처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 기준시가로 안분하여 쟁점토지와 건물의 양도가액을 각각 계산하고, 건물신축비용이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 건물의 취득가액으로 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 기준시가로 안분하여 쟁점토지와 건물의 양도가액을 각각 계산하고, 건물신축비용이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 건물의 취득가액으로 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 2006.6.16. ○○남도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 240.60㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 145,000,000원에 취득하고, 2007.1.8. 위 지상에 224.06㎡ 의 2층 단독주택(이하 “쟁점 건물”이라 한다)을 신축하여, 2007.4.20.(이하 “양도일”이라 한다) 청구외 ◆◆◆(이하 “양수인”이라 한다) 에게 쟁점토지 및 쟁점건물 (이하 “쟁점부동 산”이라 한 다)을 일괄 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하였다. 청구인은 2008.6.2. 쟁점부동산을 양도 가액 340,000,000원, 취득가액 340,000,000원 으로 토지․건물 매매가액의 구분 없이 실지거래가액에 의해 확정신고한 후, 2008.8.31. 쟁점부동산의 일괄양도가 액을 양도당시 토지․건물의 기준시가에 의하여 안분하여 토지가액 155,958,000 원, 건물가액 184,042,000원으로, 취득가액은 토지는 실지거래 가액 인 145,000,000원, 건물은 양도가액과 동일한 184,042,000원 으로 수정신고 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 관한 양도소득세 수정신고내용을 검토한 바, 양도가액 및 취득가액의 계산에 오류가 있다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 국세청 기준시가 비율로 안분하여 토지 195,802,806원, 건물 144,197,194원 으 로, 취득가액은 토지는 실지거래가액인 145,000,000원, 건물은 환산가액인 142,280,951원 으로 재계산하여 2009.5.11. 2007년 과세연도 양도소득세 24,358,550원 을 경정․고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.5. 이의신청을 거쳐 2009.7.10. 이 건 심사청구를 하였다.
1) 청구인은 2006.6.16. 쟁점토지를 취득하여 본인이 거주할 목적으로 2층 조적조 다가구주택인 쟁점건물을 신축하였으나, 여러 사정으로 쟁점주택에 거주하지 못하고 2007.4.20. 쟁점부동산을 양수인에게 일괄 양도하였는바, 청구인의 경험부족으로 쟁점건물을 신축하는데 노무비 등 지출이 많아 손해를 보고 양도하였음에도, 쟁점부동산의 양도가액을 기준 시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 너무 높게 산정한 결과 43백만 원의 양도차익이 발생하였다고 보아 50%의 세율을 적용하여 이 건 처분을 함은 부당하다. 2) 처분청에서 양도당시 기준시가로 안분한 건물가액은 144,197천원으로 평 당 건축물 평가금액은 @2,160,000원(144,197천원÷67.7평)에 불과하고, 이는 창원 지역 2007년 상반기 조적도 2층 다가구 주택 평균건축비 @2,600,000원～@2,800,000원 및 공공주택 5층 이하 평당 표준건축비 @2,770,200원에도 크게 미달하는바, 소득세법 제100조 제2항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 규정 에 의거 감정평가가액이 있는 경우 그 감정평가가액에 의해 토지․건물을 안분 계산 하여야 하므로, 비록 양도일로부터 1년 9개월이 지난 한국감정원의 소급 감정평 가가액이라 할지라도 동 감정가액에 의해 안분한 쟁점건물의 가액은 180,144천원, 평당 매매가는 @2,661,000원(180,144천원÷67.7평)으로 오히려 시세에 비추어 더욱 합리성이 있으며, 소급감정가액이라 할지라도 합리성이 있는 경우에는 적용해도 무방하다는 심판례(국심2001중2273,2001.12.21)도 있기에 쟁점거래에 대하여는 2009.3.16. 작성 한국감정원의 소급감정가액(이하 “쟁점 감정가액”이라 한다)을 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
3. 만일 쟁점 감정가액을 적용하여 양도소득세를 경정하는 것이 어렵다고 하더라도, 거래명세서, 입금표, 영수증 등 금융거래내역에 의하여 쟁점건물의 신축비용(이하 "쟁점신축비용"이라 한다)이 확인되므로,
신축비용을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다.
