취득가액을 환산함에 있어서 자동차운전학원의 기능교습장의 양도가액은 토지의 자본적 지출에 해당하므로 이를 토지가액에 포함하여 취득가액을 환산하는 것임
취득가액을 환산함에 있어서 자동차운전학원의 기능교습장의 양도가액은 토지의 자본적 지출에 해당하므로 이를 토지가액에 포함하여 취득가액을 환산하는 것임
청구인은 의제취득일(1985.1.1) 이전인 1978. 8. 30. ○○도 ○○시 ○○○동 3**-*번지의 7필지 소재 잡종지 등 12,713.25㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 1997. 10월경 청구외 이▽▽(이하 “이▽▽”이라 한다)에게 보증금 6천만원, 월세 5백만원으로 임대하였고, 이▽▽은 쟁점토지에 자동차운전학원을 운영하기 위하여 ○○시청에 1998. 2. 11. 형질변경허가(11,987㎡)를 받아 지상에 건물 제A동 356.22㎡, 제B동 117.07㎡, 제C동 80.4㎡, 합계 553.69㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다) 및 기능교습장 6,800㎡(이하 “쟁점시설물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물, 쟁점 시설물을 같이 칭할 때는 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2000. 11. 2. 소유권 보존등기를 하고, 2000. 11. 30. 청구인에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 하였다.
2004. 1. 31. 청구인은 이▽▽의 임차료 미납을 원인으로 ○○지방법원에 쟁점부동산의 명도소송을 제기하여 2004. 8. 19. 승소판결을 받았으나, 이▽▽의 인도지연으로 2005. 4. 11. 실제 쟁점부동산을 명도받았으며, 2007. 9. 3. 청구외 ○○ 고속주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 쟁점부동산을 9,000백만원에 양도한 후 2007. 9. 27. 양도가액 중 쟁점시설물가액 300백만원을 제외한 8,700백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하고, 취득가액은 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여 이에 따른 양도소득세 1,798백만원을 관할세무서에 예정 신고․납부하였다.
○○ 지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 매매계약서 상에 토지와 건물, 구축물로 구분 기재한 양도가액은 근거없이 임의로 평가한 가액이므로 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점시설물의 가액 300백만원을 포함한 총 양도가액 9,000백만원에 대하여 토지와 건물의 기준시가로 안분하고, 이에 대하여 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익 및 양도소득세를 산정한 다음, 2008. 5. 30. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 179백만원을 추가로 과세한다는 세무조사결과통지를 하였다. 이에 대하여 청구인이 2008. 6. 4. 제기한 과세전적부심사청구에 대하여 ○○ 지방국세청장은 “청구인과 청구외법인 간에 쌍방 합의에 의하여 산정한 양도 물건별 가액을 시가로 봄이 타당하고, 쟁점시설물은 토지의 가치를 증가시키는 정착물이므로 쟁점시설물의 양도가액 300백만원은 토지의 양도가액에 포함하여 경정하여야 한다”라고 과세전적부심사결정을 하였다. 위 결정에 따라 처분청은 쟁점시설물 가액 300백만원을 토지의 양도가액에 산입하고, 토지와 건물의 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도 차익을 산정한 다음, 2008. 8. 10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 83백만원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 10. 14. 이의신청을 거쳐 2009. 12. 7. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 이▽▽은 1998. 2. 11. ○○시청에서 쟁점부동산을 자동차운전학원으로 인가받아 학원건물, 기능교습장, 기타 토지로 구분하여 자동차운전학원으로 사용하였으므로 기능교습장인 쟁점시설물은 이▽▽의 주된 업무에서 사용된 구축물로서 학원용 건축물의 부속된 시설에 해당된다.
