쟁점임야의 양도가 사업소득(부동산매매업)에 해당되는지 여부

• 가. 청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 435번지 전 2,413㎡와 동소 산 151-3번지 임야 102,893㎡(이하 “쟁점임야”이라 한다)를 2003.11.26. 청구외 장

○○(이하 “전소유자”라 한다)로부터 450백만원에 취득하여, 쟁점임야 중 일부에 대해 산지전용허가를 받아 전원주택 부지조성공사를 하다가, 2005.9.9. 청구외 윤○○(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 실지 양도가액을 700백만원으로 하여 2005.11.30. 양도소득세 83,439천원을 예정신고․납부하였다.

• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과, 쟁점임야의 실지거래가액(양도가액 1,650백만원, 취득가액 450백만원)을 확인하고 필요경비 226,226천원을 차감한 양도차익 973,774천원을 산정하여, 2009.3.2. 청구인에게 예정신고납부세액 83,439천원을 공제한 후 2005년 과세연도분 양도소득세 413,334천원을 경정․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.3. 이의신청을 거쳐 2009.9.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점임야의 취득 경위

1. 청구인은 평소 친분이 있는 부동산 개발업자인 청구외 권○○(이하 “권○○”라고 한다)에게 5억원을 대여하였는데, 권○○로부터 쟁점임야를 전원주택부지로 개발하여 분양하면 많은 이익을 얻을 수 있다는 투자 권유를 받고, 2003.8.28. 전소유자와 매매계약을 체결하고 잔금일 전에 전원주택용지로 개발할 수 있도록 전소유자 명의로 산지전용허가(산지전용면적 9,580㎡)를 받아 양도하는 조건으로 매매계약(매매가액 450백만원)을 하였다.

2. 청구인은 2003.11.26. 쟁점임야를 취득하고 2003.12.2. 전소유자가 ○○군수로부터 허가받은 산지전용허가권(허가번호: 2003-12호, 전용기간: 2003. 12.2.～2005.10.30)을 청구인 명의로 지위승계를 받았다.

3. 청구인은 쟁점임야의 산지전용허가를 받아 부지조성공사를 하던 중 자금사정으로 인하여 2005.9.9. 양수인에게 양도하였다.

• 나. 청구인이 전원주택단지를 조성하여 분양할 목적으로 쟁점임야를 취득하여 개발행위(부지조성공사)를 하여 양도한 것은 부동산매매업에 해당된다.

1. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것일 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(대법99두5412, 2001.4.24, 대법2004두3700, 2004.6.24. 같은 뜻), 쟁점임야의 양도는 단순한 임야를 산지전용허가를 받아 전원주택용지로 개발 한 후 양도를 하여 매매차익이 많이 발생한 것으로 볼 때, 그 양도가 수익을 목적으로 한 것은 분명하고 아울러 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부를 살펴보면, 청구인은 당초부터 부동산매매업을 영위하기 위하여 전소유자 명의로 산지전용허가를 받은 사실과 관련 인허가 비용을 부담한 사실과 주택부지 조성공사에 따른 컨설팅 비용과 개발비 등을 지출한 사실이 확인되는 등 사회통념상 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 할 것이다. 2) 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에 있어서 “부동산매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우”에는 사업소득인 부동산매매업에 해당된다고 규정하고 있다.

• 가) 부동산매매업은 사업자등록, 분양공고문, 광고지, 부동산중개업소 확인, 기타사실에 의하여 독립된 사업으로 부동산매매업을 영위함이 객관적으로 확인되는 경우뿐만 아니라
• 나) 사업목적이 외부로 나타나지 않는 경우는 부가가치를 창출할 정도의 실체적 사업조직을 갖추어 사회통념상 사업성을 인정할 수 있을 만큼의 독립성을 가지고 계속적, 반복적 활동이 이루어지는 경우에도 사업상 목적이 있는 것으로 보는 것인 바,
• 다) 청구인은 쟁점임야의 취득시점부터 전원주택을 개발하려는 부동산매매업으로의 사업목적이 객관적으로 분명히 나타나는데도 처분청이 쟁점임야를 분할하지 아니하고 양수인 1인에게 단독 양도하였다고 하여 양도소득으로 과세하는 것은 부당한 처분이다.

