국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조의 규정에 의한 매수청구로 인하여 소유권이 이전되는 경우 비사업용 토지에 해당하는 것임

청구인은 1996.6.20. 도시관리계획시설인 ○○○도시자연공원으로 지정된 ○○ 시 ○○구 ○○동 ***번지 대지 797㎡ 중 264㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2008.8.7.국토의 계획 및 이용에 관한 법률제47조에 따른 매수청구제도를 이용하여 ○○시장에게 양도하고, 2008.8.21. 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율(60%)을 적용하고 장기 보유특별공제를 배제하여 2009.5.7. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 9 9,219,560원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.18. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 매수청구에 의한 협의매수를 수용 등과 차별하는 것은 부당하다.

1. 일반적인 토지보상(수용)절차는 ①예정지구지정 ②사업인정고시 ③협의매수 ④재결신청 등의 단계를 거치나, 매수청구는 10년 이상 사업을 시행하지 못하는 경우 토지소유자가 매수를 청구할 수 있는 제도로서 소유자가 매수청 구를 하면 관련 법률에 의하여 공익사업용 토지 등의 취득 및 보상단계로 이어지는 위 ③협의매수단계의 일부과정에 불과한 것이다.

2. 따라서, 공익사업용 토지취득 시 사용되는 강제수용, 협의매수, 매수청구 등의 용어는 공익사업 추진방식의 종류 또는 차별적 보상을 위한 구분이 아니라 단지 토지보상(수용) 과정에서의 세부업무를 정의하는 것일 뿐이므로 사업용토지 여부를 구분하는 기준은 될 수 없는 것이다.

3. 아래의 비교표와 같이 강제수용과 매수청구의 경우 시행목적, 사업인정, 토지보상방식, 적용법률 등 전체적으로 동일하게 운영되고 있고, 매수청구의 경우 토지소유자는 직․간접적인 피해를 입고도 자발적으로 공익사업에 협조하는 입장으로서 강제수용과 매수청구는 본질적으로 동일하므로 양도소득세 중과세 여부의 판단에서도 동일하게 적용되어야 할 것이다. 구 분 강제수용(ⓐ) 매수청구(ⓑ) 비교(ⓐ와ⓑ의 차이) 시행목적 공익사업 공익사업 없음 절 차 예정지구 지정 해당 해당 없음 사업인정 고시 관련법률 제20조(사업인정) 고시없음(도시계획시설 중 공원구역으로 결정) 사업인정고시 유무(ⓑ도 사업인정으로 의제됨) 협의매수 (보상액 평가) 감정가액으로 보상협의 감정가액으로 보상협의 ⓑ는 계획시설결정 후 10년 경과 시 토지소유자가 신청 재결신청 보상협의 안될 시 재결신청 가능 보상협의 안될 시 보상절차 포기 임의적 사항 이의신청,행정소송 가능

• 임의적 사항 집행시기 필수적 공익사업으로 단기 조치 필요 필수적 공익사업이나 시간적 여유 있음 긴급추진 여부 사업용토지 여부 사업용토지(소득세법) 비사업용토지(행정해석) 행정해석이 관건

• 나. 잘못된 행정해석을 계속 적용하는 것은 올바른 세정이 아니다.

1. 국세청 서면4팀-1392호(2007.4.30.)의 행정해석에서 ‘매수청구에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 소유권이 이전되는 경우에는 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 의 규정이 적용되지 아니 한다’라고 하였으나, 이 행정 해석에서 매수청구로 인하여 소유권이 이전되는 토지도 공익사업에 필요한 토지 라고 인정하고 있지만, 협의매수 또는 수용되는 토지의 경우보다 어떠한 특혜를 받는다든지 또는 차별해야 할 이유를 제시하지 아니하고 무조건 비사업용토지라고 판단함은 납득이 가지 않는다.

