가압류가 설정된 토지를 매매계약에 따라 토지소유권을 실제 취득하였음에도 소유권이전등기를 하지 않고 가압류 부담을 회피하기 위하여 임의경매를 통하여 경락대금을 전액 수령하고 소유권을 제3자에게 이전시킨 것은 미등기양도에 해당됨
가압류가 설정된 토지를 매매계약에 따라 토지소유권을 실제 취득하였음에도 소유권이전등기를 하지 않고 가압류 부담을 회피하기 위하여 임의경매를 통하여 경락대금을 전액 수령하고 소유권을 제3자에게 이전시킨 것은 미등기양도에 해당됨
청구인은 2003.1.10. 가압류(채권자 청구외 ○○은행) 및 공동근저당권(채권자 청구외
○○○,
○○○)이 설정된
○○○ 도
○○ 군
○○ 면
○○ 리 산 00번지 임야 7,559㎡ 및 동 소 산 00-0번지 임야 1,850㎡ 합계 9,409㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매가액 72,500천원에 매수하기로 하고 청구외 ○○○(이하 “○○○”라 한다)와 매매계약서를 체결하였다. 청구인은 2003.3.13. ○○○에게 중도금 20,000천원을 지급하면서 청구외 ○○○(이하 “○○○”라 한다)의 근저당권을 양도받아 근저당권자 변경등기를 하고 2003.6.7. 쟁점토지의 임의경매를 신청(2003.6.9. 경매개시 결정)하였다. 청구인은 경매 진행 중 2003.7.26. ○○○에게 잔금 42,500천원을 지급하고 청구외
○○○ (
○○○ 의 딸, 이하 “
○○○ ”라 한다)의 근저당권을 양도받았다. 청구인은 쟁점토지의 임의경매가 2004.3.5. 청구외 ○○○ 에게 285,444,000원에 경락되자 쟁점토지의 경락대금 중 2004.3.8 141,2 11,917원 및 2005.8.17. 141,211,916원 합계 282,423,833원의 배당금을 수령하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 전매차익을 목적으로 미등기전매한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 미등기양도자산의 세율 100분의 70을 적용하여 2009.2.3. 양도소득세 220,846,160원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.1. 이의신청을 거쳐 2009.8.21. 이 건 심사청구를 하였다.
1. 청구인은 2003.1.10. ○○○와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 10,000천원을 지급하였다.
2. 쟁점토지에는 1993.5.19. ○○○의 아들 ○○○을 채무자로 한 ○○○와 ○○○의 딸 ○○○의 채권최고액 300,000천원의 근저당권이 설정되어 있었으며, 2000.2.19. 채권자 ○○은행의 319,222,022원의 가압류등기가 되어있는 상태였다.
3. 매매계약시 잔금지급일까지 근저당권과 가압류를 모두 해결하는 조건으로 매매계약을 체결하였으나, 매도인
○○○ 는 이를 해결하지 못하고 해결할 방법이 없으니 경매를 통해서 소유권이전을 받으라고 하였다.
4. 쟁점토지에 대한 복잡한 채권․채무관계가 종결되지 않아 부동산 취득 및 소유권 이전을 포기하고 2003.3.13. 쟁점토지의 공동근저당권인
○○○ 의 근저당권 (설정액 150,000천원)을 우선 양수받는 대가로 20,000천원을 지급하고 2003.3.27.근저당권 변경등기하였다. 5) 청구인은 채무자가 채무불이행하여 2003.6.월경 ○○지방법원에 쟁점토지를 경매신청하여 경매개시 결정되었으며(○○지방법원 2003타경00000), 경매 진행 중 2003.7.26. ○○○의 공동근저당권 지분에 대한 채권양도서류를 인수하는 조건으로 42,500천원을 지급하여 ○○은행 가압류 청구금액을 제외한 채권을 청구인이 양수하였다. 이후 2004.1.27. 제3자인 ○○○에게 285,444천원에 경락되어 2004.3.10. 쟁점토지의 소유권이 이전되었으며 청구인은 쟁점토지에 설정되어 있던 근저당권 등의 실행에 따른 배당금을 수령하였다.
