취득가액 계산

00세무서장이 2009.7.1. 청구인에게 결정고지한 2005년 과세연도 양도소득세 50,459,254원은 이 건 과세대상 아파트의 양도가액을 940,000,000원으로, 취득가액을 625,000,000원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 청구외 허, 허 2인과 공동으로 00시 00구 00동 71-11 0000타워아파트 101동 602호 (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1999.11.29. 취득한 후 청구외 기, 송에게 2005.6.10. 양도한 후, 양도가액과 취득가 액을 각각 실지거래가액 940백만원과 750백만원으로 계산하여 청구인의 지분에 해당하는 60,433,333원을 양도차익으로 하여 양도소득세 7,825,000원을 예정신고․ 납부하였다.
• 나. 00지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2009.4.13.～5.8. 사이에 청구 인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 후 그 결과(결정결의서 안)를 처분청에 통보하였는바, 청구인이 신고한 쟁점아파트(분양면적 165.289㎡, 50평)의 실지 취득가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액 405,654,762원 중 청구인의 지분(1/3)에 해당 하는 135,218,254원을 취득 가액으로 하고, 양도가액은 신고가액을 그대로 인정하여 양도소득세를 재계산하여 2005년 과세연도 양도소득세 50,459,254 원을 2009.7.1. 경정․고지하였다.
• 다. 이에 대하여 청구인은 2009.6.25. 과세전적부심사청구를 거쳐 2009.8.27. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점아파트 매매계약서는 원매자로부터 획득한 원본계약서 사본이다.

1. 청구인은 2005.6.30. 양도소득세 예정신고시 취득가액에 대한 증거자료 없이 750백만원으로 하여 사실과 다르게 신고를 한 것은 이유 여하를 막론하고 청구인에게 책임이 있다. 그러나 청구인이 취득시 제출한 매매계약서는 쟁점 아파트 과세전적부심사청구를 할 당시에 다행히 원매자인 예(이하 “예” 라 한다)가 보관하고 있던 것을 찾아 제출한 것으로 동 매매계약서를 보면 00구 00동 69-5번지 00공인중개사무소 이와 00중개사무소가 공동으로 중개하고, 중개대상물 확인․설명서에 의하면 00공인중개사사무소 이가 날인한 것으로 취득과 관련한 진정한 매매계약서임을 알 수 있다.

2. 쟁점아파트 원매자인 예도 2009.5.29. 거래사실확인서에서 쟁점아파 트를 1999.10.12. 청구인외 2인과 625백만원에 매도를 약정한 사실이 있으며, 첨부된 매매계약서는 실제 작성한 것임을 확인하고 있다. 조사청에서는 청구 인이 예정신고시에 제출한 매매매계약서 상의 취득가액 750백만원과 서로 달라 납득할 수 없어 환산취득가액으로 양도소득세를 결정한다는 이유 등을 들고 있 지만 청구인이 과세전적부심사청구 당시에 제출한 매매계약서에 대한 진위 여부, 중개인이나 예에 대한 사실확인없이 막연하게 청구인이 예정신고시에 잘못 신고 하였다하여 이를 인정하지 않는 것은 부당하다고 할 것이다. 따라서 과세전적부심사청구시에 제출한 매매계약서, 중개인, 원매자(예**)에 대한 확인을 거쳐 625백만원이 실지취득가액이라는 사실을 검증하여야만 할 것이다.

• 나. 취득당시의 쟁점아파트 시세는 부동산뱅크지 및 국세청 자료 등에서도 입증이 된다.

1. 쟁점아파트의 매매계약 당시 부동산뱅크지의 과거시세 자료에 의하면 쟁점아파트 취득당시 시세는 상한가 700백만원, 하한가 650백만원으로 확인 되고 있으며,

2. 국세청에서 보유하고 있는 공동주택 적정가격 자료에서도 청구인이 쟁점 아파트의 매매 계약당시인 1999.10.12. 상한가 700백만원, 하한가 600백만원, 매매평균가 650백만원으로 확인되므로 쟁점아파트의 취득가액 625백만원이 진실한 가액이라는 것이 간접적으로 입증된다고 할 것이다.

