비사업용 토지 해당여부

심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.12.27. 취득한 ○○○○시 ○○구 ○○동 75-7번지 전 1,653㎡를 2008.3.13. 같은 번지 외 3필지(75-12, 13, 14)로 분할하고, 2008.5.8. 같은 동 75-7번지와 75-13번지 이상 2필지(이하 “쟁점1토지”라 한다)는 청구외 장○○, 같은 동 75-12번지와 75-14번지 이상 2필지(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)는 청구외 이△선에게 양도하고, 2008.7.28. 양도소득세를 예정신고하면서 사업용토지로 보아 기본세율을 적용하여 12,751,080원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 자경했다고 보기 어렵고 또한 청구인이 자경했다하더라도 청구외 이△선이 쟁점2토지에 주택을 신축하기 위하여 관할 지방자치단체에 제출한 착공신고서의 접수일을 기준으로 보면 청구인이 사업용으로 사용한 기간은 보유기간의 80%를 초과하지 못한다며 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세율 60%를 적용하여 2009.7.1. 양도소득세 28,397,561원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(결정일 2009.10.22.)을 거쳐 2009.12.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 2005.12.27. 쟁점토지를 취득한 후 양도시까지 밭작물을 재배하였음은 토지소재지 관할의 ○○ ○○영농회장인 청구외 한△훈과 ○○구 ○○동 통장인 청구외 송○○이 작성하여 확인해준 “농지소유 및 경작확인서”와 농지원부 등에 의하여 확인되고, 청구인은 1986.2.19.부터 현재까지 ○○농협의 조합원으로 등록되어 있으며, 동 농협에서 확인해준 “전표자별 거래자별 상품별 매출내역”에 의하여 청구인이 자경농민임을 확인할 수 있다.
• 나. 처분청은 청구인이 제출한 농자재 매출내역서의 물품이 주로 논농사에 필요한 품목이라 쟁점토지에 사용한 것이라 보기 어렵고, 또한 2007년 및 2008년에 구입한 고추대는 착공신고서 제출이후 구매한 것으로서 쟁점농지에 사용되었는지가 불분명하다고 보았으나,

• 청구인는 쟁점토지 외에도 농지(전․답)를 경작하는 농민으로 매출내역서의 물품은 쟁점토지 등의 농작물 경작에 사용한 것이고, 고추대 구입 사실은 쟁점2농지에 실제 고추농사를 지었다는 사실을 입증하는 것이다.

• 다. 쟁점토지 보유기간동안 청구인 명의로 사업자등록이 되어 있는 신발․도매업과 관련하여 청구외 전◎열이 청구인 명의로 사업자등록을 한 것으로 영업 및 수금 등 주된 운영은 전◎열이 하였고, 청구인은 주로 관리만 하였으며, 사업장이 농지소재지 근처에 있어 쟁점토지를 경작하는 데에 어려움은 없었다.
• 라. 쟁점2토지의 경우 2005.12.27.～2008.5.8.까지 총 863일을 보유하였고, 신축주택 착공신고서 제출일인 2007.11.13.을 기준으로 하면 보유기간의 863일의 80%인 690일에 3일이 부족하나, 쟁점②토지의 시공자인 청구외 함◇복이 개인적인 자금사정 및 다툼으로 인하여 실제로는 2008년 봄부터 기초공사를 시작했다는 진술을 하였으므로 이를 기준으로 보유기간을 계산하면 총 보유기간 중 사업용으로 사용한 기간은 80%를 초과하므로 사업용토지로 보아 기본세율을 적용하여야 한다.

