쟁점중개수수료가 실제 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙이 없고, 쟁점영수증의 작성명의인인 공인중개사가 쟁점영수증의 작성사실을 부인하는 등 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점부동산의 양도 관련 중개수수료가 실제로 지급된 것으로 인정하기 어려우므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당함
쟁점중개수수료가 실제 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙이 없고, 쟁점영수증의 작성명의인인 공인중개사가 쟁점영수증의 작성사실을 부인하는 등 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점부동산의 양도 관련 중개수수료가 실제로 지급된 것으로 인정하기 어려우므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당함
청구인은
○○○○ 시
○○ 구 □□동 □□□번지 소재 대지 572㎡ 및 건물 1,245.30㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.3.3. 청구외 △△△으로부터 취득하여 2004.5.3. 청구외 ◉◉◉에게 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 1,300,000,000원, 취득가액 1,269,600,000원, 필요경비 12,696,000원)하여 2004.7.13. 양도소득세 6,841,800원 을 예정신고․납부하였다.
○○ 세무서장은 2008.11.6. 쟁점부동산의 매수자인 위 ◉◉◉에 대한 양도소득세 현지 확인결과 위 신고가액과 달리 실지양도가액이 1,800,000,000원인 사실을 확인하고 처분청에게 양도소득세 과소신고에 따른 과세자료를 통보하였다. 처분청은 위 통보받은 과세자료에 따라 양도차익을 산정 (양도가액 1,800,000,000원, 취득가액 1,269,600,000원, 필요경비 12,696,000원) 하여 2009.7.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 387,660,200원을 경정․고지하였고, 청구인이 이에 불복하 여 이의신청을 하면서 취득 가액 및 필요경비의 추가인정을 주장하자, 2009.10.14. 청구인이 제출한 실가 부 동산매매계약서 등 추가증빙에 의해 취득가액 1,400,288,540 원, 필요경비 79,694,000원(등록세 43,200,000, 취득세 26,400,000원, 취득 관련 법무사비용 10,094,000원)을 각 인정하여 총 결정세액을 244,547,145원 (차감고지세액 143,113,055원)으로 직권 경정하였으며, 2009.11.20. 청구인이 취득 관련 중개수수료 10,000,000원에 대한 영수증을 추가 제출함에 따라 이를 인정하여 총 결정세액을 236,856,545원(차감고지세액 7,690,600원)으로 재차 직권 경정하였다. 그러나 처분청은 양도 관련 중개수수료 50,000,000원(이하 “이 건 중개수수료”라 한다)에 대하여는 필요경비로 인정하지 아니하여 청구인의 경정청구를 거부(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.12. 이의신청을 거쳐 2009.12.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.
처분청은 이 건 중개수수료에 대하여 신빙성 있는 증빙자료의 제시가 없다는 이유로 필요경비에 산입하는 것을 부인하나, 쟁점부동산의 양도 관련 부동산매매계약서(이하 “이 건 부동산매매계약서”라 한다)는 중개인의 중개로 작성된 매매계약서로서 사회통념 및 거래의 관행상 동 중개인에게 중개수수료가 당연히 지급되었을 것으로 추정가능하고, 청구인은 이 건 중개수수료의 지급을 입증하기 위하여 ‘ ◈◈◈ 공인중개사’ 대표 청구외 ◎◎◎ 작성의 각 영수증(이하 “쟁점영수증”이라 한다), 중개수수료 계좌이체내역 및 수표번호를 거래증빙으로 각 제출하였으므로, 처분청이 앞서 취득 관련 중개수수료를 인정한 것과 마찬가지로 양도 관련 이 건 중개수수료를 필요경비로 인정하여 총 결정세액을 198,166,545원(차감고지세액 38,690,000원) 으로 경정하여야 한다. 처분청은 취득 관련 중개수수료에 대하여는 2009.11.17. 청구인이 제출한 영수증을 근거로 필요경비로 인정하여 직권으로 세액을 경정하였으나, 이 건 중개수수료에 대하여는 2009.12.23. 청구인이 관련 증빙으로 쟁점영수증을 제출하였음에도 증빙자료로서의 신빙성이 낮다는 이유로 세액 경정을 거부하였는바, 처분청이 이들 두 영수증에 대한 취급을 달리하여 쟁점 영수증을 증빙자료로 인정하지 아니한 이유를 납득할 수 없으며, 처분청은 쟁점 영수증을 발행할 당시 영수증 발행자가 폐업 중으로 부가가치세 신고사실이 없었다는 점을 들어 이 건 중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한다는 주장이나, 쟁점부동산의 양도 당시 공인중개사 등록번호 및 사업장소가 명판 고무인으로 날인된 이 건 부동산매매계약서상의 당해 공인중개사 사무실에서 부동산매매계약서가 작성되었으므로 청구인의 입장에서는 영수증 발행자인 당해 공인중개사의 사업자등록여부에 대하여 의심을 가질 이유가 전혀 없었고, 영수증 발행자의 사업자등록 및 부가가치세 신고여부와 당해 지급된 중개수수료의 필요경비 인정여부는 전혀 무관한 것이어서 처분청이 이를 이유로 이 건 중개수수료에 대한 필요경비를 부인하여 세액 경정을 거부한 이 건 처분은 부당하다.
