쟁점부동산 중 일부를 상가로 볼 수 있는지 여부

청구인은 3년 이상 보유하였던 ○○도 ○○시 ○○동 000-1번지 및 같은 곳 000-2번지 잡종지 874㎡, 건물 174㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007. 12.27. ○○시에 협의양도하고, 소득세법 제89조 의 규정에 의하여 쟁점부동산이 비과세되는 1세대1주택에 해당되는 것으로 하여 2008.1.31. 처분청에 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산은 겸용주택으로 주택 이외의 면적(110.67㎡)이 주택부분의 면적(63.33㎡)보다 크다고 보아 주택 및 주택의 부수토지는 비과세를 인정하고 주택 이외의 부분에 대하여는 양도소득세 과세대상이라 하여 2009.6.9. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 90,322,790원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.31. 이의신청을 거쳐 2009.11.25. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 주택으로 사용하였으므로 1세대1주택에 해당된다. 1) 각종 공부상에 근린생활시설로 등재되어 있는 쟁점부동산은 청구인이 1997.11.6. 상속받아 양도당시까지 주택으로 사용하다 ○○시에 양도하였으며, 처분청이 쟁점부동산의 사업자등록을 2004.12.31. 직권폐업 처분한 이후 양도일까지 사업용으로 사용한 적이 없다. 2)

○○시청 공원녹지과 담당공무원인 김○○는 청구인에게 쟁점부동산의 수용과 관련한 보상협의시 상가로 사용하지 않고 사업자등록이 없다는 것을 알고 영업권 보상을 하지 않았다고 설명하였다. 3) 쟁점부동산은 근린생활시설로 허가가 난 상태여서 청구인이 수차례 영업허가를 받으려고 하였으나 관련 법령에 따르면 녹지지역으로 지정된 지역에서는 근린생활시설 허가가 불가능하다 하여

○○ 시로부터 거부처분을 받았다. 4) 위와 같이 공부상으로만 근린생활시설로 등재되어 있고 실질적으로는 주택으로 사용한 쟁점부동산은 전체를 주택으로 보아야 함에도 공부상의 용도만으로 이를 겸용주택으로 보아 주택 이외의 부분을 도출하여 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 부당하다.

쟁점부동산은 겸용주택으로 보아 과세하여야 한다. 1) 청구인은 쟁점부동산에서

○○ 식품이라는 슈퍼(공원 매점)를 운영하였고,

○○ 건축인력공사에 임대를 주는 등 사업장으로 사용하였음이 확인된다. 2) 쟁점부동산은 등기부등본 및 건축물대장에 근린생활시설로 등재되어 있고 건축물대장의 도면에도 소매점이 주택보다 큰 것으로 확인될 뿐만 아니라

○○ 시의 재산세 과세대장에도 재산세가 상가로 과세되었다. 3) 쟁점부동산 수용 당시 작성된 토지가격 사정조서에 쟁점부동산은 ‘사무실’이라고 기재되어 있다. 4) 위와 같이 쟁점부동산은 사실상의 용도가 불분명한 경우에 해당되므로 공부상의 용도에 따라 주택여부를 판단하여야 하고, 공부상의 용도에 따르면 쟁점부동산은 주택보다 주택 이외의 면적이 더 큰 겸용주택이므로 처분청이 건축물현황도를 근거로 하여 상가와 그 부속토지에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 일부를 주택이 아닌 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ⓛ 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호생략)을 말한다. (단서 생략)

② (생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인의 주민등록등본에 1994.3.26.～2008.8.8.까지 주소지로 기재된 ○○도 ○○시 ○○동 0000번지가 쟁점부동산과 동일한 장소이고, 청구인 및 그 세대원이 양도일 현재 쟁점부동산에 거주하였던 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 2) 쟁점부동산의 일반건축물대장 및 건축물현황도, 2007년 7월 일반건축물 정기과세내역서에 기재된 건축물의 사용 용도는 다음과 같다.
• 가) 일반건축물대장에는 쟁점부동산의 연면적은 174㎡, 용도는 근린생활시설(기존) 125.11㎡․근린생활시설(개축) 48.89㎡로 등재되어 있으나, 건축물현황도에 의하면 쟁점부동산은 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개, 관리실 1개, 소매점 2개(개축건물 포함)로 구성되어 있고, 이 중 위 개축건물 48.89㎡는 1998.6.2. 소유권보존등기를 하였음이 확인된다.
• 나) ○○시에서 작성한 쟁점부동산에 대한 2007년 7월 일반건축물 정기과세내역서에 의하면, 근린생활시설(기존) 125.11㎡ 및 개축건물 48.89㎡ 전부의 용도를 상가(340-125)로 하여 재산세를 산정하였다. 3) 처분청은 쟁점부동산을 겸용주택으로 판단한 후 건축물현황도를 근거로 작성한 건물실측도에 의하여 주택 및 주택 이외의 면적을 다음과 같이 산정(관리실은 공용부분으로 주택과 상가의 면적에 안분)한 사실이 확인된다. 구 분 면 적 합 계 주 택 방 18㎡ 63.33㎡ 거실 18.96㎡ 방 9㎡ 복도 3.75㎡ 화장실 6.55㎡ 관리실 7.07㎡ 상 가 소매점 1 49.42㎡ 110.67㎡ 소매점 2(개축) 48.89㎡ 관리실 12.36㎡ 계