2. 청구인이 2009.3.19. 귀 청에 본건의 매수청구와 관련하여 질의한 회신(재 산세과-***, 2009.3.24.)에서도 구체적인 검토나 이유를 제시하지 아니하고 상기의 행정해석만을 근거하여 같은 내용으로 회신하는 것은 올바른 세정의 모습이 아니라고 생각되며, 매수청구로 인한 양도의 경우 모두 중과세된다면 필연적인 이유가 있어 법제화되고 있는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조도 유명무실하게 될 것으로 사료된다.

• 다. 법률의 신설로 원칙과 일관성이 없는 잘못된 행정해석이 되었다. 1) 2008.12.26. 신설된 조세특례제한법 제77조의3 은 2009년부터 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대하여도 양도소득세가 감면(30%, 50%)되도록 규정하고 있다. 조세특례제한법 제77조의3 의 신설은 개발제한구역으로 지정된 토지가 도시계획시설부지로 결정된 토지보다 공익사업의 비중이 낮게 보임에도 공익사업추진으로 피해를 입은 토지소유자에게 보상(감면)을 확대해 주려는 정책적인 배려가 엿보이는 것이다.

2. 상기 추세에 반하여 청구인이 양도한 도시계획시설부지는 개발제한구역지정토지보다 직접적, 구체적, 장기적인 피해를 입었음에도 협의보상의 이유가 매수청구였다는 측면만 치중하여 일반 상거래로 인식하려는 선입관을 갖고 해석 함으로서 강제수용보상과 차별적 대우인 감면배제, 중과세 등 지나친 불이익을 받고 있다. 3) 결과적으로, 서면4팀-1392호(2007.4.30.)의 행정해석에 의하여 2007년, 2008년 양도분은 비사업용토지로 보아 중과세하고, 2009년 양도분부터는 조세 특례제한법 제77조의3의 규정에 의하여 중과세가 배제되는 불규칙한 과세체계가 되어 결과적으로 국세청의 행정해석은 원칙과 일관성이 없는 판단이었다고 인 정할 수 밖에 없다.

• 가. 매수청구로 인한 소유권 이전은 ‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지’에 해당하지 아니한다. 청구인은 1968.1.16. 공원으로 지정된 쟁점토지를 1977.12.28.부터 보유하다 2 008.8.8. ○○시가 공공용지 협의매수함에 따라 양도하면서 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 에 의한 비사업용토지에 해당하지 아니하는 토지로 보아 양도소득세를 신고․납부하였으나, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 는공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지일 경우 비사업용토지로 보지 않는 것으로서, 청구인의 경우에는 장기미집행 도시계획시설부지(공원)에 대한 매수청구로 인한 협의매수로서 이에 해당하지 아니하는 것이다.
• 나. 청구인은 이 건과 관련하여 국세청에 질의하여 ‘매수청구로 인한 소유권 이전은 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 의 규정이 적용되지 아니 하는 것(재산세과-, 2009.3.24.)’으로 회신 받은 바 있다. 청구인은 2009.3.19. 이 건과 관련하여 국세청에 질의하였으며, 국세청 재산세과 에서는 2009.3.24. 재산세과-호에 의하여 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획 결정에 의하여 도시계획 시설로 지정된 토지를 동법 제47조 규정에 따른 매수청구로 인하여 소유권이 이전되는 경우 당해 토지는 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호의 규정이 적용되지 않는 것임’ 이라고 회신한 바 있다. 따라서, 청구인이 매수청구로 ○○시에 양도한 쟁점토지를 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 의 규정에 의한 매수청구로 인하여 소유권이 이전되는 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다. 1～7. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① ～② (생 략)

③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. 1～2. (생 략)

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지 (이하 생략) 3) 조세특례제한법 제77조의3 【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】(2008.12.26. 신설)

① 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제3조에 따라 지정된 개발제한구역(이하 이 조에서 "개발제한구역"이라 한다) 내의 해당 토지등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통하여 2011년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.

1. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지등을 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액

2. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지등: 양도소득세의 100분의 30에 상당하는 세액 (이하 생략) 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 【도시계획시설 부지의 매수 청구】

① 도시계획시설에 대한 도시관리계획의 결정(이하 "도시계획시설결정"이라 한다)의 고시일부터 10년 이내에 그 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우(괄호 생략) 그 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목(지목)이 대(대)인 토지(괄호 생략)의 소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 해당하는 자(괄호 생략)에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다. 1～2. (생 략)

② ～③ (생 략)

④ 매수 청구된 토지의 매수가격ㆍ매수절차 등에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.

