교환거래로 양도한 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정한 것의 당부

○○세무서장이 2009.7.1. 청구인에게 부과한 2008년 과세연도 양도소득세 9,536,030원은

1. 청구인이 2008.8.12. 청구외 김○○에게 양도한

○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363번지 공장용지 228㎡와 동소 363-1번지 답 99㎡의 비사업용토지 해당여부를 현지에 출장하여 공장 이 건축된 지번과 면적을 직접 확인한 후 그 결과에 따라 경정하는 것으로 하며,

2. 청구인의 나머지 청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2008.8.12. 소유하고 있던 ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363번지 공장용지 228㎡와 동소 363-1번지 답 99㎡(이하 위 2필지를 합하여 “쟁점양도토지”라 한다)를 청구외 김○○에게 양도하고 그 대가로 김○○이 소유하고 있는 동소 365번지 답 327㎡(이하 “쟁점취득토지”라 하며, 쟁점양도토지와 쟁점취득토지를 합하여 “교환거래토지”라 한다)를 받기로 하는 교환계약을 체결하고 쟁점양도토지의 양도가액을 21,405,900원으로, 쟁점양도토지의 취득가액을 39,452,824원으로, 양도소득을 △18,046,924원으로 하여 2008.9.25. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 교환거래토지의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준 시가에 의하여 양도차익을 산출하고, 쟁점양도토지를 비사업용토지로 보아 세 율 60%를 적 용하여 2009.7.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 9,536,030원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점양도토지를 2004.3.22. 취득하였으나 취득하고 보니 쟁점 양도토지 중 363번지 토지 위에 이 건 교환거래 상대방인 김○○ 소유의 공장 이 쟁점양도토지 위에 약 80%를, 363-1번지 토지의 약 10%를 차지하고 있는 바람에 분쟁이 있어서 김○○씨 소유의 ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 365번지 소재의 토지와 서로 교환하기로 하고 교환계약서를 작성하여 2008.9.11.자로 등기 이전하고 처분청에 양도소득세 예정신고를 하게 되었다.
• 나. 예정신고시 교환계약서상에 교환되는 부동산의 실지 거래금액이 확인되지 않아 국세청 예규(서면 5팀-2485, 2007.9.6)에 의하여 양도가액을 기준시가로 평가하여 신고하였으나, 처분청은 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 고지하였는바, 이는 위 예규에 어긋나는 부당한 과세처분이다. 따라서 이 건 양도소득세는 취소되어야 할 것이다.
• 다. 또한 처분청은 청구인이 취득가액을 환산가액으로 신고하였다고 잘못 판단하고 있으나 이는 사실과 다르다. 청구인은 쟁점양도토지의 면적에 해당하는 실지취득가액을 당초 취득한 가액을 기준으로 안분한 것으로 쟁점양도 토지의 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 것이며, 양도가액은 불분명하므로 기준시가를 실지양도가액으로 의제하여 신고하였던 것이다.
• 라. 한편 처분청은 쟁점양도토지를 비사업용 토지로 보아 과세하였으나 동 토지 위에 공장건물이 건축되어 있으므로 사실 확인하여 비사업용 여부를 판단함이 타당하다.

• 가. 양도소득세 부과에 있어서 실지 거래가액이 확인되지 않을 경우에는 소득 세법 제114조 제7항[추계조사결정]의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하며, 이 경우 환산가액은 양도가액이 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액일 경우 그 양도가액을 기준으로 계산한 환산취득가액을 말하는 것이다.
• 나. 양도가액을 기준시가로 신고한 경우 환산 취득가액은 적용할 수 없어 당초 결정 정당하며, 청구인이 신고 시 평가한 환산취득가액은 청구인이 당초 취득 시 취득계약서상 가액을 기준으로 계산한 환산취득가액으로 소득세법 시행령 제176조 의 2 규정에 의한 환산취득가액 산식에 위배되는 것인바, 따라서 당초 처분 정당하다.
• 다. 청구인은 쟁점양도토지 위에 공장건물이 있으므로 비사업용토지가 아니 라고 주장하나 쟁점양도토지에 대한 건축물대장이 없으며, 결정 당시 관할 자치 단체인 ○○시에 유선으로 확인한바 재산세 종합합산대상 토지 로 확인되어 비사업용토지로 결정한 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁점

① 교환거래로 양도한 부동산의 실지 거래가액이 불분명하다는 이유로 기준시가 로 취득가액과 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

② 양도한 부동산의 비사업용 토지 해당여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용 되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득 가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006.12.30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바 에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 의 구법:2005.12.31 법률 제7837호, 개정

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999.12.28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하 여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28 개정) 3) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 의 구법:2005.8.5 소득세법 시행령 제18988호, 개정

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제7항 에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008.2.22. 개정)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호 (제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정 에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식 에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항 의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31 신설)

4. 기준시가 (1999.12.31 신설) 4) 소득세법 기본통칙 97-1【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로 이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액 은 다음과 같이 계산한다.(1997.4.8. 개정)