3. 2008.9.25. 권○○가 ○○지방법원 여주지원에 제기한 정산금 청구의 소(사건번호 2008가합****) 준비서면에 의하면,

• 가) “원고(권○○)와 피고 오○○(청구인)는 2003.8월경 쟁점임야를 매수하여 이를 전원주택부지로 조성한 뒤 토지가 매도되면 이익을 50%씩 분배하기로 약정하고,
• 나) 원고는 위 약정에 따라 위 토지를 피고 명의로 450백만원에 매수하여 2003.12월경부터 2005.9월경까지 금 412,278,440원을 투자하여 주택부지조성공사(토목공사, 조경공사, 석축공사, 정자 건축공사)를 완료하고 위 토지를 16억원에 매도하였으므로 토지의 매매 및 공사비를 공제한 737,721,559원의 순이익이 발생하였는 바,
• 다) 피고에게는 토지 매수자금 450백만원과 이익금 368,860,779원을 합한 818,860,779원이 배분되어야 하고 원고에게는 개발비용 412,278,441원과 이익금 368,860,779원을 합한 781,138,220원이 배분되어야 하므로 피고는 원고에게 781,138,220원을 지급할 의무가 있다.”라고 기술되어 있다.
• 라) 따라서 비록 서로 간에 소송 진행 중에 있기는 하나 청구인은 쟁점임야를 전원주택단지를 조성하여 분양할 목적으로 취득하여 부지조성공사를 한 뒤 매매한 사실이 나타나므로 쟁점임야의 양도는 부동산매매업으로 보아야 한다.

4. 또한, 처분청은 청구인이 쟁점임야를 개발하여 판매하였다는 구체적이고 객관적인 증빙이 확인되지 아니하므로 부동산매매업으로 인정하지 아니하고 양도소득으로 과세하였으나, 권○○가 청구인을 상대로 제기한 정산금 청구의 소와 관련하여 증빙자료로 제출한 개발비 지출 명세와 사단법인 ○○경제연구원이 쟁점임야에 대한 삼림 형질변경 조성공사에 대한 개발비용 산정 시 촬영한 현장사진을 등을 보더라도 청구인이 실제로 쟁점임야의 부지조성공사를 한 사실이 충분히 입증된다고 할 것이다.

5. 따라서 청구인이 쟁점임야의 양도로 인한 매매차익은 부동산매매업에 따른 사업소득이 분명하므로 실질과세원칙에 따라 처분청이 양도소득으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 취소하고 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다.

• 다. 사업소득에 해당하는 경우, 청구인은 과세표준과 세액을 계산에 필요한 장부와 증빙서류를 보관하고 있지 아니하므로 사업소득금액을 추계경정방법에 의하여 계산하여야 한다.

• 가. 양도로 인한 소득이 부동산매매업에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하여야 하며(대법92누14526, 1993.2.23.외 같은 뜻), 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에야 부동산매매업에 해당되는 것인바(국세청 소득-658, 2009.5.4.외 같은 뜻),
• 나. 청구인은 전원주택단지를 조성하여 분양할 목적으로 쟁점임야를 취득한 후 이를 형질변경하다가 양도한 것이므로 부동산매매업에 해당한다고 주장하고 있으나, 청구인은 사업자등록이나 분양광고 등을 하지 않아 사업목적이 뚜렷이 드러나지 아니하는 점, 쟁점임야를 취득일로부터 불과 1년 11개월이 경과한 2005.9.9.자에 양수인 1인에게 1회에 일괄 양도한 점, 이 건 외에 다른 토지의 매매거래가 없는 점 등으로 볼 때 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어렵다 할 것이다.
• 다. 따라서 청구인이 쟁점임야를 필지의 분할이나 다수인에게 분할 매매하지 아니하고 양수인 1인에게 1회에 일괄 양도한 것에 대하여 양도소득으로 보아 과세한 이건 부과처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점임야의 양도가 사업소득(부동산매매업)에 해당되는지 여부

② 사업소득인 경우 소득금액을 추계경정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 3) 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매·저당·임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. 4) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다. 5) 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조제3항에 규정하는 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

③ 제1항의 사업구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의하되, 제1항에 규정하는 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에 불구하고 동항의 사업에 포함되는 것으로 본다.