1) 청구인은 비록 1년 9개월 후의 소급감정가액이라 할지라도 쟁점 감정가액에 비례하여 안분계산한 쟁점건물의 가액이 시세에 비추어 더욱 합리성이 있으므로
감정가액을 기준으로 양도소득세를 경정함이 타당하다고 주장하나, 부가가치세법 제48조의2 제4항 제1 호에 의한 감정가액의 적용은 양도일이 속하는 직전 과세기간 개시일부터 양도일이 속하는 과세기간의 종료일까 지의 기간 중에 감정평가 법인이 평가한 감정가액을 말하는 것으로서 2009.3.16. 작성된 한국감정원의 감정평가서는 양도일로부터 1년 9개월이나 지나 세무서에 제출할 목적으로 감정 의뢰하여 감정 받은 가액으로, 쟁점감정가액을 신빙성이 있는 것으로 인정하기는 어려 우며,
2. 청구인이 쟁점신축비용의 증빙으로 금융계좌 이체내역, 입금표, 영수증 등(이하 “쟁점증빙”이라 한다)을 제시하였으나, 계좌 이체한 금액이 쟁점건물의 실제 공사대금인지 여부가 불분명 하고, 입금표 및 영수증 등은 사인 간에 임의 작성이 가능한 것으로 신빙성이 떨어져 쟁점신축비용의 객관적 증빙으로 인정하기는 어려우므로, 당초의 이 건 처분은 정당하다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매 사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가 에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도 한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 4) 부가가치세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재 의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가 가액[ 제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
5. 구 부가가치세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】(2006.2.9. 개정되기 전의 것)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재 의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가 가액 (지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다) 이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
1. 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장 및 청구인과 양수인 사이에 체결된 2007.3.6.자 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 2006.6.16. 쟁점토지를 145,000,000원에 취득하여 쟁점건물을 신축한 후, 2007.4.20. 쟁점부동산을 양수인에게 340,000,000원에 일괄 양도한 사실이 나타난다.
2. 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 청구인을 건축주로 하여 2006.7.10. 쟁점건물 공사허가를 받아 2006.8.1. 착공, 2007.1.8. 쟁점건물의 사용승인이 이루어진 사실이 나타난다.
3. 양도소득 과세표준 신고 확정신고서 및 수정신고서에 의하면, 청구인은 2008.6.2. 쟁점부동산을 양도 가액 340,000,000원, 취득가액 340,000,000원 으로 토지․건물 매매가액의 구분 없이 실지거래가액에 의해 확정신고한 후, 2008.8.31. 쟁점부동산의 일괄양도가 액을 양도당시 토지․건물의 기준시가에 의하여 안분하여 토지가액 155,958,000 원, 건물가액 184,042,000원으로, 취득가액은 토지는 실지거래 가액 인 145,000,000원, 건물은 양도가액과 동일한 184,042,000원 으로 수정신고한 사실이 나타난다.
4. 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 쟁점건물의 취득가액 산정 에 오류가 있다고 보아 청구인의 수정신고내용을 부인하고, 쟁점부동산의 일괄양도가액 340,000,000원을 양도당시의 기준시가로 안분하여 쟁점토지 195,802,806원, 쟁점건물 144,197,194원으로 양도 가액을 산출하고, 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액인 145,000,000원으로, 쟁점건물의 취득가액은 쟁점신축비용이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 적용하여 142,280,951원으로 산출하여 청구인에게 이 건 처분을 한 사실이 나타난다.
