농지대토에 따른 비과세 해당 여부

○○○세무서장이 2009.7.1. 청구인에게 결정고지한 2005년 과세기간 양도소득세 110,702,170원은 취소합니다.

청구인은

○○ 도

○○ 시 ○○○ 809-29번지에 거주하는 자로서 2004.5.17.

○○ 도

○○ 시 ○○○ 706-1번지 답 3,890㎡(이하 “종전농지①”라 한다)를 청구외 김○집, 청구외 김○희에게 양도하고, 2005.3.29.

○○ 도

○○ 시

○○ 면 △△△ 497번지 답 1,485㎡(이하 “대토농지①”라 한다)와 같은 동 499번지 답 3,714㎡(이하 “대토농지②”라 한다)를 대체 취득하였으므로 구. 소득세법 제89조 제4호 규정에 따라 농지의 대토에 따른 비과세에 해당한다하여

○○○ 세무서장에게 2005.4.26. 신고하고, 이듬해인 2005.2.24.

○○ 도

○○ 시 ○○○ 694-5번지 답 4,124㎡(이하 “종전농지②”라 한다) 및 같은 동 소재 904-1번지 답 1,977㎡(이하 “종전농지③”이라 한다)를 주택건설사업자인 청구외 ○○○○개발주식회사에 양도하였으나 2005년 과세연도 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

○○○ 세무서장(이하󰡒처분청󰡓이라 한다)은 청구인이 종전농지②,③의 양도에 따른 양도소득세 신고를 하지 아니하자 서면조사를 실시하여 청구인이 종전농지①과 종전농지② 합계면적 8,014㎡를 양도하고 2005.3.29. 대토농지①,②와

○○ 도

○○ 시

○○ 면 △△△ 1188번지 답 3,722.8㎡(이하 “대토농지③”이라 한다) 면적합계 8,921.8㎡를 대체 취득한 것으로 보아 구. 소득세법 제89조 제4호 규정에 의하여 비과세 결정하고, 종전농지③을 양도하고 대체 취득한 토지는 2006.1.23. 취득한

○○ 도

○○ 시

○○ 면 ◎◎◎ 956번지 1,746.8㎡(이하 “대토농지④”라 한다)인 것으로 판단하여 대체 취득한 토지 면적이 종전농지③의 면적에 미달하므로 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하지 못하였으나 종전농지③은 조세특례제한법 제69조 규정에 따라 8년 자경농지 양도의 양도소득세 감면요건을 충족한 것으로 보아 감면한도액 100백만원을 산출세액에서 차감하여 2009.7.1. 2005년 과세연도 양도소득세 110,702,170원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009. 8. 24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 종전농지 소재지에 거주하며 김포농업협동조합의 조합원으로 평생을 농업에 종사하던 자경민으로서 청구인이 양도한 종전농지①～③ 소재지 일대가

○○ 신도시 도시개발사업의 예정 및 확정으로 인하여 종전농지 ②,③을 청구외 ○○○○개발주식회사에 양도하기로 2003.3.2. 계약이 체결되자 더 이상 그 일대 지역의 농업경영이 어려워 청구인이 소유한 종전농지①을 2004.5.17.을 청구외 김○집 외1인에게 양도하였으며, 종전농지 ②,③은 청구외 ○○○○개발주식회사의 잔금지급이 늦어져 최종적으로 2005.2.24. 양도하게 되었다. 청구인은 2004.5.17.부터 2005.2.24.까지 종전농지①～③ 면적합계 9,991㎡를 양도하고 2005.3.29.부터 2006.1.23.까지 종전농지①～③의 합계면적을 초과하여 대토농지①～④ 면적합계 10,668.6㎡를 대체 취득하였는바 이러한 일련의 부동산 양도․취득행위는 도시개발로 인한 종전농지의 양도에 따른 대체토지의 취득이라는 하나의 연속된 행위이므로 대토의 개념을 파악함에 있어 유사한 시기에 매도한 종전의 농지와 새로 매수한 대토용 농지의 매수시기 및 전체 면적을 포괄적으로 비교하여 대토여부를 판단하여야 하고, 개별적인 대토농지의 취득은 각각의 종전토지 양도일로부터 1년 이내에 이루어 졌으므로 종전농지①～③의 면적합계 9,991㎡를 초과하여 대토농지①～④ 면적합계 10,668.6㎡를 대체 취득한 이 건은 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하였다 할 것이므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 위법부당하다.

농지의 대토에 따른 비과세 요건과 관련하여 면적기준을 적용함에 있어서는 필지별 대응이 원칙으로, 필지별 대응에 있어서 1필지를 인위적으로 구분하여 면적을 산정할 수 없으며 필지별 대응은 납세자의 선택에 따르게 되어 있다. 따라서 청구인의 양도소득세 신고내용에 좇아 종전농지①,②의 면적합계 8,014㎡에 대응하는 대체취득 토지는 2005.3.29. 취득한 대토농지①～③ 면적합계 8,921.8㎡로서 비과세요건 중 면적요건을 충족하며, 2005.2.24. 양도한 종전농지③ 면적 1,977㎡에 대응하는 토지는 2006.1.23. 취득한 대토농지④ 1,746.8㎡로서 농지 대토에 따른 비과세요건 중 면적요건을 충족하지 못하였고, 부동산매매계약서상 새로이 취득한 토지의 가액이 종전농지의 1/2을 초과하지도 아니하므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁점 수회에 걸쳐 농지를 양도하고 수회에 걸쳐 대체농지를 취득한 경우 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하였는지 여부를 살피는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 구. 소득세법 제89조 【비과세양도소득】(’04.12.31. 법률 제7319호) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

2. 구. 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】 (’05.2.19.대통령령 제18705호)

① 법 제89조 제2호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우를 말한다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합 하는 농지

2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다. 4.농어촌정비법ㆍ농지법ㆍ농업기반공사 및 농지관리기금법또는농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

② 법 제89조 제4호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도 하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 "농지소재지"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시당시에는 다음 각호의 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각호와 같다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시지역(지방자치법제3조 제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다.