• 다. 특히 이번 심사청구시 제출한 쟁점아파트의 취득과 관련하여 예의 금융증빙 등을 살펴보면, 매매계약서상 가액 625백만원이 실지거래가액이라는 사실을 알 수 있다. 청구인이 과세전적부심사청구에서 불채택 결정 이후 예(250131-100**, 현재 000새마을금고 이사장임)에게 연락하여 예의 거래은행인 00동 새마을금고(208-82-0**)로부터 받은 금융거래내역조회(계좌번호:0115-03-00-1, 예금주:예)에 의하면 쟁점아파트 계약일인 1999.10.12. 청구인이 지급한 계약금 60백만원 중 수표 54,646,893원이 예 계좌에 입금이 되었고, 1999.11.5. 중도금으로 지급한 수표 250백만원, 1999.11.26. 잔금조로 지급한 자기앞수표 300백만원이 예 계좌로 바로 입금된 사실로 미루어 볼 때 청구인이 제출한 매매계약서는 진실된 계약서임에 틀림없다.
• 라. 쟁점아파트의 시세 분석에 대하여 조사청은 취득(1999년)과 양도 (2005년) 당시의 매매가액과 기준시가로 단순 비교하였으나, 기준시가 인상은

아파트를 양도한 2000년 이후 부동산가격 상승으로 인하여 현실화(전년 대비 약 2배 상승)시킨 것으로써 비교자체는 큰 의미가 없다.

1. 조사청에서는 쟁점아파트에 대한 취득 및 양도 당시 신고가액과 기준시 가가 아래 <표1>과 같이 양도당시 신고가액은 기준시가 대비 139.8%에 달하나 취득당시 신고가액은 기준시가 대비 215.5%에 달하여 신빙성이 없다는 취지의 분석자료를 제시하고 있는데, 이는 공동주택 기준시가 고시의 절차, 일정, 현실화 수준, 부동산 시세동향에 대한 정확한 정보나 판단없이 내린 잘못된 분석이다.

2. 취득당시 기준시가 변동 및 시세 분석자료(국세청 및 부동산뱅크) 에서와 같이 2000.7.1. 고시분부터 기준시가를 합리적으로 시가수준으로 현실화하 면서 발생한 단순한 숫자상의 비율차이임에도 불과하고 조사청이 분석한 비율은 청구인이 주장하는 취득가액의 신빙성을 입증하는데 부적합하다고 할 것이다.

3. 조사청이 분석한 기준시가 대비 양도 및 취득가액 분석표는 다음과 같다. <표1> 신고가액과 기준시가 분석 구 분 신고가액(A) 기준시가(B) 비율(A/B) 비 고 양도당시 940,000 675,000 139.8 취득당시 625,000 290,000 215.5 (단위:천원, %)

4. 청구인이 분석한 취득당시 기준시가 및 시세(평균가) 분석자료는 다음과 같다. <표2> 기준시가 대비 시세분석 고시일자 시세자료(A) 기준시가(B) 비율(A/B) 비 고 1998.7.1. 600,000 290,000 206.9 1999.7.1. 640,000 290,000 220.7 2000.7.1. 665,000 544,000 122.2 2001.7.1. 695,000 552,000 125.9 (단위:천원, %) (註1) 시세자료(A)는 기준시가 고시일자에 국세청의 통합전산망에 게재된 공동주택 적정가격 자료상 매매평균가임 (註2) 2000년 이후 기준시가는 취득당시 대비 부동산 가격상승으로 인하여 현실화 시킨것에 불과함 ⇒ 약 2배 상승(544백만원/290백만원=188%)

