쟁점토지가 비사업용 토지인지 여부

청구인은 토지구획정리사업에 따라 환지예정지로 지정된 ○○시 ○○구 ○○ 동 -번지(면적 56.4㎡)와 같은 곳 *번지(총 면적 1,151.2㎡ 중 1/2지분 575.6㎡, 이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다) 를 2006.6.26. 취득하여 2008.4.28. 양도하고, 이에 대한 양도소득세 예정신고를 함에 있어 일반세율을 적용하여 양도소득세 92,833,040원을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 2009.8.5. 청구인에게 양도소득세 45,357,710원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지는

○○ 동 토지구획정리사업지구(환지방식)내의 토지로서 환지 예정지 지정이 있은 후 취득하였다가 환지확정 전에 양도하기는 하였으나 최초 건축허가가 2005.11.14.에 승인되었으므로 이로부터 3년간은 사업용토지에 해당한다.

• 나. 쟁점토지는 지방세법상 재산세가 분리과세되었으므로 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목에 의한 사업용 토지이다.

• 가. 청구인은 쟁점토지의 건축가능한 날을 구획정리사업지구내 다른 토지인

○○ 동 **-*번지의 2005.11.14. 로 제시하였으나 일반적으로 도시개발 사업이 환지방식으로 시행되는 경우 사업시행 대상지역의 사업진행정도가 동일하지는 않아 구획단위별로 완료된 시점을 건축가능한 날로 보아야 하는 바 인근 다른 토지의 건축가능한 날을 쟁점토지에 적용할 수 없다.

• 나. 설령 청구인의 주장대로 건축가능한 날을 2005.11.14. 로 본다 하더라도 건 축가능한 날 이후에 취득한 쟁점토지의 경우 총 보유기간 22개월에 사업용기간이 17개월(77%)로서 사업용기간(보유기간의 80%)을 충족하지 못하였으므로 비사업용토지로 적용함이 타당하다.
• 다. 청구인은 쟁점토지는 재산세 부과내역상 분리과세 대상 토지이므로 사업용 이라는 주장이나 지방자치단체의 조례〔

○○ 구 조례 제호 및 제호,

○○시 ○○구 ○○○○○○ 토지구획정리사업 지구에 대한 감면〕에 의한 감면토지는 소득세법 제104조 의 3 제1항 제4호 가목의 규정이 적용되지 아니하므로 비사업용 토지이다(재산-3951, 2008.11.24, 서면 4팀-1487, 2007.5.4. 같은 뜻임).

• 가. 쟁점 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는 지 여부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.지방세법또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나.지방세법제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도 합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

• 다. 토지의 이용상황ㆍ관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 4) 소득세법 시행령 제168조 의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 5) 소득세법시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 8.도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지: 건축이 가능한 날부터 2년

6. 조심2009광2121(2009.7.20.) 체비지를 취득하기 이전에 도시개발구역으로 지정고시 된 경우에는 당해 법령의 적용대상에 포함하지 아니하는 것이므로 처분청이 쟁점체비지를 비사 업용토지로 본 것은 타당하다고 판단됨.

7. 상담5팀-815(2007.3.12.) 소득세법 제104조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어,도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 도시개발사업이 진행중인 토지 를 취득한 경우에는 소득세법 제104조 의 3 제2항의 규정을 적용하지 않는 것임.

8. 재재산-1211(2007.10.8.) 소득세법 제104조 의 3 제2항에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 특례를 적용함에 있어서,도시개발법에 따른 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 따라 도시개발사업이 진행 중인 토지를 취득한 경우 당해 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지의 경우에는 동법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호에 따라 건축이 가능한 날부터 기산하여 2년간은 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 토지로 보는 것임.

9. 기획재정부-31(2008.3.3.) 도시개발사업이 진행중인 토지를 취득하여 동 개발사업이 진행 중에 양도한 경우에는 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제8호 의 규정은 적용되지 아니함.

10. 서면4팀-1487(2007.5.4.) 지방자치단체의 조례에 의하여 재산세가 50% 감면되는 토지는 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 가목(재산세가 비과세되거나 면제되는 토지)규정이 적용되지 아니함.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지의 양도당시 현황은 다음과 같이 확인된다.

