쟁점주택 취득가액의 적정 여부

심사청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.7.13. 취득한

○○○○ 시 ○○구 ○○동 30-12번지의 대지 173.5㎡, 단독주택 245.73㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2001.11.3. 청구외 이◇◇에게 양도하고 취득가액 220,000,000원, 양도가액 230,000,000원을 실제 거래가액으로 하여 2001.11.3. 양도소득세를 예정신고하였다.

• 나. ○○세무서장은 청구외 이◇◇가 2006.12.5. 쟁점주택을 양도하면서 취득가액을 338,000천원으로 양도소득세를 신고하자 청구인의 신고양도가액 230,000천원과 불일치한다며 2007.7.4. 처분청에 자료통보하였고, 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용 중 양도가액을 338,000천원으로 하여 2009.5.4. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 96,901,937원을 경정․고지하였고, 청구인이 이의신청을 제기하자 처분청에서는 취득가액을 264,000천원으로 결정하여 40,659,256원을 경정감하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(결정일 2009.8.27.)을 거쳐 2009.11.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택을 2001.5.11. 330,000천원에 취득하기로 청구외 김▷▷와 계약하고 계약금 30,000천원을 지급하였으며 잔금 300,000천원은 등기이전일인 2001.7.13. 현금 및 수표 100,000천원과 임차보증금 200,000천원을 승계하는 조건으로 취득하였다.
• 나. 청구인이 취득한 후 2001.7.20.경 ○○동 일대에 집중폭우가 발생하여 청구인이 재해보상금을 수령하여 세입자에게 전달하는 등 세입자들과 심한 분쟁을 겪게 되어 쟁점주택의 취득가액에 취득세, 등록세 등 실비를 더한 가격으로 급매하게 된 것으로 양도소득이 발생하지 않았으며, 투기를 목적으로 쟁점주택을 취득하고 단기 양도한 것이 아니다.
• 다. 청구인은 당시 관행에 따라 양도소득세를 검인계약서상 금액으로 신고하게 되었고, 당초 신고한 취득가액 220,000천원은 당시 기준시가인 251,853천원에도 미치지 않는 금액으로서 검인계약서상 취득가액은 실제와 다른 금액이며 기준시가가 통상 시가의 70%~80% 내외인 점을 고려한다면 청구인이 주장하는 취득가액 330,000천원이 사실에 부합되며, 청구인은 쟁점주택을 2001.07.13. 330,000천원에 취득하고 2001.11.06. 338,000천원에 양도하였음에도 처분청에서 쟁점주택을 220,000천원에 취득하고 338,000천원에 양도하여 3~4개월 만에 취득가액 대비 150%가 넘는 가격에 매도한 것으로 보아 양도소득과세표준을 경정한 이 건 부과처분은 사회통념상으로도 납득할 수 없다.
• 라. 당시 관행에 따라 검인계약서상 양도가액 230,000천원으로 신고하였으나 이는 양도 당시 기준시가에도 못 미치는 금액이며, 처분청에서 쟁점주택을 취득한 이◇◇의 취득가액 338,000천원을 청구인의 양도가액으로 경정하면서 실제 취득가액 330,000천원을 인정하지 아니하는 것은 부당하다.

청구인은 당초 자료검토와 과세예고통지시 취득가액 330,000천원에 대한 증빙이 없음을 여러 차례 호소할 뿐 구체적인 자료를 제출한 사실이 없으나, 이의신청시 증빙으로 제출한 금융자료 등에 의거 실제 지급사실이 확인되는 44,000천원을 취득가액으로 추가 인정하였다. 따라서, 청구인이 현금지급하였다는 66,000천원의 지급사실을 확인할 수 있는 구체적인 입증자료를 제출하지 못하는 한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 취득가액의 적정 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자가 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 5) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 국세통합시스템 및 등기부 등본 등 심리자료에 의해 쟁점주택에 대한 청구인 및 김▷▷, 이◇◇의 소유 및 양도소득세 신고내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인에게 쟁점주택을 양도한 김▷▷

(1) 1998.4.1. 매매를 원인으로 취득하여 청구인에게 2001.7.13.(등기접수일, 등기원인일 2001.5.11.) 양도하였으며, 취득가액 109,383천원, 양도가액 220,000천원으로 하여 2001.7.10. 양도소득세 예정신고하였다. (2) 신고시 제출된 매매계약서는 검인계약서는 아니나, 매매대금은 220,000천원으로 청구인이 제출한 검인계약서의 금액과 동일하고, 계약일은 2001.5.11., 계약금 20,000천원, 2001.5.14. 중도금 40,000천원, 2001.7.10. 잔금 160,000천원을 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항은 기재되어 있지 않고, 중개업자란에는 쌍방합의로 기재되어 있다.