3. 청구인은 자동차관련시설의 기준시가를 계산할 때 적용하는 용도지수가 취득당시 100%에서 2003년부터 80%로 하향 조정되어 양도차손이 증가하여 쟁점시설물의 양도가액을 건물의 양도가액에서 제외한 것에 불과하고, 또한 쟁점부동산을 양수한 청구외법인은 현재에도 쟁점부동산을 운전학원으로 운영 하고 있으며, 쟁점시설물을 별도의 구축물로 보아 양수가액 300백만원을 구축물 가액으로 장부에 반영하고 있다. 4) 한편, 처분청은 운전학원의 기능교습장의 지목이 지적법상 잡종지에 해당되므로 쟁점시설물을 포장도로와 같이 토지의 정착물로 보아야 한다고 주장하지만, 운전학원을 개설할 수 있는 부지는 지목이 지적법상 대지 또는 최소한 잡종지에 해당되어야만 건축허가를 받을 수 있는 것에 불과하며, 청구인이 당초 전, 답, 임야이던 쟁점토지를 잡종지로 전환하고 그 위에 건축법의 규정에 따라 쟁점시설물을 포함한 학원시설을 건축하여 운전학원시설로 사용 하여 왔음에도 쟁점시설물을 토지의 자본적지출로 보아 과세하여야 한다는 처분청의 주장은 부당하다.
2. 또한, 쟁점시설물은 1998년 이▽▽이 설치하여 자동차학원을 운영하다가 토지소유자인 청구인에게 임대료를 연체하여 명도하게 된 것으로 별도의 취득 가액이나 장부가액이 확인된다면 필요경비로 추가 인정하여야 하나, 쟁점시설물의 취득가액이나 장부가액이 확인이 되지 아니하므로 쟁점시설물의 양도가액을 쟁점토지의 양도가액에 합산하여 취득가액을 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
2. (예비적 주장) 쟁점시설물을 토지로 본다 하더라도 취득시기를 청구인이 실제 명도받은 날인 2005. 4. 11.로 보아야 한다는 청구주장의 당부
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래 가액” 이라 한다)에 의한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정 가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득 세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 7) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매 사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산 가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도 가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 9) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득 가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매 사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 10) 소득세법 시행령 176조 의 2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매 계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동 산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한 다) 에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
11) 법인세법 제23조 【감가상각비의 손금불산입】
① 고정자산에 대한 감가상각비는 내국법인이 각 사업연도에 이를 손금으로 계상(결산을 확정함에 있어서 손비로 계상하는 것을 말한다. 이하 같다)한 경우에 한하여 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “상각법위액” 이라 한다)의 범위안에서 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하고, 그 계상한 금액중 상각범위액을 초과하는 부분의 금액은 이를 손금에 산입하지 아니한다.
② 제1항의 규정에 의한 고정자산은 토지를 제외한 건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령이 정하는 자산으로 한다. 12) 법인세법 시행령 24조 【감가상각자산의 범위】
① 법 제23조 제2항에서 “건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 고정자산(제2항의 자산을 제외하며, 이하 “감가 상각자산”이라 한다)을 말한다.
1. 다음 각목의 1에 해당하는 유형고정자산
2. 구분 3과 구분 4를 적용함에 있어서 부속설비에는 당해 건물과 관련된 전기설비, 급배수․위생설비, 가스설비, 냉방․난방․통풍 및 보일러설비, 승강기설비 등 모든 부속설비를 포함하고, 구축물에는 하수도, 굴뚝, 경륜장, 포장도로, 교량, 도크, 방벽, 철탑, 터널 기타 토지에 정착한 모든 토목설비나 공작물을 포함한다. 다만, 부속설비를 건축물과 구분하여 업종별 자산으로 회계처리하는 경우에는 별표 6을 적용할 수 있다.
3. 구분 3과 구분 4를 적용함에 있어서 건물중 변전소, 발전소, 공장, 창고, 정거장․정류장․차고용 건물, 폐수 및 폐기물처리용 건물, 유통산업발전법시행령에 의한 대형점용 건물(당해 건물의 지상층에 주차장이 있는 경우에 한한다), 국제회의산업육성에관한법률에 의한 국제회의시설 및 무역거래 기반조성에관한법률에 의한 무역거래기반시설(별도의 건물인 무역연수원을 제외한다), 구축물중 하수도, 굴뚝, 경륜장, 포장도로와 폐수 및 폐기물처리용 구축물과 기타 진동이 심하거나 부식성 물질에 심하게 노출된 것은 기준내용연수를 각각 10년, 20년으로 하고, 내용연수범위를 각각(8년～12년), (15년～25년)으로 하여 신고내용연수를 선택적용할 수 있다. 14) 지방세법 제104조 【정의】 취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. 토지: 측량․수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지를 말한다.
4. 건축물: 건축법제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물(이하 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설․배수시설․도크시설․접안시설․도관시설․배수시설․ 에너지공급시설․그 밖에 유사한 시설(이에 부수되는 시설을 포함한다)로서 대통령령이 정하는 것을 말한다. 15) 지방세법시행령 제75조의2 【건축물의 범위】 법 제104조제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 시설물을 말한다.