• 가) ○○ ○○동 도시개발사업 시행인가일: 1997.11.5. 나) 쟁점토지는 ○○ ○○동 도시개발사업지구 환지예정지로서 양도일 현재 환지확정이 되지 아니함. 구분 신토지 구토지 지 번 권리면적(㎡) 지 번 면적(㎡) 환지

○○ 동 ××× 1,152.2

○○동 ***-4 596

○○동 ***-7 84

○○ 동 *** 226

○○ 동 ***-2 372

○○ 동 ***-3 11

○○동 ***-11 866 계 2,155

• 다) 쟁점토지 인근의 건축허가 및 사용승인 내역 토지위치 건축물 종류 건축허가일 사용승인일

○○ 동 *** 외3필지 제2종 근린생활시설 2005.11.14 2006.09.22

○○ 동 ***-5번지 제2종 근린생활시설 2006.07.27 2006.10.17

○○ 동 43블럭 7로트 단독주택 2006.10.02 2007.01.11

○○ 동 43블럭 9로트 단독주택 2007.03.06 2008.01.17

○○ 동 ***-7번지 공동주택 2008.5.16. 2008.12.31

○○ 동 ***-7번지 제1종 근린생활시설 2009.02.11

• 2) 한편, 이 건 심리기간 중 쟁점토지 재산세 과세내역 조회에 대한

○○ 시

○○ 구청의 회신내용(과세근거)을 보면, 청구인은 2007년도 재산세 부과시 분리과세 세율을 적용받았으며, 그 근거는

○○ 구구세감면 조례 제27조(

○○ 시

○○ 구 ××․××× ․○○○ 토지구획 정리사업지구에 대한 감면) 및 구토지구획정리사업법(법률 제5904호)에 따라 토지구획정리사업에 제공되는 토지에 대한 재산세는 법 제61조에 따른 공사완료 공고시까지지방세법제188조 제1항 제1호 가목의 규정에도 불구하고 제188조 제1항 제1호 다목(3)의 세율을 적용한 것이라고 나타나 있다.

• 라. 판단 1) 소득세법 제104조의3 제1항 에서 규정한 비사업용토지란 당해토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로 토지를 취득한 후 도시개발법에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 보는 것이나 2) 청구인이 쟁점토지를 취득(2006.6.26.)하기 전에 도시개발 구역 으로 지정고시(1997.7.6.)되고 도시개발사업 중에 양도된 경우에는 소득세법 시행규칙 제83조 의 5(부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) 제8호의 적용대상에 포함하지 아니하는 것(기획재정부-31, 2008.3.3., 같은 뜻임)이며 3) 청구인은 쟁점토지의 사용가능한 날을 인근토지(쟁점토지로부터 20m거리) 인 ○○동 ***번지의 건축허가일인 2005.11.14. 로 주장하고 있으나 일반적으로 도시개발 사업이 환지방식으로 시행되는 경우 사업시행 대상지역의 사업진행정도가 동일하지는 않아 구획단위별로 완료된 시점을 건축가능한 날로 보아야 하므로 인근 다른 토지의 건축가능한 날을 쟁점토지에 적용할 수 없는 바, 쟁점토지는 양도시점까지 환지확정이 되지 아니하였고 소유기간 중 건축허가 등의 사용행위를 한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 4) 설령, 청구인의 주장대로 쟁점토지의 사용 가능한 날을 2005.11.14.로 본 다 하더라도 쟁점토지와 같은 보유기간 2년 미만의 토지의 경우 소득세법 시행령 제168조 의 6 비사업용 토지의 기간기준에 따라 계산한 비사업용토지의 기간 167일 (2007.11.14 ～2008.4.28.)과 사업용토지 기간 475일(2006.6.26～2007.11.13) 을 감안하여 볼 때 사업용기간의 비율의 74%로서 사업용 토지의 기간기준을 충족하지 못한 것으로 판단된다.

5. 한편, 청구인은 쟁점토지는 지방세법상 재산세가 분리과세되었으므로 소득 세법 제104조의3 제1항 제4호 나목에 의한 사업용 토지라는 주장이나 이 건 심리기간 중 쟁점토지 관할

○○ 구청장의 회신내용에 의하면, 쟁점토지에 대한 재산세 분리과세는 지방세법이 아닌 지방자치단체의 조례에 의한 것으로 사실 상 저율의 세율적용에 따른 감면토지에 해당하므로 지방세법상 분리과세되는 토지로 볼 수는 없다 할 것이다(서면4팀-1487, 2007.5.4. 같은 뜻임).

6. 위 내용을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지 를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.