청구인이 제시한 금융자료, 주변 상인 등의 사실확인서 등은 쟁점상가의 실지취득가액이 420,000천원이라는 것을 입증하기에 충분하지 않고 달리 이를 객관적으로 입증할 수 있는 자료의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없음
청구인이 제시한 금융자료, 주변 상인 등의 사실확인서 등은 쟁점상가의 실지취득가액이 420,000천원이라는 것을 입증하기에 충분하지 않고 달리 이를 객관적으로 입증할 수 있는 자료의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없음
□□시 □□구 □□동 18-95번지에 소재하고 청구 외 변□□ 이 대표로 있는
□□공인중개사 (이하 “□□공인중 개사” 라 한다)가 직접 청구인에게 420,000천원에 일시불로 매도하였다. 나. 거래당시 □□공인중개사는 총매매대금을 420,000천원으로 하여 청구인의 배우자인 심○○의 1층 상가 점포권을 교환하여 평가하고 차액을 계약금과 프리 미엄으로 하여 297,934천원을 수취하고 나머지 금 액은 ㈜□□□ (이하 “□□□”이라 한다) 에 잔금 으로 납부토록 하는 계약서를 작성하였다 (계약서는 보관하고 있지 않음. 양도종 료 후 7년이 지나고 취득 후 8년이 지난 계약서를 보관하기란 불가능함). 다. 이때 □□공인중개사는 청구인이 직접
□□□ 과 최초로 분양을 받은 것처럼 계약서도 작성하여 주었는데 총분양대금은 174,380,665원으로 계약금으로 완불 지 급한 것으로 표기한 비정상적인 분양계약서를 실계약서와 함께 건네주었 다 (처분 청에 보관된 분양계약서와 청구인이 제출한 동일 층 타인의 최초분양계약서와 비교하여 검토 요망). 라. 또한 취득한 쟁점상가를 2003.3.18. 다시 매각할 때도 □□공인중개사가 관여 하여 홍□□과 거래 하였는데 실지매매대금은 410,000천원으로 하고 계약금 70,000천원, 중도금 50,000천원, 잔금 250,000천원을 수취하는 계약서를 작성하였다 (처분청이 실가 상이자료 처리 시 홍□□으로부터 징취한 계약서 참조). 그러나 이때도 □□공인중개사는 청구인과 홍□□을 쌍방계약으로 하는 이중계약 서를 작성 하 게 하였는데 일시불로 176,000천원을 청구인에게 지급 한 것으로 표기 되었다 (처분청에 보관된 부동산매매 계약서 참조). 마. 위와 같이 쟁점상가의 계약과 관련하여 첨부한 모든 계약서는 처분청에서 입수한 것이며 본인이 보관하여 제출한 서류는 일체 없었음을 밝히는 바이다. 이처럼 □□공인중개사가 쟁점상가를 청구인에게 판매하고 다시 1년 이내에 양도에 가담하면서 수취한 프리미엄에 대한 양도소득세 또는 사업소득세를 은 폐 하기 위하여 실제대로 420,000천원에 취득하여 410,000천원에 양도 시 양도소득 세가 없고 양도가액을 176,000천원으로 하고 취득가액을 174,380천원(분양가액)으로 해도 양도소득세가 없으니 분양계약서를 기준으로 하여 약간 높인 이중계약서를 쌍방에게 종용하여 작성케 하였던 것이고 청구인의 경우는 세법 지식도 없었지만 실거래대로 해도 손해를 본 터라 세금이 나올 수가 없다고 판단하여 신경 을 아예 쓰지 않았던 것이다. 바. 이의신청 시 청구인의 억울한 사정을 헤아린 탓인지 처분청에서 변□□ 의 핸드폰 번호를 알려줘 수십 차례 통화를 시도한 끝에 연락되어 두 차례 만나면서 청구인의 억울하고 어려운 사정을 털어 놓으며 “있는 거래사실 그대로를 국세청에 애기하여 달라”고 요청하였고 변□□으로부터 “2002.8.29. □□시 □□구 □□동18-43번지 □□□ 2층 53호를 김○○ (심○○)에게 직접 판매하였는데 이는 청구외 안○○ 가 총괄처리 하였고 본인은 명의 를 대여 하여 주었다”라는 사실 확인서를 어렵게 받아 낼 수 있었다(변□□의 사실확인 서 참조). 여기서 공인 중개사가 자격을 명의대여 하였다고 자인할 정도의 사실확인 은 매우 중 대한 의의가 있다고 판단된다. 취득 과 양도 당시 □□ 공 인중개 사 사무실 에는 남자 2명과 여직원이 상주하 고 있었는데 1명은 대표인 변□□, 1명은 안○○, 1명은 김○○이라는 여직원이었다. 