청구인은 쟁점토지 보유기간 중 자경하였다고 주장하며 경작확인서, 농지원부 및 농자재 구매내역서를 제출하였으나, 경작확인서는 사인간에 작성이 가능하고, 당초 신고시 제출한 농지원부에는 쟁점토지가 등재되어 있지 않으며, 농자재 구매품목의 종류 및 수량을 볼 때 대부분 논농사에 필요한 물품이고, 고추대는 밭에서 사용가능하나 2008년까지 계속 구매한 것으로 보아 쟁점토지에 사용되었는지 여부가 불분명하여 쟁점토지를 자경했다고 보기 어렵고, 청구인은 ◈◈의 사업자등록시 신용불량인 전◎열에게 자신의 명의를 빌려주었기에 ◈◈의 실제사업자는 전◎열이고 청구인은 자금관리만을 하였다고 주장하고 있으나, 전◎열의 사업이력을 보면 2001.5.30.부터 2003.6.19.까지 신발 도․소매업을 영위한 자로서 체납․결손 등의 이력이 확인되지 않으며 2007.5.10. 이후 법인을 설립하여 현재까지 대표이사로 재직 중임이 확인되므로 전◎열이 신용불량으로 인하여 사업자등록을 할 수 없어 청구인이 명의를 대여해줬다는 청구인의 주장은 설득력이 없다고 판단되며, 쟁점2토지의 경우 비사업용토지 기간기준 판단시 착공신고서 제출일인 2007.11.13.이 아닌 실제 착공일인 2008.3월경으로 보아 판단해야 한다는 청구인의 주장에 대하여 당초 조사당시 청구인과 함◇복(쟁점2토지 취득자 이△선의 배우자)은 처분청에서 주택신축과 관련하여 증빙자료가 없다고 진술한 바 있어 이의신청시 제출한 확인서는 객관성이 결여된 것으로 보이고, 착공일이 불분명할 경우 소득세법시행규칙 제83조 제1항 제5호 의 규정에 의하여 착공신고서 제출일을 착공일로 보도록 하고 있어 2007.11.13.을 착공일로 보아야 한다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 자경했더라도 사업용토지기간은 687일로서 총보유기간 863일 중 80%인 690일에 부족하여 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율로 고지결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 사업용토지로 보아 기본세율을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조제4항 의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. 4) 소득세법 시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서󰡒대통령령이 정하는 기간󰡓이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 5) 소득세법 시행령 제168조의8 【농지의 범위 등】

④ 법 제104조의3제1항제1호 나목 본문에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2008.3.13.자로 75-7번지에서 75-7 및 75-12, 75-13, 75-14번지로 분할되었고, 2008.5.8. 같은 동 75-12와 75-14는 청구외 이△선에게, 같은 동 75-13과 75-7은 청구외 장∇득에게 양도되었다.

2. 쟁점토지의 토지이용계획에 의하면, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역․지구는 자연녹지지역이고, 다른 법령 등에 따른 지역․지역 등에는 개발제한구역으로 표기되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 확인된다. 3) 청구인이 쟁점토지의 자경을 입증하기 위하여 제출한 서류는 다음과 같다.

• 가) ○○협동조합 ○○영농회 회장 한○○ 외 1인이 확인한 농지소유 및 경작확인서
• 나) 농지원부

• 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 ○○구청장이 2008.7.11. 발급한 농지원부에는 ○○○○시 ○○구 ▽▽동 답 1,633㎡, ○○○○시 ○○구 ♤♤동 318 답 225㎡, ○○○도 ♧♧군 ♧♧면 ♧♧리 195-16 및 195-17번지 전 5,715㎡를 소유하면서 자경한 것으로 기재되어 있다.

• 청구인이 이의신청 심리시 제출한 농지원부에는 쟁점토지가 기재되어 있고, 농지원부에는 농정시책의 기초자료로 활용하기 위함이며, 농지의 소유권 확인, 세금감면, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니라고 표기되어 있다.

• 다) ○○농업협동조합의 조합원 증명서(가입일: 1986.2.19.)
• 라) 2005년부터 2008년 7월까지 ○○농협에서 농자재 등을 구매한 “전표별 거래자별 상품별 매출내역”을 제출하였다.

4. 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에서 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인의 자경여부에 대하여 조사한바, 쟁점토지에 대한 농지원부가 없고, 농자재 구입내역서 현황으로는 기 보유중인 농지에 사용한 것인지 쟁점토지에 사용한 것인지 불분명하며, 2004.7.20.～2008.1.31. 신발 도매업을 영위한 것과 관련하여 명의대여라고 주장하고 있으나 증빙자료는 제출하지 못하고 있어 자경하였다고 판단하기 어렵다.
• 나) 농지여부에 대하여도 2009.5월 현재 쟁점1토지에는 장▽득이 거주하는 주택이 신축되어 있고, 청구인도 주택을 신축할 목적으로 취득하였으나 신축하지 못하고 양도하였다고 진술한 바 있으며, 신축주택의 신축자 함◇복은 2008.3월부터 신축하였다는 증빙자료를 제출하지 못하고 있어 2007.11.13.을 건축물의 착공일로 보아 그 이후의 기간은 농지로 볼 수 없어 농지로 사용된 기간이 전체의 80%이하이므로 쟁점토지는 비사업용토지로 판단하였다.
• 다) 조사당시 처분청에서 촬영한 사진에 의하면, 쟁점1토지상에는 건물(장▽득이 신축)이 있고, 쟁점2토지에는 콘크리트로 기초공사만 한 것으로 보이는 부분과 아카시아나무 등이 심어져 있다.

