하여야 함에도 지방세를 납부할 목적으로 작성한 쟁점1부동산의 검인계약서 금액을 실거래가액으로 보는 것은 부당하다. 2) 쟁점1부동산과 연접한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 00-5번지(826㎡, 이하 “비교대상 임야”라 한다)의 양도(2005.10.10.) 당시 매매가액은 76백만원으로 ㎡당 약 92,000원에 거래되었는바, 이를 매매사례가액으로 적용한 쟁점1부동산의 양도가액은 372,639천원(4,050㎡×92,009.68523원)이므로 이를 쟁점2부동산의 취득가액 계산시 적용하여야 한다. 3) 쟁점1부동산은 비교대상 임야보다 공시지가도 높고 면적도 넓으며, 입지도 좋아 객관적으로 쟁점1부동산이 비교대상 임야보다 거래가액이 클 것으로 보이고, 당시 인근 토지들이 평당 30만원～60만원에 거래되고 있었던 점으로 보아도 알 수 있다 할 것인데, 처분청은 공시지가가 쟁점1부동산보다 1/3 수준인 비교대상 임야의 매매가격이 ㎡당 약 92천원임에도 쟁점1부동산을 ㎡당 14천원 정도로 평가하고 있어 자의적인 평가라 할 것이다. 4) 위와 같은 사실은 2005.2.21. 쟁점1부동산의 공시지가는 ㎡당 15,000원이고, 비교대상 임야의 공시지가는 ㎡당 5,950원인 사실에 의하여도 입증된다 할 것이데, 처분청은 오히려 쟁점1부동산의 공시지가는 ㎡당 5,950원이고, 비교대상 임야의 공시지가는 ㎡당 15,000원인 것으로 오인하고 있다.
• 나. 쟁점2부동산의 수리비를 자본적지출액에 포함하여야 한
• 다. 1) 청구인은 쟁점2부동산을 취득한 후 노후화된 시설물을 수리하면서 공사대금 70,617천원을 지출하였으므로 이를 자본적지출액으로 보아야 한다. 2) 처분청은 이○이 쟁점2부동산 인수 당시 숙박시설의 물품이 새 것이 아니고 이○이 주차장 및 옥상 공사를 하였다고 진술하여 청구인의 자본적지출액을 인정하지 않았으나 청구인이 지출한 내역은 이○이 지출한 내역과 별도 공사이므로 이를 자본적지출액으로 보아야 한다.
• 다. 쟁점2부동산의 양도가액 계산시 포함하는 쟁점3부동산의 취득가액은 매매사례가액이 아닌 환산가액으로 평가하여야 한
• 다. 1) 처분청은 쟁점3부동산을 2005.5.19. 이○이 청구외 탁○○(이하 “탁○○”라 한다)로부터 취득한 가액인 135백만원을 매매사례가액으로 평가하였으나, 이는 양도일(2005.12.22.) 전후 3월을 경과하여 매매사례가액으로 볼 수 없다. 2) 처분청은 이○이 2005.5.10. 청구외 탁○○로부터 135백만원을 받았다 하여 이를 쟁점3부동산의 매매사례가액으로 보고 있으나, 위 금융거래 금액이 쟁점3부동산 매매대금인지 불명확하므로 이를 매매사례가액으로 볼 수 없다. 3) 매매사례가액이란 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 적용하는 것이므로 탁○○와 이○의 거래가액은 위와 같은 사유로 매매사례가액이 될 수 없고, 양도소득세 계산시 부동산 평가는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있으므로 매매사례가액과 감정가액이 없는 이 건의 경우 환산가액을 적용하여 양도소득금액을 계산하여야 한다.