변□□이 어떻게 이유를 들어 답변을 하든지 청구인은 □□공인중개사와 직접 거래를 하였 고 변□□과 안○○ 에게 양도소득 또는 사업소득을 조사하여 과세조치하는 것은 별론으로 하더 라도 420,000천원의 취득가액이 사실대로 인정되어 청구인의 억울함이 풀어 질 수 있도 록 하여야 할 것이다. 사. 쟁점상가의 최초분양은 2000.11월경이고 중도 상가분양권 취득일은 2002.7.24.이며 준공(입주일)은 2002.9.9.이다. 이처럼 상가분양권을 중도 취득한 경우 최초분양일로부터 중도 취득일까지의 기간 동안 상가 전체에 대하여 미분양이 없고 상가프리미엄이 크게 형성되었음이 방송매체, 유명신문과 관련 잡지의 기사문 등에 의해 사실이 명확하게 입증된 이상 총 취득가액의 소요자금을 증명하기 위해 제시한 금융자료의 추적이 8년이 지나 입증이 어렵고 원 거래계약인 420,000천원의 계약서가 소실되어 제시하지 못하였다고 하여 분양시점부터 입주, 양도시점까지 부동산거래상과 사실관계 등의 파악 없이 중도취득자인 청구인에게 최초분양가를 취득가액으로 적용하여 과세하는 것은 사회통념상 납득하기가 어렵다. 아. 쟁점상가는 특수구좌로서 □□□상가에서 최고로 인기가 좋으며 공개분양 되지 않고 분양권 평가액은 일반분양가액의 대비 2배 이상의 프리미엄이 형성되었 다(당시 동대문밀레오레상가, ○○, 기타 유명패션상가몰도 동일하게 거래).
□□□ 전경사진과 2층 53호 내부사진(에스카레이타 바로 옆에 위치)을 제시 한다. 자. 2001～2003년 당시의 □□□패션몰 상가에 대한 방송 및 신문기사를 인터넷에서 조회 하면 취득 및 양도시점의 상가의 가격동향이나 변천을 쉽게 찾아 낼 수 있다. (대표적 기사: △△경제 2003.10.8, ○○○신문 2003.7.24. 등 다수) 차. 위의 사실을 더욱 명료히 하기 위하여 2001년부터 현재까지 쟁점상가 바로 인근에 있는 부동산중개업소(대표 김□□)와 □□□ 상가를 최초로 분양받은 동일 층의 2층 입점자(이□□, 2층125호)를 상대로 사실확인서를 받아 제출한다. 카. 특히 이□□이 분양받은 상가는 엘리베이터 뒤쪽에 위치하고 최초일반분양으로 공개분양하여 분양가액이 쟁점상가 분양가(174,380천원)보다 더 저렴하게 분양되어야 하는데 더 높다는 점(오버구좌대금까지 가산하면 분양가총액이 220,267천원임)을 볼 때 쟁점상가의 계약서는 □□□분양사나 □□공인중개사가 어떤 목적과 의도를 가지고 임의로 작성 하였으며 정상적인 분양계약서가 아니라는 입증이 된다고 하겠다. 타. 결론적으로 쟁점상가에 대한 □□공인중개사의 직접매각, 거래당시의 취득가 엑에 대한 언론보도의 정황, 그리고 공신력 있는 주변 부동산업소와 동일층의 타인의 분양계약과 비교하여 볼 때 쟁점상가의 취득가액은 절대 174,380천원이 될 수 없다. 따라서 이를 취득가액으로 하여 부과한 이 건 양도소득세는 취소됨이 마땅하다.
양도소득세 실가상이자료로 ○○지방국세청 감사 지적되어 양도소득세 고지 된 건으로 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 410,000천원은 인정하면서 양도소득 세신고 당시 제출된 분양계약서상의 분양(취득)가액은 권리금이 제외된 가액으로 174,380,665은 권리금(프리미엄)이 빠진 분양금액이므로 권리금 포함한 실제 취득가액은 420,000천원이라고 주장하고 있으나, 청구인의 주장을 뒷받침할 아무런 증빙서류가 없고 쟁점부동산의 분양업체인
□□□ (--) 또한 2002.10.25일자로 폐업이 된 상태이며, 또한, 청구인의 주장을 뒷받침할 증빙이 전혀 없으므로 당초 분양계약서에 기재된 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 계산하여 고지한 처분은 정당 하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
1. 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 2002.7.24.
