쟁점계약서 상의 매매대금을 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

청구인이 1999년에 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 83, 85-1번지 토지 2,460㎡ 및 같은 소재지 85-2번지 토지 1,752㎡ 를 2005년에 양도한데 대하여 처분 청이 2 009.10.1. 청구인에게 부과한 2005년 과세연도 양도 소득세 48,248,190원은 위 부동산을 1999년에 청구인에게 양도한 이○○이 양도소득세 신고 시 제출한 부동산 매매계약서 상의 양도가액(청구인의 취득가액)이 정당한지 여부를 재조사하여 결정하는 것으로 합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 83, 85-1번지 토지 2,460㎡ 및 85-2번지 토지 1,752㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 1999.6.12. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라고 한다)으로부터 취득하여 위 소재지 85-2번지는 2005.8.17. 에 위 소재지 83, 85-1번지는 2005.10.21.에 각각 양도하고 아 래와 같이 양도가액 은 실지거래가액, 취득가액은 당초 매매계약서의 파기 를 이유로 기준시가로 환산한 가액에 의해 양도소득세 과세표준신고를 하였다. 아 래 (천원) 양도물건 지목 면적 양도일자 양도가액 취득가액 양도차익 비고

○○리 83, 85-1 답 2,460㎡ 2005.10.21. 149,600 73,834 75,050

○○리 85-2 전 1,752㎡

2005. 8.17. 116,600 67,269 48,621 합 계 266,200 141,103 123,671

• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 이○○이 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서 (이하 “쟁점계약서”라고 한다) 와 청구인이 날인하고 인감증명을 첨부한 거래사실확인서 상의 매매가액 33,124,000원을 기준으로 환산한 31,620,071원 1) 을 실지취득가액으로 하여 2009.10.1. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 48,248,190원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.14. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 허위계약서 작성경위 양도소득세의 기준시가 과세원칙으로 취득세․등록세 절세를 위하여 이중계약서 작성이 일반화 되던 시기인 1999년 청구인의 경우도 중개인(현재사망)인 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)가 양도소득세는 기준 시가 과세로 실거래 계약서가 필요 없고, 실거래가액으로 부동산 매매를 신고하는 경우 취 득세 ․등록세가 많으니 계약서를 재작성하자고 제의하며 매매금액 33,124천원 으로 허위계약서를 작성해 와서 청 구 인은 중개인 이○○가 고마워 이○○의 요구대로 거래사실이 틀림없다 고 인감 증명을 첨부하여 확인하고 실계약서를 폐기한 사실이 있는데 양도자 이○○ 이 양심에 반하는 허위계약서 상의 거래금액을 실거래 가액인양 양도 소득세 실거 래가액 신고를 하여 관할서에서는 가감없이 결정함으로써 이 건 사건이 발생하 였다.
• 나. 조사 시 청구인 주장

1. 청구인은 처분청 조사자에게 취득 시 개별공시지가 49,728천원인 토지가액 의 66%인 계약서상 금액 33,124천원에 거래된다는 것은 전국적으로 사례가 없는 것이고(첨부 대비표 참조)

2. 상속세법 제35조(저가․고가 양도시의 증여의제), 같은법 시행령 제26조 제1 항에 의하여 정상거래로 보지 않는데 허위계약서상 금액을 실거래 가액으로 보고 양도소득세를 결정한 것은 잘못된 것이어서 재조사하여야 한다는 주장을 받아드리지 아니하고 고지 처분함으로써 심사청구에 이르렀다.

• 다. 처분청 의견에 대한 반박

1. 처분청 주장1에 대하여

• 가) 외환위기 전후 쟁점토지의 개별공시지가는 다음과 같다.

○○리 83번지 1996년 10,400원 1997년 9,400원 1998년 10,600원 1999년 11,000원

○○리 85-1번지 1996년 10,300원 1997년 9,400원 1998년 10,600원 1999년 10,600원

○○리 85-2번지 1996년 12,600년 1997년 13,600년 1998년 13,500년 1999년 12,800원 쟁점토지의 개별공시지가 흐름을 볼 때 1997년 일시 하향조정 되었으나 오히려 1998년부터는 지가가 회복되었다. 개별공시지가가 실가를 반영하지 못한다 하더라도 해당 토지의 등락은 반영한다고 볼 때 처분청 주장은 설득력이 없다.

2. 처분청 주장2에 대하여 가) 지방세법 제111조 에 따라 취득세 과세표준액은 신고가액으로 하되 신 고가 액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액으로 한다고 되어있다. 청구인의 33,124천원 의 허위계약서가 시가표준액에 미달함으로써 시가표준액으로 결정한 것이고 시가표준액은 개별공시지가와 다르다.