6. 한국표준산업분류(부동산공급업, 업종코드: 7012) 직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함한다. <예시> 건물매매ㆍ토지매매 <제외> 자영 건축물 건설 7) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “기획재정부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 8) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다 9) 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 단서에서 “단순경비율 적용대상자”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자 (2000.12.29. 신설) 10) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 11) 국세기본법 제55조 【불복】

① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2003.11.26. 쟁점토지를 전소유자(장

○○)로부터 450백만원에 취득하고, 산지형질변경(주택부지 7,130㎡, 도로 2,450㎡)을 하다가 자금 사정 으로 인하여 2005.9.9. 양수인(윤

○○)에게 양도하고, 양도가액 700백만원, 취득 가액 450백만원을 실거래가액으로 하여 2005.11.30. 양도소득세83,438,640원을 예정신고․납부하였다.

2. 처분청의 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 조사 시 쟁점임야의 양도 계약서 3건(양도가액 700백만원, 1,600백만원, 1,750백만원)에 대하여 금융 조사를 한 결과,

• 가) 양도가액은 청구인의 통장 입금액 1,510백만원과 알선수수료 지급액 140백만원(권○○ 90백만원, 청구외 박○○ 50백만원)을 합한 금액인 1,650백만으로 확정하고,
• 나) 양도차익은 양도가액 1,650백만원에서 취득가액 450백만원과 필요경비 226백만원을 차감한 974백만원으로 확정하였다. ※ 필요경비 226백만원 명세 (단위: 천원) 일자 내용 지급수단 수령인 금액 비고

2005. 9. 8. 알선수수료 이체 박

○○ 50,000 윤권중 삼촌

2005. 9. 8. 알선수수료 이체 권○○ 90,000 2003.11.26 알선수수료 수표 미확인 20,000 소계 160,000

2003. 8.28. 개발허가비용 (인허가, 측량, 설계 등) 수표 권

○ 오 25,000 권○○ 동생

2003. 9.18. 이체 〃 10,000 〃

2003. 9.25. 이체 〃 5,000 〃 2003.10.16. 이체 〃 8,000 〃 2003.10.24. 이체 〃 6,000 〃

2004. 7.16. 이체 권○○ 2,500 2003.11.26. 취득세 현금 3,762 2003.11.26. 등록세 현금 5,964 소계 66,226 합계 226,226

3. 청구인은 처분청의 양도가액 1,650백만원에 대하여 다툼이 없으나, 쟁점임야를 전원주택지로 조성하던 중 자금사정으로 양도한 것은 사업소득 (부동산매매업)이라고 주장하며 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구 제기하였다. 4) 청구인에 대한 “개인별 총사업내역”은 아래 <표1>과 같이 국세청전산 조회자료에 의하여 확인된다. <표1> <개인별 총사업내역 조회> 상호 업종 사업장 개업일 폐업일 뉴

○○ 속셈학원 속셈학원

○○ ○○

○○ 263-50 1995.04.01 1998.11.28

○○영 어학원 영어학원 ” 285-3 1999.04.01 2002.06.30

○○ 교육 학습지판매 ” 285-3 1999.11.04 2000.01.10 대사

○○ 영어학원 영어학원 ” 285-3 2004.11.15 2005.07.15 부동산임대 부동산임대

○○ ○○ △△ 529-40 2005.06.15 2005.07.30 코리아

○○ 학원 입시학원 ” 529-40 2005.07.28 2007.02.28

○○ 뉴코리아

○○ 보습학원 ” 529-40 2007.02.15 2008.09.22 5) 청구인은 2001년부터 2008년까지 과세연도분 종합소득세를 아래 <표2>와 같이 신고하였음이 국세청 전산조회자료에 의하여 확인된다. <표2> <종합소득세 신고내용> (단위: 천원) 과세연도 상호 수입금액 소득금액 신고유형 비고 2001

