상속으로 취득한 자산의 취득가액

××세무서장이 2009.5.12. 청구인에게 결정․고지한 양도소득세 31,810,190원은

2005.1.14. 양도한 ××× 시 ××× 구 ×××동 ×××-×× ○○마을아파트 ○○○-109호의 취득가액을 92,000,000원으로 하여 그 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 피상속인 이○○으로부터 2002.2.4. 상속으로 취득한 ×××시 ××× 구 ×××동 ×××-× ○○마을아파트 ○○○-109호(건물면적 34.44㎡, 이하󰡒쟁점아파트󰡓 라 함)을 2005.1.14. 양도하고 2005.3.31. 이에 대한 양도소득세를 신고함에 있어, 양도가액은 실지 거래가액인 164,500,000원, 취득가액은 2002.6.25.자 유사아파트의 매매실례가액인 171,000,000원을 적용하여 양도차익을 산정하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 171,000,000원을 상속개시 당시의 시가가 아닌 것으로 보아 신고한 취득가액을 부인하고 상속개시 당시 고시된 기준시가 63,000,000원을 적용하여 양도소득세 31,682,190원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인이 양도한 쟁점부동산의 취득가액은 피상속인이 취득한 매매가액 인 125,000,000원으로 보아야 한다.

1. 쟁점아파트는 피상속인이 취득한 1998.1.16. 이후부터 상속개시일 사이에 가격이 상승하였음이 기준시가 등에 의해 확인되며, 1993.11.26. 채권최고액 78,000,000원의 근저당권과 2003.8.29. 전세권 85,000,000원이 설정되 었던 점을 감안하여 볼 때 상속개시일 당시의 시세는 125,000,000원을 상회한 것으로 판단된다.

2. 설령 청구인이 제시한 부동산 중개업자의 인우보증금엑 125,000,000원을 인정할 수 없다 하더라도 쟁점아파트의 취득가액은 전 양도자인 이◇◇으로부터 확인된 금액으로 산정하여야 한다.

• 나. 처분청이 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 하여 부과한 이 건 양도소득세는 부당하다. 상속받은 부동산의 경우 그 취득가액은 상속개시 당시의 시가에 의하므로 입증가능한 시가가 있다면 이를 적용하여야 할 것인 바 처분청이 쟁점부동 산 의 취득가액을 기준시가에 의하여 산정함은 실지거래가액 원칙에 위배된다.

• 가. 쟁점부동산의 취득가액은 상속개시 당시의 기준시가인 63,000,000원이 타당하다. 1) 청구인은 부동산 중개업자의 인우보증금액 125,000,000원을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나 당시 매매계약서가 없는 상태에서 동 인우보증금액을 취득가액으로 볼 수 없을 뿐 아니라 당시 시세에 비하여 현저히 높은 가격으로서 신빙성이 없는 것으로 보인다.

2. 쟁점아파트의 취득시점의 시가를 취득가액으로 보기 위해서는 취득시점과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 함에도 쟁점아파트의 경우 취득시점과 상속개시일 사이에 2배에 가까운 차이가 있으므로 동 인우보증금액을 시가로 보기는 어렵다.

• 나. 처분청이 취득가액으로 산정한 63,000,000원은 소득세법 관련 규정에 비추어 적법하다. 소득세법상 실지거래가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준 시가에 의하여 추계경정할 수 있으므로 소득세법 규정을 위배하였다는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시 지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 5) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개 시 일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(구시행령 2003.12.30. 개정 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상 가액·경매가액 또는 공매가액 7) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2003.12.30. 개정 후 의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 8) 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점아파트의 기준시가 변동 내역은 다음과 같이 확인된다. 고시일 기준시가 고시일 기준시가 1997-05-01 69,000 1998-07-01 53,000 1999-07-01 53,000 2000-07-01 63,000 2001-07-01 63,000 2002-04-04 98,000 금액: 천원 2) 청구인의 양도소득세 신고내용은 양도소득세 과세표준신고서에 의하여다음과 같이 확인된다. 양도 취득 필요경비 양도차익 양도일자 양도가액 취득일자 취득가액 2005.01.14 164,500 2002.02.04 171,000 2,106 △8,606 금액: 천원

• 취득가액 171,000천원은 같은 동 ○○○-210호 2002.6.25.자 매매실례가액

• 임. 3) 청구인이 취득가액에 대한 증빙으로 제시한 인우보증서를 보면, 피상속인의 쟁점아파트 취득 당시 쟁점아파트를 중개한 ○○ 공인중개사(××구 ××동 ××× 소재) 대표 유○○이 피상속인 이○○의 쟁점아파트 취득가액을 125,000천원으로 확인한 것으로서 그에 따른 매매계약서 등 증거서류는 분실을 이유로 제시하지 아니하였다.