• 나) 청구인

(1) 김▷▷로부터 2001.7.13. 취득하여 청구외 이◇◇에게 2001.11.6.(등기접수일, 등기원인일 2001.8.13.) 양도하였으며, 취득금액 220,000천원, 양도가액 230,000천원으로 하여 2001.11.3. 양도소득세 예정신고하였다.

(2) 취득계약서는 검인계약서(검인도장 있음)로서 계약일은 2001.5.11.이고, 계약시 20,000천원을 지불하며, 2001.5.14. 중도금 100,000천원을 지불하고, 2001.7.10 잔금 100,000천원을 지불하는 것으로 되어 있다.

(3) 양도계약서는 검인계약서(검인도장 없음)로서 계약일은 2001.8.13.이고, 계약시 계약금 30,000천원을 지불하며, 중도금 100,000천원(지불일자 미기재), 2001.11.3. 잔금 100,000천원을 지불하는 것으로 되어 있다.

• 다) 청구인으로부터 쟁점주택을 취득한 이◇◇

(1) 쟁점주택을 2001.11.6. 취득하여 2006.12.5. 양도하면서 취득가액을 338,000천원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였으며, 이 금액에 대하여 처분청과 청구인간의 다툼은 없다.

(2) 취득계약서에는 계약일 2001.8.13.이고 매대대금은 338,000천원이며, 계약금 20,000천원을 계약시 지불하고, 중도금 50,000천원은 2001.9.2. 지불하며, 잔금 268,000천원을 2001.11.26. 지불하는 것으로 되어 있고, 특약사항에는 127,000천원의 전세보증금을 잔금으로 정산하는 것으로 기재되어 있다.

2. 청구인은 쟁점주택의 취득계약서는 현재 보관하고 있지 않으나, 취득가액을 330,000천원이라고 주장하고 있으며, 그 근거는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 2001.5.11. 330,000천원에 쟁점주택을 취득하기로 계약하고, 계약금 30,000천원을 지급하였으며 임차보증금 200,000천원(지층 3세대 각 10,000천원, 1층 2세대 각 50,000천원, 2층 1세대 70,000천원)을 제외한 잔금 100,000천원은 2001.7.13. 현금 및 수표 등으로 지급하였다.
• 나) 2001.5.11. 지불한 계약금 30,000천원은 청구인의 배우자인 박△△의 ◎◎◎◎새마을금고 자립예탁금에서 인출하였고, 잔금 100,000천원은 2007.7.10. 등 박△△의 통장에서 인출한 34,000천원을 제외한 나머지 금액은 청구인이 거주하던 주택을 재개발하여 분양한 빌라의 분양대금으로 지급한 것이다. * 등기부등본 및 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 ○○도 ∇∇시 ∇∇구 ∇∇∇동 3156 ∇∇맨션 B101호~301호를 2000.7.11. 소유권보존하여 2000.7.20.~2000.7.27. 청구외 이☆☆ 등에게 매매하였고, 분양대금 325,000천원을 주택신축판매업으로 하여 2000년 귀속 종합소득세 신고하였다.

3. 청구인이 승계한 임차보증금은 200,000천원이나 청구외 이◇◇가 승계한 임차보증금은 127,000천원으로 상이한 것에 대하여 청구인은 쟁점주택을 모두 임대하였으나, 청구외 이◇◇는 쟁점주택에서 거주할 목적이었으므로 2층 1세대 70,000천원을 승계하지 않았다고 주장하고 있으며, 청구외 이◇◇는 2001.11.6. 쟁점주택을 취득하고 2001.11.7. 주민등록 전입신고를 하였으며, 이의신청 심리시 처분청에서 확인한 바에 의하면 정확한 임대보증금 금액에 대하여는 오래되어 확인할 수 없다고 한다.

4. 처분청은 계약금 30백만원, 임차보증금 200백만원, 2007.7.10. 박△△의 통장에서 인출한 34백만원 등 264백만원을 취득가액으로 인정하였고, 임차보증금 200백만원과 관련하여 이의신청결정문에 의하면, 이◇◇가 쟁점주택 지층～1층 임차보증금 127백만원을 승계하였고, 청구인이 2001.11.3. 이◇◇로부터 수령한 87백만원 중 일부를 2층 임차보증금의 변제에 사용한 것으로 보여 져 신빙성이 있다고 기재되어 있다.