⑤ (생 략)

⑥ 매수의무자는 제1항에 따른 매수 청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 토지 소유자와 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수(매수의무자가 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수인 경우는 제외한다)에게 알려야 하며, 매수하기로 결정한 토지는 매수 결정을 알린 날부터 2년 이내에 매수하여야 한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점토지를 2008.8.7. ○○시에 569,580천원에 양도하고 기본 세율을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점토지를 비 사업용토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율(60%)를 적용하여 이 건 양도소 득세를 경정․고지하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지를 1996.6.20. 전소유자 홍○○(1977.11.28. 취득)으로부터 명의신탁해지약정을 원인으로 취득하여 2008.8.7. 공공용지의 협의취득을 원인으로 ○○시에 양도하였음이 등기부 등본에 의하여 확인된다.

3. ○○시장이 2007.7.4. 공원과-***호로 청구인에게 발송한 ‘도시계획시설부지(공원) 매수청구에 대한 매수결정 통지(2006～2007.6. 접수분)’를 보면, 다음과 같이 기재되어 있다. “귀하께서 매수청구하신 토지에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제6항 의 규정에 의거 우리시에서 매수하기로 결정하였음을 통지하며, 매수결정된 토지의 매수절차 등에 대하여 다음과 같이 참고하시기 바람.

• 매수기한: 매수결정 통지일로부터 2년 이내

• 매수가격: 2개 이상의 감정평가기관에서 평가한 금액을 산술평균한 금액

• 매수절차 및 이행기관: 매수결정 토지가 소재하고 있는 자치구에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정 등에 의거 매수절차 이행”

4. ○○구청장이 2008.5.9. 공원녹지과-***호로 청구인에게 발송한 ‘매수청구 의사 확인 요청’을 보면, “귀하께서 ○○시에 매수청구한 공원용지에 대하여 보상 방침이 결정되어 매수절차를 이행함에 있어, 붙임과 같이 매도의사 확인서를 보내드리오니, 매도의사를 확인하시어 ○○구청 녹지과로 회신하여 주시기 바랍니다”라고 기재되어 있으며, 청구인은 2008.5.13. 쟁점토지에 대한 ‘매수청구 공원용지 매도의사 확인서’를 작성하여 ○○구청장에게 제출한 것으로 심리자료에 의하여 확인된다.

5. 청구인과 ○○시장이 2008년 7월 체결한 ‘공공용지 협의 취득서’를 보면, 다음과 같이 기재되어 있다.

• 협의금액: 569,580,000원

• 위 토지 등에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조 및 제17조에 의하여 협의취득 하였으므로 본 협의서를 작성함. 6) 청구인의 세무대리인은 2009.3.19. 쟁점토지 양도와 관련하여 비사업용 토지 해당 여부에 대한 질의서를 우리 청에 접수하였으며, 우리 청 재산세과에서는 2009.3.24. 재산세과-***호에 의하여 다음과 같이 회신하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시관리계획 결정에 의하여 도시 계획시설로 지정된 토지를 동법 제47조 규정에 따른 매수청구로 인하여 소유권이 이전되는 경우 당해 토지는 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 의 규정이 적용되지 않는 것입니다”

• 라. 판단 이상의 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 의 규정에 의한 매수청구제도를 이용하여 소유권을 이전하는 토지의 경우에도 비사업용 토지로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막 론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특 히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2002.4.12. 선고 2001두731 판결, 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 등 참조)이다. 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 를 보면,공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용 되는 토지로서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지일 경우 비사업용 토지로 보지 않는 것으로서, 이 건의 경우는 장기미집행 도시계획시설부지(공 원)에 대한 매수청구로 인한 협의매수로서 이 규정을 적용할 수는 없다 할 것이다. 따라서, 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 처분청이 비사업용 토지의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.