5. 청구인이 제시한 국심2001중2273, 2001.12.21. 심판례에 의하면, 한국감정원이 조사시점인 2001.8.11.로부터 약 4년 2개월 전인 1997.6.10.을 가격시점으로 소급감정한 감정평가액과 관련하여 토지와 건물의 일괄 양도시, 그 가액을 소급감정한 감정평가액에 의해 안분계산한 과세표준으로 과세한 처분은 정당하다는 요지의 결정이 있었으나, 당시 판단의 근거가 된 부가가치세법 제48조의2 제4항 제1호 단서규정은 이후 2006.2.9. “ 제21조에 규정된 공급시기 가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지” 부분이 추가되어 개정되었는바(2006.2.9. 이후 공급하는 분부터 적용됨), 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우 감정가액의 인정범위를 명확히 규정하고자 하는 동 개정취지에 비추어 위 심판례는 동일․유사한 사실관계에 기초한 이 건의 선례로서 더 이상 유효하지 아니함을 알 수 있다. 6) 청구인은 이 건 처분 관련 과세예고통지에 불복하여 2009.3.23. 과세전적부심사청구를 하였고, 2009.4.29. 창원세무서장 의 불채택결정이 있었는바, 동 결정문에 의하면 “이 건 과세전적부심사청구시 제출한 과세예고통지일 이후 작성된 감정평가서의 토지․건물가액(쟁점감정가액을 말함)은 1년 9개월 소급하여 평가한 감정가액으로 쟁점부동산 매매당시의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 인정되지 않아 합당한 가액으로 볼 수 없는 점 등의 사유로 보아 객관적으로 시가가 반영된 가액으로 볼 수 없으므로, 처분청에서 쟁점부동산 양도에 따른 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 경우에 해당되어 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 과 세예고통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.”는 요지로 판단한 내용이 나타난다. 7) 쟁점부동산에 대한 한국감정원의 감정평가서를 살펴보면, 쟁점토지는 149,172,000원, 쟁점건물은 168,217,000원, 총 317,217,000원으로 평가하였음이 토 지 ․건물평가명세표에서 확인되고, 평가의뢰인은 청구인, 평가목적은 일반거래, 제출처는 처분청, 감정평가 조사 기간은 2009.3.13, 감정평가 작성일자는 2009.3.16. 이며, 평가시 가격 시점 은 청구 인의 요청에 의하여 쟁점부동산 잔금청산일인 2007.4.18.을 기준 으로 감정평가하였다고 평가의견서에 나타나 있으며, 이는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 단서에 의한 감정평가기간(2006.7. 1.～ 2007.6.30.)으로부터 1년 9개월 이상 경과한 2009.3.13.에 소급하여 감정평가한 가액으로 확인된다. 8) 건설교통부고시 제2004-232호(2004.9.20.) 공공건설임대주택 표준건축비 고시문에 의하면, 5층 이하 60m 2 초과는 m 2 당 건축비 상한가격이 852.1천원 으로 고시되어 있음이 확인된다. 9) 청구인은 이 건 처분에 불복하여 2009.6.5. 이의신청을 하였고, 2009.7.1. ○○ 지방국세청장의 이의신청 기각결정이 있었는바, 동 결정문에 의하면 쟁점증빙에 대한 조사내용은 아래와 같다. 청구인은 이 건 심사청구시 아래의 사실 인정과 판단을 번복시킬만한 추가적인 소명이나 증빙자료를 제출하지 아니한바, 아래와 같은 사실인정과 판단에는 달리 오류가 있는 것으로 보이지 아니한다. 