• 가. 쟁점2부동산의 취득가액 계산시 포함하는 쟁점1부동산의 양도가액은 매매사례가액으로 평가할 수 없다. 1) 매매사례가액이라 함은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당하는 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액을 의미하는 것으로, 토지이용계획확인원에 의하면 비교대상 토지는 관리지역미분류지역으로 계획관리지역․농지지역인 쟁점1부동산과 용도가 다르고, 쟁점1부동산의 공시지가는 5,950원이나 비교대상 임야의 공시지가는 15,000원으로 두 토지는 동일성 또는 유사성이 없어 매매사례가액으로 볼 수 없다.
• 나. 쟁점2부동산의 자본적지출액을 인정할 수 없
• 다. 1) 청구인 등으로부터 쟁점2부동산을 취득한 이○은 인수 당시 여관 안의 물품들은 새 것이 아니었고 이○이 주차장 설계를 다시 하고 옥상 공사 및 방수공사를 하였다고 진술하였다. 2) 청구인이 자본적지출액의 증빙으로 제시한 공사내역서와 보수공사 사진만으로는 실제 공사여부 및 그 가액을 확인할 수 없다. 3) 따라서 청구인이 주장하는 쟁점2부동산에 대한 수리비, 즉, 자본적지출액을 인정할 수 없다.
• 다. 쟁점2부동산의 양도가액 계산시 포함하는 쟁점3부동산의 취득가액은 매매사례가액으로 평가하여야 한
• 다. 1) 쟁점3부동산은 이○이 2005.5.10. 탁○○로부터 135백만원에 취득하였으나, 취득 당시 이○의 대리인과 탁○○의 대리인이 공모하여 175백만원에 거래한 것으로 하였으나, 이○이 후에 위 차액을 되돌려 받은 사실이 확인된다. 2) 따라서 쟁점3부동산의 거래시기로부터 약 7개월 전에 거래된 쟁점3부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 봄은 합리적이라 할 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점2부동산의 양도차익 계산시 취득가액과 양도가액을 그 부동산과 교환으로 양도․취득한 쟁점1부동산과 쟁점3부동산의 매매사례가액으로 평가할 수 있는지, 쟁점2부동산의 자본적지출액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 기본통칙 97-1【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액 계산】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 4) 소득세법 기본통칙 97-2【자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액 계산】 토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다. 5) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (이하 생략) 6) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② ～ ③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 7) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② (생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인과 신○○이 쟁점1․2부동산을 미등기 양도하고 쟁점3부동산을 박○민 명의로 소유권 이전등기를 한 사실에 대하여는 처분청과 청구인들 사이에 다툼이 없다. 2) 처분청의 요청으로 2009.6.18. ○○군수가 처분청에 제출한 쟁점1부동산의 검인계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.1.19. 매 도 인 청구인․신○○ 매 수 인 김○우 매매대금 63,000,000원(계약금 6백만원, 중도금 40백만원, 잔금 17백만원) 3) 쟁점2부동산의 검인계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.11.16. 매 도 인 김○겸 매 수 인 이○ 매매대금 730,000,000원(융자 560,000,000원 포함)

• 계약금 30백만원, 중도금 40백만원, 잔금 100백만원 ※ 김○겸은 위 계약서를 근거로 쟁점2부동산을 730백만원에 양도(2001.12.28. 취득가액 750백만원)한 것으로 2006.1.31. 양도소득세를 신고하였으나 이○은 2007.11.12. 쟁점2부동산을 양도하고 취득가액을 837,000,000원으로 신고 4) 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 부동산교환계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.2.21. 교환물건 쟁점2부동산: 모든 집기 일체 포함, 융자 560백만원 포함 쟁점1부동산: 융자 등 없음 소 유 자 쟁점2부동산: 김○겸(갑) → 청구인․신○○(대리인 신○익) 쟁점1부동산: 청구인․신○○(대리인 신○익)(을) → 김○겸 교환차액 10,000,000원(갑이 을에게 지급) 특약사항

