쟁점부동산의 양도 후 청구인이 양도소득세 신고시 신고한 양도가액이 실지거래가액인지 여부

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 1425-28번지 소재 대지 160.6㎡, 상가 건물 360.34㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.6.27. 청구외 ○○○ 외1인으로부터 취득하여 2005.8.4. 청구외 ×××(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 2005.10.31. 양도가액 800,000,000원, 취득가액 675,000,000원, 필요경비 117,968,720원으로 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사 결과 양수인이 제출한 양도가액이 15억원으로 기재된 쟁점부동산의 매매계약서와 매수인 확인서 등 증빙서류에 의하여 2009.4.1. 청구인에게 쟁점부동산의 양도가액을 1,500,000,00원으로 하여 양도소득세 352,897,120원을 경정․고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.5.15. 이의신청을 거쳐 2009.9.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 2005.7.4. 8억원을 양도가액으로 매매하였으며, 매수인이 제출한 양도가액 15억원으로 기재된 매매계약서는 채무승계목적의 은행제출용 매매계약서로 사실과 다른 매매계약서이고, 청구인이 양수인을 상대로 제기한 소장에서 매매대금을 15억원으로 기재한 것은 미수금 4천만원을 받기 위한 소장의 내용일 뿐이므로 실제 양도가액은 8억원이 정당하나, 양수인이 제출한 사실과 다른 계약서와 일방의 주장만을 기초로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 양도소득세 조사결과 양도가액이 15억원임이 양수인의 확인서와 매매계약서에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 청구인 스스로 양수인을 상대로 2005.11.30. 서울남부지방법원에 제기한 부당이득반환청구 소장에도 쟁점부동산의 총 매매대금을 15억원으로 하는 매매계약을 체결하였다고 주장한 사실이 있음에도 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 8억원이 사실이고 15억원으로 기재된 매매계약서는 허위로 작성되었다고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침하는 아무런 증빙의 제시가 없으므로 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 8억원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 겨웅

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득세과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 1) 국세통합시스템에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 매매하고 2005.10.31. 양도가액 8억원, 취득가액 675백만원으로 하는 양도소득세를 신고․납부하였음이 확인된다. 2) 국세통합시스템에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 매매와 관련 2008.10.27. ～2008.11.4.까지 청구인의 양도소득세를 조사하였음이 확인된다. 3) 처분청이 양수인으로부터 제출받은 쟁점부동산의 매매계약서 사본에는 매매대금이 15억원(계약금 150백만원, 2005.7.18. 중도금 450백만원, 2005.8.3. 잔금 450백만원, 융자금 450백만으로 기재되어 있고, 매도인, 매수인 및 중개업자가 서명 날인하였음이 확인된다. 4) 양수인이 2009.2.3. 처분청에 제출한 “부동산의 취급대금 지급증빙자료 체출요청에 대한 회신”에 의하면 다음과 같이 기재되어 있음이 확인된다.

• 계약금 1억5천만원은 계약시 지급하고 영수증을 대신하여 계약서에 인감날인하였음

• 중도금 3억4천1백만원은 대물변제 하였음 * 대물변제내역: 서울시 ××동 소재 ××아파트 25평형 - 141백만원 (총매가 230백만원 중 대출금 89백만원) 경북 ××시 ××면 ××리 793외 - 200백만원

• 중도금 319백만원은 일부영수증 보관함 동산양도, 양수시 매도금 24백만원, 약속어음 공증 40백원

• 잔금 690백만원은 매도자의 채무를 승계함 * 제일은행 대출금 490백만원, 임대보증금 200백만원

• 첨부서류는 중도금지급 약속어음사본, 어음공정증서 사본, 동산양수도계약서 사본과 2006.2.5. 작성된 매도인과 매수인간 합의서 2매(쟁점부동산의 토지와 건물)를 제출하였다. 5) 청구인은 2005.7.4. 작성된 쟁점부동산 매매계약서 사본을 제출하였는바, 매매대금은 8억원, 계약금 8천만원, 중도금 2억원(05.7.18. 지불), 잔금520백만원(05.8.3. 지불)로 기재되어 있고, 매도인, 매수인, 중개업자 서명 날인되어 있고 2005.8.3. 발행한 매수자의 인감증명이 첨부되어 있다. 6) 쟁점부동산의 양수인은 2차 중도금으로 319백만원을 지급하였다고 주장하였다. 7) 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 제일은행 대출금을 5억원으로 주장하고 있으나, 양수인은 490백만원으로 확인하고 있고, 임대보증금 2억원을 승계하였음을 청구인은 매수인을 상대로 제기한 소송의 소장에서, 매수인은 처분청에 제출한 확인서에서 각각 확인하고 있다. 8) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인과 양수인의 쟁점부동산 매매가액에 대한 주장을 정리하면 다음과 같다. <표 1> 쟁점부동산 양도 주장내역 구 분 청구인 주장 양수인주장 비고 계약서 적부청구 주장내역 이의신청 주장내역 소장 계약서 회신문 총양도가액 800 800 800 1,500 1,500 1,500 계 약 금 80 70 70 150 150 150 1차 중도금 소계 200 172 172 300 450 341 대물변제 ××동 42 42 141 안 동 130 130 200 2차 중도금 319 잔 금 520 450 기타 미수금 40 융자금 500 500 450 450 490 임대보증금 200 200 양수도 주장 금액 합계 800 742 742 1,140 1,500 1,500 (단위: 백만원)