○○ 영어학원 167,803 26,346 외부조정 2002

○○ 영어학원 78,125 11,250 간편장부 2003

○○ 중앙학원 12,000

• - 2004 대사

○○ 영어학원 33,320 7,963 단순경비 2005 대사

○○ 영어학원 116,914 37,540 외부조정 코리아

○○ 학원 385,083 -22,670 2006 코리아

○○ 학원 1,294,645 53,108 외부조정 2007

○○ 코리아

○○ 학원 327,240 5,929 외부조정 2008

○○ 코리아

○○ 학원 199,980 -3,488 외부조정 6) 청구인은 아래 <표3>과 같이 쟁 점임야를 취득한 2003년에는 다른 부동산 취득 및 양도내역 없으나, 쟁점 임야를 양도한 2005년에는 다른 부동산(상가) 취득내역이 6건 있음이 국세청 전산 조회자료에 의하여 확인된다. <표3> <부동산 취득․양도현황> (단위: 천원) 구분 소재지 취득일 양도일 비고 아파트

○○ 시

○○ 구

○○동 176

○○ 아파트 18-1704 2000.5.2. 2006.7.25. 토지

○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 산151-3, 435 2003.11.26. 2005.9.9. 쟁점임야 상가

○○ 시

○○ 구

○○ 동 529-40

○○ 웰빙타운 501,502,504 2005.8.31.

• 상가

○○ 시

○○ 구

○○ 동 529-40

○○ 웰빙타운 505,506,603 2005.8.31.

• 아파트

○○ 도

○○ 시

○○ 면

○○ 리 359-1

○○ 리치타운 104-601 2007.7.11.

• 7) 청구인의 쟁점임야 형질변경 및 부지조성공사 내용 가) 2003.10.27. 전소유자 명의로

○○ 군수에 신청하여 허가받은 산지전용허가권(허가 번호: 2003-12호, 전용기간: 2003.12.2.～2005.10.30)을 청구인 명의로 지위 승계를 받은 것으로 나타난다.

(1) 형질변경허가 내용

• 목적: 일반주택부지 및 창고도로부지 조성

• 전용면적: 쟁점임야 105,306㎡ 중 9,580㎡(주택부지 7,130㎡, 도로부지 2,450㎡)

(2) 청구인은 전소유자 명의로 2003.12.2. 전용부담금 13,165,790원, 면허세 12,000원, 대체조림비 1,462,870원, 지역개발공채 매입비용 839,900원, 합계 15,480,560원을 납부한 사실이 납부영수증에 의하여 확인된다. (3) 2003.11.28.

○○ 보증보험주식회사가 발행한 인․허가보증보험증권에 의하면, 전소유자 명의로 ‘산지전용에 따른 원상복구비 예치금보증’을 내용으로 하는 보험에 가입하고 보험금 1,699,170원을 부담한 것으로 나타난다.

• 나) 청구인은 쟁점임야의 부지조성공사를 수행한 권○○가 개발비 지출 명세를 제시하지 않아 개발비 산정을 위하여 사단법인

○○ 경제연구원에 의뢰하여 받은 개발비용산정보고서에 의하면,

(1) 사단법인

○○ 경제연구원은 2008.10.9.부터 12.17.까지 청구인이 제시한 설 계도면과 사양서에 따라 정부표준품셈 등을 참고로 하여 재경부에서 규정한 원가계산 작성기준에 의거 산정한 보고서라고 확인하고 있다. (2) 쟁점임야에 대한 개발비용 산정보고서의 개별 내역을 보면 아래 <표4> 와 같고, 2008.12.4.에 촬영한 현장사진에는 진입로와 부지조성공사가 되어 있는 것으로 나타난다. <표4> <개발비용 공사원가계산보고서> (단위: 원) 공사명 규격 단위 금액 비고