1. 여관 청소아줌마는 월급 70만원에 을에게 승계

2. 갑의 융자 560백만원은 을에게 승계 ※ 김○겸은 청구인․신○○의 대리인인 신○익의 계좌로 교환차액 10백만원 송금(2005.2.21) 5) 처분청의 요청으로 ◈◈군수가 처분청에 제출한 쟁점3부동산의 검인계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.11.16. 매 도 인 이○ 매 수 인 박○민 매매대금 101,000,000원(계약금 10백만원, 잔금 91백만원) 6) 이○이 제출한 쟁점3부동산의 매매계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.11.16. 매 도 인 이○ 매 수 인 박○민 매매대금 135,000,000원(계약금 35백만원, 잔금 100백만원) ※ 이○은 위 계약서를 근거로 쟁점2부동산의 양도소득세 신고시 취득가액을 837백만원으로 신고(쟁점2부동산 융자금 승계 560백만원, 쟁점3부동산 가액 135백만원, 현금지급 140백만원, 쟁점2부동산 임대보증금 승계 2백만원), 이○이 쟁점3부동산을 2005.4.30. 130백만원에 취득한 사실이 확인됨 7) 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 부동산교환계약서 기재내용은 다음과 같다. 계 약 일 2005.12.12. 교환물건 쟁점3부동산: 융자 없음 쟁점2부동산: 융자 560백만원, 지하 임대보증금 2백만원 포함 소 유 자 쟁점3부동산: 이○(갑) → 김○겸(대리인 신○익) 쟁점2부동산: 김○겸(을) → 이○(대리인 김○국) 교환차액 140,000,000원(12.12. 계약금 20백만원, 12.16. 잔금 120백만원) 특약사항

1. 등기부등본상 하자는 하자측에서 책임진다.

2. 갑은 을에게 여관 임대(보증금 5천만원, 월세 8백만원)

3. 이자 및 각종 공과금은 잔금일을 기준으로 정산

4. 옥탑안테나 수입 중 갑은 관리비로 세입자에게 연 150만원 지급

5. 을은 갑에게 교환차액 중 5천만원을 임대보증금으로 공제한 9천만원을 수령한다.

6. 쌍방은 지정하는 사람에게 (등기를) 이전해 준다.

7. 계약금 2천만원은 신○익 은행계좌로 입금한다.

8. 잔금일은 갑과 을의 이전서류 준비완료일로 한다. ※ 이○은 김○국 계좌로 2005.12.12. 20백만원을, 2005.12.16. 80백만원을 송금하고 김○국은 신○익에게 2005.12.12. 20백만원을, 2005.12.16. 50백만원을 송금(이○은 100백만원을 지급하였으나 신○익은 교환차액 140백만원 중 임차보증금 50백만원을 공제한 90백만원 중 70백만원을 수령하였으며, 김○국이 2005.12.26. 인출한 현금 16백만원의 사용처 확인할 수 없음) 8) 처분청은 쟁점2부동산의 양도가액을 837,000,000원, 취득가액을 634,620,000 원, 기타필요경비를 20,000,000원(중개수수료)으로 하여 청구인․신○○에게 과세한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되며, 그 내역은 다음과 같다.