1. 레저시설: 풀장, 스케이트장, 골프연습장(체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 의하여 골프연습장업으로 신고된 20타석 이상의 골프연습장에 한한다), 전망대, 옥외스탠드, 유원지의 옥외오락시설(유원지의 옥외오락시설과 유사한 오락시설로서 옥내 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것을 포함한다)
2. 저장시설: 수조, 저유조, 사일로, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적인 관련을 가지고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함한다)
3. 도크시설 및 접안시설: 도크, 조선대
4. 도관시설(연결시설을 포함한다): 송유관, 가스관, 열수송관
5. 급ㆍ배수시설: 송수관(연결시설을 포함한다), 급ㆍ배수시설, 복개설비
6. 에너지 공급시설: 주유시설, 가스충전시설, 송전철탑(전압 20만볼트 미만을 송전하는 것과 주민들의 요구로 전기사업법 제72조 의 규정에 의하여 이전ㆍ설치하는 것을 제외한다)
7. 기타 시설: 잔교, 기계식 또는 철골조립식 주차장, 방송중계탑(방송법 제54조제1항제5호 의 규정에 의하여 국가가 필요로 하는 대외방송과 사회교육방송중계탑을 제외한다), 무선통신기지국용철탑 16) 지적법 제5조 【지목의 종류】
① 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다.
② 제1항의 규정에 의한 지목의 구분 및 설정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 17) 지적법시행령 제5조 【지목의 구분】 법 제5조 제1항의 규정에 의한 지목의 구분은 다음 각호의 기준에 의한다.
다음 각목의 토지는 “잡종지”로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.
4. "건축설비"란 건축물에 설치하는 전기ㆍ전화 설비, 초고속 정보통신 설비, 지능형 홈네트워크 설비, 가스ㆍ급수ㆍ배수(配水)ㆍ배수(排水)ㆍ환기ㆍ난방 ㆍ소화(消火)ㆍ배연(排煙) 및 오물처리의 설비, 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 우편함, 저수조(貯水槽), 그밖에 국토해양부령으로 정하는 설비를 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
19) 건축법 시행령 제2조 【정의】
① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
12. “부속건축물”이라 함은 동일한 대지 안에서 주된 건축물과 분리된 부속 용도의 건축물로서 주된 건축물의 이용 또는 관리에 필요한 건축물을 말한다.
14. “부속용도”라 함은 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다.
20. 자동차관련시설(건설기계관련시설을 포함한다)
11. 30. 취득한 쟁점토지 상의 쟁점건물, 쟁점시설물을 2007. 9. 3. 청구외법인에게 9,000백만원에 양도하였고, 양도시 매매계약서에는 토지 8,365백만원, 건물 335백 만원, 구축물(쟁점시설물) 300백만원으로 양도가액이 구분 기재되었음이 확인된다. 2) 청구인은 양도가액을 실거래가액인 8,700백만원(쟁점시설물가액 300백만원 제외)으로, 토지와 건물의 취득가액은 기준시가를 적용한 환산취득가액으로 양도 차익을 산정하여 2007. 9. 27. 양도소득세 1,798백만원을 예정 신고․납부하였다. 3) 조사청의 조사관련 서류 등에 의하면 조사청은 쟁점부동산의 양도가액이 9,000백만원으로 확인되나 매매계약서상 토지와 건물, 구축물가액은 산정근거 없이 임의로 구분 기재한 것에 불과하므로 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우로 보아 쟁점시설물가액 300백만원을 양도가액에 추가하여 토지와 건물의 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산하고, 안분계산한 토지와 건물의 양도가액에서 기준 시가에 따라 환산한 취득가액을 각각 차감하여 양도차익을 산정한 다음 이에 따라 계산된 양도소득세 179백만원을 과세하겠다는 내용의 세무조사결과통지를 청구인에게 하였음이 확인된다. 4) 위 세무조사결과통지에 대하여 2008. 7. 23. 청구인이 제기한 과세전적부 심사청구의 결정문에 의하면