5. 2004년～2008년까지의 항공사진에 의하면, 쟁점토지에는 도로가 있어 쟁점토지를 통과하고 있고, 일부 대지로 보이는 부분에는 차량 또는 건축을 위한 적치물과 차량 등이 산재해 있다.

6. 이의신청 결정문에 의하면, 함◇복은 쟁점토지의 계약서는 2008.4.15. 작성하였으나, 실제로 쟁점2토지를 청구외 박부장이라는 사람의 소개로 2007년 여름에 계약서 작성 없이 구두로 가계약하였고, 반경4m의 시멘트도로가 쟁점토지를 관통하고 있으며, 일부는 밭작물이 재배되고 있었고, 일부는 아카시아 나무가 있었다고 진술하였으며, 또한, 주택신축 목적으로 취득하였으나 개인적인 자금사정 및 청구인과의 착공시기에 관한 다툼으로 인하여 2007.11월에 착공신고서는 제출하였으나 착공을 하지 못하다 2008년 봄부터 기초공사를 시작하였으며 건축관련 자재는 2007.11월경에 쟁점토지에 가져다 놓았다고 진술한 것으로 기재되어 있다.

7. ○○○○시 ○○구청 도시정비과 공문에 의하면, 쟁점2토지의 착공신고서 제출일은 2007.11.13.로 확인되고, 이의신청 결정문에는 쟁점토지의 최초 건축허가일은 2005.2.7.이고, 당시의 건축주는 나▷▷인 것으로 기재되어 있다.

8. 청구인은 ○○ ○○구 ▽▽동 소재 신발도매업체인 ◈◈는 청구외 전◎열의 부탁으로 명의를 빌려주었을 뿐 자신은 관리만 하였다고 주장하고 있으나, 이와 관련하여 제출된 증빙자료는 없고, 국세통합시스템에 의해 확인되는 청구인 및 전◎열의 사업내역은 다음과 같다. (표 생략)

9. 쟁점토지를 보유한 2005년부터 2007년까지 청구인의 수입금액은 다음과 같다. (표 생략)

• 라. 판단 위 사실관계에 의하면 청구인은 쟁점토지가 농지에 해당하고 청구인이 이를 자경하였으므로 비사업용토지에 해당되지 않는다는 주장이나, 처분청에서 제출한 쟁점토지에 대한 2004년부터 2008년까지의 항공사진과 조사당시 처분청에서 촬영한 사진 등을 종합하여 살펴보면, 쟁점토지는 대지화되어가는 과정으로 보이고, 함◇복의 확인내용과 동일하게 쟁점토지를 가로지르는 도로가 확인되며, 일부에는 오래된 아카시아 나무 등이 심어져 있었던 것으로 보여 쟁점토지 전체를 농지로 보기에는 어려움이 있다 할 것이다. 또한, 청구인이 제출한 경작사실확인서는 사인간에 작성한 것으로 그 신빙성에 의문이 있고, 비록 농지원부에 쟁점토지가 자경으로 기재된 사실만으로 청구인이 쟁점토지를 자경하였다거나, 쟁점토지가 농지에 해당한다고 판단하기에는 부족하다 할 것이며, 제출한 농자재 취득내역서는 농자재 구매사실만 입증될 뿐 청구인이 쟁점토지를 경작하였다는 것의 입증서류는 되지 않는다 할 것이다. 가사, 쟁점토지가 농지라 하더라도 청구인은 ◈◈를 운영하면서 일정소득이 있는 자로서 쟁점토지를 경작하였다고 보기 어려운 점이 있음에도 ◈◈의 실제 사업주는 청구인이 아닌 전◎열이나 전◎열이 신용불량자라 자신이 명의만을 빌려주었다고 주장하고 있으나 이러한 주장만 할 뿐, 객관적인 입증서류를 제시하지 않고 있으며, 전◎열이 다른 법인의 대표이사로 사업자등록이 되어 있는 점 등을 보면 청구주장을 믿기 어려워 일정소득이 있는 청구인이 소득발생이 불투명한 농업에 전념하여 쟁점토지를 경작하였다고 볼 수도 없어 청구인이 쟁점토지를 경작하였다는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 또한 쟁점토지는 2005년도에 이미 건축허가가 난 토지로서 이를 취득한 점으로 보아도 쟁점토지는 양도당시 농지가 아닌 것으로 판단되어 처분청에서 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 경정고지한 이 건 부과처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.