점포 등에 부수한 방을 일시적으로 사용하는 경우 주택으로 볼 수 없음

청구인은 1990.4.19. ○○시 ○○구 ○○동 ***번지 토지(이하 “쟁점 토지”라 한다) 313㎡와 건물 92.93㎡(공부상 43.24㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하여 2005.10.10. ○○○ 에 수용을 원인으로 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 ○○○의 손실보상명세서에 의하여 확인되는 주택과 주택 부수토지에 대하여 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 비과세하고, 주택부 분을 제외한 토지와 건물분에 대하여 2009.7.1. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 102,468,910원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청은 손실보상명세서에 의하여 상가면적이 주택면적보다 큰 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 쟁점건물의 실지용도별 면적을 보면 아래와 같이 주택부분의 면적이 큰 것으로 확인되므로 전체를 주택으로 보아 고가주택에 해당하므로 6억원 초과분에 대하여만 양도소득세를 과세하여야 한다. 손실보상명세서 명세(㎡) 실지용도별 구분(㎡) 비 고 종 류 구 조 면 적 주 택 점 포 주 택 블록/스레이트 28.05 28.05 0 다용도실 블록/스레이트 9.30 9.30 0 주택전용 보일러실 블록/스레이트 3.71 3.71 0 주택전용 창 고 블록/스레이트 2.28 2.28 0 주택전용 화장실 블록/스레이트 1.15 1.15 0 주택전용 영업장1 블록/스레이트 18.56 5.88 12.68 일부 주택사용 영업장2 블록/스레이트 25.20 9.40 15.80 일부 주택사용 영업장3 판넬/판넬 4.68 0 4.68 소 계 92.93 59.77 33.16
• 나. 영업장1과 영업장2의 면적에는 각 각 5.88㎡와 9.40㎡의 방이 있었다는 사실을 당시 세입자인 한○○과 서○○의 확인서에서 확인하고 있고, 점포세입자가 점포를 비워주지 아니하여 건물명도 소송 시 건축사사무소에서 작성한 도면에 의해서도 확인되고 있다.
• 다. 영업장2의 경우 일반건축물관리대장을 보면, 2000.4.11. 총 면적 43.24㎡ 중 15.80㎡를 근린생활시설로, 9.40㎡를 주택으로 용도변경한 사실이 확인되고 있 으므로, 쟁점건물 중 다용도실과 보일러실은 당연히 주택전용으로 보아야 하고, 창고와 화장실을 공용면적으로 보고, 영업장1을 전체 점포로 본다 하더라도 주택 51.17㎡, 점포 40.75㎡로 주택면적이 점포면적보다 큰 것으로 확인된다.
• 라. 따라서, 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 하며, 쟁점건물은 청구인이 15년 이상 보유하였으므로 전체면적 92.63㎡의 5배 이내인 쟁점토지에 대하여도 50% 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