청구인은 종전 이의신청 및 직권경정시 제출하지 아니한 쟁점영수증을 이 건 심사청구시 추가로 제출하였으나, 쟁점영수증을 발행한 당해 중개인은 쟁점영수증 발행 당시 폐업 중으로 부가가치세 신고내역이 없는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점영수증은 사후작성 되었을 가능성을 배제할 수 없어 필요경비를 인정할만한 신빙성 있는 증빙자료로 인정할 수 없다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
④ 삭제 <2000.12.29 부칙>
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
○○ 세무서장 작성의 2008.11.6.자 양도소득세 과소신고자료 통보서, 국세통합전산망 조회 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2004.3.3. 청구외 ◎◎◎으로부터 취득하여 2004.5.3. 청구외 ◉◉◉에게 양도한 후, 실거래가액에 의한 양도가액 1,300,000,000원, 취득가액 1,269,600,000원, 필요경비 12,696,000원으로 하여 양도소득세 예정신고하였으나,
○○ 세무서장은 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ◉◉◉에 대한 양도소득세 현지 확인조사결과 양도가액을 1,800,000,000원으로 확인하여 처분청에 통보한 사실이 나타난다. 2) 처분청의 양도소득세 결정결의서 및 2009.10.29.자 이의신청 결정서(제2009-0057호) 등에 의하면, 처분청은
○○ 세무서장으로부터 통보받은 과세자료에 따라 양도차익을 산정 (양도가액 1,800,000,000원, 취득가액 1,269,600,000원, 필요경비 12,696,000원) 하여 2009.7.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 387,660,200원 을 경정․고지하였고, 청구인이 이에 불복하 여 2009.10.12. 이의신청을 하면서 취득 가액 및 필요경비의 추가인정을 주장하자, 2009.10.14. 청구인이 제출한 실가 부 동산매매계약서 등 추가증빙에 의해 취득가액 1,400,288,540 원, 필요경비 79,694,000원(등록세 43,200,000, 취득세 26,400,000원, 취득 관련 법무사비용 10,094,000원)을 각 인정하여 총 결정세액을 244,547,145원 (차감고지세액 149,954,855원) 으 로 직권 경정하였으며, 2009.11.20. 청구인이 취득 관련 중개수수료 10,000,000원 에 대한 영수증을 추가 제출함에 따라 이를 인정하여 총 결정세액을 244,547,145원 (차감고지세액 7,690,600원)으로 재차 직권 경정한 사실이 나타난다. 3) 청구인은 쟁점부동산의 양도 관련 이 건 중개수수료 50,000,000원을 지출한 사실이 있으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 관련 증빙으로 ◈◈◈ 공인중개사 대표 청구외 ◎◎◎ 작성의
영수증을 각 제시하고 있는 바, 청 구인이 주장하는 이 건 중개수수료의 지급내역은 아래와 같다. 지급일 지급액 지급내역 제출증빙
2004. 3.16 10,000,000 ◈◈◈공인중개사(대표 ◎◎◎)
• 직원 ★★★에게 계좌이체 영수증 사본, 통장 사본
2004. 3.31 20,000,000 ◈◈◈공인중개사(대표 ◎◎◎)
• 매수인 ◉◉◉ 교부 수표로 지급 (수표번호: 신한 바가 ○○○) 영수증 사본
2004. 4.22 1,000,000 ◈◈◈공인중개사(대표 ◎◎◎)
• 직원 ★★★에게 계좌이체 영수증 사본, 통장 사본
5. 3 19,000,000 ◈◈◈공인중개사(대표 ◎◎◎)
• 청구인 처 ☆☆☆ 출금 수표로 지급 영수증 합 계 50,000,000 (단위: 천원)
4. 청구인과 청구외 ◉◉◉ 사이에 체결된 2004.3.일자미상 이 건 부동산매매계약서 사본에 의하면, 중개인란에 ‘◈◈◈공인중개사’(등록번호:○○○)의 명판고무인이 날인되어 있으나, 청구외 ◎◎◎의 이름은 기재되어 있지 아니하다.
