국외부동산의 양도차익 계산

청구인은 2007.1.11. 취득한 중국

○○ 성

○○ 시 소재 주택(이하 󰡒쟁점국외 부동산󰡓이라 한다)을 2009.3.17. 양도하고 그 양도가액을 1,618,800,000원으로, 취득 가액을 919,871,482원으로, 기타 필요경비를 706,222,294원으로, 양도차손을 7,293,776원으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점국외부동산에 대한 실지조사를 하여 양도가액을 양도시점의 기준환율을 적용한 1,441,824,000원으로, 취득가액을 취득시점의 기준환율을 적용한 916,531,741원으로, 기타 필요경비를 지급이자 등 292,022,841원을 차감한414,199,453원으로 하여 그 양도차익을 111,092,806원으로 산정하고 2009.12.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 23,867,480원을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.18. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점국외부동산을 7,345,123위안(이 중 2,415,123위안은 국내로부터 중국에 송금하고 나머지 4,930,000위안은 중국 현지은행에서 대출)에 취득하여 6,900,000위안에 매도하였는 바 대출상환액 4,930,000엔과 내부장식비 2,100,000위안 을 감안할 때, 사실상 양도차익은 없다.
• 나. 쟁점국외부동산의 양도차익을 계산함에 있어 중국 현지에서 대출받아 양도시 상환한 대출금액 4,930,000위안은 환율적용시 이를 외환차손으로 필요경비에 산입하여야 한다.

소득세법 시행령 제178조의5 【 양도차익의 외화환산】규정에 의하면 양도 차익의 외화환산 등은 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 제정환율에 의하여 계산하도록 규정 하고 있으므로 국외대출금에 대한 외환차손을 필요경비로 인정하여 달라는 청 구주장은 받아들일 수 없어 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 국외부동산 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어, 국외에서 대출받아 양 도시 상환한 대출금의 외화차손을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제118조 의 3【양도가액】

① 제118조의2에 따른 자산(이하 이 절에서 "국외자산"이라 한다)의 양도 가액은 그 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 한다. 다만, 양도 당시의 실 지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도 당시 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따른다. 2) 소득세법 제118조 의 4【양도소득의 필요경비 계산】

① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영 한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.

2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액

② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제178조 의 5【양도차익의 외화환산】

① 법 제118조의4 제2항의 규정에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산한다. 4) 재산세과-2197(2008.8.12) 소득세법제118조의 2에 규정된 국외자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액(양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말함)에 의하는 것으로 귀 질의의 경우 대출금도 양도가액 및 취득가액에 포함하는 것이며, 양도차익의 외화환산 등은같은법 시행령제178조의 5 제1항의 규정에 따라 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재외국환거래법에 의한 기준환율또는 재정환율에 의하여 계산함. 5) 재산세제과-618(2009.3.27) 소득세법 제118조 의 2에 규정된 국외자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 당해 자산의 양도가액 및 취득가액으로 수수된 외화대출금의 환차손은 필요경비에 해당하지 아니함.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 쟁점국외부동산의 양도 및 취득가액과 기타 필요경비를 산정한 내용은 다음과 같이 확인된다.

• 가) 양도가액 구 분 지급일자 금액(위안) 적용환율 금액(원) 양도가액 2009.03.17 6,900,000 208.96 1,441,824,000
• 나) 취득가액 구 분 지급일자 금액(위안) 적용환율 금액(원) 매입가액 2007.01.11 7,092,689 125.17 887,791,882 취득세 및 등록세 2007.12.22 216,382 132.82 28,739,859 계 916,531,741
• 다) 기타 필요경비 구 분 지급일자 금액(위안) 적용환율 금액(원) 인테리어비용 2008.07.10 840,000 153.83 129,217,200 2008.11.10 630,000 204.10 128,583,000 2009.01.10 630,000 201.01 126,636,300 소계 384,436,500 중개수수료 2009.03.17 100,000 213.22 21,332,000 계약서 공증비 2009.03.17 38,800 213.22 8,272,936 등기권리증 수속비 2009.03.17 788 213.22 168,017 합계 414,199,453 2) 청구인이 이 건 심사청구시 제시한 쟁점국외부동산의 취득 및 양도 손익명세는 다음과 같다. 일자 항목 세부내역 금액(위안) 비용 매각대금 손익 07.01.11 주택구입비 자기자금 2,162,689 은행대출금 4,930,000 07.02.07 대출보험료 주택구입보험료 30,082 07.02.09 대출공증비 주택구입부대비용 5,970 07.12.22 취득세 주택취득세 216,382 소계 7,345,123 08.07.10 인테리어비용 계약금 840,000 08.11.10 중도금 630,000 09.01.10 잔 금 630,000 소계 2,100,000 09.02.17 매각공증비 계약서 공증비 380 09.03.17 대출상환금 원금 상환 4,930,000 09.03.17 주택매각비 주택매각대금 중 1,970,000 소계 6,900,000 09.03.17 부동산소개비 계약금액의 1.5% 100,000 09.03.17 매각 공증비 매매계약서 공증비 38,800 09.03.17 권리증수속비 등기권리증 수속비 788 함계 9,585,091 6,900,000 2,685,091

3. 한편, 청구인의 사업이력은 아래와 같이 확인된다. 사업기간 사업체명 업종 연평균 매출 및 수익 2006.11. ～현재 DAV T

○○○○ (HK) Company Limited 전자부품 판매 및대만업체 자문 매출 $220,000 수익 $140,000 2008.04. ～현재

○○ 시 DAV

○○○○ (HK) Company Limited 전자부품 판매 구분 지급비용(위안) 자금원천 주택구입비 7,345,123 국내송금 2,415,123위안 대출 4,930,000위안 인테리어 비용 2,100,000 해외사업에 따른 수익 일부 부동산 소개비 등 139,588 매각대금에서 공제

4. 청구인이 지출한 쟁점국외부동산의 취득 및 기타비용의 자금원천은 다음과 같다.

5. 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 쟁점국외부동산 구입시 국외대출금 4,900,000위안에 대한 외화차손을 필요경비로 볼 수 있는지를 살펴보면, 가) 청구인은 쟁점국외부동산을 7,345,123위안(이 중 2,415,123위안은 국내로 부터 중국에 송금하고 나머지 4,930,000위안은 중국 현지은행에서 대출)에 취득 하여 6,900,000위안에 매도하였고 대출상환액 4,930,000엔과 내부장식비 2,100,000위안 을 감안하면 사실상 양도차익은 없다고 주장하나 국외부동산의 양도차익을 산정함에 있어, 관련규정인 소득세법 시행령 제173조 의 5에 의하면, 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산하며, 이 때 대출금도 양도가액 및 취득가액에 포함하는 것 (재산세과-2197, 2008.8.12. 참조)으로 규정되어 있으며 나) 또한, 소득세법 제118조 의 2에 규정된 국외자산의 양도차익을 실지거래가액 으로 계산함에 있어 당해 자산의 양도가액 및 취득가액으로 수수된 외화대출금의 환차손은 소득세법상 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것(재산세제과-618, 2009.3.27. 같은 뜻임)으로 규정되어 있다. 다) 따라서, 처분청이 위 규정에 의하여 국외부동산의 양도차익을 양도가액 및 필요 경비를 수령하거나 지출한 날 현재외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 산정한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.