• 174.00㎡ 4)

○○시장이 쟁점부동산을 수용하면서 감정평가법인의 감정평가서를 토대로 작성한 토지가격사정조서에 기재된 지장물보상내역은 다음과 같다. (단위: ㎡, 식, 주, 천원) 물건의 종 류 규 격 수량 평가가격 사정단가 보상금 사무실 경량철골조 판넬지붕 48.89 205 10,022 주택 및 상가 조적조 및 샷시조 스레트 지붕 219.24 250 54,810 휴식공간 철골구조 36 115 4,140 마당포장 콘크리트 및 보도블럭 21.60 14.5 313 담 장 브럭조 24.36 44 1,071 담 장 브럭조 23.36 34 794 창 고 목조스레트 2 1,000 1,000 마당포장 보도브럭 451.84 10.5 4,744 철구조물 및 놀이기구 이전비 1 4,200 4,200 화장실 브럭조스레트 1 700 700 장 승 목조스레트 2 100 100 돌하루방 석조 2 100 100 간 판 석조, 목재, 돌출 3 350 350 자가수도

• 1 1,050 1,050 수 목 은행나무 등 33 일괄 1,690 5)

○○지방국세청의 이의신청결정서의 기재내용 중 일부는 다음과 같다.

• 가) 2009년 4월경 이웃주민 김○희 등 4인이 작성한 사실확인서(인우보증용)에는 부동산의 소재지 및 소유주란은 기재되어 있지 않고 ‘상기 건물(주택)에서 소유주가 1987년부터 시청에 수용되기까지 주거로만 사용하였음을 확인합니다’라고 기재되어 있다.
• 나) 청구인이 제출한 현황사진의 건축물에는 ‘○○다이스’ 및 ‘○○건축’이라고 기재된 간판이 부착되어 있고, 동 건축물 유리창에는 ‘집수리, 공사대’라는 글자가 기재되어 있으며, 건축물 내부에는 냉장고․TV․침대․선풍기․거울․시계․수도․칠판 등이 진열되어 있다.
• 다) 2009.6.8. 처분청이 발급한 청구인의 납세사실증명에 의하면, 청구인은 2002.7.22. 이후에는 부가가치세 등의 납부사실이 없는 것으로 확인된다. 6) 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업을 영위한 사업자현황은 다음과 같음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 성 명 상 호 업 태 면적 사 업 기 간 청구인

○○식품 소매 자가 1988.02.01.～2004.12.31. 변○○

○○건축인력공사 건설 47.85㎡ 2003.02.17.～2004.12.31. ※ 청구인과 변

○○ 은 2004.12.31. 직권폐업으로 처리되었음 7) 청구인이 2009년 11월 작성한 진술서의 기재내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 1990년 이후부터 쟁점부동산에 거주하면서 공원매점을 운영하였으나 IMF와 도로 조성공사로 인하여 사실상 폐업하였고, 근린공원으로 지정되어 요식업을 하고자 해도 허가가 나지 않았다.
• 나) 도로 조성공사 당시 쟁점부동산의 주택 일부가 도로로 편입되어 개․보수하여 상가로 등재하고 ○○시에 공원 점용허가 및 영업허가를 신청하였으나 근린공원법에 위배된다 하여 기각처분을 받았다.
• 다) 기각처분을 받은 이후 후배에게 6개월 정도 사무실로 임대한 적은 있었으나 곧 폐업하고 수용 당시까지 주택으로만 사용하였다.
• 라) 상가의 현황도면은 청구인이 작성하였으나 ○○시에서 승인을 받은 사실이 없다.
• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 건물 실측도를 보면 상가와 주택이 명확하게 구분되고 있으며, 청구인이 ○○식품이라는 상호로 슈퍼를 운영하는 한편 ○○건축인력공사에 임대를 한 사실에 비추어 보아도 실측도상 소매점1과 소매점2는 상가로 사용된 사실이 확인되는바, 비록 상가로 되어 있는 부분이 공가상태라고 하더라도 그 상가부분을 주택으로 볼 수는 없다 할 것이다. 따라서 쟁점부동산은 건물 실측도와 같이 주택과 주택 외의 부분으로 구성되어 있다고 보아야 하고, 쟁점부동산은 주택 외의 부분이 주택의 부분보다 큰 경우에 해당되므로 주택 외의 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.