• 가) 양도가액․취득가액 및 필요경비 (단위: 원) 구분 지분 양도가액 취득가액 필요경비 비고 청구인 0.4081481 341,620,000 259,018,978 8,162,963 신○○ 0.2918519 495,380,000 375,601,022 11,837,037 합계 1.0 837,000,000 634,620,000 20,000,000
• 나) 양도가액(실지거래가액) 산출근거 쟁점2부동산 융자금 560백만원 + 교환차액 140백만원 + 쟁점3부동산 거래가액 135백만원 + 임대보증금 2백만원 = 837백만원
• 다) 취득가액(실지거래가액) 산출근거 쟁점2부동산 융자금 560백만원 - 교환차액 10백만원 + 쟁점1부동산 양도가액 63백만원 + 쟁점1부동산 자본적지출액 20백만원(2003.9.9. 지급) + 청구인․신○○의 쟁점1부동산 취득세․등록세 1,620천원 * 자본적 지출액 20백만원은 양도가액 63백만원에 포함되어 있고, 취득세․등록세 1,620천원은 청구인․신○○의 쟁점1부동산 양도소득세 계산시 취득가액 공제대상이지 쟁점2부동산의 취득가액으로 보는 것이 아님
• 라) 필요경비: 중개수수료 20백만원 8) 청구인이 쟁점2부동산의 자본적지출액에 대한 증빙으로 제출한 청구외 주식회사○○건축사사무소(이하 “건축사사무소”라 한다)가 작성한 ○○여관 보수공사 내역서(총액 70,617,559원)의 기재내용은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 공사명 재료비 직접노무비 간접노무비 경비 합계 공사원가 철거공사 0 3,440,390 직접노무비의 8% 산재보험료, 고용보험료, 국민건강보험료, 국민연금보험료, 산업안전보건관리비, 환경보전비, 기타 3,440,390 수장공사 2,309,458 2,260,214 4,569,672 출입문공사 3,165,160 251,380 3,416,540 도장공사 573,623 1,029,135 1,602,758 방수공사 2,592,266 5,491,606 8,083,872 타일공사 4,163,284 5,065,989 9,229,273 위생설비 4,190,000 2,760,950 6,950,950 내선공사 4,626,464 1,090,070 5,716,534 합계 21,620,255 21,389,734 1,711,178 4,148,068 48,869,235 일반관리비 합계금액의 3% 1,466,077 이윤 (노무비 + 경비 + 일반관리비)의 20% 5,742,469 완제품 침대(Queen) 5조 × 700,000원 3,500,000 폐기물처리비 210톤 4,620,000 공급가액 합계 + 일반관리비 + 이윤 + 완제품 + 폐기물처리비 64,197,781 부가가치세 공급가액의 10% 6,419,778 총공사비 공급가액 + 부가가치세 70,617,559
• 가) 위 건축사사무소는 2007.7.24. 개업한 법인임이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 나) 신○익이 제출한 공사내역서(총 6,500만원)의 기재내용은 다음과 같다. 공사기간 2005.3.5. ～ 6월까지 침대교체 5개 × 35만원 = 175만원 욕실공사 10실 × 250만원 = 2,500만원 몰딩공사 1,500만원(홀․복도 전체 문짝 및 몰딩 철거 및 도색) 방수공사 1,500만원(주차대 철거 및 간판보수, 방수공사) 공과잡비 500만원(보배장판, 전기 기타) 9) 청구외 ○○공인중개사 정○수․◈◈부동산 박○현․◇◇공인중개사 임○임이 2009.7.14.～7.15. 작성한 토지시세확인서에는 ‘2000년 1월부터 2002년 12월까지 수입리 일대가 개발호재로 건축가능 토지는 평당 20～30만원선․평당 20～40만원선․평당 15～20만원선에 거래되었으며, 2003년 1월부터 2005년 12월까지는 평당 20～50만원․평당 30～60만원․평당 30～50만원 이상 시세가 형성되었으며, 쟁점1부동산은 현재 평당 30만원 이상․평당 20～25만원선․평당 30만원선 이상 예상되나 거래는 부진하다’고 기재되어 있다. 10) 2009년 6월 신○익이 작성한 사실확인서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 교환하여 쟁점2부동산을 일부 수리하여 박○민이 운영