- 나. 쟁점토지의 매매계약은
○○○ 를 매도인으로 하고 청구인을 매수인으로 하는 부동산 매매를 위한 약정으로 계약을 체결하였으나 쟁점토지에 설정된 채권․채무관계를 계약 당시 매도자가 약정한 소유권 이전시까지 근저당권 등을 말소시 켜주는 조건을 성립시키지 못한 원인에 의하여 기존의 부동산 매매거래는 사실상 해약된 상태로서 지급된 부동산 매매대금이 법률상 일반적인 자금차입에 의한 채권․채무의 권리․의무관계로 바뀌었으며, 청구인 입장에서는 매매계약서상 지급하기로 한 대금이 차후 회수가 불가능할 것으로 판단하여 쟁점토지에 설정된 근저당권 등 채권을 양수받는 것이 나중에 경매 등 청산을 통한 처분이 있을 경우 절차상 편리한 것이라고 판단하여 ○○○․○○○의 근저당권을 양수하게 되었다.
- 다. 소득세법 제88조 의 규정에 의하면 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기․등록 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며 이러한 양도 행위의 정당한 성립을 위해서는 ①유효한 법률행위 또는 법률의 규정에 의한 이전, ②유상이전, ③자산의 사실상 이전이라는 조 건의 충족을 요구하고 있는바, 쟁점토지가 사실상 청구인에게 이전된 부분이 없고 법률상도 소유권이전이 되지 않았음에도 불구하고 처분청에서 자산이 유상으로 이전되었다고 보고 양도소득세를 부과한 것은 당초 부동산 매매를 하기 위한 계 약서와 계약상 지불하기로 한 매매대금을 지급하였다는 단순하고 형식적인 면만을 고려하여 과세한 것으로 이는 거래의 실질을 간과한 하자있는 처분이며, 거래내용의 실질을 살펴보면 당초 부동산 취득을 목적으로 한 약정이 있었으나 이후 불가피한 상황으로 매매계약으로서의 자산이전과는 무관하게 일반적인 자금대차 약정과 동일하게 채권을 이행하기 위한 수단으로 경매신청 하였으며, 강제적 재산 분배행위가 이루어져 배당금 수령으로 채권이행이 종결된 것으로서, 소득세법상 자산의 양도가 아닌 것을 양도라 하여 처분한 결정은 유효한 법률적 행위와 사실관계를 간과한 위법한 처분으로 취소되어야 한다.
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐 이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다
양도소득과세표준의 100분의 70
③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다 5) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등 】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제2호·제4호 및 조세특례제한법 제69조제1항 에 규정하는 토지
4. 법 제89조제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 5) 부동산등기특별조치법 제2조 【소유권이전등기등 신청의무】
① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
1. 청구인과 매도인
○○○ 는 가압류 및 공동근저당권이 설정된 쟁점토지에 대하여 매매가액 72,500천원으로 2003.1.10. 매매계약(잔금일 2003.1.20.)을 체결하였으며, 2003.1.22. ○○군수로부터 토지거래 허가를 받았음이 부동산매매계약서 및 토지거래계약 허가증에 의하여 확인된다. 2) 쟁점토지에 설정된 가압류 등기 내용은 등기원인 2000.2.16.(2000.2.19. 접수) 채무자 ○○○ 및 ○○○, 채권자 ○○은행, 청구금액 319,222,022원이며, 근 저당권 등기 내용은 등기원인 1993.3.25. (1993.5.19. 접수) 채무자 청구외
○○○ (
○○○ 의 아들), 근저당권자는
○○○ (390509-1)와
○○○ (570829-2)로 채권최고액은 300,000,000원으로 설정되어 있으며, ○○○는 2003.3.13.(2003.3.27 접수) 청구인으로 변경등기된 것으로 등기부등본에 나타난다.
3. 등기부등본에 쟁점토지의 소유권은
○○○ 와 청구외
○○○ 의 아들인
○○○공동소유로 되어 있으나 2005.4.27. ○○지방검찰청 검사 ○○○가 진술받은 피의자(청구인)신문조서(사건번호 2005형제00000)에서 ○○○는 쟁점토지가 본인 소유임을 진술하였음이 나타나고, 매매계약서 상 쟁점토지의 계약금은 계약일에 10,000천원 지급하였음이 매매계약서 등에 나타난다.
4. ○○지방검찰청에서 작성한 피의자(청구인)신문조서(사건번호 2005형제 00000)는 쟁점토지에 설정된
○○○ 의 근저당권을
○○○ 가
○○○ 의 위임을 받아 청구인에게 양도한 “채권양도통지서”와 관련하여 사문서위조 등으로
○○○ 가 고소한 사건 으로 청구인이 3회에 걸쳐 임의진술한 내용을 살펴보면 다음과 같이 진술되어 있다.