□□□ 대표이사 김○○과 쟁점상가 분양계약서를 작성하였고, 분양계약서에는 분양금액 174,380,665원 외 청구인이 주장하는 권리금(프리미엄)에 대한 내용은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다. 2) 청구인은 취득대금과 관련한 증빙으로 발행일자 2001.12.27. 지급일자 2002.4.25. 32,900,000원의 자기앞수표 지급내역 1매(번호 2930**), 발행일자 2002.4.20. 지급일자 2002.4.23.인 32,000,000원의 자기앞수표 지급내역 1매(번호 3331**)를 제시하였다. 3) 쟁점부동산의 취득과 관련하여 금융거래의 증빙자료로 제시된 청구인의 남편인 심○○의 ○○은행 및 □□은행 통장거래 내역은 다음 <표 1>과 같다 <표 1> [금융거래 내역] (천원) 자료명세 관련기관 거래일자 관련금액 내용 비고 통장사본
○○은행 2000.11.9 57,000 출금 2000.12.7 31,800 출금 2000.12.27 30,000 출금 2002.4.9 46,000 출금
□□은행 2002.8.26 35,000 출금 2002.8.27 10,000 출금 등기부등본 △△은행 2002.9.19 70,000 근저당권설정 4) 청구인이 제시한 쟁점상가에 대한 거래내역은 다음 <표 2>와 같다. <표 2> (천원) 구 분 금 액 상세내역 쟁점상가 총 가액 (①+ ②) 420,000 2층 53호 특수구좌 ① 청구인 배우자(심○○) 소유의 1층 점포권 교환가액 + 계약금+프리미엄 …□□공인중개사가 수취하고 계약금으로 완불된 비정상분양계약서를 실계약서와 함께 건네줌 364,200
○ 교환의 입증
• 청구인 배우자 심○○ 분양금액 160,000천원(금융자료 확인금액 118,800+현금 41,200천원)
• 금융자료 일부로 확인 심○○ □□은행 계좌 별 거래명세표(2001.12.27. 출금 32,900천원 중 수표 30,000천원 분양금으로 지급
○ 자금원천: 심○○ 자금 ☞ 당시의 통장원본 제출
② 차액은 □□□에 8.26.-9.19.까지 나누어 불입 55,800
○ 영업자금 등 현금으로 지급
5. 쟁점상가는 □□□의 2층 53호로 주식회사 □□□이 2002.7.24. 분양한 것으로 되어있으며 분양금액은 174,380,666원 (공급 가액, 건물분 부가가치세 5,522,054원 제외)이었음이 처분청 이 제시한 분양 계약 서에 의하여 확인된다.
6. 청구인은 쟁점부동산을 2003.3.28. 양도한 후 취득 가액을 174,380,665원으로, 양도가액을 176,000천원으로 하여 양도소득세를 신 고 하였으나, 처분청은 양도소득세 실가상이자료의 처리과정에서 쟁점부동산 양수 인인 홍□□이 제출 한 부동산매매계약서에서 쟁점부동산의 양도가액이 410,000천원임을 확인하고, 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 동 결의서에 의하여 확인된다.
7. 청구인이 제출한 공인중개사 김□□(사업장: □□시 □□구 □□동 18-74번지 3층 301호)의 2010.2.1.에 작성된 사실확인서에 의하면 쟁점상가는 상가 전체에서 최고의 특수구좌로서 일반분양구좌에 분양가 대비 2배 이상의 프리미엄이 형성되어 거래되었다고 확인하고 있다.
8. 청구인은 □□□상가의 전경사진과 청구인이 분양받은 2층 53호 내부사진(에스컬레이터 바로 옆에 위치)을 제시하였다.