• 가) 쟁점부동산의 계약금에 대하여 청구인이 제시한 계약서에는 80백만원으로 기재되어 있으나, 청구인은 이의신청에서 70백만원을 수령한 것으로 주장하고, 부당이득금 반환 소장에는 150백만원으로 기재되어 있으며, 매수자는 150백만원을 지급하였다고 확인하고 있다.
• 나) 쟁점부동산의 중도금 중 대물변제액에 대한 청구인과 양수인의 주장은 다음과 같다. 대물변제 소재지 면적 (㎡) 청구인 주장 양수인 주장 기준 시가

① 변제액 (②-③-④)

② 시가

③ 융자금

④ 전세금

⑤ 변제액 (⑥-⑦)

⑥ 시가

⑦ 융자금 합 계 172 415 178 65 341 430 89 257 ××동 147-1××프라임@602 76.25 51 140 89 141 230 89 99 ××동 147-76××프라임@604 76.25 △9 145 89 65 99 경북 ×× ◎◎ ◎○793외 농가주택 및 과수원 12,341 주택86.89 130 130 200 200 59 (단위: 백만원) ××동 147-1 ××프라임 @602호는 등기상 2006.1.24. 청구인 명의에서 청구외 ◎○◎에게 소유권 이전되었고, 양도일 현재 채권최고액 106백만원이 설정되어 있음이 확인된다. ××동 147-76 ××프라임@604호는 등기상 2008.8.29. 청구인 명의에서 청구외 ◎◎◎의 명의로 이전되었고, 양도일 현재 채권최고액 106백만원, 전세등기 65백만원이 설정되었음이 확인된다. * 경북 ×× ◎◎ ◎○ 793외 농가주택 및 과수원은 등기부상 2007.1.11. 청구인 명의에서 청구외 ××× 명의로 이전되었음이 확인된다. 9) 쟁점부동산의 양도대금 중 일부를 양수인 소유 부동산인 경북 ××군 ××면 ××리 793소재 농가주택외 과수원과 서울 금천구 ××동 147-1 ××프라임 602호 및 같은 곳 147-76 ××프라임 604를 대물변제한 사실에 대하여는 청구인과 양수인 사이에 다툼이 없으나, 이들 부동산의 평가액에 대하여는 서류로 작성된 문서의 제출이 없이 서로의 의견이 일치하지 않음이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산의 매매가액이 15억원으로 기재된 양수인 제출 매매계약서는 양수인이 채무승계 목적의 은행제출용 매매계약서로 사실과 다르고, 청구인이 신고 시 제출한 매매가액 8억원으로 기재된 계약서가 실지계약서라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점부동산의 매매와 관련하여 양수인이 매매대금 중 일부를 대물변제한 사실로 보아 청구인과 양수인이 제출한 매매계약서에 기재된 중도금, 잔금 등은 지정된 기일에 지급되지 않은 것으로 보인다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 매매대가로서 계약금 70백만원, ××동 대물변제 42백만원, 안동부동산 대물변제 130백만원, 융자금 500백만원 등 총 742백만원의 수령사실을 시인하고 있는바, 그 금액외 청구인이 양수인을 상대로 제기한 부당이득금 반환소송에서 미수금 40백만원의 주장과 쟁점부동산 매도 시 양수인이 승계한 임대보증금 2억원 합하면 확인된 매매가액은 982백만원이 되므로 쟁점부동산의 매매가액이 8억원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다.

3. 또한 청구인은 양수인을 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서도 쟁점부동산의 총매매가액을 15억원으로 주장한 사실에 대하여 이는 미수금 40백만원을 받기 위한 내용일 뿐이고, 양수인이 제출한 양도가액이 15억원으로 기재된 매매계약서는 양수인이 금융 대출목적과 취득세를 감액받기 위하여 허위로 작성한 것이라고 주장하는 등 불복 시 마다 청구인의 주장이 서로 달라 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵고, 취득세는 거래가액이 클수록 세부담이 더 커지는 사실로 보아 양수인이 취득세 절감목적으로 허위계약서를 작성한 것으로도 볼 수 없으며, 달리 15억원으로 기재된 매매계약서가 허위라는 사실에 대하여 청구인이 이를 입증할 만한 구체적이고 객관적인 서류를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 양수인을 상대로 제기한 부당이득금 반환청구 소송에 대한 판결문도 제출하지 않고 있어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인의 이 건 쟁점부동산의 양도와 관련한 처분청의 당초처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.