실지거래가액으로 양도차익을 산정한 처분의 당부

1. 처분내용 청구인은

○○ 광역시

○○ 구 ○○동 316-6번지 소재 대지 204.5㎡, 3층 숙박시설 443.92㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001.5.24. 취득하고 2004.3.19. 청구외 민○○에게 양도한 후, 2004.4.30. 쟁점부동산의 양도가액을 360백만원으로, 취득가액을 315백만원으로 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 2004년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산 양수자인 청구외 민○○이 2008.1.10. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 신고 시 취득가액을 610백만원으로 신고함에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 610백만원으로 경정하여 2009.6.1. 2004년 과세연도 양도소득세 129,622,568원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

부산고법 2008누1597(2008.11.7. 선고) 판결에 따르면 납세자가 실지거래가액을 허위로 신고한 경우에 과세관청이 조사․확인한 실지거래가액에 의하여 과세표준과 세액을 경정하여도 그로 인한 양도소득세가 기준시가에 의하여 산정한 양도소득세보다 높은 경우 기준시가에 의하여 산정한 양도소득세로 과세하여야 한다고 설시하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다. 또한, 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 리모델링비용 200백만원을 지출하였으나 해당 증빙을 갖추지 못하여 이는 실지 취득가액이 확인이 안 되는 경우에 해당한다 할 것이므로 소득세법 제114조 제5항 규정에 의거 “대통령령이 정하는 바에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정”하여야 한다. 3. 처분청 의견 기준시가 과세가 적용되는 자산에 대하여 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 과세표준 확정신고기한까지 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 실지거래가액에 의해 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하도록 하고 있는바, 처분청이 확인한 실지거래가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 1) 양도자가 실지거래가액에 의하여 확정신고한 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장이 확인한 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과할 수 없는지 여부 2) 실지취득가액이 확인되지 아니한 경우에 해당하여 추계조사하여 경정하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 1.~4.(생략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × ────────── 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가) (이하생략)

• 다. 사실관계 청구인은 납세자 관할 세무서장이 조사․확인한 실지거래가액에 의한 양도소득세가 기준시가에 의한 양도소득세를 초과하는 경우 기준시가로 경정하여야 하며, 객관적 증빙은 없으나 자본적 지출이 발생하여 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다 할 것이므로 소득세법 제114조 제5항 규정에 따라 추계조사함이 타당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 1) 청구인은 2001.5.24. 청구외 이○○으로부터 쟁점부동산을 취득하고, 2004. 3.19. 청구외 민○○에게 양도한 사실이 부동산 등기부등본에 의해 확인되고, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 2004.4.30. 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고시 양도가액 360,000천원, 취득가액 215,000천원, 양도차익 26,730천원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 이 건 심리자료에 의해 확인된다.

2. 청구외 민○○은 쟁점부동산을 2008.1.10. 청구외 정○○에게 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 610원으로 하여 2008.3.31. 2008년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다. 3)

○○○ 세무서장은 청구인의 신고양도가액과 청구외 민○○의 신고취득가액이 다르다는

○○ 지방국세청장의 감사지적에 따라 청구인이 양도차익 250백만원을 신고누락하였다 하여 처분청에 경정결의안을 통보함으로써 이 건 부과처분에 이르게 된 사실이 처분청 과세근거서류에 나타난다. 4) 청구인은 2001.5.24. 쟁점부동산을 취득하고 리모델링을 위해 200백만원을 지출하였다 주장하나 청구인은 계약서 및 대금지급증빙을 제시하지 못하고 있고, 2001.6.15. 간이사업자로 등록하여 세금계산서 수취사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 2004년 귀속 종합소득세 확정신고시 단순경비율에 의하여 소득금액을 산정하여 자본적지출 여부 및 그 금액의 확인이 불가하다.

• 라. 판단 청구인은 구 소득세법 제96조 제1항 규정은 기준시가 과세원칙의 입장을 취하고 있고 청구인이 과세표준 확정신고기한 내에 실지거래가액으로 과세표준과 세액을 산정하여 신고․납부하였다 하더라도, 납세자 관할세무서장이 조사확인한 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 상회할 수 없다고 주장하나, 『구 소득세법 제96조 제1항 제6호 에서는 기준시가 과세원칙에 대한 예외로서 실지거래가액에 따라 과세할 수 있는 경우로 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 같은 법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는바, 위 규정의 입법목적이나 실질과세원칙을 종합하여 고려하더라도, 위 규정이 기준시가에 의한 과세보다 실지거래가액에 의한 과세가 납세자에게 유리한 경우만을 한정하거나 또는 조세회피의 목적이 있는 경우에만 제한적으로 적용되는 것으로 보기 어렵고, 같은 법 제114조 제4항 단서에서 거주자가 구 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는, 다른 절차 없이 곧바로 ‘그 확인된 가액’을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하도록 명시적으로 규정하고 있으므로, 납세자가 사실과 다른 실거래가액으로 예정신고를 하였으나 그 금액이 기준시가보다 높은 경우에는 과세관청이 다시 기준시가에 의하여 양도소득세를 납부할 수 있도록 배려하여야 할 의무는 없다(대전지방법원 2008구합1018, 2008.9.3.선고, 대법원2009두3415 2009.5.14.선고)』고 판시하고 있으므로, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 달라 조사 확인한 가액을 실지양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. 또한, 청구인은 쟁점부동산 취득 후 리모델링을 하였으나 이를 입증할 근거서류가 없어 이는 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여야 한다고 주장하나, 그 주장만 할 뿐 계약서 등 근거서류를 제시하지 못하고 있어 리모델링을 했는지 여부조차 확인되지 아니하고, 설사 리모델링 공사를 하였다 하더라도 해당 공사에 소요된 비용이 수익적 지출인지 아니면 자본적 지출이어서 양도차익 산정시 필요경비로 차감하여야 할 대상인지, 아니면 취득가액에 포함하여야할 지출로서 그 가액의 확정이 불가능하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부에 대한 확인이 불가능하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.