• 나) 쟁점3부동산은 이○이 95백만원에 취득하여 박○민에게 110백만원에 양도하였으며, 이는 세무서 양도신고 및 ○○부 조사에서 밝혀짐
• 다) 쟁점3부동산 110백만원과 현금 140백만원 및 쟁점2부동산 융자금 560백만원을 승계하는 조건으로 쟁점2부동산과 쟁점3부동산을 교환
• 라) 교환과정에서 현금 140백만원 중 5천만원은 모텔 보증금조로 하고 3천만원은 중개인 등의 수수료로 지급하고 6천만원을 신○익이 수령하여 박○민에게 모텔수리금 대납금으로 회수함 11) 통지관서가 2009.5.19. 및 6.12. 이○을 상대로 작성한 문답서의 기재내용은 다음과 같다. 가) 쟁점3부동산을 쟁점2부동산과 교환하면서 135백만원에 양도하였다고 신고하였으며, ◈◈군청에 신고된 101백만원의 검인계약서는 모르는 계약서이다.
• 나) 위 135백만원은 쟁점3부동산 취득가액 130백만원에 취득세․등록세 비용을 더하여 김○국이 만들어 온 계약서의 금액이다.
• 다) 쟁점3부동산을 취득하면서 전 소유자 탁○○의 관련인인 이○선에게 175백만원을 송금하고도 취득가액을 130백만원으로 신고한 이유는 취득계약서를 쟁점2부동산 매매가 완료되고 약 1～2개월 후에 받아서 알게 된 것이고, 175백만원과 130백만원의 차액은 일부 되돌려 받았다.
• 라) 쟁점3부동산 취득금액이 75백만원으로 ◈◈군청에 신고된 검인계약서의 내용은 모르고 계약서의 글씨체가 본인의 것과 다르고 도장도 제 도장이 아니며 법무사도 모르는 사람이다. 모든 일은 김○국이 처리하였다. 마) 쟁점2부동산을 취득하면서 교환차액 140백만원 중 임대보증금 50백만원을 제외하고 현금 90백만원을 중개수수료 10백만원과 함께 송금하였다. 바) 쟁점2부동산을 취득하면서 청구인 등이 공사를 한 사실에 대하여 들은 바가 없으며, 박○민이 본인 소유의 쟁점2부동산 임차인으로 있을 때 여관에 물이 샌다고 말하여 돈을 보내준 적이 있으며, 그 뒤에도 빈번하게 수리비 명목의 돈이 들어갔다. 만약 청구인 등이 공사를 했다면 수리비가 없었을 것이다.
• 사) 구체적으로 주차장 설계, 옥상공사, 부분적인 방수공사를 하였으며, 저로부터 쟁점2부동산을 매입한 사람도 공사비로 많은 지출을 한 것으로 안다. 12) 통지관서가 2009.6.5. 및 6.10. 김○국을 상대로 작성한 문답서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 본인은 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 거래와 관련하여 이○의 대리인 신분으로 계약대행을 하였
• 다. 나) 쟁점3부동산을 이○을 대신하여 175백만원에 취득하였으나 계약건을 수상하게 여겨 확인한 결과 당초 양도가액은 135백만원이라는 사실을 알게 되었으며, 계약서에 135백만원으로 기재되어 있는 것을 안 이○이 175백만원과의 차액을 돌려받은 사실에 대하여는 모른다.
• 다) 교환계약 당시 쟁점2부동산이 신○익 소유로 알고 계약을 한 것이며, 쟁점2부동산을 취득하는 대가로 쟁점3부동산(평가액 135백만원)과 현금 140백만원을 지급하고 쟁점2부동산의 대출금 560백만원과 임대보증금 2백만원을 승계하는 조건으로, 총 837백만원에 취득한 것이다.
• 라) 본인은 이○에게 1억원을 받아 법무사 비용 등으로 10백만원을 사용하고 신○익에게 70백만원을 송금하였으며, 나머지 20백만원은 신○익의 동의하에 김종수에게 지급하였는바, 차액 50백만원은 임대보증금으로 대체하였다