9. 청구인은 안○○가 작성한 사실확인서를 제시하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
- 가) 2002.8.29. □□□상가 2층 53호 특수구좌를 □□□사로부터 위탁받아 청 구 인에게 420,000천원에 판매하면서, 분양대금 중 계약금은 현금으로, 중도금은 청구인의 배우자의 1층 상가 점포권을 교환가액으로 평가하여 □□□에 반납 하는 조건으로, 차액은 잔금으로 처리하여 주고 판매수수료 대가로 일금 30,000천원을 본인이 수취하였음
- 나) 이 때 분양사는 청구인이 최초 분양하는 것처럼 분양계약서(분양금액: 174,380,665원)를 작성하여 주어 실계약서와 함께 주었던 것으로 기억함
- 다) 이후 청구인이 홍□□에게 410,000천원에 매각할 때에도 거래에 관여 하 였 는데 분양계약서 가액을 취득가액으로 하고 양도가액을 176,000천원으로 쌍방 이 계약서를 작성한 사실이 있음. 당시에는 기준시가 원칙이었기 때문에 일반적으로 기준시가에 맞추어 신고하였기 때문임
10. 청구인은 쟁점상가의 분양 및 임대 상황을 알 수 있는 2002.10.15.자 △△ 경제신문과 2003.7.24.자 ○○신문의 관련기사 중 일부를 제출하였는데, 다음은 그 내용 중 일부이다. <△△경제신문: 2002.10.15.자> “□□□시장은 □□□상가 등 대형쇼핑몰이 들어서면서 건물 주변 점포에 대한 수요가 급증해 권리금과 임대료가 올 상반기에 비해 20～30% 올랐다. 최고 좋은 입지인 동대문운동장역과 ○○로 이어지는 대로변 1층 점포는 권리금이 30% 오른 평당 70,000천원～1억원을, 2층 점포도 권리금이 평당 40,000천원～50,000천원을 호가하고 있다.” <○○신문: 2003.7.24.자> “한때 분양권이 최고 3억원대를 넘나들었던 □□□의 경우, 정작 문을 연지 3개월이 채 안 돼 한 달 평균 250만원 하던 임대료가 절반수준으로 떨어졌다. ‘장사가 안 된다’며 보증금을 빼달라는 상인들이 늘어나기 때문이다. 이곳에서 숙녀복을 팔고 있는 ㅎ(45)씨는 ‘지금은 1억3천만원에 내놓아도 점포를 사겠다는 사람이 나서지 않는다.’고 말했다. 3억원짜리가 반값도 안 되게 떨어진 것이다.”
- 라. 판 단
1. 쟁점상가의 실지 취득가액이 청구인이 주장하는 420,000천원인지 또는 청구 인이 당초 양도소득세 신고 시 첨부한 분양계약서 상의 분양가액 174,380천원인지가 주요 쟁점인 이 건의 경우, 청구인이 쟁점상가의 실지취득가액을 입증할 수 있는 자료로 제시한 것은 배우자인 심○○의 ○○은행 및 □□은행 통장으로 여기서 출금된 금액이 총 323,000천원 밖에 되지 않을 뿐만 아니라, 위 자금이 쟁점상가의 취득에 직접 사용되었는 지를 확인할 방법이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
2. 청구인은 당초 쟁점상가의 양도소득세 신고 시 첨부한 계약서 상의 취득가액이 174,000천원이 사실이 아니라는 것을 주장하면서 그 근거로 주변상가 상인과 공인중개사의 사실확인서를 제시하고 있으나 쟁점상가의 실지취득가액을 입증할 수 있는 직접적인 증거로 채택하기 어렵다.
3. 그리고 쟁점상가를 청구인에게 직접 중개하고 분양업무를 총괄하였다는 □□공인중개사 사무소의 안○○가 작성한 확인서에 의하면 쟁점상가의 최초 분양가가 프리미엄을 포함하여 420,000천원이라는 것이나, 이 또한 이를 뒷받침 할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙의 제시는 없고 진술밖에 없어 증거자료로 채택하기는 어려운 것으로 판단된다.
4. 그 외 청구인이 제시한 ○○신문과 △△경제신문의 기사 내용은 당시
□□□이 소재하는
□□□ 상가의 분양 상황을 시사하는 바가 있으나 이는 어디까지나 간접적인 정황일 뿐 직접적인 증거는 될 수 없어 청구주장을 입증하는 증빙서류로 삼기 힘들다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 청구인이 제시한 금융자료, 주변 상인 등의 사실확인서 등은 쟁점상가의 실지취득가액이 420,000천원이라는 것을 입증 하기에 충분하지 않고 달리 이를 객관적으로 입증할 수 있는 자료의 제시가 없는 이상 청구인의 주장을 받아들이기 어려우므로 처분청에서 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.