• 가. 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 매매계약서가 실제 계약서라는 주장에 대 하여 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 625백만원이라고 주장하나, 양도소득세 예정신고시에는 취득가액을 750백만원으로 신고하였고 조사 종결시까지 취득관련 금융증빙 등 근거서류를 제시하지 않고 있다가 갑자기 당초 신고금액 750백만원을 부인하고 임의 작성이 가능한 계약서 및 거래사실확인서만으로 취득가액을 625백만원이라고 주장함은 신뢰할 수 없다.
• 나. 매도자 예 금융거래내역조회에 기표된 1999.10.12. 계약금 54,646,893원, 1999.11.5. 중도금 250,000,000원이 청구인이 매매대금으로 지급한 것이라는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 매도자 예 거래은행 000새마을 금고로부터 받은 금융거래내역조회에 기표된 1999.10.12. 54,646,893원, 1999.11.5. 250,000,000원이 청구인이 수표로 지급한 계약금 60,000,000원과 중도금 250,000,000원 이라고 주장하나 이에 대한 청구인의 금융증빙을 전혀 제시하지 못하는바, 이를 청구인이 지급한 계약금과 중도금이라는 주장을 납득할 수 없다.
• 다. 따라서 청구인이 제시한 부동산매계약서 등 관련 증빙은 신빙성이 없어보이므로 당초 조사시 쟁점아파트의 취득가액을 실지거래가액을 불분명한 경우로 보아 기준시가로 환산하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 대한 취득가액을 계산함에 있어서 환산가액(405백만원)으로 하는지 아니면 실지거래가액(625백만원) 으로 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ⇒ (2005.07.13, 법률 제7579호로 개정되기 전의 것)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래및비밀보장에관한법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. 2) 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ⇒ (2005.06.30, 시행령 제18903호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매 사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 × ------------------ 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 × ------------------ 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등 록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인이 과세전적부심사청구시 조사청에 제출한 쟁점아파트 관련 매매계약서상의 주요 계약내용은 다음과 같다.
• 가) 매매대금: 625백만원
• 나) 계약일자(1999.10.12.), 중도금일자(1999.11.5.), 잔금일자(1999.11.30.)
• 다) 매도인: 예**, 매수인: 허00외 2인
• 라) 중개업자: 00공인중개사무소(02-596-5***) 및 00중개사무소
• 마) 지급방법: 계약금(60백만원), 중도금(250백만원), 잔금(315백만원)
• 바) 쟁점아파트의 표시: 00구 00동 71-11번지 00한신A 101-602
• 사) 전용면적: 131.880㎡, 분양면적: 165.289㎡(50평형) 2) 청구인이 쟁점아파트의 취득대금에 대하여 계약금부터 지급한 금융거래내역은 다음과 같다.
• 가) 청구인은 계약금조로 지급한 증빙으로 1999.10.12.자에 54,646,893원을 예의 계좌(000새마을 금고 계좌 0115-03-00-1)로 입금된 거래 내역을 심리자료로 제출하였음이 확인된다. 나) 또한 중도금조로 1999.11.5.자에 원매자 예에게 250,000,000원을 자기앞수표로 지급하였다고 하나 발행수표 사본 등을 제출한 사실은 없다. 다) 매매대금 잔금지급내역에 대하여는 계약서상 잔금일자인 1999.11.30. 아닌 이보다 4일 빠른 1999.11.26.자에 동일계좌로 300,000,000원을 자기앞수표로 지급하였다면서 추가로 관련 금융거래내역을 제출하였다.
• 라) 취득대금 지급내역을 요약하면 다음과 같다. <표3> 취득대금중 매도인의 금융계좌로 입금된 금액 내역 (단위: 천원) 구 분 지급일자 지급금액 자금출처 지급방법 수령자 계약금 1999.10.12. 54,646 예 보유 마을금고계좌 자기앞수표 예 중도금 1999.11.05. 250,000 예 보유 마을금고계좌 자기앞수표 예 잔 금 1999.11.26. 300,000 예 보유 마을금고계좌 자기앞수표 예 총 계 604,646 ※ 예(250131-1**)는 심리일 현재 000새마을 금고 이사장으로 재직하고 있음. 3) 청구인은 중개업자인 00공인중개사 이가 쟁점아파트의 매도자와 매수자 등에 대하여 중개업법 시행령 제22조의 규정에 의 하여 확인․설명한다는 부동산 매매계 약일자인 1999.10.12.에 작성된 “중개대상물확인․설명서”를 부동산매매계약서와 함께 제출하였다. 4) 매도자 예(250131-100**)는 쟁점아파트를 청구인외 2인에게 625백만원에 매각한 사실이 있으며 첨부한 부동산매매계약서가 1999.10.12. 작성된 실제 계약서임을 확인한다는 “거래사실확인서”를 2009.5.29. 제출하였으나,

• 당해 건과 관련하여 부동산매매계약서 원본을 수집하고자 혜화동새마을 금고 현장에 출장하여 원매자인 예를 직접 만나 당해 계약서가 원본임을 다시 한번 확인하고 2009.9.10. 원본대조필 이라고 확인한 부동산계약서 사본을 다시 징취한 후 청구인에게 심리자료로 추가이유서와 함께 제출하게 하였다. 5) 매도자 예와 매수자 청구인에 대한 국세통합전산망상 사업영위 현황은 다음과 같다. 가) 예(250131-100)는 서울시 00구 00동2가 185-1번지 소재 빌딩에서 부동산 임대업을 영위하고 있는 간이사 업자이며, 또한 쟁점아파트의 매매대금중 계약금, 중도금, 잔금을 수령한 사실을 000 새마을금고에 보관된 금융거래 내역을 제시하였는 바, 당해 마을금고는 매도자인 예가 현재 서울시 00 구 00동2가 19번지에 사업장을 두고 1983.9.1. 개업하여 심리일 현재 이사장 으로 재직하고 있음이 확인된다.