가) 청구인은 쟁점건물을 친구인 청구외 ◇◇◇과 같이 거주할 목적으로 2층 다가구주택을 신축하였기 때문에 쟁점건물 신축비용도 청구인과 청구외 ◇◇◇이 공동으로 부담하였다고 주장하며, 쟁점신축비용 지급증빙으로 청구 인 명의의 계좌(이하 “청구인 계좌”라 한다), 청구인의 배우자인 ♧♧♧ 명의의 계좌(이하 “♧♧♧ 계좌”라 한다), ◇◇◇의 배우자인 ◎◎◎ 명의의 계좌(이하 “◎◎◎ 계좌”라 한다), ◇◇◇의 처제인 ♤♤♤ 명의의 계좌(이하 “♤♤♤ 계좌”라 한다), ◇◇◇의 아들인 □□□ 명의의 계좌(이하 “□□□ 계좌”라 한다)의 거래명세를 제시하였기에 확인한 바, (1) 별지【표1】의 31번 거래인 청구외 ★★양회공업(주) ○○사업소의 거래명세표는 청구인 명의로 발행되어 있으나, 거래대금은 ◎◎◎ 계좌에서 출금되었기에 당심에서 확인한 바, ★★양회공업(주) 창원사업소에서는 청구인 명의로 세금계산서를 정상발행․신고하였음이 확인됨에 따라 청구인의 주장과 같이 ◎◎◎ 계좌출금액이 쟁점신축비용으로 사용되었음이 확인되며, (2) 쟁점신축비용에 따라 정확하게 안분한 것으로 보이진 않지만, 2 007.3.20. 쟁점거래의 매매중도금 1억원이 청구인 계좌로 입금되자 2007.3.28. ◎◎◎ 계좌로 5천만원이 이체되고, 2007.4.18. 쟁점거래의 매매잔금 55,000,000원이 청구인 계좌로 입금되자 같은 날 32,701,600원이 ◇◇◇ 계좌로 이체된 점으로 보아 청구외 ◇◇◇과 쟁점건물 신축비용을 공동부담 하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여 진다.
○○번지 소재의 ●●공인중개사 사무소 ●●●을 통해 거래하였으며, 쟁점 건물의 신축에 따른 공사관리․감독은 청구외 ●●●의 조카인 청구외 ▼▼▼(2008년 ▲▲▲에서 ▼▼▼으로 개명, 이하 “▲▲▲”이라 한다)이 맡아 서 하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, (1) 청구외 ●●●은 ●●공인중개사라는 상호로 2006.3.3.부터 현재까지 부 동산 중개업을 영위하고 있으며, ●●●의 배우자인 청구외 ♠♠♠은 2006.9.14. 부터 ●●건축이라는 상호로 주택건축업을 영위하고 있음이 국세통합전산망을 통해 확인된다.
(2) 청구외 ▲▲▲은 2006.6월부터 2007.4월까지 쟁점건물의 신축공사 일체를 현장에서 맡아 10개월간 노임으로 10,000,000원을 2007.4.18. ●●● 계좌로 받았다는 확인서를 이 건 이의신청시 제출하였으며, 별지【표1】의 5번 지출증빙과 같이 2007.4.18. 10,000,000원이 청구인 계좌에서 ●●● 계좌로 이체된 사실이 확인된다. (3) 청구인은 ●●공인중개사 ●●●에게 쟁점부동산 중개수수료 및 실비로 5, 000,000원을 2007.4.18. 지급하였고, 이에 대한 증빙으로 ●●●이 발행한 영수증을 증빙으로 제시하였으나, 영수증에 기록된 발행일자는 2006.4.18.로 기록되어 있음이 확인된다. 