○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 산151-3번지 산림형질변경 조성사업 설계도면 및 사양서 의거 식 322,390,471 순공사비 식 19,343,428 일반관리비 식 11,928,447 설계비 식 22,144,830 기타경비(제세공과금) 합계 375,807,176 <공사원가계산서> (단위: 원, %) 구 분 금 액 구성비 비고 공사원가 재료비 133,379,646 34.49 노무비 136,545,109 36.33 경 비 52,465,716 13.96 계 322,390,471 85.79 일반관리비(6%) 19,343,428 5.15 설 계 비 11,928,447 3.17 기 타 경 비 22,144,830 5.89 합 계 375,807,176 100.00

• 다) 청구인은 쟁점임야의 개발행위를 수행한 권○○가 청구인을 상대로 2008.9.25.

○○ 지방법원

○○ 지원에 제기한 정산금 청구소송(여주지원2008가합****) 관련 소송서류 사본에 의하면,

(1) “원고(권○○)와 피고 오

○○ (청구인)는 2003.8월경 쟁점임야를 매수하여 이를 전원주택부지로 조성한 뒤 토지가 매도되면 이익을 50%씩 분배하기로 약정하고,

(2) 원고는 위 약정에 따라 위 토지를 피고 명의로 450백만원에 매수하여 2003.12월경부터 2005.9월경까지 금 412,278,441원을 투자하여 주택부지조성공사(토목공사, 조경공사, 석축공사, 정자 건축공사)를 완료하고, 위 토지를 16억원에 매도하여 토지의 매매 및 공사비를 공제한 737,721,559원의 순이익이 발생하였는바,

(3) 피고에게는 토지 매수자금 450백만원과 이익금 368,860,779원을 합한 818,860,779원이 배분되어야 하고 원고에게는 개발비용 412,278,441원과 이익금 368,860,779원을 합한 781,138,220원이 배분되어야 하므로 피고는 원고에게 781,138,220원을 지급할 의무가 있다.”라고 주장하고 있다.

(4) 권○○가 위 소송과 관련하여 2009.10.25. 증거자료로 제출한 공사비용 명세는 아래 <표5>와 같다. <표5> <공사비용 명세> (단위: 원) 일자 구분 거래처 금액 증거 서류 2003.9.1. 형질변경 및 토목설계공사 (주)

○○ 측량 토목설계공사 30,000,000 용역계약서 2003.11.28 인허가보험료

○○ 보증보험 1,699,170 보험증권 2003.11.27. 지역개발공채매입비용 (주)

○○ 839,900 매입확인증 2003.12.2. 전용부담금

○○ 군청 13,165,790 납부고지서 2003.12.2. 대체조림비

○○ 군청 1,462,870 납부고지서 2003.12.2. 면허세

○○ 군청 12,000 납부고지서 2004.11.22 유류대

○○ 주유소 7,305,470 거래명세표 2004.4월～ 8월 장비임대료

○○ 건설기계 31,500,000 거래명세표 2003.12월～2004.10월 장비임대료

○○ 건설기계외 86,720,500 거래명세표 2003.12월～2004.10월 유류대

○○ 주유소 35,011,800 거래명세표 2004.10.31. 콘크리트 (주)

○○ 콘크리트 5,298,480 거래명세표 2003.12월～2004.10월 기타경비

○○ 건재 외 95,960,460 영수증, 거래명세표 2004.11.9. 조경공사

○○ 조경 103,302,000 견적서 합 계 412,278,440

(5) 권○○는 2009.10.30. 위 공사비용에 대하여

○○ 지방법원

○○ 지원에 감정신청서를 제출하였으나, 심리일 현재(2009.11.18)까지 감정기일은 아직 정해지지 아니하였다.

(6) 장비임대료와 유류대, 기타경비에 대한 거래명세표에는 쟁점임야 공사 현장과

○○ 리 공사현장에 대한 증빙이 혼재되어 있는 것으로 나타난다.