• 나) 청구인은 서울시 000구 00동6가 10번지 강서타워 13층에 소재한 “*테일”의 대표이사(부회장)로서 전국에 걸쳐 사업장을 소유하고 있으며, 업종으로는 소매(편의점), 백화점, 마트 등 유통업을 영위하고 있는 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 6) 부동산뱅크지 에서 발표하는 쟁점아파트(50평, 165㎡)의 양수도당시 시세 변동표에 의하면 다음과 같다. <표4> 부동산뱅크지 시세현황 (단위:백만원) 기준년월 하한가 상한가 기준년월 하한가 상한가 1999년 1월 630 680 1999년 10월 650 700 1999년 2월 630 680 1999년 11월 650 700 1999년 3월 630 680 1999년 12월 650 700 1999년 4월 630 680 2000년 1월 650 700 1999년 5월 630 680 2000년 2월 650 700 1999년 6월 630 680 2000년 3월 650 700 1999년 7월 630 700 2000년 4월 650 700 1999년 8월 600 700 2000년 5월 650 700 1999년 9월 650 700 2000년 6월 650 700 ※ 음영부분은 쟁점아파트 계약당시의 일반시가이며 2009.9월 현재 쟁점 아파트의 시세는 12억원～13억원으로 확인됨 7) 국세청통합전산망(OEXT)에 의하여 공동주택 적정가격 조회를 한 바, 쟁점아파트 (50평, 165㎡)의 거래당시의 시세변동은 다음과 같다. <표5> 국세청 공동주택 적정가격 (단위:백만원) 기준년월 평균가 하한가 상한가 기준년월 평균가 하한가 상한가 1999년 2월 600 550 650 1999년 11월 650 600 700 1999년 3월 615 600 630 1999년 12월 625 600 650 1999년 4월 615 600 630 2000년 1월 615 600 630 1999년 5월 640 600 680 2000년 2월 615 600 630 1999년 6월 640 600 680 2000년 3월 645 640 650 1999년 7월 640 600 680 2000년 4월 645 640 650 1999년 8월 675 650 700 2000년 5월 645 640 650 1999년 9월 625 600 650 2000년 6월 665 650 680 1999년10월 650 600 700 2000년 7월 665 650 680 ※ 음영부분은 쟁점아파트 계약당시와 취득당시의 시세로써 동일함 8) 국세청이 연도별로 고시한 쟁점아파트 기준시가 내역은 다음과 같다. <표6> 연도별(1997～2005)국세청 기준시가 (단위:천원) 고시일자 기준시가 고시일자 기준시가 고시일자 기준시가 2005.05.02. 672,000 2002.09.13. 592,000 1999.07.01. 290,000 2004.04.30 704,500 2002.04.04. 579,000 1998.07.01. 290,000 2003.12.01. 663,000 2001.07.01. 552,000 1997.05.01. 337,500 2003.04.30. 637,500 2000.07.01. 544,000 ※ 음영부분은 취득당시 쟁점아파트의 기준시가임 9) 쟁점아파트에 대한 양도당시 시가 및 기준시가와 취득당시 시가 및 기준 시가를 비교하면 다음과 같다. <표7> 취득 및 양도당시 평균가, 취득가액, 기준시가와의 비교 (단위:천원,%) 취득당시(1999.11.29) 양도당시(2005.6.10) 평균가(1) 취득가액(2) 기준시가 (2/1) 평균가(3) 양도가액(4) 기준시가 (4/3) 650,000 625,000 290,000 96.15 965,000 940,000 672,000 97.41 (註1) 처분청에서 경정한 환산가액: 405,654천원 (註2) 평균가는 국세청통합전산망에 수록된 국토해양부 공동주택 시세자료임 10) 청구인이 2005.6.30. 양도소득세 예정신고․납부시 신고한 내역 및 처분청의 2009.7.1. 경정고지 내역은 다음과 같다. <표8> 쟁점아파트의 신고 및 경정현황 (단위:원) 구 분 신고내용 경정내용 공유자 청구인 공유자 청구인 양도가액 940,000,000 313,333,333 940,000,000 313,333,333 취득가액 750,000,000 250,000,000 405,654,762 135,218,254 필요경비 8,700,000 2,900,000 8,700,000 2,900,000 양도차익 181,300,000 60,433,333 525,645,237 175,215,079 양도소득 154,105,000 51,368,334 446,798,454 148,932,818 결정세액 23,475,015 7,825,005 2,900,817,057 966,939,019 자납세액 39,125,025 7,825,005 0 0 고지세액 0 0 151,377,762 50,459,254 (註1) 결정세액이 당초 신고보다 큰 이유는 경정시 합산대상소득금액을 조정하였기 때문임 (註2) 공유자는 청구인(허00), 허00, 허00 3인임 (註3) 취득가액을 625백만원으로 하고 경정시 세액은 18,316,788원이 산출됨 11) 조사청에서 2009.6.25. 결정한 과세전적부심사결정문중 “불채택”사유는 다음과 같으며 양도가액에 대하여는 청구인과 다툼이 없음을 알 수 있다. 청구인은 과세전적부심사청구시에 제출한 매매계약서를 근거로 그 금액인 625백만원을 쟁점아파트의 실지취득가액이라고 주장하나,