다) 청구인은 직접 쟁점건물의 신축공사를 하였고 공사비용은 거래처 및 인부들에 게 직접 지급하였다고 주장하며, 쟁점신축비용에 대한 증빙으로 거래명세표, 영수증, 입금표 및 청구인, ♧♧♧, ◎◎◎ 등 계좌의 거래 내역서 등을 제시하였기에 이에 대해 살펴본다. (1) 청구인은 별지【표1】과 같이 쟁점건물 신축비용에 대한 증빙으로 청 구인 계 좌 16,750,000원, ♧♧♧ 계좌 47,671,000원, ◎◎◎ 계좌 57,692,550원, ♤♤♤ 계좌 출금내역 6,000,000원, 영수증 45,851,350원, 입금표 16,130,000원, 총 190,094,900원의 지출증빙을 제시하였으며, 청구인이 제시한 거래처 영수증들은 청구인으로부터 2006.7월부터 2007.3월까지 쟁점건물 신축공사를 하고 공사대금을 수령했다는 같은 형식, 비슷한 필체의 영수확인서로 사후 일괄 작성된 것으로 보여 진다. (2) 영수증을 쟁점건물 신축비용 증빙으로 제출한 별지【표1】의 46번～58번 거 래 중 46번, 51번, 54번, 55번 거래분은 실제 지급여부가 불분명한 영수확인증 으로 이를 객관적인 증빙으로 인정하기는 어렵고, 5 6번 도시가스 영수증은 도시 가스 사용기간이 2006년 12월분 및 2007.2.7.～2007.3.6.인 것으로 보아 건물신축 후 자가 사용분으로 보이므로 쟁점건물 신축비용으로 인정하기는 어려 우나, 별지【표1】의 47번 ◉◉골재의 영수확인증은 당심에서 확인한 바, ◉◉골재는 영수확인증을 작성한 사실은 없다고 당심에 밝혔으며, ◉◉골재(현재 ◉◉콘크 리트)의 전산거래명세 서상에 공급받는 자가 청구인이 아닌 ●●공인중개사 ●●● 으로 기재되어 있으나, 2006.8.14.부터 2006.11.8.까지 쟁점부동산 소재지에 공급대가 6,677,000원 의 자갈 및 모래를 공급한 거래내역이 확인되며, 현금 으로 결제하였다고 ◉◉골재에서 당심에 인정하였으므로, 2006.12.28. ♧♧♧ 계좌 에서 ◉◉골재에 지급한 1,880,000원(별지【표1】16번)을 제외한 차액 4,797,000원은 신축 비용으로 인정함이 타당하다고 판단된다. (3) 별지【표1】의 57번 중개수수료 및 실비로 2007.4.18. ●●공인중개사 ●●●에게 지급한 5,000,000원에 대한 지급증빙은 ●●●이 발행한 영수증에 불과하고 영수증상의 발행일자가 2006.4.18.로 기록되어져 있어 사인간 사후 작성 되었을 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 대한 구체적인 입금증빙을 제시 하지 못하므로 이를 객관적인 지급증빙으로 인정하기 어려우며, 또한 별지 【표1】의 5번, 청구인이 ▲▲▲의 현장노무비 10,000,000원을 ●●● 계좌로 지급한 날도 2007.4.18. 로 동일하여 계좌이체된 10,000,000원이 ▲▲▲의 노무비 인지 ●●공인중개사 ●●●의 중개수수료인지의 여부도 불명확하므로, 단순 영수증만으로 이를 쟁점신축비용으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
(4) 청구인은 별지【표1】의 58번, 취득세․등록세 9,091,440원을 쟁점건물신축 비용으로 주장하나, 쟁점토지관련 취득세․등록세인 6,670,000원은 이미 필요경비 로 공제하였기에 제외하고, 쟁점건물관련 취득세․등록세인 2,421,440원을 쟁점신축비용으로 인정함이 타당하다고 판단된다.
(5) 청구인은 별지【표1】의 59번～62번 거 래에 대한 지출증빙으로 입금표를 제출하였으며, 이 중 59번 거래증빙은 2006.5.4. 샷시 선금으로 3,000,000원을 영수하였다는 ◀◀창호 ◀◀◀ 발행의 입금표를 제시하였으나, 2006.5.4. 당시 ◀◀창호 ◀◀◀은 폐업자로, 청구인이 2006.6.16. 쟁점토지를 취득하기도 전인 2006.5.4. 샷시 대금을 선 지급했다는 청구주장은 신빙성이 없고, 사인간에 작성가능한 입금증을 신축비용 지급증빙으로 인정할 수는 없으며, 별지【표1】의 60번～61번 거래증빙 또한 사인간에 사후 작성 가능한 입금증으로 이를 쟁점신축비용의 지급증빙으로 인정하기는 어려워 보인다.