• 마) 현금 140백만원은 보증금 5천만원, 김○수의 부동산 매매수수료 3천만원, 신○익의 여관 인테리어 공사비 6천만원이다. 13) 박○민이 2009.6.1. 작성한 확인서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점2부동산 인수시 김○겸의 대출이자를 대신 지급하였으며, 화재보험 가입을 박○민으로 하였다(관련 증빙에 의하여 확인됨).
• 나) 이○이 제출한 쟁점3부동산 매매계약서(양도가액 135,000,000원)는 참여하여 계약한 것이 아니고 위조된 것이다.
• 다) 쟁점2부동산 인수 후 공사비(화장실, 객실, 침대교환, 몰딩 등)가 지출되었으며, 청구인은 쟁점2부동산 매매와 관련하여 대가를 받지 않았다. 14) 통지관서가 2009.6.4. 박○민을 상대로 작성한 문답서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 청구인은 처남 신○익의 처형이며 신○○은 본인의 처 이다.
• 나) 쟁점2부동산을 취득하여 청구인 가족이 거주하면서 여관 운영을 하려고 하였으나 신○○ 명의의 ○○시 소재 아파트가 팔리지 않고, 쟁점2부동산을 인수하면서 승계한 담보대출 560백만원의 10%를 상환하여야 하는데 자금이 여의치 않아 소유권 이전을 하지 못하였다.
• 다) 위 담보대출금 10% 상환이 여의치 않아 쟁점2부동산의 소유권을 이전하지 않고 여관을 운영(2005년 3월 ～ 2006년 4월)하여 생긴 수입을 김○겸의 대출통장에 입금하여 대출이자를 지급하였으며, 화재보험을 본인 명의로 가입하는 등 쟁점2부동산의 실지 소유권을 행사하였다.
• 라) 청구인과 신○○이 쟁점2부동산을 2005.12.22. 이○에게 양도(양도금액: 현금 140백만원, 대출금 560백만원 승계, 쟁점3부동산 현물지급)하였으나 이○의 요청으로 쟁점2부동산을 임차(보증금 5천만원, 월세 8백만원)하여 여관을 계속 운영하였다.
• 마) 현금 140백만원은 보증금 5천만원, 김○수의 부동산 매매수수료 3천만원, 신○익의 여관 인테리어 공사비 6천만원이다. 15) 통지관서가 2009.6.2. 신○○을 상대로 작성한 문답서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 교환할 때 교환가액을 정확히 산정하지 않았으며, 부하직원인 김○진이 계약관련 업무를 처리하였다. 나) 김○진에게 쟁점1부동산을 150백만원～200백만원 정도에 팔아달라고 하였다.
• 다) 쟁점2부동산의 매매광고 당시 양도가액은 7억원～8억원 정도였다.
• 라) 쟁점3부동산 가액은 110백만원으로 산정한 것으로 알고 있으며, 이○이 제출한 양도가액 135백만원인 계약서는 이○이 위조한 것이다. 16) 통지관서가 2009.6.17. 신○익을 상대로 작성한 문답서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점2부동산(○○여관)의 공사비 내역은 34개의 방에 욕조 및 세면대 교체, 화장실 타일 교체, 도배, 장판, 몰딩공사를 부분적으로 하였으며, 전부 수리를 한다면 6억원～7억원 정도 소요되나 부분적인 공사만 하여 6천만원 정도 소요되었다.
• 나) 위 공사와 관련한 계약을 따로 하지는 않았으며, 금융증빙을 제시할 수 없다.
• 다) 쟁점3부동산을 이○이 95백만원에 매입하여 110백만원에 박○민에게 양도하였다고 사실 확인한 근거는 ◈◈군청에 박○민이 신고한 검인계약서로, 101백만원을 혼동하여 110백만원으로 잘못 작성하였으며, 검인계약서 이외에 양도가액 101백만원을 증명할 다른 증빙자료는 없다.
• 라) 이○이 양도소득세 신고를 할 때 제출한 계약서(양도가액 135백만원)는 이○이 대리인인 김○국이 사무실에서 만든 것으로 (날인된) 도장도 박○민의 것이 아니다.
• 마) 중개수수료 3천만원은 김○국에게 2천만원, 김○수에게 1천만원을 수고비 명목으로 지급한 것으로 알고 있다. 17) 2009.5.26. 작성한 통지관서의 양도소득세 조사(종결)보고서 및 2009.6.8. 작성한 양도소득세 경정검토서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 교환

