쟁점아파트의 양도가액이 얼마인지 여부

• 가. 청구인은 ○○○○시 ○○구 ○○동 산 17호 소재 ○○아파트 동 호(이하 “쟁점아파트”라 함)를 2001.11.14. 취득하였다가 2002.6.5. 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서 양도가액을 150,500,000원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 후소유자인 청구외

○○○ (이하 “

○○○ ”이라 함)이 2005.8.19. 쟁점아파트를 양도하면서 그 취득가액을 168,000,000원으로 신고한 것으로 확인되자, 청구인의 양도실지거래차액 17,500,000원에 대한 2002과세연도 양도소득세 13,000,050원을 2008.12.9. 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.3. 이의신청을 거쳐 2009.6.29. 심사청구하였다.

청구인은 2001.11.14. 쟁점아파트를 은행융자 등을 포함하여 142,000,000원에 취득하였으나 당시 은행이자가 부담이 되는 등 쟁점아파트를 소유할 이유가 없어 취득시 매매를 알선한 중개업자인

○○ 부동산 청구외 △△△(이하 “중개인”이라 함)에 의뢰하여 취 득가액보다 10,000,000원만 더한 152,000,000원을 받고 양도하였다. 쟁점아파트의 후소유자가 쟁점아파트의 취 득가액을 168,000,000원으로 확인하였고 처분청에서는 이를 근거로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 이는 사실이 아니며 쟁점아파트의 매매계약서 작성과 대금거래시에 청구인과 매수인이 직접 만나 거래한 것이 아니라 양측 모두 부동산중개인에게 전권을 위임하여 생긴 일이다. 예를 들면, 처분청에서 제시하는 매매계약서(양도가액 168백만원)에는 잔금일자가 2002.6.10.로 되어 있으나 청구인은 2002.6.4.인감증명을 발급해 주어 2002.6.5.에 쟁점아파트의 소유권이 이전되었다. 처분청에서 이의신청시 금융조회한 바로는, 청구인이 잔금으로 받아

○○○ 증권

○○ 동지점 계좌(-000)에 2002.6.5. 입금한 24,000,000원은 청구외 ∇∇∇이

○○ 축산농협

○○ 지점에서 발행한 수표로서 청구인과 ∇∇∇과는 대금수수가 이루어질 일이 없다(중개인이 다른 사람에게서 받은 돈을 청구인에게 지급한 것으로 추정됨). 또한 청구인의 양도소득세를 누군가 신고․납부하였고, 이는 청 구인을 대신하여 부동산중개업자가 한 것으로 추정되는바, 매수자의 자금흐름과 양도소득세의 신고대리인이 누구인지 및 중개업자가 받은 중개수수료가 얼마인지 사실조사도 하지 않은 채 청구인이 양도금액을 과소신고하였다 하여 양도소득세를 부과한 것은 실질과세원칙에 위배된 처분이다.

쟁점아파트의 후소유자인 ○○○의 취득계약서를 보면, 중개인이 서명한 계약서로서 매도인와 매수인의 날인이 정상적으로 되어 있는 반면에 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 양도계약서는 제출되지 않았고, 청구인명의로 신고된 양도소득세 신고서상 계약서에서는 중개인에게 전권을 위임했다고 하였음에도 중개자란이 공란으로 되어 있고 매도인과 매수인의 날인이 되어 있지 않다. 후소유자인 ○○○에게서 받은 2002.6월 거래사실확인서(양도가액 150,500천 원)도 인감증명서가 첨부되어 있지 않으며, ○○○의 주민등록번호도 잘못 기재되어 있음(주민번호 뒷자리 2459를 2451로). 청구인은 양도가액을 152,000,000원이라고 주장하면서, 은행융자금 30,000,000 원과 쟁점아파트의 전세금 90,000,000원은 매매시 승계처리하고, 청구인의 모친계좌로 24,000,000원을 입금한 내역(합계 144,000,000원)을 제출하였으 나 나머지 8,000,000원에 대하여는 구체적인 사용처를 소명하지 못하고 있다. 위 내용과 같이 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로, 후소유자인 ○○○의 계약서에 표시된 168,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 양도가액이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28. 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28. 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29. 개정)(이하 생략) 3) 소득세법 제114조 (2005.12.31.법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1)사실관계
• 가) 쟁점아파트의 등기부등본, 양도소득세 신고서, 국세통합전산망자료에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 2001.11.14. 취득하였다가 2002.6.5. 양도하고 취득가액 142,000,000원, 양도가액을 150,500,000원(본 청구시에는 152,000,000원으로 주장)으로 하여 양도소득세 708,452원을 납부할 세액으로 신고한 것으로 나타나 고 쟁점아파트의 취득가액 142,000,000원에 대하여는 양측간 다툼이 없다.
• 나) 처분청에서 제출한 쟁점아파트의 후소유자 ○○○의 양도소득세 신고서 사본을 살펴보면, ○○○은 쟁점아파트를 2002.6.5. 청구인으로부터 168,000,000원에 취득하여 2005.8.12. 청구외 ◇◇◇에게 180,000,000원에 양도하고 필요경비 3,987,200원을 공제한 후 양도차익을 8,012,800원으로 산정하여 2005.10.31. ○○세무서에 양도소득세 신고하면서 취득 및 양도계약서를 각각 제출한 것으로 확인된다.
• 다) 본 청구서에 첨부된 후소유자 ○○○의 확인서(2009.2월 작성)에서, ○○○은 쟁점아파트의 취득가액으로 168,000,000원을 지급하였고 양도자인 청구인은 없는 상태에서 중개인과 계약하고 ○○은행 융자금(청구인은 ☆☆은행 근저당 설정, ○○○은 ○○은행 근저당설정)과 전세보증금을 안고 취득하였으며, 대금거래는 중개인에게 직접 지급하였다고 확인하고 있다.
• 라) 그러나, 2002.6월 작성된 것으로 보이는 또 다른 거래사실 확인서에서 ○○○은 쟁점아파트의 취득금액(청구인의 양도금액)을 150,500,000원으로 확인하고 있다.
• 마) 쟁점아파트의 등기부등본을 살펴보면, 청구인은 2001.11.14. ☆☆은행 ○○동지점에 쟁점아파트를 근저당설정(채권최고금액 36백만원)하였고, 2002.6.8. 동 근저당설정등기가 해제된 사실이 확인된다.
• 바) 쟁점아파트 양도와 관련하여 청구인명의 신고서에 첨부된 계약서와 처분청이 제출한 계약서 및 쟁점아파트 등기부등본을 살펴보면 아래와 같다. 구 분 처분청 제출 청구인명의 신고서 첨부 비 고 매매금액 168,000,000원 150,500,000원 계약일, 계약금액 (2002.6.3) 10,000,000원 (2002.4.28) 15,000,000원 중도금액