5. 청구인은 이 건 심리시 김◈◈의 녹취록․인감증명과 쟁점부동산을 중개한 ▣▣공인중개사무소에서 중개보조원으로 근무하였다는 김◐◐의 확인서를 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 김◈◈(청구인의 친동생)의 녹취록 쟁점주택의 양도자인 김▷▷의 처 김♤♤(초등․고등학교 동창)가 쟁점주택을 판다고 하여 330백만원에 취득하도록 소개하였고, 법무사 사무실에서 220백만원의 계약서를 작성하였으며, 당시 지하 3가구와 1․2층 임차보증금, 전세권을 승계받았고, 나머지는 현금과 수표로 지불하였다. 그 후 지하 3가구가 침수가 되어 도저히 살 수가 없어 되팔게 된 것이고, 당시 ○○동에 거주하여 취득부터 매도까지 청구인의 처 박△△과 같이 다녔기에 전 과정을 알고 있다.
• 나) 중개보조원 김◐◐의 확인서

○○동 30-8 소재 ▣▣공인중개사무소에서 중개보조원으로 근무하였고, 김♤♤로부터 매도부탁을 받고 330백만원에 계약체결을 하였다.

6. 이 건 심리시 확인한 내용은 다음과 같다.

• 가) 2001년 쟁점주택의 토지 공시지가는 ㎡당 1,220천원으로 총 211,670,000원이고, 건물 기준시가는 ㎡당 236천원으로 57,992,280원이다.
• 나) 쟁점주택 취득 후 수해를 입었다는 주장에 당시 ○○동에 근무한 공무원은 정확히 기억되지는 않으나, 수해지역은 맞다는 취지로 진술하였다.
• 다) 부동산 가격정보 사이트를 확인한바, 주택에 대하여는 별도의 가격정보를 제공하지 않고 있어 쟁점주택 인근의 아파트 가격정보를 확인한 내용은 다음과 같다. (만원) 물건 면적 (㎡) 2001.4월 (①) 2001.7월 2001.11월 (②) 비율(%) (①/②)

○○ ○○ □□APT 82 13,000 ～14.500 13,000 ～14.500 13,000 ～15.000 100 ～103.4

○○ ○○ □□APT 112 18,500 ～20,500 18,500 ～21,000 18,500 ～21,000 100 ～102.4

○○ ○○ ◆◆APT 82 16,500 ～17,500 16,500 ～18,500 17,500 ～19,500 106.1 ～111.4

○○ ○○ ◆◆APT 109 24,000 ～26,000 25,000 ～28,000 25,000 ～30,000 104.2 ～115.4

7. 이 건 심리시 청구인에게 쟁점주택을 양도한 김▷▷에게 유선으로 확인한바, 10년전에 처가 부동산중개업소에 의뢰하여 매매하였기에 자신은 내용을 잘 모르고, 매매계약서 등의 증빙자료가 없어 가액을 정확히 알지 못하며, 추정가액으로 확인할 수는 없다는 취지로 답변하였다.

• 라. 판단 위 사실관계 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 양도하면서 검인계약금액인 취득가액 220백만원, 양도가액 230백만원으로 양도소득세를 신고하였으나, 청구인으로부터 쟁점주택을 취득한 이◇◇가 쟁점주택을 양도하면서 취득가액을 338백만원으로 신고함에 따라 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용 중 양도가액을 338,000천원으로 하여 경정하게 되었고, 이에 청구인은 취득가액을 330백만원이라 주장하였으나 처분청에서는 금융증빙 등에 의하여 지급사실이 확인되는 금액만을 신고취득가액에 가산하여 264백만원으로 하여 경정하였음이 확인된다. 청구인이 쟁점주택의 취득가액을 330백만원으로 인정받기 위하여는 그에 상응하는 객관적인 증빙자료를 제시하여야 함에도 청구인은 관련 증빙자료가 없다고 하면서 친동생인 김◈◈의 녹취록과 쟁점주택을 중개하였다는 부동산중개업소의 중개보조인이라고 주장하는 김◐◐의 확인서를 제출하고 있으나, 제출된 확인서 등은 사인간에 작성된 것으로서 그 신빙성에 의문이 있다 할 것이며, 특히 김◈◈은 청구인의 친동생으로서 그 내용을 매우 신뢰할 수 없어 관련 증빙자료의 제출 없이 쟁점주택의 취득가액을 330백만원이라는 청구주장은 받아들이는 것은 어렵다 할 것이다. 따라서, 당초 검인계약서 매매금액에 청구인이 주장하는 금액 중 금융증빙 등에 의하여 확인되는 금액만을 포함하여 쟁점주택의 취득가액을 264백만원으로 경정한 처분청의 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.