(6) 다만, 별지【표1】의 62번 거래증빙은 청구외 ◁◁상사에서 2006.12.3. 3,130,000원을 영수하였다는 입금표로 당심에서 ◁◁상사에 확인한 바, ◁◁상사는 ▲▲▲에게 2006.12.16. 2,475,000원의 마루자재를 공급하였으며, 자재출고처가 쟁점부동산 소재지로 확인되며, 2006.12.28. 판매대금중 2,460,000원이 현금 입금되었음이 장부상 확인되므로, 청구인이 주장하는 3,130,000원이 아닌 거래처인 ◁◁상사에서 실제 확인된 2,475,000원을 신축비용으로 인정함이 타당해 보인다. (7) 다음으로 쟁점신축비용의 지급증빙으로 청구인이 제출한 계좌거래명세를 살펴보면, 청구인계좌 지급액 중 별지【표1】의 4번 거래증빙은 2006.4.18. ▷▷ 건재로부터 잡자재를 공급받은 영수증으로 사인간 사후 작성했을 가능성을 배제할 수 없으며, 거래대금은 2007. 4. 18. 청구인계좌에서 ▲▲▲계좌로 이체된 것으로 ▷▷건재 자재대금인지의 여부도 불명확하고, 청구인은 2007.4.18. 별지【표1】의 5번 ▲▲▲의 현장노무비 10,000,000원을 ●●공인중개사 ●●● 계좌로 지급하였다고 주장하나, 같은 날 ▷▷건재의 자재대금은 ▲▲▲의 계좌로 이체하면서 ▲▲▲의 노무비를 타인의 계좌로 이체하 였다는 청구주장은 사회통념상 이해하기 어려우며, 실제 계좌이체된 10,000,000원이 ▲▲▲의 노무비인지, ●●공인중개사 ●●●의 중개수수료인지의 여부도 불명확 하므로 단지 청구인계좌에서 출금되었다는 이유만으로 이를 쟁점신축비용으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (8) 별지【표1】의 6번～23번은 청구인의 배우자인 ♧♧♧ 계좌에서 출금된 지출 증 빙으로 이 중 7, 10, 12, 22번 거래는 청구인이 대리석, 타일, 전기, 조경․화방 공사비용으로 지출하였다고 영수증 및 입금표를 제시하였을 뿐 대금은 ▲▲▲ 계좌 및 ●●● 계좌로 이체되었고, 11, 13번 거래는 현금출금된 것으로 객관적 지출증빙으로 인정하기 어렵다.
(9) 또한, 별지【표1】의 10번 거래에 대해 청구인은 ▽▽타일의 영수증을 증빙으로 제출하였으나, 당심에서 확인한 바 ▽▽타일 ▽▽▽은 2006.11.28. 공사대금으로 6,500,000원을 받았다는 영수증의 필체나 사인은 본인의 것이 아니며, 당시 ●●●과 거래를 수차례 한 사실은 있으나 거래대금은 ●●● 명의로 입금받았고, ●●●과의 거래분은 전액 ●●●의 배우자인 ♠♠♠이 운영하는 ●● 건축 명의로 세금계산서를 전액 정상발행하였다고 당심에 확인한 사실이 있으며, ●●건축은 ▽▽타일로부터 공급가액 7,011,818원의 매입세금계산서 1매를 교부받아 2006년 제2기분 매입세액으로 신고하였음이 국세통합전산망을 통해 확인된다. (10) 별지【표1】의 24번～44번은 ◎◎◎ 계좌에서 출금된 지출 증 빙으로 24번 은 영수확인증만 제시할 뿐 ◎◎◎ 계좌에서 현금출금된 건으로 객관적 증빙으로 인정할 수 없으며, 25번은 철근대금으로 주장하며 ◈◈철강(대표 ◈◈◈)의 2006.8.16.자 2,000,000원의 거래명세표를 제시하였으나 대금증빙은 2006.9.6. ◎◎◎ 계좌에서 청구인 계좌로 이체된 것이므로 ◈◈철강에 지급된 비용으로 인정하기는 어렵고, 오히려 청구인이 제시한 거래명세표는 별지【표1】의 1번, 2006.8.28. 청구인 계좌 에서 ◈◈◈ 계좌로 동일금액이 이체된 건의 증빙일 가능성을 배제할 수 없다. (11) 별지【표1】의 45번인 ♤♤♤계좌 지출증빙도 현금출금분으로 이를 철근공사 및 타일공사라는 영수확인증만으로 쟁점신축비용으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
(12) 이상에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 주장한 쟁점신축 비용 중 계좌에서 현금출금되거나 영수확인증 또는 단순입금증 등 객관적인 지출증빙으로 인정할 수 없는 신축비용 부인금액은 총 100,267,470원(별지【표1】)으로 판단된다.
