증여로 취득한 쟁점부동산의 취득가액

○○세무서장이 2009.5.1. 청구인에게 한 양도소득세 28,103,332원 부과처분은, 청구인이 2006.10.18. 양도한 ●●도 ●●시 ●●동 ●●●-● ●●아파트 □동 101호의 취득가액을 119,287,000원으로 하여 경정합니다.

청구인은 배우자 △△△(이하 “△△△”이라 한다.)으로부터 ●●도 ●●시 ●●동 ●●●-● ●●아파트 □동 101호(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 2000.10.26. 증여 받았으나, 수증 당시에 증여세 신고는 하지 않았다. 청구인은 2006.10.2. 청구외 ◁◁◁에게 쟁점부동산을 양도하고, 2006.11. 양도가액은 140,000천원, 취득가액은 127,400천원으로 하고, 1세대 3주택 이상자 해당 세율 60%를 적용하여 양도소득세 3,390,120원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 취득가액을 부인하고 수증시 기준시가 91,500천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2009.5.1. 양도소득세 28,103,332원을 청구인에게 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.30. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. △△△은 1995.3.13. 쟁점부동산을 @@건설(주)로부터 119,287천원에 분 양 받아 취득하였으며, 베란다샷시 및 도어락 설치비로 각각 1,990천원과 1,380천 원, 취득세 2,421천원, 등록세 및 등기비용 5,471천원 등 합계 11,263천원을 추가로 부담하여 쟁점부동산을 보유하던 중 2000.10.26. 청구인에게 쟁점부동산을 증여하였다. 청구인은 수증 당시 쟁점부동산 가액이 배우자공제액인 5억원에 미달하여 별도의 증여세 신고를 하지는 않았으나, 분양가액과 제반 취득비용을 합한 130,550천원으로 하여 증여세 기한 후 신고를 하였음에도 처분청이 기준시가를 쟁점부동산 취득가액으로 결정한 것은 부당하다. 나. 청구인이 쟁점부동산을 배우자로부터 증여받을 당시의 쟁점부동산 시가는 최소한 분양가 이상이며 또 부동산뱅크지의 과거시세조회결과에 의해서도 2000년 10월 당시 쟁점부동산 시세는 상한가 145,000천원, 하한가 140,000천원으로 나타난다.
• 다. 쟁점부동산 취득가액을 기준시가로 적용한다면 양도소득세 부당행위 계산부인인 규정인 증여 후 5년 이내 양도시 배우자이월과세를 적용한 경우보다 세부담이 커져서 불합리하다.
• 라. 따라서 청구인이 증여재산가액으로 신고한 130,550천원 을 쟁점부동산 취득가액으로 보아야 하며, 이건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

가. 청구인 배우자의 쟁점부동산 취득가액이나 부동산뱅크지의 호가는 수용․공매가격 및 감정가격 등 상속 증여세법 제60조 에서 규정하는 시가로 인정될 수 없다. 나. 배우자 이월과세는 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 재산을 양도하는 경우 적용하는 것으로, 청구인은 2000.10.26. 쟁점부동산을 증여받아 2006.10. 16. 양도하였으므로 배우자 이월과세도 적용할 수도 없다. 다. 따라서 상속세 및 증여세법상 평가액인 기준시가를 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 평가하여 경정․고지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 (2006.12.30.법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3) 소득세법 제97조 【양도가액 의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

4. 소득세법시행령 (2007.02.28. 대통령령19890호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) 5) 상속세 및 증여세법 60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)

2. 건 물 (1999. 12. 28. 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (1999. 12. 28. 개정) 7) 상속세 및 증여세법 시행령 (2000.12.29. 대통령령17039호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (1999. 12. 31. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 31. 개정)

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 (1998. 12. 31. 개정)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 수증 당시 증여세 신고를 하지 않은 사실, 쟁점부동산을 140백만원에 양도한 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

2. △△△은 1995년 3월 쟁점부동산을 119,287천원에 취득하였으며(쟁점부동산 공급계약서 제출), 2000.10.26. 쟁점부동산을 청구인에게 증여하였다.