4. 이 건 심리기간 중 당심에서 쟁점아파트 전소유자 이◇◇에게 쟁점아파트의 거래가액을 조회한 데 대하여 이◇◇은 피상속인 이○○에게 쟁점아파트를 92,000천원에 매매하였다고 회신하였다. 5) 상속개시일 전․후 쟁점아파트에 대한 매매사례가액을 국세통합전산망에 의하여 확인한 바 다음과 같다. 부동산 소재지 지적(㎡) 양도일 거래가액

○○ ○○ ○○ ××× ○○마을 1002-211 34.44 2001.5.18 105,000

○○ ○○ ○○ ××× ○○마을 1004-1507 34.44 2001.8.14 102,000

○○ ○○ ○○ ××× ○○마을 1002-211 34.44 2002.2.7 133,000

○○ ○○ ○○ ××× ○○마을 1002-1511 34.44 2002.1.15 138,000

○○ ○○ ○○ ××× ○○마을 1002-210 34.44 2002.6.25 171,000 단위: 천원 6) 한편, 청구인은 피상속인 이○○에 대한 상속세를 무신고하였으며, 피상속 인의 상속세 관할 ○○세무서장은 피상속인의 상속세를 결정함에 있어 쟁점아파트의 상속재산가액을 63,000천원으로, 쟁점아파트를 포함한 총 상속재산가액을 358,844천원으로, 일괄공제를 포함하여 총 공제금액을 505,000천원으로하여 과세미달처리하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 1) 먼저 피상속인이 쟁점아파트를 취득한 가액이 125,000천원인지를 살펴보면, 가) 청구인은 피상속인이 쟁점아파트를 125,000천원에 취득하였다고 주장하면서 중개업자의 인우보증서를 그 증거자료로 제시하고 있으나 이 건 심리기간 중 당심에서 전 소유자 이◇◇에게 그 거래가액을 조회한 데 대하여 이◇◇은 양도가액을 92,000천원으로 회신하였는 바 청구인의 위 주장은 신빙성이 없어 보이고
• 나) 피상속인이 취득한 시점에 쟁점아파트의 기준시가가 69,000천원임을 감안할 때 당시 시세는 98,000천원(통상 시세의 70%를 기준시가로 책정)정도로 보여지므로 청구인이 제시한 125,000천원은 당시 시세에 비하여 현저히 높은 가액으로 판단된다.
• 다) 따라서 피상속인이 쟁점아파트를 125,000,000원에 취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

2. 다음으로 쟁점아파트의 전 소유자 이◇◇이 확인한 가액인 92,000천원을 청구인의 쟁점아파트 취득가액으로 할 수 있는지 여부를 살펴보면, 가) 쟁점아파트는 청구인의 남편 이○○이 1998.1.16. 전소유자 이◇◇으로부터 92,000천원에 취득하였음이 거래가액 조회에 대한 회신문에 의하여 확인되 고, 취득당시 쟁점아파트의 시세인 98,000천원에 비추어 볼 때, 동 거래가액은 진실된 것으로 보이고

• 나) 소득세법상 상속으로 인하여 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고 유무를 불분하고 상속세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것(상담4팀-158, 2008.1.17)이며, 또한 시가란 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 상속개시일로 부터 6월내의 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것이나 이는 예시적 규정으로서 달리 상속개시 시점에 시가로 볼 수 있는 가격이 있다면 이를 시가로 봄이 타당하다 할 것이다(대법원 2006두12005, 2006.10.26. 같은 뜻임.). 다) 위 사실과 관련규정을 종합하여 볼 때, 비록 피상속인의 취득시점이 상속개시일로부터 4년 1개월전으로서 상속개시일로부터 6월을 초과하였으나 피상속인이 쟁점아파트 를 취득한 이후부터 상속개시일까지 사이에 특별히 가격 하락이 있었던 것으로 보기 어렵고, 상속개시 시점의 유사아파트 매매실례가액 이 피상속인이 취득한 가 액을 상회하고 있는 등을 감안하여 볼 때 보충적 평가방법 에 의한 기준시가 (63,000천원) 보다는 피상속 인이 취득한 가액(92,000천원)을 청구인의 취득 당시 시가로 봄이 보다 합리적 이라 할 것이다(조심 2008부0953, 2008.7.11. 같은 뜻임). 3) 사실이 이러하다면, 청구인이 처분청이 쟁점아파트의 양도차익을 산정 함에 있어, 취득가액을 상속개시 시점의 기준시가를 적용한 이 건 양도소득세 는 피상속인이 취득한 가액인 92,000천원을 청구인의 취득 가액으로 하여 경정 함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.