• 가. 청구인이 2003년 명도소송 당시 작성하였다고 주장하며 제출한 도면을 보면, 작성 당시에는 점포로 표시되어 있던 부분이 양도당시에는 방으로 사용되었다고 변경 기재되어 있는 점, 청구인이 방과 부엌이라고 주장하는 부분 모두가 도면상에 방 또는 부엌으로 명확히 구분하여 기재되어 있지 않은 점, 청구인이 제시한 영업장 임대차계약서 상 부동산의 표시 항목에 방, 부엌 등의 표기된 사실이 없고 모두 근린, 업무용, 점포, 전면 가게 중 일부 등으로 표시되어 있는 점 등으로 보아, 양도 2년 전에 명도소송 목적으로 작성된 도면을 양도당시 실지측량에 의해 작성된 보상명세서상의 내용보다 우선한 것으로 보아 양도당시 실제 사용용도를 구분하고 사용용도별로 면적을 산정하는 것은 불합리하다.
• 나. 세입자들이 작성한 확인서에는 임차한 영업장에 방, 부엌 등이 존재하였다고 기재되어 있으나 이 사실이 방, 부엌의 존재와 그 정확한 면적을 입증할 수 있는 객관적 증빙이라고 보기 어려우며, 임차인의 가족이 위 영업장 소재 지에 거주한 사실이 없음이 임차인의 주민등록초본에 의해 확인되므로 주거용 으로 사용된 적이 없는 것으로 판단된다. 설령 영업장 내에 휴식을 위한 방, 임시 취사가 가능한 시설이 있었다 하더라도 이는 청구인의 주장과 같이 주택 으로 볼 것이 아니라 영업장에 부속된 시설로 보아야 할 것이므로 청구인이 손실보상명세서상 영업장으로 기재된 부분 중 15,28㎡를 주택으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
• 다. 청구인은 다용도실과 보일러실을 당연히 주택전용으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 다용도실, 보일러실, 창고, 화장실 모두 그 실제 사용용도를 확인하기 어려운 경우에는 주택과 영업장의 면적에 따라 안분계산하는 것이 타당한 것이며, 청구인은 다용도실, 보일러실, 창고, 화장실의 실제 사용용도를 확인할 만한 자료를 제시한 바 없으므로 당초 위 공용면적을 주택과 영업장 면적의 비율로 안분한 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 손실보상명세서상 영업장으로 기재된 면적 중 일부를 주택면적으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 중략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 2005.9.15. ○○○에 수용되었으나 양도소득세를 무신고한 사실에 대하여, 처분청은 토지의 양도로 보아 쟁점토지의 기준시가를 적용하여 2009.7.1. 청구인에게 양도소득세 141,233,170원을 결정․고지하였으며, 쟁점토지 지상에 겸용주택이 존재하였으므로 1세대1주택 비과세를 적용하여 경정하여야 한다는 청구인의 경정청구에 대하여 ○○○의 손실보상명세서의 주택부분 부수토지 부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 이 건 양도소득세를 102,468,910원으로 경정․결정한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. ○○○에서 작성하여 청구인에게 보상한 쟁점건물의 손실보상명세서를 보면 다음과 같이 기재되어 있다. 물건의 종류 구 조 및 규격 면 적(㎡) 수 량 단 가 금 액 주 택 블록/스레이트 28.05 9,406.100 9,406.100 다용도실 블록/스레이트 9.30 390,786 390,786 보일러실 블록/스레이트 3.71 240,000 240,000 창 고 블록/스레이트 2.28 2,232,000 2,232,000 화장실 블록/스레이트 1.15 330,000 330,000 영업장 블록/스레이트 18.56 4,578,133 4,578,133 영업장 블록/스레이트 25.20 6,216,000 6,216,000 영업장 판넬/판넬 4.68 1,107,600 1,107,600 차 양 판넬 8.45 416,866 416,866 대 문 알루미늄샷시 1.33 1식 673,333 673,333 마 당 콘크리트포장.00 1식 123,333 123,333 기름보일러 1식 위 금액에 포함 정화조 1식 위 금액에 포함

3. 쟁점건물의 등기부등본을 보면, 목조세멘와즙단층주택 43.24㎡를 1983.8.30. 매매를 등기원인으로 하여 1990.4.19. 소유권이전 되었고, 일반건축물대장을 보면, 2000.4.11. 1층 43.24㎡ 중 15.80㎡를 근린생활시설(사무소)로 용도변경한 것으로 기재되어 있으며, 공부상 면적을 제외한 나머지 면적(49.69㎡)은 무허가 건축물로 확인된다.

4. 쟁점건물 임차인인 한○○과 서○○의 주민등록초본을 보면, 쟁점건물 소재지에 전입한 사실이 없는 것으로 확인된다. 5) 청구인은 손실보상명세서상의 영업장 면적에는 주거용으로 사용하는 주택 부분이 있었으므로 이를 주택의 면적에 포함하여야 한다고 주장하며, 청구외 서○○, 한○○의 확인서와 임대차계약서, 2003.2.27. ○○지방법원 ○○지원의 조정조서에 첨부된 도면을 제출하였는바, 이를 보면 다음과 같다.

