특수관계자 간에 교환한 아파트의 취득가액을 매매사례가액으로 과세한 처분의 당부

청구인은 2004.12.30. SH공사로부터 ○○○○○시 ○○구 ○○동 ○○택지개발사업지구 3-7블럭 ○○○○○ ○단지 707동 ●●●호(이하“쟁점아파트”라한다)를 특별분양 받아 잔금을 완납한 후 소유권이전 등기 전인 2005.8.22. 청구인과 자매 간인 청구외 ▲▲▲(이하 “▲▲▲”라 한다)에게 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하고 양도가액을 250백만원으로 하여 양도소득세를 실거래가 신고하고 3,074,400원을 납부하였다. 나주세무서장은 청구인의 제부(▲▲▲의 남편)인 청구외 ◆◆◆(이하“◆◆◆”이라 한다)이 SH공사로부터 특별분양 받은 ○○○○○시 ○○구 ○○동 ○○택지개발사업지구 3-6블럭 ○○○○○ ○단지 614동 ●●●호(이하“쟁점외아파트”라 한다)를 취득할 수 있는 권리를 2005.8.22. 청구인에게 양도하고 양도가액 275백만원으로 신고한 건에 대해 쟁점외아파트의 가액을 5억원으로 소급감정하고, 쟁점거래를 청구인과 ◆◆◆이 쟁점아파트와 쟁점외아파트를 취득할 수 있는 권리를 서로 교환한 후 ◆◆◆이 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 ▲▲▲에게 증여한 것으로 보아 관련 양도소득세 과세 자료를 마포세무서장(이하“처분청”이라 한다)에 통보하였다. 이에 대해 처분청은 청구인이 교환으로 양도한 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 실지 양도가액이 불분명한 것으로 보아 그 가액을 매매사례가액인 410백만원으로 결정하여 2009.6.1. 청구인에게 2005년 양도소득세 114,303,990원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인과 ◆◆◆은 철거민들에 대한 주거안정대책으로 서울특별시에서 분양하는 아파트특별입주권을 공급받아 2004.12.30. 청구인은 쟁점아파트를 분양가액 240,688천원에 ◆◆◆은 259,153천원에 쟁점외아파트를 분양받았다. 이후 ▲▲▲는 언니인 청구인이 노모를 오랫동안 부양한 것에 대한 고마움과 나주에서 거주해야 할 개인적인 사정이 있는 점 등의 이유로 주거여건이 낫다고 생각되는 쟁점외아파트에 청구인이 살게 하기 위해 쟁점아파트와 남편 ◆◆◆ 소유의 쟁점외아파트를 교환하게 한 것이다. 교환과정에서는 ▲▲▲가 인근 중개업소에서 자문을 받아 쟁점아파트의 가액은 250백만원, 쟁점외아파트는 275백만원으로 가액을 정하여 형식상 계약서를 작성하여 양도소득세를 신고하였을 뿐이고 청구인과 ◆◆◆은 추가적인 금전은 수수하지 않았다. 결국 이건 처분은 청구인과 제부인 ◆◆◆이 대가의 수반 없이 쟁점아파트와 쟁점외아파트를 단순히 교환한 거래(심사청구서상 “청구인과 ▲▲▲의 쟁점아파트와 쟁점아파트의 교환거래”라고 기재된 부분은 오기로 판단된다)에서 청구인이 실질적 차익을 획득한 것은 없음에도 처분청은 그 차익이 실현된 것으로 보고 과세한 것이므로 실질과세의 원칙 및 과잉금지의 원칙에도 위배되며, 소득세법 제114조 제5항 의 규정을 납세자의 입장을 무시하고 과세관청의 입장만을 적용한 것이므로 신의성실의 원칙에도 위반되는 것이며 미실현이익에 대한 과세로 소득세법의 근본취지에도 어긋난다. 또 청구인의 쟁점아파트 취득자금이 대부분 은행 융자금이며 보유재산은 쟁점외아파트 밖에 없는 상황에서 처분청이 일방적으로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 너무나도 과도한 처분이다. 따라서 처분청의 이건 과세처분은 취소되어야 한다.

쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리는 소득세법 제94조 제1항 제2호 제가목에 해당하는 양도소득세 과세대상이며 교환거래는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의한 유상양도에 해당하기에 매매사례가액으로 양도가액을 결정한 당초 처분은 적법하다.(같은 뜻 조심2008광0611)

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계자 간 교환으로 양도한 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 매매사례가액을 평가하여 과세한 처분의 당부이다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 (2005.12.31. 법률7837호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

② 생략 2) 소득세법 (2005.12.31. 법률7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18. 개정)

1. (생략)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29. 개정)(이하 생략) 3) 소득세법 (2006.12.30. 법률8144호로 개정되기 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)(이하 생략)

4. 소득세법 (2005.12.31. 법률7837호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① ～③(생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31. 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정)

5. 소득세법시행령 (2005.08.05. 대통령령18988) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 생략

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31. 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)(이하 생략)

6. 서면4팀-224, 2005.2.3. 【질의】 재개발 조합아파트의 입주권을 취득하여 보유하고 잇던 중 가족의 건강형편에 의하여 본인이 소유한 아파트의 위치가 적절하지 않아 다른 적절한 단지 내 아파트의 입주권과 교환하는 경우 세금부담은 어떻게 되는지 【답변】“ 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며, 귀 질의의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 다만, 교환계약서의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임.

• 다. 사실관계

1. 국세통합전산망 및 심리자료에 의해 확인되는 청구인과 ◆◆◆의 쟁점아파트 및 쟁점외아파트와 관련된 양도소득세 신고 내역은 다음과 같다. 구분 권리의무승계계약일 신고양도가액 신고취득가액 신고․납부세액 쟁점아파트 (청구인) 2005.8.22. 2억5천만원 240,688천원 3,074천원 쟁점외아파트(◆◆◆) 2005.8.25. 2억75백만원 259,153천원 6,006천원

2. 청구인은 서울시에서 철거민 주거안정 목적으로 공급한 쟁점아파트를 2004.12.30. 240,668천원에 특별분양 받았으며, ◆◆◆은 쟁점외아파트를 2004.12.17. 259,153천원에 특별분양 받은 사실이 심리자료를 통해 확인된다.

3. 청구인은 쟁점아파트 분양대금을 잔금까지 납부한 상태에서 쟁점아파트 권리의무 승계계약을 통해 ▲▲▲에게 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도한 사실이 심리자료에서 확인된다.

4. 2007.11. ◇◇세무서장은 쟁점외아파트의 가액을 한국감정원과 미래새한감정평가법인에서 2005.8.22. 기준으로 소급하여 평가한 가액인 5억원으로 산정하였고, 청구인과 ◆◆◆이 쟁점아파트와 쟁점외아파트를 취득할 수 있는 권리를 서로 교환한 한 후 ◆◆◆이 ▲▲▲에게 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였음이 심리자료를 통해 확인된다.

5. 처분청은 쟁점아파트의 양도일자로부터 3월 이내에 매매된 ○○○○○시 ○○구 ○○동 ○○택지개발사업지구 3-7블럭 ○○○○○ ○단지 1403호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액 410백만원을 쟁점아파트 양도가액으로 결정하여 청구인에게 이건 양도소득세 114,303천원을 2009.6.1. 청구인에게 고지하였다. <쟁점아파트와 매매사례아파트의 비교> 구분 쟁점아파트 매매사례아파트 면적 84.90㎡(33평형) 84.450㎡(33평형) 층수 7/14 14/15 신축년도 2005 2005 분양가 240,668천원 236,151천원 양도일자 2005.8.22. 2005.8.30. 양도가액 2.5억원 4.1억원 2006.4.28. 기준시가 424백만원 416백만원 2007.4.30. 기준시가 560백만원 548백만원

• 라. 판단 이상의 법령과 사실관계에 비추어, 쟁점아파트의 양도는 특수관계자 간의 대가의 수수 없는 교환으로 이건 양도소득세 부과처분은 미실현 이익에 대한 과세로 과도한 처분이라는 청구주장을 살펴본다. 소득세법 제88조 제1항 에서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 대하여 ‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것’으로 규정하고 있으므로 별도의 현금거래가 없었다거나, 아파트를 교환할 수밖에 없었던 개인적인 사정이 있다 할지라도, 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 교환은 부동산의 양도에 해당되는 것으로 판단된다. 양도소득세 제96조에 의해 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도는 실거래가 과세대상으로 이 경우 청구인이 교환으로 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도하였으나, 시가감정 등이 없어 실지 양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의 2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것인바, 쟁점아파트의 양도일 3월 이내에 거래되었으며 기준시가나 분양가액이 쟁점아파트보다 낮은 매매사례아파트의 양도가액 410백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.