- 가) 쟁점토지의 계약금으로 10,000천원, 중도금 20,000천원, 2003.7월경 잔금 42,500천원, 합계 72,500천원의 매매대금을 주고 쟁점토지를 매입하였으며, 근저당권이나 가압류를 해결하지 못하여 경매에 넘겨 이를 해결하기로 하자고 하여 경매절차에 들어가게 된 것인데
○○○ 채권양도증서는 2003.3.13.경 법무사사무실에서 작성하였으며,
○○○ 의 채권양도증서는 2003.7.26.경 작성하여 받았다.
- 나) 쟁점토지의 매매가격 72,500천원을 정한 기준은 그 지역에서 발생하는 거래가격과 정부에서 정해주는 공시지가를 참조해서 정한 것인데 평당 25,000원 정도가 될 것이다.
- 다) 계약 당초에는 정부 고시가격이 6,000원 상당이었는데 위 계약이 체결된 후 200퍼센트 정도 고시가격이 상승되었고, 다음해에 다시 200퍼센트 정도 고시가격이 상승되어 감정가액과 상당한 차액이 발생된 것이다. 라)
○○지방법원 2004가합0000 근저당권양도확인 등 소송 판결에 대하여 고소인 측에서 항소를 제기하지 않아 위 판결이 그대로 확정되었으며, 위 판결에서 판시된 바 고소인의 지분 배당금 141,211,916원은 청구인이 찾아 공동매입자인 ○○○ 등과 각자 지분대로 나누어 지급하였다.
5. 처분청의 현지확인시 공동매입자 ○○○ 등에 대하여는 공동매입자 입증서류 및 배당금을 공동매입자에게 지급한 사실은 확인된 바 없다.
6. 청구인이 ○○○ 지분의 근저당권을 양도 받으면서 별도 대가를 지급한 사실은 확인되지 않으며,
○○○ 지분의 근저당권을 양도 받으면서 4,650만원을 지급한다고 이행각서를 작성한 사실이 임의진술서에 의해 확인되나 실제 대가를 지급하였는지 여부는 확인되지 않는다.
7. 청구인은 중도금 지급시 양도받은 ○○○ 지분의 채권을 2003.3.13. 근저당권자 변경등기하고 2003.6.7. 공동근저당권자의 1인으로서 ○○지방법원에 부동산임의경매(사건번호 2003타경00000)를 신청하여 2003.6.9. 경매개시결정 되었으며, 2004.3.5. 청구외 ○○○에게 285,444,000원에 경락되어 소유권이 ○○○에서 ○○○으로 이전 되었음이 대법원 경매사건 조회 및 사건별수불명세서, 등기부등본에 의하여 확인된다. 8) 청구인은 쟁점토지의 경락대금 285,444,000원 중 제 비용을 제외하고 2004.3.8. 청구인 지분 141,211,917원을 배당 수령하였으며, 나머지 대금 141,211,916원은 ○○○ 가 배당금 수령권 위임취소 신청을 하여 집행공탁 되었다가
○○ 지방법원 제4민사부 판결문(사건번호 2004가합0000 근저당권양도확인 등)에 의하여 2005.8.17. 공탁금 141,211,916원을 청구인이 수령하였음이
○○ 지방법원 판결문 및 공탁금출급청구서에 의하여 확인된다. 9)
○○지방법원 제4민사부 판결문(사건번호 2004가합0000)은 청구인이 ○○○를 상대로 근저당권양도확인 등의 소를 제기하여 승소한 것으로 동 판결문의 인정사실 및 판단에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.
- 가) 이 사건 부동산에는 ○○○의 아들인 소외 ○○○을 채무자로, 소외 ○○○ 와
○○○ 의 딸인 피고(
○○○)를 공동근저당권자로, 채권최고액을 3억원으로 하는 근저당권과 채권자 소외 주식회사
○○ 은행의 가압류가 등기되어 있었 는데, 청구인과 ○○○는 위 가압류의 부담을 회피하기 위하여 청구인이 근저당권부 채권 및 근저당권을 양도받아 임의경매절차를 진행하고 그 경매절차에서 이 사건 부동산(쟁점토지)을 취득하는 방법으로 소유권을 이전하기로 합의하였다.