8. 권○○에 대한 조사내용

• 가) 권○○는 2004.2.1. 처 김

○○ 명의로

○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 498-6번지에서 주택건설업체인 (주)

○○ 건(개업일: 2004.2.19)을 개업하여 2006.3.23.까지 운영한 것 외에는 다른 사업실적이나 근로소득 발생내역은 없는 것으로 나타난다.

• 나) 권○○와의 통화내용(2009.11.19. 010-6**9-1426)

(1) 청구인과 동일 지분으로 쟁점임야를 개발하는 데 있어 청구인은 토지매수자금을 부담하는 대신 본인은 쟁점임야의 인허가 및 부지조성공사를 수행하기로 구두 약정하고,

(2) 쟁점임야의 형질변경에 따른 인허가업무는 동생인 권

○ 오를 통하여 수행하고, 쟁점임야의 부지조성공사를 직접 주관하면서 관련 증빙을 (주)

○○ 건(변경전

○○ 하우징) 명의로 수취하였으며,

(3) 양수인의 대리인 박

○○ 과 쟁점임야와 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금 400백만원을 수령하여 박

○○ 에게 140백만원, 청구인에게 160백만원을 송금하였다고 진술하고 있다.

• 다) 국세청통합전산망 조회자료에 의하면, (주)

○○ 건 명의로 2004.1기부터 2005.1기까지 매출세금계산서 65,000천원(공급가액)과 매입세금계산서 195,570천원(공급가액)을 제출한 것으로 나타난다.

9. 쟁점임야의 토목공사를 한 ‘

○○ 조경’의 대표자 방

○○ (018-3-8*)와 통화한 바, 쟁점임야의 토목공사를 한 사실이 있고, 쟁점임야의 부지조성공사 현장과 권○○의 다른 공장신축부지 공사현장인

○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 공사현장에 중기업자 알선도 해 주었다고 진술하고 있다.

10. 추가 제출한 필요경비(컨설팅수수료 185,000천원)에 대한 조사내용

• 가) 청구인은 이 건 청구 시 쟁점임야의 매매와 관련하여 청구외 홍

○○ 외 2명에게 185,000천원을 아래<표6>와 같이 컨설팅수수료로 지급하였다고 주장하며, 2009.4.23.자에 작성된 3인의 사실확인서(인감증명서 첨부)와 대금지급내역을 제출하였다.

• 나) 홍

○○ 외 2인의 사실확인서 내용

(1) 홍

○○ 은 현지의 현황 파악, 현장분석 등 현안 점검과 등기부상 권리관계, 각종 제한사항 등 해결, 양수인 물색, 법률적 자문 및 절차 대행, 개발관련 행정업무 대행 및 개발현장 관리업무를 수행하였다고 기재되어 있다.

(2) 오

○○ 은 권○○의 허가권 양도 거부와 독단적인 개발행위에 대한 대응, 권○○의 약속 불이행 및 일방적인 행동에 대한 대처, 청구인의 부족자금 융통에 기여한 것으로 기재되어 있다.

(3) 오

○ 근은 청구인이 권○○에게 대여한 5억원에 대한 공증서 작성, 부동산 초기 매입당시 업무대행, 부동산 초기 개발당시 현장에 상주하는 등 실질적인 업무대행을 하였다고 기재되어 있다. <표6> 컨설팅수수료 금융증빙내역 (단위: 천원) 일자 성명 금액 비고

2005. 8.29. 오○○ 50,000 통장이체 2005.11. 7. 홍○○ 50,000 〃 2005.11.14. 홍○○ 50,000 〃 미상 오○근 35,000 현금 합계 185,000

• 다) 홍

○○ 외 2인의 소득발생 현황

(1) 홍

○○ 은 1998.1.16.부터 1999.4.14.까지

○○ 광역시

○○ 구

○○ 동 285-3번지에서 ‘

○○ 학원’이란 문리학원을 운영하다가 청구인에게 양도하였고, 2003.8월부터 2005.9월까지 별다른 소득발생 내역은 나타나지 아니하고, 청구인으로부터 위 수수료 외에 2005.8.25. 465천원, 2005.8.29. 2,000천원을 수취한 사실이 확인된다. (2) 오