(13) 또한, 청구인, ♧♧♧, ◎◎◎ 각 계좌에서 이체된 거래내역도 통장거래 명세란에 상호가 아닌 성명만 기재되어 청구인이 주장하는 바와 같이 목수, 미장, 조적팀의 인건비로 지급되었는지의 여부가 불명확한 건이 다수 존 재하나, 청구인 등의 계좌에서 쟁점건물 신축시기에 지급된 사실로 보아 계좌 이체된 건은 전액 신축비용으로 인정한다하여도 위 신축비용 부인금액 100,267,470원 을 제외하면 쟁점신축비용으로 인정 가능한 비용은 89,827,430원으로, 이는 처분청에서 기준시가로 환산한 건물 취득가액인 142,280,951원보다 현저히 미달됨을 알 수 있다.
- 라. 판단 1) 쟁점토지․건물의 실지거래가액을 소급감정한 감정평가액에 의 해 안분계산할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 단서에 의하면 쟁점부동산의 양도일인 2007.4.20.이 속하는 직전과세기간에서 양도일이 속하는 과세기간 중(2006.7.1.～2007.6.30.)에 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 기준시가에 우선하여 감정가액에 비례하여 토지․건물 가액을 안분계산한다고 규정하고 있으나, 쟁점감정가액은 위 규정에 의한 감정평가기간에서 1년 9개월이나 지난 시점에서 처분청에 제출하기 위한 목적으로 소급하여 평가한 감정가액으로서 쟁점부동산 매매당시의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 확보된 합당한 가액으로 볼 수 없는 점 등 쟁점부동산 양도 당시의 객관적인 시가가 반영된 합리적인 감정평가가액으로 보기는 어려우므로, 쟁점감정가액에 의하여 쟁점토지․건물의 양도가액을 안분계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
2. 다음으로 쟁점신축비용을 쟁점건물의 실지취득가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점신축비용에 대한 증빙으로 제출한 거래명세서, 영수증, 입금표, 청구인 등의 계좌거래명세 등을 살펴본 바, 청구인이 실제 쟁점건물을 신축하 였고 청구인 등의 계좌에서 쟁점건물의 신축비용으로 보이는 상당금액이 인출된 사실은 인정 되나, 현금인출분 및 영수확인증 또는 단순입금증 등 지출증빙의 객관성을 인정하기 어려워 부인된 신축비용금액이 상당하고, 청구인 등의 계좌거래명세상 대금이 이체된 거래상대방의 성명만 기재되어 있어 쟁점신축 비용으로 지급되었는지 여부가 불명확한 금융거래내역이 다수 존재하는 점 등을 감안할 때, 청구인이 제시한 쟁점증빙만으로는 쟁점신축비용을 쟁점건물의 실지취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단되며, 가사 청구인 등의 계좌에서 쟁점건물의 신축기간 중 대금이 계좌이체된 건을 모두 쟁점신축비용으로 인정한다 하더라도, 위 사실관계에 의하면 신축비용으로 인정가능한 금액이 처분청에서 기준시가로 환산한 건물 취득 가액에 현저히 미달하므로, 쟁점신축비용을 쟁점건물의 취득 가액으로 인정해달라는 청구주장은 불이익변경금지의 원칙에 따라 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
3. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 기준시가로 안분하여 쟁점토지․건물의 양도가액을 각 계산하고, 건물신축 비용이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 쟁점건물의 취득가액으로 산정하여 청구 인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.