• (2002.5.10) 50,000,000원 잔금 (2002.6.10) 158,000,000원 (2002.6. 4) 85,500,000원 특약조항

○○ 융자금 3천만원 있음 ☆☆은행 설정 3천만원 승계, 기존시설 하자시 원상복구 중개인

○○ 부동산

○○○

• 인장날인 양도,양수,중개인 날인 날인 없음 등기일자 2002.6.5. 2002.6.5. 등기부(근저당) 2001.11.14. ☆☆은행 36,000,000원 2001.11.14. ☆☆은행 36,000,000원 ※ 청구인은 본 건 청구시 매매계약서를 제출하지 않았음.

• 사) 청구인이 양도소득세 신고와 관련하여 작성된 것으로 보이는 위임장을 보면, 위임자는 청구인으로 되어 있으나 위임받은 자는 11-02-(국세통합전산망자료 확인)로만 표기되어 있고, 청구인의 인장 날인과 인감증명서 및 주민등록등본이 첨부되어 있으며 신고서 앞면에 청구인의 서명날인은 없는 것으로 확인된다.
• 아) 처분청에서는 본 건 이의신청 심리 시, ○○은행 ○○동지점, □□□□증권 ○○동지점, ○○축산농협 ○○지점에 금융거래정보의 제공요구서를 발송하였고, 일부 금융기관에서는 문서보존기간이 경과하여 제공불가하다는 회답이 온 사실이 확인되고, 일부금융기관의 관련계좌 거래내역 및 자기앞수표거래명세 등 금융정보회신을 받은 것으로 확인되나, 청구인과 처분청이 주장하는 일자 및 계약서 거래내용과 제대로 일치되는 사항은 확인되지 않는다.

2. 판단

• 가) 청구인이 쟁점아파트의 양도가액이 152,000,000원이라고 주장하고 있으며 이에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 양도를 중개업자에 의뢰한 사실이 청구인과 후소유자에 의하여 확인되고(청구인은 2002.6.3.인감증명과 주민등록등본을 발급해 주고 동 시기에 위임장을 작성한 것으로 추정된다), 처분청에서 제시하는 매매계약서(양도가액 168백만원)에는 잔금지급일이 2002.6.10.로 되어 있으나 등기부상으로는 2002.6.5.에 쟁점아파트 소유권이 이전된 것으로 되어 있는 점, 후소유자 ○○○의 확인서가 두 개이고 그 금액이 서로 다른 점, 후소유자가 인수하기로 한 청구인의 은행차입금이 처분청측에서 제출한 계약서에는 ○○융자금으로 표기되어 있으나 청구인측이 (청구인의 신고서에 첨부)제출한 계약서에는 ☆☆은행 융자금으로 표기되어 있고 등기부등본상에는 ☆☆은행 융자금으로 확인되는 사실에 비추어 청구인의 주장이 설득력이 있어 보이는 점과, 청구인은 양도금액이 152,000,000원이라고 주장하면서 양도소득세 신고를 한 사실이 없다고 주장하고 있고 누군가가 청구인의 양도소득세를 신고하면서 양도금액을 150,500,000원으로 신고한 것으로 추정되는 점, 처분청에서 이의신청 심리시 금융조회한 내용중 청구인이 잔금으로 받아 □□□□증권 ○○동지점 계좌에 2002.6.5. 입금한 24,000,000원은 청구외 ∇∇∇이 ○○축산농협 ○○지점에서 발행한 수표로서 중개인이 다른 사람에게서 받은 돈을 청구인에게 지급한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건의 경우 양도가액이 얼마인지가 명확하지 않다. 따라서, 청구인과 처분청측에서 주장하는 양도가액의 진위 및 중개인의 전매 여부 등에 대하여 면밀히 재조사하여 청구인의 양도금액을 결정하여야 한다고 판단된다.

이 건 신청은 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.