○○ 은 청구인으로부터 ‘

○○ 중앙학원’을 인수하여 2002.7.1.부터 2004.11.23.까지 ‘

○○ 중앙학원’이란 보습학원을 영위하였고, 2003.9.1.부터 2004.8.31.까지

○○ 생명보험(주)에서 근무한 것으로 나타나고, 청구인에게 2003.7.1.부터 2004.7.23.까지 70회에 걸쳐 228,286천원을 수시로 입금한 것으로 청구인의 예금거래실적증명서에 의하여 확인된다.

(3) 오

○ 근은 2003.7.1.부터 2003.12.31.까지 오

○○ 이 운영하던 ‘

○○ 중앙학원’에서 근무한 것으로 나타나며 청구인은 컨설팅수수료에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있다.

11. 추가 제출한 필요경비(이자비용 59,542천원)에 대한 조사내용

• 가) 청구인은 이 건 청구 시 쟁점임야 취득자금 및 개발비 지출에 사용된 차입금에 대한 이자비용 59,542천원을 아래<표7>과 지출하였다고 주장하나, 대출원장 등을 검토한 바

○○ 생명, △△생명, ◉◉생명의 대출금이자 15,058천원으로 쟁점임야의 취득자금이자로 확인된다. <표7> 차입금에 대한 이자비용 명세 (단위: 천원) 구분 종류 대출일 상환일 금액 원리금 상환이자 계 ING생명 보험 대출 ’03.8.29. ’05.8.19. 22,300 2,027 24,327 교보생명 보험 대출 ’03.9.1. ’05.8.19. 19,880 2,478 22,358 대한생명 부동산대출 ’03.9.30. ’05.9.12. 78,000 10,553 88,553 소 계 120,180 15,058 135,238 대신농협 부동산대출 ’04.4.26. ’05.9.8. 340,000 43,278 383,278 삼성생명 보험 대출 ’05.7.1. ’05.8.10. 0 1,205 1,205 소 계 340,000 44,483 384,483 합 계 460,180 59,546 509,721

• 라. 판단

1. 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 먼저 쟁점부동산의 양도가 사업소득에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면,

• 가) 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업에 해당하 는지 여부는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등 에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(대법99두5412, 2001.4.24. 대법92누14526, 1993.2.23 대법94누16021, 1995.9.15.외 다수 같은 뜻),
• 나) 청구인은 쟁점임야의 양도와 관련하여 사업자등록 등 대외적으로 부동산매매업을 표방한 사실이 없고, 양도소득세 자진 신고 시 허위 양도계약서에 의하여 신고하였다가 실지거래가액이 확인되자 당초 스스로 신고한 양도소득세 내용을 부인하고 부동산매매업에 따른 사업소득이라고 주장하고 있는 점, 쟁점 임야의 필지의 분할이나 다수인에게 계속적․반복적으로 분할 매매한 사실 없이 양수인 1명에게 일괄 양도한 것으로 보아 사업 활동으로 볼 만한 정도의 태양과 성질을 띠고 있다고 볼 수 없는 점, 쟁점임야의 보유기간 전후로 청구인은 오랜 기간 동안 학원사업만 운영해오면서 학원수입에 대한 종합소득세만을 신고한 사실이 확인되는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점임야를 양도한 전후 기간에 부동산매매업을 영위하였다고 볼 만한 계속적ㆍ반복적인 사업 활동이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점임야의 양도는 사업소득(부동산매매업)에 해당되지 아니한다고 할 것이다.

2. 따라서, 처분청이 쟁점임야의 양도에 대해 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 부과처분은 달리 잘못이 없으며, 사업소득으로 보아 추계경정하여야 한다는 청구주장은 심리할 대상이 없으므로 심리제외함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.