쟁점토지가 사업용토지인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 1981.7.16. ○○○도 ○○시 ○○○동 2가 346-1번지 답 936㎡를 증여받아 보유하던 중 1996.7.2. 토지구획정리사업법에 의하여 환지확정처분 되어 ○○ 시

○○○ 동 2가 694-10번지 대지 251.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 같은 동 694-7번지 대지 251.4㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)로 분할되어 쟁점토지를 2009.2.14. 청구외 이○○에게 양도하고 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하여 양도소득세 8,283,811원을 신고·납부하였다.

○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점토지가 양도 당시 나지 상태로 비사업용토지로 보아 중과세율 60%를 적용하고, 쟁점토지 중 23㎡(건축물대장상 주차장 면적)에 대하여는 사업용토지로 보아 일반세율 적용하여 2009.9.9. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 36,879,470원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.7. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지는 1981.7.16. 청구외 부친 박

○○ 으로부터 청구인이 증여받은 농지(답)로 1992.12.24.

○○ 시장이 시행한

○○ 시 도시계획

○○ 2지구 토지구획사업으로 인하여 1993.3.11. 환지예정지로 지정, 1996.7.2. 토지구획정리사업법에 의거 아래와 같이 환지확정 처분된 토지이며, 청구인은 1981.7.16.부터 환지확정처분 전 1996.7.1.까지 농작물 등을 경작하였다. 환지예정지 환지확정처분 비 고 지번 지목 블록 롯트 종전면적 권리면적 확정지번 지목 확정면적

○○시 ○○○ 동 2가 346-1 답 37 9 936 251.4 같은 동 694-10 대지 251.4 쟁점토지 37 6 251.4 같은 동 694-7 대지 251.4 쟁점외토지 (㎡)

• 나. 청구인의 자 박

○○ (이하 “박

○○ ”라 한다, 671008-1)는 2001.1.9. 쟁점외토지 위 지상에 2층 건물을 신축(이하 “쟁점외건물”이라 한다)하여 사업을 영위하면서 쟁점토지를 부속토지로 사용하고 있던 중 쟁점외토지 및 쟁점외건물을 2007.2.28. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다, 650109-2)에게 양도하였고, 쟁점토지는 이○○이 자금부족으로 매수치 못하다가 2009.2.14. 1억원에 매수하였다.

• 다. 쟁점토지는 쟁점외건물을 임차한 ○○원(음식점 상호)이 쟁점외건물 양도 이후에도 쟁점외토지와 같이

○○ 의 부속토지로 사용하고 있었으며, 쟁점토지와 쟁점외토지는 경계표시가 없으며, 인근 지역은 상가밀집지역으로 형성되어 있다.

• 라. 쟁점토지는 동일지역 내 ○○원의 부속토지로 사용하고 있었는바 ○○원의 대표는 김

○○ 로서 사업자등록번호 07-01-(개업일 2007.4.17, 휴대폰 011- 616-****)로 매수인 이○○으로부터 임차하여 사용하고 있다.

• 마. 쟁점토지와 쟁점외토지의 면적 합계는 쟁점외토지 위 지상 건물정착면적의 기준면적에 초과되지 않는다. 토지이용계획확인원상: 제1종 일반주거지역(4배) 건물정착면적: 150.59㎡ 기준면적 초과여부: 150.59.㎡×4배 = 602.36㎡ 토지면적: 251.4㎡+251.4㎡= 502.8㎡ 초과면적 없음: -99.56㎡
• 바. 쟁점토지는 1981.7.16. 증여받은 토지로서 투기성 토지가 아니며, 쟁점토지와 쟁점외토지는 하나의 용도로 사용되고 있었고, 지번 상 구분된 토지이나 부속토지로서 경계표시나 담장 등으로 구분되어 있지 않으며, 동일한 사업용도(음식점)로 사용되고 있었고, 토지 및 건물 매수자가 동일인이며 기준면적 초과토 지가 아니므로 사업용이다. 따라서 이건 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 쟁점토지는 지방세법상 종합합산과세대상토지로 재산세가 부과되어 왔으며, 관할 시청에 부설주차장으로 신고하지 않았고 인접한 번지 건물(식당)의 동일한 용도로 사용하였다는 명백한 근거가 없으므로 소득세법 제104조의3제1항제4호 나목 및 같은 법 시행령 제168조의11제1항제2호에 의거 비사업용토지 중과세율을 적용한 이건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 사업용토지인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2) 소득세법 제104조 의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 나. 지방세법 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용상황·관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제168조 의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

① 법 제104조의3제1항제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
• 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

② 제1항제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 "수입금액비율"이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.

1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율

2. (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)

③ 제2항에서 "연간수입금액"이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 시행령 제49조의2제1항 에 규정된 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.