• 나) 청구인이 실거래가액으로 신고하였으면 시가표준액으로 결정하지 않았을 것이고 또한 중개인이 시가표준액을 알 수 없어 시가표준액에 근접하게 허위계약 서를 작성한 것이 주장의 오류는 될 수 없다.

3. 처분청 주장3에 대하여 소득세법 제114조 3항 에 의하면 결정내용에 오류 또는 탈루가 있는 경우 경정한다고 하였는데 관할서에서 비록 실지조사 결정하였다고 하더라도 거래 당사자가 사실이 아니라고 하면 마땅히 재조사하여 사실여부를 확인하여 잘못되었으면 경정하여야지 허위계약서가 명백하고 상속세법상 정상거래로 보지 않는 계약서 를 실거래계약서로 보고 간접조사 결정한 내용을 국세기본법 제85조 제3항 의 보존 기간이 지난 객관적 증빙자료가 없다하여 거래당사자 조사도 생략한 결정을 정 당 화하는 것은 잘못된 것이다. 특히 청구인의 과세적부심 조사에서 양도자 이○○ 이 등기부등본상 주소지인 서울 종로구 송월동 3-1번지에 거주하고 있으나 부재이므로 확인할 수 없다 하였고, 양도자 이○○의 실거래가액 결정에서 신고된 거래금액 대비 기준시가와 차이가 적어 간접조사 대상자로 분류하여 신고내용대로 결정한 것이 확인되었다고 하였는데 이는 계약서의 진위 여부도 조사하지 않았다는 뜻으로 처분청의 정당성 주장의 근거는 될 수 없다.

4. 청구주장

• 가) 매매거래에 있어 그 가액을 정확하게 알고 있는 사람은 거래당사자 및 중개인이다. 거래당사자 일방이 사실과 다르다고 주장하는 경우 당초 처분관서에 이첩하거나, 거래상대방으로부터 직접 진위 여부를 확인하여 결정하는 것이 재산제세 자료처리 절차에 맞는 것이라 사료된다. 특히 양도자 결정내용이 간접조사대상자로 분류하여 신고 시인한 것이 확인 되었으면 신고한 계약서의 진위여부도 조사하지 않았다는 증거인데 어떻게 조사도 하지 않은 계약서를 근거로 양도자인 이○○이 주소지에 현재 거주하고 있는데도 불구하고 청구인의 재산권 에 중대한 영향을 주는 과세처분의 결정적 근거를 조사도 하지 아니하고 고지처 분 할 수 있는지 납득이 가지 않는다.
• 나) 허위계약서를 사실이라고 확인한 청구인의 책임이 없는 것은 아니나 그 렇다고 과세의 근거가 되는 조사를 생략할 수 있는 사유는 되지 않을 것이다. 따라서 계약서상 거래금액이 개별공지지가 대비 30%이상 저가 거래로 상증법 상 정상거래로 보지 아니하고 청구인이 1999.6.12. 쟁점부동산을 취득하고 취득 시 발생한 부채를 상환하기 위하여 1999.11.11. 국민은행에서 3천만원 융자 시 채권최고액 40,300,000으로 결정된 것을 참고하더라도 양도인이 신고 시 제출한 계약서가 허 위계약서 혐의가 충분함으로 주소지에 현존하는 양도자를 상대로 직접 조사하여 국세기본법 제14조 의 실질과세의 원칙에 의하여 결정하여야 한다.

청구주장 대부분은 현재 시점에서 과거의 정황 및 관행을 예로 들면서 전 양도자 이○○이 양도소득세 신고 시 제출한 부동산매매계약서가 허위계약서라고 단정하면서 당초 경정고지를 취소하든가 아니면 재조사를 요구하는데, 동 계약서는 양도자 이○○, 취득자인 김○○(청구인), 중개인 이○○(현재 사망) 3인에 의하여 작성된 것으로 청구인의 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 청구인이 주장하는 허위계약서로 판단할 근거를 발견할 수 없으므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점계약서 상의 매매대금을 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2002.12.18 부칙>

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 시행령 제162조 의2 【양도가액】

② 법 제96조제2항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동 안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2005.12.31. 법률7837호로 개정되기 이전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우 에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계

1. 이○○이 쟁점부동산의 양도에 대해 신고한 내용은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> (천원) 양도신고내용 기준시가 비고 양도시 (1999.6.12.) 취득시 (1985.1.1.) 양도차익 양도시 취득시 양도차익 33,124 18,897 13,659 49,727 19,912 29,815

2. 청구인은 쟁점부동산을 1999.6.12. 취득하여 2005.8.17. 및 2005.10.21. 양도 하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 실지거래가액, 취 득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 신고하였음이 양도소득세 신고서 등 관련 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 이○○의 양도가액이 청구인의 취득가액과 다르다는 내용의 과세자료가 발생하자 다음과 같이 조사 확인한 것이 조사복명서에 의해 확인된다.