5. 청구인이 제출한 2004.3.6.자, 2004.3.31.자, 2004.4.22.자, 2004.5.3.자 각 쟁점영수증 사본에 의하면, 한국공인중개사협회의 영수증 표준양식에 중개수수료 지급내역이 수기로 기재되었으며, 발행인 란에 ‘◎◎◎’ 또는 ‘◈◈◈ 공인중개사 대표 ◎◎◎’라고 기재되어 있다. 6) 청구인이 제출한 통장사본에 의하면, 청구외 ★★★에게 2004.3.16. 10,001, 000원, 2004.4.22. 1,000,000원을 각 계좌이체한 것으로 나타난다. 그러나 청구인은 위 ★★★가 당시 ◈◈◈ 공인중개사에 근무하는 직원이었음을 입증할만한 증빙을 제시하고 있지 아니하다. 7) 청구인은 양도 관련 중개수수료 중 일부 금액으로 2004.3.31. 20,000,000원을 매수인 청구외 ◉◉◉로부터 지급받은 수표로, 2004.5.3. 19,000,000원을 청구인의 처 ☆☆☆가 출금한 수표로 각 청구외 ◎◎◎에게 지급하였다고 주장하나, 위 ◉◉◉로부터 지급받았다는 수표의 수표번호만 제시할 뿐 위 금액이 위 ◎◎◎에게 실제 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙을 제시하고 있지 아니하다. 8) 국세통합전산망 조회에 의하면, 청구인이 이 건 중개수수료 를 지급하였다고 주장하는 청구외 ◎◎◎는
○○○○ 시
○○ 구 □□동 □□□번지 1층에서 ‘◈◈◈공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 20 04.9.15. 개업하여 2006.2.24. 폐업하였고, 자신 명의의 쟁점영수증이 발행된 2004.3.6.～2004.5.3. 기간 중에는 공인중개사업을 사업자 등록한 사실이 없으며, 중개수수료에 대하여는 2004년 제1기 부가가치세 신고를 한 사실이 없고, 2004년 제2기 확정신고시 과세기간 2004.9.15.～2004.12.31.에 대하여 무실적으로 부가가치세 신고를 한 사실이 나타난다.
9. 당심에서 청구외 ◎◎◎에게 유선통화로 확인한바, 동인은 20 04.9.15. ‘ ◈◈◈공인중개사’를 개업하면서 부동산 중개행위를 실제 개시하였으므로, 그 이전에 이 건 쟁점부동산의 양도를 중개하여 이 건 중개수수료를 수령한 사실이 없고, 자신이 쟁점영수증을 작성한 사실도 없으며, 청구외 ★★★는 자신의 직원이 아니고 거래처 관계로 아는 사람이었다고 답변하였다.
- 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 이 건 중개수수료 50,000,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 이를 필요경비로 인정받기 위해서는 이에 대한 증빙을 갖추어 입증하여야 할 것인바, 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 종전 이의신청 및 직권경정시 제출하지 아니한 쟁점영수증을 이 건 심사청구시 새로이 제출한 점, 쟁점영수증의 작성 명의인인 ◈◈◈ 공인중 개사 대표 청구외 ◎◎◎는 쟁점부동산 의 양도 관련 중개, 중개수수료 수령 및 쟁점영수증 작성 등을 모두 부인하고 있는 점, 이 건 부동산매매계약서상에 위 ◎◎◎의 이름이 기재되 어 있지 아니한 점, 쟁점영수증의 각 작성 및 중개수수료 지급일자는 2004.3.6.～2004.5.3. 사이임에 반하여 위 ◎◎◎는 동 기간 중 부동산 중개업을 영위하지 아니하다가 2004.9.15. ‘◈◈◈ 공인중 개사’를 개업한 점, 위 ◎◎◎는 2004년 제2기 확정신고시 무실적 신고하여 이 건 양도 관련 중개수수료에 대한 부가가치세 신고사실이 없는 점, 계좌이체를 통하여 이 건 중개수수료 중 일부를 지급받았다는 청구외 ★★★가 당시 ◈◈◈ 공인중개사에 근무한 직원인지 여부를 확인할 수 없는 점, 청구인은 청구외 ◉◉◉로부터 지급받았다는 수표의 수표번호만 제시할 뿐 이 건 중개수수료가 실제 위 ◎◎◎에게 지급되었음을 입증할만한 금융거래증빙을 제시하고 있지 못하는 점, 현재 중개수수료 요율표상 수수료 요율이 거래가액의 0.9% 이내인 점에서 이 건 중개수수료 50,000,000원은 지나치게 과도한 수준의 금액인 점 등에 비추어 쟁점영수증 등 청구인이 제시한 각종 자료를 청구주장을 뒷받침할 수 있는 신빙성 있는 증빙자료로 인정하기 어렵다고 할 것이다. 이에 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점부동산의 양도와 관련 이 건 중개수수료가 실제로 지급된 것으로 인정하기 어려우므로 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다. 따라서 처분청이 이 건 중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.