2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물·시설물 등(이하 이 호에서 "당해토지등"이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물·시설물 등(이하 이 호에서 "기타토지등"이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다. 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 ＝ 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × (당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액)

④ 제2항 및 제3항에서 "당해 과세기간의 토지가액"이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다.

⑤ 법 제104조의3제1항의 규정을 적용함에 있어서 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(이하 이 항에서 "기준면적"이라 한다)을 초과하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호의 각목의 순위에 따른 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다.

1. 토지 위에 건축물 및 시설물이 없는 경우

• 가. 취득시기가 늦은 토지
• 나. 취득시기가 동일한 경우에는 거주자가 선택하는 토지

2. 토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우

• 가. 건축물의 바닥면적 또는 시설물의 수평투영면적을 제외한 토지 중 취득시기가 늦은 토지
• 나. 취득시기가 동일한 경우에는 거주자가 선택하는 토지

⑦ 법 제104조의3제1항을 적용할 때 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계법에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 1981.7.16. ○○○도 ○○시 ○○○동 2가 346-1번지 답 936㎡를 청구외 부친 박○○으로부터 증여받아 보유하던 중 1996.7.2. 토지구획정리사업법에 의하여 환지확정처분 되어 쟁점토지와 쟁점외토지로 분할되었음이 등기부등본 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인의 자 박

○○ 는 2001.1.9 쟁점외토지에 쟁점외건물을 신축(1층 150.59㎡ 제2종 근린생활시설, 2층 단독주택 122.18㎡)하여 2001.2.5 소유권 보존등기하였음이 건물등기부등본 등에 의하여 확인된다.

3. 박○○는 건물신축허가신청 시 부속토지로 쟁점외토지(251.4㎡)만 신청하였으며 쟁점외토지는 건물부속토지로 별도합산과세대상토지이며, 쟁점토지는 종합 합산과세 대상토지인 것으로 확인되고(

○○ 시

○○ 구청 담당 유선 확인

• 220-****), 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점외건물이 소재한 지역은 제1종 일반주거지역으로 건축물의 부속토지가 건물 1층 정착면적 150.59㎡의 기준면적 배율(4배)에 미달됨이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

4. 박○○는 쟁점외건물을 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 임대 하였음이 국세통합전산망의 사업자조회에 의하여 확인되고, 김○○은 2001.1.22. 쟁점외건물을 사업장으로 사업자등록 신청하여 “○○원”이라는 상호로 음식(한식)업을 2001.2.1.부터 개시한 것으로 확인된다.

5. 청구인과 박○○는 2007.2.28. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 쟁점외토지 및 쟁점외건물을 양도하고, 양도 이후 쟁점외건물의 임대사업자는 김○○(이하 “김○○”라 한다)로 변경되었으며, 국세통합전산망에 의하면 김○○는 2007.4.6. 쟁점외건물을 사업장소재지로 사업자등록 신청하여 전사업자 김○○과 동일한 상호 및 업종으로 2007.4.11.부터 영업을 개시한 것으로 확인된다.

6. 청구인은 쟁점토지를 2009.2.14. 이○○에게 양도하였으며, 청구인은 쟁점 토 지를 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하여 2009.4.14. 양도소득세 8,283,811원을 신고․납부하였음이 확인된다.

7. 처분청은 청구인의 양도소득세신고에 대하여 쟁점토지가 사업용토지인지 여부를 2009.6.26. 아래와 같이 현지확인하였고, 현지확인 결과에 대하여 2009.6.29. 청구인에게 양도소득세 41,304,569원을 과세하겠다는 과세예고통지를 하였다.

• 가) 현지확인 내용: 쟁점토지는 ○○원 음식점의 뒤편에 소재하고 있으며 현재 음식점 주차장으로 사용되고 있는 상태이며, ○○원 여사장은 쟁점토지를 본인 사업장 주차장으로 사용하고 있으며, 전소유자(청구인)로부터 무상임차하여 사용한 것으로 진술(전사업자 김○○과 유선확인한 바 김○○과 음식점 주차장으로 사용하고 있었다고 진술)
• 나) 조사자 의견: 토지를 취득 후 도시개발법에 따라 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획 단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 “사업용으로 사용한 기간”으로 보는 것이나 쟁점토지는 1996.7.2.자로 환지확정 처분되어 2년을 더한 1998.7.2.부터 2009.2.24.(양도일)까지 나지로 보유하고 있었으므로 비사업용토지에 해당하여 중과세율인 60%을 적용함이 타당함

8. 청구인은 과세예고통지에 대하여 2009.8.3. 쟁점토지는 쟁점외토지와 같이 김○○이 운영하는 ○○원 음 식점의 ‘주차장’이라는 하나의 용도로 사용되고, 쟁점토지와 쟁점외토지는 경계표시나 담장 등으로 구분되어 있지 않으므로 사업용토지에 해당된다는 고충민원을 접수하고 ○○원음식점 대표자 김○○의 확인서를 첨부하였다.