○ 당초 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 예정신고시에 제출한 당초의 매매계약서상의 취득가액인 750백만원과 서로 달라 납득할 수 없는 점,

○ 양도당시의 신고가액은 기준시가 대비 139.8%에 달하나 취득당시 청구가액은 기준시가 대비 215.5%에 달하는 점,

○ 취득관련 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안하였을 때, 청구인이 제시한 매매계약서의 취득가액은 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 보기 어려운바, 쟁점아파트의 취득가액은 장부 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 과세하겠다는 이 건 조사결과 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 12) 쟁점아파트에 대한 취득․양도관련 등기부등본상 내용은 다음과 같다.

• 가) 취득시(2005.11.29.) ⇒ (예**→ 청구인외 2인)

○ 매매를 원인으로 하는 등기이전일자 ⇒ 1999.11.29.

○ 1998.7.22. 근저당권 설정(근저당권자: 000새마을금고)되어 있었으며 1999.11.8. 근저당권설정등기 말소되었음

• 나) 양도시(2005.06.10.) ⇒ (청구인외 2인→ 기**외 1인)

○ 양수자: 기, 송(670813-255****)

○ 양도시기: 계약일(2005.4.5.), 중도일(2005.5.10.), 잔금일(2005.6.10.)

• 라. 판단 1) 청구인이 매도인 예로부터 쟁점아파트를 취득시 지급한 취득대금 중 계약금, 중도금 및 잔금으로 604,646천원을 지불하였음이 000새마을금고 금융 계좌(0115-03-00-1)에 의하여 입증되고 있으며, 더구나 예는 현재 000 새마을금고 이사장으로 재직하고 있으며, 또한 계약시부터 잔금 지급일 사이에 예 계좌로 입금된 당해 금액을 부동산매매계약서상 금액 625,000천원과 비교해볼 때, 과세전적부심사청구시에 제출한 부동산매매계약서상 금액이 신빙성이 있는 금액으로 보여지며, 2) 특히, 청구인은 당초 과세전적부심사청구시에는 금융거래내역서를 제시하지 않았으나 그 후 예로부터 직접 실지계약서와 관련 금융자료를 확보할 수 있었던 것으로써, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 최초계약서상 금액 750,000천원과 차이가 있고 관련 대금지급 금융증빙을 미제출하였다는 점 등을 사유로 불채택한 것은 적법한 판단이라고 보여지지 않는다. 3) 또한, 쟁점아파트에 대한 매매계약서상 금액이 실지거래가액임을 입증하기 위하여 국세청통합전산망(OEXT)에 의한 공동주택 적정가격 거래내역 시세표를 조회한 결과, 매매계약당시 전후 6개월 사이의 하한가가 600,000천원 으로 거래되고 있으며, 아울러 부동산시세 분석관련 회사에서 조사한 하한가도 650,000천원으로 거래되고 있는 사례가 있어, 조사청이 주장하는 환산가액 405,654천 원은 과소계상된 것으로 보여지므로 매매계약서상 매매금액 625,000천원이 실지취득가액으로 신뢰성이 있어 보인다. 4) 그리고 조사청이 취득가액의 적정성을 분석함에 있어서 취득 및 양도당시의 시세와 기준시가를 비교하였으나 청구인이 쟁점아파트를 취득한 이후 2000년도 부터 과세관청에서 부동산가격 상승폭을 현실화하기 위하여 아파트의 기준시가를 전년대비 약 2배가량 높게 계상한 것에 불과하므로 단순하게 비교하는 것은 합리적인 방법이 아닌 것으로 판단된다.

5. 위와 같이 여러 상황을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트를 양도한 후 양도가액은 처분청과 다툼이 없으나 취득가액을 산정시 매매계약서상 금액 625,000천원은 실지거래가액이라는 사실이 금융증빙으로 입증 되는 등 당해 가액이 신빙성이 있는 가액으로 보여지므로 소득세법 제114조 제4항(2005.07.13, 법률 제7579호로 개정되기 전의 것) 의 규정에 의하여 부동산 매매계약서상 매매대금을 실지 취 득가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 적법하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.