3. 청구인은 2009년 4월 쟁점부동산에 관한 증여세 기한 후 신고서를 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 증여재산가액은 130,550천원 (분양가액 119,287천원 + 베란다샷시 및 도어록 설치비 3,370천원 + 취득세 2,421천원 + 등기비용 5,471천원)으로 배우자공제 5억원 적용, 납부세액은 없다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산 샷시대금, 도어록 설치 관련 계약서와 영수증, 입금표 등을 첨부하였고, 취득세 납세증명서를 첨부하였다.

4. 쟁점부동산의 부동산뱅크지의 과거시세 조회결과와 기준시가 추이는 다음과 같다. (단위: 천원) 1998.7.1 1999.7.1. 2000.7.1. 2001.7.1. 기준시가 89,500 89,500 91,500 93,000 부동산 뱅크 시세 없음 150.000～ 160,000 140,000～ 145,000 140,000

5. 국세통합전산망에 나타나는 증여일 전․후 쟁점부동산와 같은 단지에 있는 같은 평수 아파트의 매매사례가액은 다음과 같다. (단위: 천원) 부동산소재지 지 적(㎡) 양도일 거래가액 쟁점부동산 양도 당시 기준시가 (2000.7.1.기준) ●●도 ●●시 ●●동 ●●●-● ●●아파트 101-1303 114.19 2000.10.02 130,000 98,500 ●●도 ●●시 ●●동 ●●●-● ●●아파트 101-203 114.19 2001.8.31 134,000 91,500

• 라. 판단 본 사안의 경우 쟁점토지에 대한 취득가액으로 소득세법시행령 제163조 제9항 규정에 의한 증여재산가액(기준시가)을 적용하여야 한다는 처분청 의견과 청구인이 기한 후 증여세 신고한 증여재산가액을 취득가액으로 적용해야 한다는 청구주장이 서로 상충되고 있다. 우선, 청구인의 주장대로 청구인이 기한후 신고한 쟁점부동산 증여가액을 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 볼 수 있는지를 살펴보면, 쟁점부동산 증여세 신고가액은 △△△의 분양취득가액과 자본적 지출액을 합한 금액으로 △△△의 쟁점부동산 취득가액일 뿐 증여재산가액으로 볼 수 있는 상속세 및 증여세법 제60조 의 증여 당시 시가는 아니다. 그러나 △△△의 쟁점부동산 취득시기인 1995.3.13.부터 청구인이 쟁점부동산을 수증한 2000.10.25. 기간 동안 기준시가는 소폭 상승하였고 부동산 전문 사 이트인 부동산 뱅크의 시세는 보합세임이 확인되는바, 쟁점부동산의 증여 당 시 시가는 정확하게 알지 못하나 쟁점부동산 시세나 공시지가 추이를 고려할 때 쟁점부동산 가격은 최소한 분양가 119,287원을 상회하고 있음을 알 수 있다. 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바, 동 규정의 위임에 의한 같은 법 시행령 제49조제1항 각호는 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우에 대한 예시 규정에 불과한 것으로 달리 증여개시시점에 시가로 볼 수 있는 가격이 있다면 이를 시가로 봄이 타당하다고 할 것이다. (같은 뜻 대법원2006두12005 판결 2006.10.26. 등) 따라서 위 사실관계와 관련 규정을 종합하여 보면, 비록 쟁점부동산의 분양취득시기가 증여시기로부터 5년 7개월 전으로 증여개시일 전후 3월의 기간을 초과하였으나, 가까운 시기에 쟁점부동산에 관한 다른 매매사례가액이 없고, 분양 취득이후 쟁점부동산 가격이 하락한 적이 없음에 비추어, 쟁점부동산에 대해 특별한 사정이 발생하지 않은 한 △△△의 분양 취득가액을 쟁점부동산 수증 당시 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다. (같은 뜻 대법원 2000두2976 판결 2002.12.3., 심사양도2009-0149 2009.8.10., 조심2009서430 2009.5.25. 등)

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.