• 가) 2009.8.26. 서○○이 작성한 것으로 된 확인서를 보면, “청구인으로부터 2004.2.4.～2005년 건물 철거까지 임차하여 고물상 영업을 하였으며, 당시 점포의 용도별 내용은 3분의2 정도는 점포로 사용하였고, 뒷부분 3분의1은 방으로 사용하였으며, 방 뒤쪽에 부엌이 있었음을 확인합니다. 당시 본인이 임차한 건물에는 청구인이 거주하는 주택과 중간에 본인이 임차한 조그마한 점포와 옆에 냉동고를 보관하던 작은 점포로 구성되어 있었으며, 냉동고를 보관하던 점포도 뒤쪽에 작은방이 있었던 것으로 알고 있습니다”라고 기재되어 있고, 임대차계약서에는 점포 약 9평을 임차한 것으로 표기되어 있다.
• 나) 2009.8.25. 한○○이 작성한 것으로 된 확인서를 보면, “본인은 농수산물 무역업을 하던 사업자로서 청구인으로부터 2003.8.12.～2005.8.11.까지 본인의 사업에 필요한 냉동고 물건보관용 창고를 임차하여 사용하였습니다. 당시 임차한 건물은 3분의2는 점포로 사용되었고, 3 분의1은 방으로 되어 있었으며 점포는 본인의 사업에 필요한 냉동고를 보관 사용하였으며, 방은 각종 잡동사니를 보관하는데 사용한 것임을 확인합니다. 당시 본인이 임차한 건물은 청구인이 거주하는 주택과 중간에 조그마한 점포와 본인이 임차한 점포로 구성되어 있었으며, 중간에 위치한 점포도 뒤쪽은 방과 부엌이 있었던 것으로 알고 있습니다”라고 기재되어 있고, 임대차계약서에는 전면가계 중 약 8평, 물건보관용으로 표기되어 있다. 다) 2003.2.27. ○○지방법원 ○○지원의 조정조서(2002가단 *, 건물명도)에 첨부된 도면(평면도)을 보면, 점포, 방, 부엌으로 구분되어 표기되어 있으나 정확한 면적 등은 확인되지 않는다.
• 라. 판단 주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 주거용으로 상시 사용하는 경우를 의미하는 것으로 비상시 또 는 일시적으로 사용하거나 독립된 주거생활을 사실상 영위하지 아니하고 점 포 등에 부수하여 방으로 사용하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다 할 것이다 (국심2007서0788, 2007.5.21. 같은 뜻) 이 건의 경우, 청구인이 제출한 도면을 보면 작성 당시에는 점포로 표시되어 있던 부분이 양도당시에는 방으로 사용되었다고 변경 기재되어 있는 점, 임대차계약서에 모두 점포, 전면 가게 중 일부 등으로 표시되어 있는 점과 사후에 작성된 것으로 된 임차인들의 확인서 등은 객관적인 증빙자료로 인정될 수 없는 점 등으로 미루어 보아 청구주장에 신빙성이 있는 것으로는 볼 수 없다. 설령, 청구인의 주장과 같이 손실보상명세서에 영업장으로 표시된 면적에는 방과 부엌의 면적이 포함되어 있었다 하더라도 이는 임차인이 사업장의 일부시설(방)을 영업 중에 일시적으로 휴식하기 위한 공간으로 사용한 것으로 보일 뿐, 임차인이나 임차인의 세대원이 주거용으로 사용하기 위하여 쟁점건물로 전입한 사실 등이 확인되지 않고, 달리 쟁점건물 중 일부를 임차인들이 주거용으로 사용하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있으 므로 청구주장 받아들일 수 없다고 판단된다. 따라서, 쟁점건물 전체면적 92.93㎡ 중 손실보상명세서에 영업장으로 기재된 면적 48.44㎡는 주택 및 다용도실 등으로 기재된 면적 44.49㎡(다용도실, 보일러실, 창고, 화장실을 주택전용으로 볼 경우) 보다도 큰 것으로 확인되고 있으므로 처분청이 쟁점건물 전체를 주택으로 보지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.