○○ 지방국세청장은 쟁점부동산의 매매계약서상 구분 기재한 토지, 건물, 구축물의 가액을 인정하지 아니하고 토지와 건물가액이 불분명한 경우로 보아 과세한 조사청의 조사결과통지는 부당하므로 쌍방 합의에 의하여 산정한 양도물건별 매매가액을 각 자산별 양도가액으로 봄이 타당하며, 쟁점시설물은 운전교습용 철근콘크리트 시설물로서 토지의 가치를 증진시키는 정착물이므로 토지가액에 포함하여 양도소득세를 계산하여야 하고, 별도의 자산으로 보더라도 취득가액이 확인되는 경우에는 필요경비로 인정하여야 하지만, 쟁점시설물의 취득가액이나 장부가액이 확인되지 아니하므로 이를 토지가액에 합산하여 양도차익을 계산함이 타당하다는 일부채택 결정하였음이 확인되며, 위 결정에 따라 처분청은 2008. 8. 10. 청구인에게 아래와 같이 토지의 자본적 지출로 보아 토지가액에 합산하여 양도소득세 83,029천원으로 당초 통지세액보다 감액하여 경정․고지하였다. < 쟁점부동산의 물건별 양도세 신고 및 경정내용 > (단위: ㎡, 백만원) 구 분 면적 기준시가 양도가액(실가) 취득가액(환산가액) 양도 취득 신고 경정 증감 신고 경정 증감 토 지 잡종지 8필지 12,713.25 6,479 116 8,365 8,365
• 149 149
• 기 능 교습장 (6,800)
• -
• 300 300
• 6 6 소 계 12,713.25 6,479 116 8,365 8,665 300 149 155 6 건 물 553.69 61 90 335 335
• 495 495
• 합 계 13,266.94 6,540 206 8,700 9,000 300 644 650 6 5) 청구인은 1997. 10월경 청구외 이▽▽에게 보증금 6천만원, 월세 5백만원 으로 쟁점토지를 임대하였고, 1998. 2. 11. 고시된
○○ 시고시 제98-1*호에 의하면
○○시고시 제97-1호('97.10.18)로 결정된 ○○도시계획시설(자동차운전학원)에 대하여 도시계획법 제12조 및 제13조 규정에 의거 변경결정 및 지적승인한다는 내용으로 되어 있고, 세부내용 중 변경된 사항은 아래와 같다. < 토지이용계획 및 건축계획 > (단위: ㎡) 구분 기능교습장 건축부지 주차장부지 도로부지 녹지부지 건축면적 건축연면적 당초 6,920 327 188 2,399 1,456 326.1 501 변경 6,800 478 125 3,174 1,410 477.55 494.05 기능교습장(쟁점건축물)은 철근콘크리트 구조물로 된 T자,S자 등 코스와 주행 코스장임. 6) 건축물 대장 및 현장사진, 등기부등본에 의하면, 이▽▽은 쟁점건물(기능 교습장 포함)을 신축하여 1998. 3. 4. 사용승인을 받고 자동차운전학원시설로 사업을 영위해 왔으며, 쟁점건물은 경량철골조 구조로 A동(사무실, 민원실, 강의실, 시청각실 등) 356.22㎡, B동(자동차정비소, 식당 및 주방, 창고 등) 117.07㎡, C동(대기실, 통제실 등) 80.4㎡로 되어 있으며, 쟁점건물은 2000. 11. 30. 이▽▽이 청구인에게 소유권 이전한 것으로 나타난다. 7) 국세청 통합전산시스템 등에 의하면 자동차관련시설의 건축물 용도지수가 청구인의 취득일인 2000년 100%에서 2003년 80%, 2008년 70%로 하향 조정된 사실이 확인되어 쟁점건물의 양도부분에서 양도차손이 발생하며, 또한 이▽▽은 1997. 12. 1.부터 2005. 4. 30.까지 위 소재지에서 □□□□자동차 운전전문학원(12-9-4)을 운영하였음이 확인되고, 1998년부터 2002년까지 ○○○○자동차 운전전문학원의 대차대조표상의 건물 등 고정자산의 증감내역은 아래 표와 같다. < 건물 등 고정자산의 증감현황 > (단위: 천원) 연도 계 건물 차량운반구 기타 1998.12. 512,519 156,000 175,624 180,895 1999.12. 380,519 152,000 134,550 93,969 2000.12. 760,322 148,000 109,994 502,328 2001.12. 확인 안됨 2002.12. 643,153 140,000 55,556 447,597 2004.12. 586,148 132,000 9,513 444,635 8) 또한 청구인은 1998. 1. 1.부터 2008. 4. 7.까지 부동산임대업(12-0-4)을 영위하였고, 2005. 4. 18.부터 2005. 9. 30.까지 ☆☆☆자동차운전학원(12-9*-1**)을 직영하다가 2005. 10. 1.부터 2007. 8. 31.