• 가) 처분청은 과세자료 발생 후 청구인에게 “수정신고권장안내문”을 발송하였고, 이에 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 85,000천원 이고 기타 부대비용을 포함하여 총 115,000천원이 소요되었으며 그 자금은 퇴직금, 대출금 및 지인에게 빌린 자금으로 충당하였고 매매계약서 등은 등기이전을 위해 법무사에게 제출한 이후 분실한 것으로 진술서 및 관련 증빙을 제출하였다. 나) 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시의 기준시가 등을 비교하면 다음 <표 2>와 같다. <표 2> (천원, %) 기준시가 청구인 신고가액 (취득가액 환산) 처분청 경정가액 비고 양도시 취득시 상승률 양도시 취득시 상승률 양도시 취득시 상승률 76,629 49,728 54.1 266,200 141,103 88.6 266,200 31,620 741.8 ※ 상승률 = (양도시 가액 - 취득시 가액) / 취득시 가액
• 다) 청구인은 이○○ 이 사실과 다르게 신고한 양도가액을 과세예고통지관서 가 일방적으로 청구인에게 전가하는 것은 부당하다는 주장에 대해 이○○ 의 양도소득 세 신고내용에 대한 결정결의서 등을 확인한 결과, 신고된 거래금액 대비 기 준시가와의 차이가 적어 간접조사대상자로 분류 하여 신고내용대로 결정한 것으로 실제 거래금액을 확인하여 결정한 것은 아닌 것으로 확인된다.

4. 이○○ 의 양도소득세 신고 시 제출된 쟁점계약서를 보면 계약서는 이○○, 청구인 및 소개인인 이○○가 각각 서명․날인하였고, 거래사실 확인서를 보면 매 도인은 이○○, 확인자는 청구인으로 되어있으며 각각 서명 날인하였음이 나타난다. 5) 청구인은 1999.11.11. 쟁점부동산에 채권최고액 40,300,000원의 근저당을 설정하고 국민 은행으로부터 차입을 받은 것이 등기부등본에 의해 확인된다. 6) 외환위기 전후 쟁점토지의 개별공시지가는 다음 <표 3>과 같음이 공시지가 자료에 의하여 확인된다. <표 3> (원) 연도 소재지 1996 1997 1998 1999

○○리 83번지 10,400 9,400 10,600 11,000

○○리 85-1번지 10,300 9,400 10,600 10,600

○○리 85-2번지 12,600 13,600 13,500 12,800

• 라. 판 단

1. 쟁점토지의 양도시점인 2005년에는 양도소득을 기준시가로 결정하는 것이 소득세법상 규정된 원 칙이었으나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 증빙서류와 함 께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 단서의 규정에 의하여 실지가액에 의하여 결정하는 것으로 되어있다.

2. 쟁점토지의 경우에는 청구인이 양도가액을 실지가액으로, 취득가액은 취득 시 매매계약서가 파기되었다는 사유로 기준시가에 의한 환산가액으로 신고하였으므로 처분청이 기준시가를 적용하지 않고 취득 및 양도가액을 모두 실지가액으로 결정한 처분은 달리 잘못이 없어 보이나, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 채택한 이○○의 양도가액 33,124천원은 당시(19 99년)의 기준시가 49,728천원의 66%에 불과한 것으로 정상인 시가로 보기 어려워 쟁점토지의 취득가액으로 결정하기 어렵다 할 것이다.

3. 처분청은 이○○이 신고한 양도가액을 달리 부인할 만한 자료가 없어 이를 실지 가액으로 채택하였다고 하나, 청구인이 주장하는 하는 내용을 보면, 중개인인 이○○가 쟁점부동산 양도 당시는 기준시가 과세원칙으로 실지거래계약서 가 필요 없으며, 실지가액으로 신고할 경우 취득세 등록세도 많아지므로 매매가액을 축소한 허위계약서 작성을 부추겨서 쟁점계약서를 작성하였다는 것인바, 당시의 일반적인 관행에 비추어 보면 청구주장을 전적으로 부인하기 어렵고, 또한 기준시가 의 70%에도 못 미치는 이○○의 양도 신고가액 33,124천원은 어느 모로 보더라도 정상적인 시가로 보기 힘들다. 따라서 이 건 양도소득은 이○○이 신고한 양도가액이 정당한지 여부를 재조사하여 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 취득이후 일부양도 및 분할되어 취득면적과 양도면적이 일치하지 않아 취득가액 33,124천원을 취득시 기준시가로 안분계산함 취득가액 33,124천원 × 양도면적 기준시가(47,470천원) / 전체취득면적 기준시가(49,728천원)