- 나) 그 합의에 따라 청구인은 ○○○에게 매매대금 중 계약금, 중도금 합계 3천만원을 지급한 다음 ○○○로부터 관련 서류를 교부받아 2003.3.27. 이 사건 부동산에 설정된 근저당권에 관하여 ○○○의 지분양도를 원인으로 공동근저당권자 ○○○를 원고로 변경하는 내용의 부기등기를 하였다.
- 다) 청구인은 공동근저당권자의 1인으로서 이 법원에 2003타경00000호로 쟁 점토지에 관한 임의경매 신청을 하였고, 이 법원이 2003.6.9. 경매개시 결정을 함에 따라 쟁점토지에 관한 임의경매가 진행되었으며, 그 임의경매 사건의 배당절차에서 공동근저당권자인 청구인과 피고(○○○)에게 각 141,211,916원을 배당하는 것으로 배당표가 작성․확정하였다. 라)
○○○,
○○○,
○○○ 의 인적관계, 청구인과
○○○ 사이에서 쟁점토지에 관한 근저당권의 양도가 언급된 주된 목적이 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전하는 데에 있었던 점 등의 사정에다가 다음과 같은 사정들 ① 청구인은 매매대금 7,250만원 중 3천만원을 지급한 다음 이 사건 부동산에 관한 ○○○의 근저당권 지분을 이전받았고 다시 매매대금 4,250만원을 지급하면서 당일 위 양도증서와 위임장이 작성되었던 점, ② ○○○는 2004.3.5. 이 사건 부동산의 경매법원에 ‘피고(○○○)는 배당금 수령권을 원고(청구인)에게 위임한 바 있었으나 사정에 의하여 그 위임을 취소하니 피고에게 직접 지급하여 달라’는 내용의 배당금 수령권 위임취소 신청을 하였는데, 위 신청서에는 위임을 철회한다는 취지 만이 기재되어 있을 뿐 원고(청구인)가 위임장을 위조하였다거나 원고에게 위임을 한 사실이 없다는 등의 주장은 없었던 점, -이하 중략-
- 마) 위 양도증서와 위임장은 피고(
○○○)로부터 대리권을 부여받은
○○○ 에 의하여 작성된 것으로 봄이 상당하고, 그 결과 원고와 피고 사이에서는 피고가 이 사건 부동산에 관한 자신의 근저당권 지분 나아가 이 사건 부동산에 관하여 진행되는 임의경매절차에서 배당받게 되는 경우의 배당금 출급청구권까지도 원고에게 양도하는 취지의 약정이 이루어졌다고 할 것이다. 10) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 소득세법 제88조 에 “양도”라 함은 “ 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”라고 정의되어 있는 바 쟁점토지의 소유권이전이 유상양도에 해당되는지를 살펴보면 청구인은 ○○○와 가압류 및 근저당권이 설정된 쟁점토지를 72,500천원에 매 수하기로 2003.1.10. 매매계약을 체결하여 계약시 계약금 10,000천원을 지급하였다. 청구인은 잔금지급일까지
○○○ 가 가압류 및 근저당권을 해제하지 못하였음에도 계약이행에 착수하여 2003.3.13. 중도금 20,000천원, 2003.7.26. 잔금 42,500천원 합계 72,500천원의 매매 대금 전액을 지급하고 쟁점토지의 소유권을 실질적으로 취득하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인된다. 한편 청구인은 쟁점토지에 설정된 가압류의 부담을 회피하기 위하여 쟁점토지에 설정된 근저당권부 채권 및 근저당권을 양도받아 근저당권자를 청구인으로 변경등기하여 실질적으로는 쟁점토지의 소유권자이면서 형식적으로 근저당권자의 지 위를 확보하여 근저당권의 실행이라는 명목으로 부동산 임의경매를 신청하고 경매 낙찰로 소유권을 매도인 ○○○로부터 청구외 ○○○에게 이전시키고 경락 대금은 제 비용을 제외하고 282,423,833원 전액 청구인이 수령한 것으로 보아 이는 쟁점토지의 미등기 유상양도에 해당된다 하겠다. 설령 가압류 등으로 인하여 청구인 명의로 소유권이전등기가 불가능하다 할지라도 이는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 쟁점토지의 소유권을 실제 취득하였음에도 소유권이전등기를 하 지 않고 가압류의 부담을 회피하기 위하여 부동산 임의경매를 통하여 경락대금을 전액 수령하고 소유권을 제3자에게 이전시킨 것은 미등기양도에 해당된다고 판단되므로 청구인에게 양도소득세 부과한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.