9. 김○○이 작성한 확인서 내용을 살펴보면 ‘쟁점토지는 ○○원(음식점)의 주차장용지로 사용하였고 ○○원 음식점을 박○○와 공동 운영하여 쟁점토지의 임대료는 없었으며 쟁점토지와 쟁점외토지는 연접하여 경계도 없고 인근에 나지나 공간이 전혀 없다’고 기재되어 있다.

10. 처분청은 2009.9.7. 청구인의 고충민원에 대하여 쟁점토지는 지방세법상 종합합산과세대상토지이고, 주차장법에 의한 부설주차장에 해당하지 아니하므로 사업용토지로 볼 수 없어 인용불가 하다는 통보를 하였다.

11. 처분청은 이 건 부과처분 시 비사업용토지에 해당되나 소득세법 시행령 제168조제1항제2호 가목에 의거 쟁점외건물의 건축물대장상에 기재된 부설주차장 설치 기준면적(2대) 23㎡에 대하여는 실제 주차장으로 사용하는 것으로 판단하여 쟁점토지 중 23㎡는 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하고, 나머지는 중과세율을 적용하여 2009.9.9. 양도소득세 36,879,476원을 경정․고지하였다.

12. 국세통합전산망에 의하면 ○○원 음식점은 김○○ 단독사업자로 등록이 되어 있고 박○○는 공동사업자로 등록된 내용 확인되지 않고 쟁점외건물이 이○○에게 양도된 이후에는 2007.4.11.부터 김○○가 단독사업자로 등록되어 음식점을 운영하는 것으로 확인된다.

13. 청구인은 이 건 심사청구 심리시 김○○의 사실확인서를 제출하였는바, 그 내용을 살펴보면 ‘쟁점토지를 ○○원 음식점의 부속토지로 사용하기 위하여 청구인과 구두로 2년 임대계약하고, 2008.4.2. ○○은행 1-01-109* 계좌로 임대료 120만원을 입금시켰다’라고 기재되어 있으며 쟁점토지의 사용기간은 2007.4.10부터 2009.3.31.까지로 되어있다.

14. 청구인은 쟁점토지가 ○○원 음식점의 주차장으로 사용되고 있다는 것의 입증자료로 ○○원 음식점을 중심으로 음식점 간판이 전면에 보이는 토지 지상 위에 주차된 자동차를 사진촬영(촬영일자 미상)하여 제출하였다.

15. 청구인은 쟁점토지가

○○ 원 음식점의 주차장용도로 사용되는 것에 대하여 주차장법에 의한 부설주차장으로 신고한 사실 확인되지 않으며, 주차장 운영업으로 사업자등록하거나 토지 임대로 사업자등록 및 임대수입금액을 신고한 사실 확인되지 않는다.

• 라. 판단 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴보면, 청구인은 소득세법 시행령 제168조의11제5항 의 규정에 의하여 쟁점토지와 쟁점외토지가 ‘주차장’이라는 하나의 용도로 일괄 사용되고 있고 기준면적을 초과하지 않고 있으므로 사업용토지라고 주장하나 쟁점토지는 지방세법상 종합합산과세대상토지이며, 쟁점토지와 쟁점외토지를 주차장법에 따른 부설주차장으로 신고하였거나 주차장운영 업으로 신고한 사실이 없고, 청구인이 쟁점토지를 임대사업으로 등록하거나 임대수입금액으로 신고한 사실 확인되지 않는다. 또한 청구인의 자 박○○는 쟁점외건물 건물신축허가신청 시 쟁점외토지의 면적이 건축물 부속토지의 기준면적 배율(4배)에 미달됨에도 쟁점토지를 건축물 부속토지로 신청한 사실이 없어 쟁점토지와 쟁점외토지가 기준면적을 초과하지 않고 있으므로 사업용토지라는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다. 한편, 청구인은 쟁점토지를 무상임대 또는 임대료를 받고 임대하였다고 하며 임대 증빙서류로 김

○○ 과 김

○○ 의 확인서 및 금융증빙을 제출하였으나 이는 사인간에 작성이 가능한 것이고, 제출한 금융증빙은 청구인 계좌에 입금된 것은 확인되나 그 내용이 임대료로 지급된 것인지 여부가 불분명하므로 쟁점토지가 임대사업에 사용된 사업용토지로 볼 수 있는 객관적인 입증자료라고 하기에는 부족함이 있다 할 것이다. 따라서 청구인은 쟁점토지를 환지확정 처분일로부터 2년이 경과한 1998.7.2.부터 양도일 현재까지 나지 상태로 보유하고 있고 사업에 사용되는 토지로 볼 수 없으므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.