• 가. 사업지역 내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역
• 나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역

2. 당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

⑤ 제1항 제3호 및 제2항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다.

⑥ 제1항 제3호 및 제2항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지 취득 후 3년 이내에 농지소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다.

• 다. 사실관계 1) 이 건 심사청구와 관련하여 청구인과 처분청간에 청구인이 종전농지와 대토농지를 재촌 자경한 사실엔 다툼이 없으며, 이 건 심사청구시 제시된 부동산 매매계약서 및 부동산등기부등본 등에 의한 청구인의 부동산의 취득 및 양도현황은 아래와 같다. 《종전토지 양도내역》 (단위: 백만원,㎡) 구 분 취득일자 양도일자 면적 양도가액 양수인 종전토지① 1996.10.31 2004.5.17 3,890 646 김○집, 김○희 종전토지② 1972.11.25 2005.2.24 (’03.3.2.계약) 4,124 2,399

○○○○개발주식회사 종전토지③ 1984.11.4. 1,977 합 계 9,991 3,045 ※ 종전토지①의 양도가액은 취득자의 양도당시 신고취득가액 합계에 의함 《신규토지 취득내역》 (단위: 백만원,㎡) 구 분 계약일자 취득일자 면적 취득가액 신규토지① 2005.3.3 2005.3.29 1,485 377 신규토지② 3,714 신규토지③ 2005.3.7 2005.3.29 3,722.8 200 신규토지④ 2006.1.18 2006.1.23 1,746.8 109 합 계 10,668.6 686

2. 청구인은 1968.10.20.부터

○○ 도

○○ 시에 거주한 자로서 주민등록등 ․ 초본에 의하면 청구인이 2004.7.4.까지

○○ 도

○○ 시 ○○동 965번지를, 2004.7.5.부터 2007.4.18.까지 같은 동 507-19번지를, 2007.4.19.부터 현재까지 같은 동 809-29번지를 주소지로 신고한 사실이 확인된다.

3. 청구인은 위 주소지 인근에 소재한 종전농지①을 양도하고 2005.4.26. 구. 소득세법 제89조 의 제4호 규정에 따라 농지의 대토에 따른 비과세 신고를 하였으며, 해당 신고서에는 종전농지①의 대체취득 토지로 대토농지①과 대토농지②를 기재한 사실이 확인된다.

4. 청구인 소유 토지와 관련된 농지원부를 보면 종전농지①～③ 및 대토농지①～④ 모두 경작현황에 “자경”으로 기재된 사실이 확인되고, 토지이용계획확인원에 의하면 종전농지①～③은 2007.10.29.

○○ 신도시택지개발사업 실시계획승인으로 주거지역에 편입된 것으로 나타난다.

5. 처분청은 청구인이 종전농지②와③을 양도하고 2005년 과세연도 양도소득세 확정신고를 누락하자 서면검토하여 종전농지②는 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 갖추었으나 종전토지③의 양도는 대체취득 농지의 면적이 종전토지의 면적에 미달하고 가액기준 또한 충족하지 못하여 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하지는 못하였으나 조세특례제한법 제69조 에 규정된 8년이상 자경농지의 양도소득세 감면사유에 해당한다고 보아 해당 과세기간 감면 한도액 100백만원을 산출세액에서 차감한 사실이 결정결의서를 통해 확인된다.

• 라. 판단
• 구. 소득세법 제89조 제4호 의 규정에 따라 농지의 대토에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지는 농지의 자유로운 대체의 허용․보장을 통한 농민의 보호 내지 농업의 발전․장려에 있는 것(대법원 2002두5924, 2003.9.5.선고 외)으로서, 농지의 소유자가 수회에 걸쳐 농지를 양도하고 수회에 걸쳐 대체 농지를 취득하여 각각의 개별필지에 대응하는 대체취득 토지를 구분할 수는 없으나 새로이 취득한 농지 각각의 취득일이 종전농지 각각의 양도일로부터 모두 1년 이내에 있고 대체 취득한 농지가 자경목적으로 취득한 것이 아니라는 것이 확인되지 않는 이상 종전농지 전체의 면적합계와 새로이 취득한 농지 전체의 면적을 합산하여 새로이 취득한 농지의 면적의 합이 종전농지의 면적의 합을 초과한다면 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하였다라고 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서, 청구인이 종전농지①～③의 각각의 양도일로부터 1년 이내에 대토농지①～④를 취득한 사실이 부동산등기부등본 등에 의하여 확인된 이 건의 경우 종전농지①～③의 면적합계와 대토농지①～④의 면적합계를 비교하여야 하고, 새로이 취득한 농지의 면적합계가 10,668.6㎡로서 종전농지의 면적합계 9,991㎡를 초과하므로 종전농지①～③의 양도는 구. 소득세법 제89조 제4호 및 같은 법 시행령 제153조 제2항의 농지의 대토에 따른 비과세 요건을 충족하였다고 봄이 타당하다 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.