청구인에게 전소유자의 연체관리비에 대한 지급의무가 있더라도 이는 전소유자가 부담할 비용으로 청구인에게 구상권이 있고 또한 연체관리비는 소득세법상 양도자산의 필요경비로 열거되어 있지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없음
청구인에게 전소유자의 연체관리비에 대한 지급의무가 있더라도 이는 전소유자가 부담할 비용으로 청구인에게 구상권이 있고 또한 연체관리비는 소득세법상 양도자산의 필요경비로 열거되어 있지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없음
청구인은 2007.6.22. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○아파트 상가동 지층 ○○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 352,600천원에 임의경매로 취득하였다가 2008.9.30. 쟁점부동산을 490,000천원에 양도한 후 2008.10.30. 양도소득세 예정신고를 하면서, 전소유자의 연체관리비 중 공용부분에 대한 연체관리비 49,862,220원(이하 “쟁점관리비”라 한다)을 필요경비로 계상하여 양도소득세 22,307,160원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 계산시 필요경비로 계상한 쟁점관리비를 필요경비 부인하여 2008년 양도소득세 19,944,480원을 2009.5.8. 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.14. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점관리비를 쟁점부동산의 경매취득 이후 납부하였는바, 연체관리비 중에서 공용부분에 대하여는 경락취득인이 승계․납부할 의무가 있다라는 대법원판결(2001.9.20.선고 2001다8677호)에 비추어 볼 때, 청구인이 부담한 쟁점관리비는 필요경비로 인정되어야 한다. 관련 예규의 해석에 있어서도 쟁점관리비가 법원의 판결에 의해 경락 취득인의 납부의무가 있는 금액임이 명백한데도 처분청이 이를 “법적인 지급의무 없이 대신 지급하는 경우”에 해당하는 것으로 보아 쟁점관리비를 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다. 따라서, 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이고, 예규 등(서면인터넷방문상담4팀-1517. 2004.9.23 외 다수)에서 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전소유자가 부담하여야 할 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급하는 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것이라고 일관되게 답변하고 있으므로 쟁점관리비를 필요경비 부인하여 고지한 이 건 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② (생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하 는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소 득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (이하 생략) 4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 【공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력】 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
1. 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액에 대해서는 처분청과 청구인의 다툼이 없으며, 처분청이 청구인이 필요경비로 계상한 쟁점관리비를 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세 19,944천원을 과세한 사실이 심리자료와 국세통합전산망을 통해 확인된다.
2. 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 청구인이 2008.7.21. 쟁점관리비49,862천원과 경매 취득 후 연체관리비 34,262천원을 합하여 총 84,125천원을 상가관리단에 계좌이체로 납부한 사실이 확인된다.
3. 쟁점부동산의 등기부등본 기재내역을 보면 쟁점부동산은 전소유자의 관리비 미납으로 2007.1.17. 채권자는 “□□프라자관리단”, 청구금액 47,686,290원으로 가압류된 바 있으나, 이 건 가압류는 청구인의 2007.6.22. 임의경매 취득과정에서 등기 말소되었으며, 2007.12.31. 채권자 □□프라자관리단, 청구금액 69,179,720원으로 쟁점부동산이 다시 가압류된 후 2008.4.4. 가압류가 해제된 사실이 확인된다.
4. 이상의 사실관계 및 법령에 비추어 청구주장을 살펴본다. 청구인은 대법원판결(2001.09.20. 선고2001다8677호) 등에 비추어 전소유자의 공용부문 연체관리비 납부의무가 법적으로 청구인에게 승계되었고 청구인이 쟁점관리비를 실제로 납부하였으므로 이는 필요경비로 되어야한다고 주장한다. 그러나 청구인에게 쟁점관리비 납부의무가 있는지 여부는 별개로 하더라도 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익에 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비로서 대통령령이 정하는 것을 열거하여 규정하고 있어 쟁점관리비는 소득세법 제97조 와 같은 법 시행령 제163조에 열거된 자본적 지출액이나, 양도비용 등에는 해당되지 않는 것으로 판단된다.(같은 뜻 국심2007중3172 2008.01.04. 등) 또 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 관련 대법원 판결에 의해 청구인에게 쟁점관리비의 납부의무가 있는 것은 인정된다 하더라도 이러한 경우 “집합건물법의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 보아야한다.”라는 대법원 2008.12.11. 선고2006다50420판결에 비추어볼 때 청구인의 쟁점관리비 납부의무는 전소유자와 함께 청구인에게 중첩적으로 인수된 것이므로 결국 쟁점관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 쟁점관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되므로 청구인의 양도소득세의 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인이 전소유자 대신 지급한 연체관리비를 필요경비에서 부인하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.