개별주택가액이 최초공시되기 전 취득주택의 취득가액은 토지건물 전체가액 환산

• 가. 청구인은 1995.1.4. ○○시 ○○구 ○○동 328-5번지 대지 172㎡ 및 단층주택 173.76㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다), 동 소재지 326-3번지 대지 99㎡, 동 소재지 326-4번지 대지 119㎡(쟁점주택과 같이 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였고 2005.10.24. ○○뉴타운사업 시행사인 ○○공사에 수용되었음에도 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2009.6.10. 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 1,082,456천원으로, 취득가액을 양도가액의 개별주택가격 환산가액인 395,015천원으로 하여 1세대 1주택 비과세분 양도소득금액을 제외한 고가주택의 양도소득금액 151,650천원에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 60,001,030원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.21. 이의신청을 거쳐 2009.12.21. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점주택에 대한 양도차익을 산정하면서 환산 취득가액 계산 시 각각 자산별로 양도가액이 구분되었음에도 불구하고 토지와 건물을 합한 기준시가로 환산 취득가액을 계산하고 장기보유특별공제도 각 자산별로 적용하여 양도소득금액을 계산하여야 하나 토지 및 건물을 하나의 자산으로 보고 양도차익을 계산한 처분청의 결정은 부당하다.
• 나. 처분청은 개별주택가격이 고시 된 주택이라 하여 하나의 자산으로 보고 양도차익과 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득금액을 산정하였으나 소득세법 시행령 제166조에 의거 토지와 건물로 안분하여 양도차익을 산정하여야 하며
• 다. 또한 일괄양도도 아닌 필지별로 토지가액과 건물가액이 각각 구분된 자산을 하나의 자산으로 하여 토지와 건물의 기준시가를 합한 금액을 취득 시 기준시가로 환산 취득가액을 산출하여 양도차익과 장기보유특별공제를 적용 양도소득금액을 산정함은 부당하므로 재결정하여야 한다.

쟁점주택의 취득가액을 개별주택가격 비율로 환산함에 있어서 쟁점주택은 개별주택가격이 2005.4.30. 168,000천원으로 최초 공시되었으므로, 소득세법 시행령 제164조 제7항 에 의거 취득당시 개별주택가격이 없는 경우의 계산방법에 따라 건물과 부속토지별로 구분된 개별주택가격이 아닌 쟁점주택전체의 개별주택가격 비율로 취득가액을 산정하여 청구인의 양도소득금액을 계산하는 것이 타당하므로 이를 근거로 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세를 결정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별주택가액이 고시되기 전에 취득한 쟁점주택의 취득가액을 토지와 건물을 합한 방법으로 환산할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동 주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가․개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서󰡒대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액󰡓이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 6) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 7) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

8. 부가가치세 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1995.1.4. 쟁점부동산을 매매로 취득하여 2005.10.24. ○○공사에게 공공용지 수용으로 양도된 것으로 확인된다. 2)

○○공사에서 발급한 청구인의 손실보상액 명세에 의하면, 청구인은 ○○공사로부터 쟁점주택의 건물의 양도에 대하여 59,423천원을, 쟁점주택의 부속토지에 대하여 366,417천원을, 나대지에 대하여 656,616천원을 보상받은 것으로 확인된다. 3) 국세통합전산망에 쟁점주택의 개별주택가격을 조회한바, 쟁점주택의 개별주택가격은 2005.4.30. 168,000천원으로 최초 공시된 것으로 확인된다.

4. 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 청구인의 쟁점주택의 취득시 실지거래가액이 불분명하다 하여 다음과 같이 쟁점주택의 취득가액을 환산하여 계산한 것으로 확인된다.

• 가) 쟁점주택의 취득당시 개별주택가격 117,917천원 취득당시 토지 ․ 건물 기 준시가 합계액 114,359천원 = 최초개별주택가격 168,000천원 X ───────────────── 최초공시일의 토지 ․ 건물 기준시가 합계액 162,931천원
• 나) 쟁점주택의 환산 취득가액 298,891천원 가) 취득당시 개별주택가격 117,917천원 = 쟁점주택의 양도가액 425,840천원 X ──────────────── 양도당시 개별주택가격 168,000천원

5. 청구인이 제시한 쟁점주택과 쟁점부동산의 양도소득세 계산내역이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 쟁점주택의 양도 시 개별주택가격 168,000천원을 양도당시 토지 공시지가와 건물 기준시가 비율로 안분하여 부속토지분 개별주택가격 164,366천원과 건물분 개별주택가격 3,633천원으로 구분하고, 쟁점주택의 취득시 개별주택가격을 116,840천원으로 보아 취득시 토지 공시지가와 건물 기준시가 비율로 안분하여 부속토지분 개별주택가격 106,027천원과 건물분 개별주택가격 10,812천원으로 구분하였다.
• 나) 쟁점주택의 부속토지분 취득가액과 쟁점주택의 건물분 취득가액을 계산한 것으로 나타난다.

(1) 쟁점주택의 부속토지분 환산 취득가액 236,364천원 취득시 부속토지분 개별주택가격 106,027천원 = 쟁점주택 부속토지 양도가액 366,417천원 X ─────────────── 양도시 부속토지분 개별주택가격 164,366천원

(2) 쟁점주택의 건물분 환산 취득가액 177,982천원 취득시 건물분 개별주택가격 10,812천원 = 쟁점주택 건물 양도가액 59,812천원 X ──────────────── 양도시 건물분 개별주택가격 3,633천원 다) 쟁점주택의 건물분 양도가액 59,812천원에서 건물분 개별주택 가격에 의한 환산 취득가액 177,982천원를 차감하고 1세대 1주택 비과세 양도차익을 제외하여 계산된 건물분 양도소득금액 -52,836천원을 쟁점부동산과 쟁점주택의 토지분 양도소득금액과 통산하여 양도소득세를 계산하였다.

6. 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 이건과 같은 개별주택가격 공시 전에 취득한 경우의 취득가액 환산은 ‘ 소득세법 제100조 제2항, 동법 시행령 제166조 제6항과 제164조 제7항, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서’ 규정 모두를 만족하여야 하므로 주택의 경우만큼은 양도자산별(주택, 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나 안분한 양도실가를 계산할 수 있을지라도 합계금액을 주택의 기준시가인 양도당시 개별주택가격으로 나누어 취득당시 개별주택가격을 곱하여 얻은 전체의 환산취득가액을 양도자산별로 안분한 금액이 각각의 양도자산별 환산취득가액이 된다. 이유인즉슨, 주택의 기준시가는 개별주택가격(공동주택가격 포함)이고, 개별주택가격에는 토지가격이 포함되어 있고, 2005.4.30. 전에 취득한 주택의 ‘취득당시 개별주택가격’은 ‘2005.4.30. 최초 공시된 개별주택가격’을 ‘취득일과 2005.4.30. 현재의 일반건물기준시가와 토지기준시가’를 이용하여 역산한 값으로 하여야 하며, 2005.4.30. 이후부터 양도일까지의 기간 동안에 개별주택가격과 일반건물기준시가 및 토지기준시가 등이 변동되기 때문이다. 따라서 이를 근거로 처분청이 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세를 경정 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.