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액

5. 서면5팀-2485, 2007.9.6. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 부동 산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법 시행령 제172조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제11 4조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가에 의하는 것임 6) 소득세법 제104조 의 3【비사업용토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7 에서 "비사업용토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용토지"라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.지방세법또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

• 나. 지방세법제182조 제1항 제2호 및 제3호 의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용상황ㆍ관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것
• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점양도토지의 양도가액을 기준시가를 적용한 21,405,900원으로, 쟁점양도토지의 취득가액은 당초 취득한 토지전체 1,712㎡(363번지 228㎡, ㎡당 공시지가 9,910원, 363-1번지 1,484㎡, ㎡당 공시지가 6,720원)의 취득가액 인 165,000,000원에서 쟁점양도토지 327.8㎡(363번지 228㎡, 363-1번지 99㎡)가 차지하는 비율을 곱하여 계산한 39,452,824원으로, 양도소득을 △18,046,924원으로 하여 2008.9.25. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하였음이 동 예정신고서 및 국세통합전산망에서 확인된다.

2. 청구인이 제시한 쟁점양도토지의 교환계약서의 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 양도부동산의 표시: 1.

○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363번지 공장 용지 228㎡

2. ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363-1번지 답 99㎡

• 나) 취득부동산의 표시:

○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 365번지 답 327㎡

• 다) 계약일: 2008년 8월 12일
• 라) 계약당사자 양도부동산 소유자: 청구인 취득부동산 소유자: 김○○
• 마) 특약사항: 쌍방간 같은 면적을 교환하는 조건이며, 이로 인한 분할 신청 을 허락한다.

3. 청구인이 제시한 쟁점양도부동산의 취득 시 작성한 부동산매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 부동산의 표시: ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363-1번지, 363번지(2필지 1,712㎡(517.8평))
• 나) 매매대금: 165,000천원(계약금 30,000천원, 잔금 135,000천원: 잔금지급일자 2004.3.22)
• 다) 계약일: 2004년 2월 23일
• 라) 계약당사자 매수인: 청구인 매도인: 서○○

4. 청구인은 쟁점양도토지가 비사업용토지가 아니라는 것을 입증하는 증빙 으로 건축물대장을 제시하였는데, 동 대장상의 지번은 ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 362번지 외 1필지로 되어있고, 관련지번으로 363번지가 표시되어 있으며, 대지면적은 1,406㎡, 건축면적은 193.64㎡로 되어있다.

• 라. 판 단 <쟁점①>

1. 청구인이 제시한 쟁점양도부동산의 교환계약서에는 교환가액 또는 실지 거래가액이 기재되어 있지 아니하여 소득세법에 규정된 방식에 의한 실지 양 도가액을 산정할 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점양도부동산에 대한 매매사례가액, 감정가액 등이 없고, 교환차액 에 대한 정산 절차 등을 통한 실지 양도가액의 확인도 불가능한 경우에 해당하므로 기준시가로 결정할 수밖에 없는 것으로 판단된다.

2. 청구인의 쟁점양도부동산의 예정신고 내용을 보면 양도가격은 기준시가 로 신고하여 문제점이 없는 것으로 판단되나, 그 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였는바, 이는 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의한 양도가액을 기준시가로 신고하였을 경우에는 취득가액도 기준시가로 신고하여야 한다는 원칙에 어긋나는 것이라 할 것이다.

3. 청구인은 국세청 예규(서면5팀-2485, 2007.9.6)를 근거로 양도가액을 기준 시가로, 취득가액을 실지가액으로 신고한 것은 정당하다고 주장하나, 위 예규의 내용은 양도가액을 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제11 4조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액 또는 기준시가에 의하는 것으로 청구인의 경우와 같이 양도가액을 기준시가 로 신고하면서 그 취득가액은 실지가액으로 할 수 있다는 것은 아니며, 청구인의 위와 같은 양도소득세 신고는 소득 세법 제100조 제1항의 규정과도 어긋나는 것으로 적법한 신고가 아닌 것으로 여겨진다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청의 이 건 교환거래에 대하여 취득 가액 및 양도가액 모두를 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. <쟁점②> 청구인은 쟁점양도토지 위에 공장건물이 존재하고 있으므로 비사업용토지가 아니라고 주장하면서 건축물대장을 제시하고 있는바, 이를 살펴보면,

1. 쟁점양도토지의 지번은

○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 363번지와 363-1번지이나 건축물대장에 나타난 지번은 362번지 외 1필지로 되어있으며, 관련지번으로 363번지가 표시되어 있기는 하나, 대지의 연면적이 1,406㎡인 반면에 공장 건축면적은 193.64㎡로 쟁점양도토지 중 363번지(228㎡)에 공장이 건축되어 있는지 또는 면적의 대부분을 차지하는 362번지에 공장이 건축되어 있는지 알 길이 없다.

2. 따라서 쟁점양도토지의 비사업용토지 해당 여부는 현지에 출장하여 공장 이 건축된 지번과 면적을 직접 확인하여 결정함이 타당하다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.