(1) 청구인 등이 쟁점2부동산의 융자 560백만원을 승계하고 교환차액 10백만원을 지급하는 조건으로 쟁점1부동산과 교환 완료

(2) 단순한 교환거래로 실지양도가액을 확인할 수 없어 쟁점2부동산의 기준시가로 김○겸의 양도가액 경정

• 나) 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 교환

(1) 이○은 쟁점2부동산의 융자 560백만원을 승계하고 교환차액 140백만원을 지급하는 조건으로 쟁점3부동산과 교환 완료

(2) 이○이 제출한 교환계약서의 내용대로 계약금 20백만원(2005.12.12.), 잔금 70백만원(2005.12.16.)의 지급이 이루어졌고 560백만원의 채무인수

(3) 쟁점3부동산은 이○이 2005.5.6. 130백만원에 취득하여 교환계약서에 기재된 135백만원에 양도(실지거래가액)한 것으로 양도가액 경정 18) 2009년 6월 김○겸이 작성한 확인서에는 ‘쟁점2부동산의 영업부진 및 대출금 560백만원의 이자 때문에 대출금을 승계하는 조건으로 쟁점1부동산과 교환을 하였으며, 쟁점2부동산의 등기를 빨리 이전하라고 내용증명까지 보내면서 독촉하였으나 이○에게 전매를 하여 민․형사상의 책임을 지겠다는 각서를 받고 등기 이전서류를 해 주었다’고 기재되어 있다. 19) 2009년 6월 청구인이 작성한 확인서에는 ‘제부인 신○익이 매도용 인감을 요구하여 발행하여 주고 현재까지 쟁점1부동산의 매매대금도 받지 못하고 어떻게 처리되었는지도 알지 못하며, 신○익이 생활비조로 매월 40～80만원을 주기에 받고 있다’고 기재되어 있다. 20) 2005년도 쟁점1부동산의 공시지가는 ㎡당 22,000원으로, 비교대상 임야의 공시지가는 ㎡당 8,290원임이 국세통합전산망에 의하여 확인된

• 다. 21) 쟁점2부동산의 전소유자인 청구외 이○우는 2001.12.28. 김○겸에게 쟁점2부동산을 750,000,000원에 양도한 것으로 신고하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 22) 쟁점1부동산 및 비교대상 임야의 토지이용계획은 다음과 같다. 구 분 토지이용계획 차이 동일 쟁점1부동산 계획관리지역, 농림지역 임업용산지(보전산지) 자연보전권역, 배출시설설치제한지역 수질보전특별대책지역(1권역) 비교대상임야 관리지역 미분류, 준보전산지 23) 비교대상 임야는 2005.10.6. 76,000,000원에 양도하였다고 실지거래가액에 의하여 신고한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 라. 판 단 1) 청구인은 쟁점1부동산을 비교대상 임야의 매매사례가액으로 평가하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점1부동산은 비교대상 임야보다 면적이 크고(약 4.9배), 쟁점1부동산은 계획관리지역(농림지역) 및 임업용산지(보전산지)이고 비교대상 임야는 관리지역으로 분류되지 않은 준보전산지로 토지이용계획이 서로 달라 비교대상 임야의 매매가격을 쟁점1부동산의 매매사례가액으로 볼 수 없다 할 것이다. 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것(청주지방법원2008구합1622, 2009.04.02.외 같은 뜻 다수)인바, 청구인․신○○이 ○○군수에게 제출한 쟁점1부동산의 검인계약서를 실거래가액으로 보아 쟁점2부동산의 취득가액을 계산한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 2) 청구인은 쟁점2부동산의 수리비를 자본적지출액에 포함하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구주장의 근거로 건축사사무소가 2005년도에 작성한 ○○여관 보수공사 내역서(총액 70,617,559원)를 제출하였으나 당해 건축사사무소가 2007.7.24. 개업한 법인으로 2005년도에 위와 같은 행위를 할 수 없었던 점, 신○익이 제출한 공사내역서(총 6,500만원)와 총액 및 원가별 금액이 다른 점, 이○이 쟁점2부동산 인수 당시 수리한 흔적이 없었다고 진술한 점 등을 종합하여 보면 쟁점2부동산에 총액 70,617,559원의 보수공사를 하였다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다 할 것이다. 3) 청구인은 이○의 쟁점3부동산 양도가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 이○이 쟁점3부동산을 탁○○로부터 취득한 135백만원을 매매사례가액으로 보아 청구인의 쟁점2부동산 양도가액에 포함시켰다고 하나 이○은 쟁점3부동산을 탁○○로부터 2005.4.30. 130백만원에 취득한 사실이 확인되고, ◈◈군청에 제출된 검인계약서에는 쟁점3부동산을 이○이 박○민에게 101백만원에 양도한 것으로 기재되어 있으나 간인이 없는 점, 신○익이 쟁점3부동산을 110백만원에 취득한 것으로 주장하다 101백만원으로 수정한 점, 이○이 제출한 매매계약서에는 쟁점3부동산을 135백만원에 이○이 박○민에게 양도한 것으로 기재되어 있고 간인이 있는 점, 이○이 쟁점3부동산의 양도가액을 자신에게 유리한 검인계약서의 금액이 아닌 135백만원으로 하여 양도소득세를 신고한 점 등을 종합하여 보면, 처분청이 이○의 쟁점3부동산 양도가액을 135백만원으로 보아 청구인의 쟁점2부동산 양도가액에 포함한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.