까지 아들인 박○○ 명의로 위 운전학원을 운영하였으며, 청구인은 2002년도에만 종합소득세를 장부에 의하여 신고하였고, 이에 의하면 장부상 토지가액 354,500천원, 건물가액 205,020천원, 합계 559,520천원으로 기장되어 있음이 국세청 통합전산시스템에 의하여 확인된다. 9) 조사청의 조사복명서에 의하면, 이▽▽에게 쟁점건물의 취득가액을 확인 코자 하였으나 주거 불명으로 기소 중지된 상태로 확인하지 못하였고, 청구인도 취득시 매매계약서를 제시하지 못하여 기준시가에 의한 환산한 취득가액을 산정한다고 기재되어 있으며, 청구인과 처분청 간에는 쟁점건물의 취득가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 산정한다는 점에 대하여는 다툼이 없다. 10)
2004. 1. 31. 청구인은 이▽▽의 임차료 미납을 원인으로 ○○지방법원에 쟁점부동산의 명도소송을 제기하여 2004. 8. 19. 승소판결을 받았으나, 이▽▽의 인도지연으로 2005. 4. 11. 실제 쟁점부동산을 명도받았고, 위 판결문에 의하면,
1997. 4. 23. 이▽▽은 쟁점토지에 대하여 청구인과 임대차계약을 체결하면서 쟁점토지를 자동차운전학원 부지 등으로 조성하기 위한 비용을 이▽▽이 부담 하고, 쟁점토지 위에 신축할 건물의 건축허가를 청구인의 명의로 하는 등 건물의 소유권을 청구인에게 귀속시키기로 약정하였으며, 2000. 12. 27. 이▽▽과 청구인은
2001. 1. 1.부터 2003. 12. 31.까지 보증금 60백만원에 차임 월 6백만원으로 제2차 임대차계약을 체결하고, 임대차기간이 만료된 후 위 자동차운전학원을 운영하기 위하여 설치한 각종 시설 등에 대한 권리금이나 반대급부를 요구할 수 없다는 특약을 하였음이 확인된다. 11) 쟁점부동산을 양수한 청구외법인은 “ ☆☆☆ 자동차운전전문학원”이라는 상호로 현재까지 운전학원으로 운영하고 있고, 2007사업연도 법인세 신고시 대차대조표에 쟁점토지 8,365,000천원, 쟁점건물 335,000천원, 쟁점시설물(구축물) 300,000천원으로 하여 물건별 매매가액으로 계상하였으며, 장부상 구축물로 계상한 쟁점시설물에 대하여 감가상각비 2007년 5,000천원, 2008년 15,000천원을 계상하였음이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.
- 라. 판단
1. 쟁점시설물(자동차운전학원의 기능교습장)을 건물에 부속된 구축물로 보아 건물의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 계산하여야 한다는 청구주장에 대하여 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의하면 양도소득의 범위에 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있는데, 토지란 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말하고, 토지의 구성물, 매장물 또는 정착물(건물 제외)도 일반적으로 토지에 포함되는 것이며, 지적법 제5조 및 동법 시행령 제5조의 지목 종류 중 ‘잡종지’에는 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물 처리장 등의 부지 등이 여기에 속하는 것으로 규정되어 있는 바, 쟁점시설물은 자동차운전학원의 기능교습장으로 토지의 지목이 잡종지에 해당되므로 토지의 자본적 지출로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서 쟁점시설물에 대한 양도가액 300백만원을 토지의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
2. 쟁점시설물을 토지로 본다 하더라도 취득시기를 청구인이 실제 명도받은 날인 2005. 4. 11.로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 청구인은 쟁점시설물을 토지로 본다 하더라도 취득시기를 청구인이 임차인 으로부터 실제 명도받은 날로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점점시설물은 당초 토지에 대한 자본적 지출이므로 당초 토지의 양도가액에 합산하고 그 취득시기는 당초 토지의 의제취득일인 1985. 1. 1.로 봄이 타당하므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.