청구인이 실거래가액을 신고한 양도소득세 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

청구인은 1997.4.17. 취득한 ○○○도 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 721-1, 721-2, 721-3, 735, 735-1, 735-2, 739-2, 740, 743번지 총 9필지 7,508㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.10.9. 청구외 ▲▲▲에게 양도하고 양도가액은 5억1천만원, 취득가액은 4억9천만원으로 신고하여 양도소득세 9,803,955원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시에는 청구외 □□□(이하 “□□□”이라 한다)으로부터 쟁점부동산 전체를 4억9천만원에 취득한 부동산 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 제출하였으나, 쟁점부동산 9필지 중 721-2번지를 제외한 8필지의 등기부등본 상 전 소유자가 청구외 ■■■(이하 “■■■”이라 한다)이며 1필지만 □□□의 소유였던 점, 취득대금 지급 관련 증빙이 없는 점 등의 이유로 쟁점부동산 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액 115,686,810원으로 하여, 2008.12.1. 청구인에게 양도소득세 257,287,910원을 경정․고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2009.6.11. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 실제 소유자는 □□□이며 쟁점부동산 중 ■■■의 명의인 8필지는 ■■■에게 명의신탁된 것이다. 또, 조사 당시 ■■■이 매매대금의 사용처 등에 대한 진술을 못한 것은 □□□이 쟁점부동산의 실제 소유자임을 반증하는 것이다.
• 나. 부동산 취득시점(1997년)이 10년 전이어서 쟁점계약서 외의 기타 부동산 취득에 따른 증빙은 보관하지 못하였으나, 청구인의 쟁점부동산 매입대금 4억9천만원 중 2억원은 □□□의 당초 채무와 상계하였고 나머지 2억9천만원은 청구인이 직접 □□□에게 현금으로 지급하였다.
• 다. 조사관서가 조사 당시 쟁점부동산 시세를 문의한 성도공인중개사는 불과 1년 전에 생긴 신설 중개업소이다.
• 라. 쟁점부동산의 양도 당시 개별공시지가가 취득시보다 424% 상승하였으나 이는 정부에서 정한 가액일 뿐이고 청구인은 1997년 IMF전 부동산 가격 급등기에 쟁점 부동산을 구입하고 부동산 규제가 강화된 2007년에 쟁점 부동산을 양도하였으므로 당초 신고가액이 정확한 사실이다.
• 마. □□□은 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 대금으로 1997.3.10. 대구광역시 달성군 소재 주택 및 대지를 구매하였다.
• 바. 따라서 조사관서에서 결정한 기준시가 환산 취득가액 115,686천원은 부당하니 당초 신고 내용과 동일하게 취득가액을 결정해야한다.

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서상 쟁점부동산 거래대금으로 기재된 4억9천만원에 대한 대금수수 증빙이 없고, 등기부상 명의자와 매도자가 다르며 중개인이 없는 등 그 내용에 신빙성이 없다. 또 조사자가 ○○○읍 중개업소(성도공인중개사, 삼해부동산)에 문의한 바에 의하면 쟁점부동산의 당시 시세는 2억3천만원 정도인 것으로 확인된다. 따라서 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득가액 4억9천만원은 사실로 보기 힘들다. 또 다른 매매계약서인 등기이전용 매매계약서의 8필지 거래가액 73,344천원, 1필지 거래가액 16,752천원 역시 대금 지급 증빙이 없는 등 신빙성이 없다. 따라서 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 증빙 등을 통해 확인할 수 없으므로 관련규정에 따라 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 경정․고지한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 (2007.12.31. 법률제8835호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략)

2. 소득세법 (2007.12.31. 법률제8835호로 개정되기 전의 것) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① ～② (각항 생략)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정)(이하 생략) 3) 소득세법 시행령 (2008.02.22. 대통령령제20618호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑪ (각호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 4) 소득세법 시행령 (2008.02.22. 대통령령제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① (생략)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1.(생략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 ▲▲▲에게 쟁점부동산을 5억1천만원에 양도한 사실, 쟁점부동산의 양도가 비사업용토지 양도세율에 해당되는 사실에는 청구인과 처분청간의 다툼이 없다. 2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되는 소유권 이전내역은 다음과 같다. 지번 소유자 변동 내역(취득일자) 비고 721-1 ■■■ (1996.07.19.) → 청구인(1997.4.17.) 1997.4.26. 청구인에게 달성축산업협동조합의 채권최고액 일억삼천만원 근저당권 설정됨 721-3 ■■■ (1989.01.26.) → 청구인(1997.4.17.) 735 ■■■ (1989.12.28.) → 청구인(1997.4.17.) 735-1 ■■■ (1989.09.11.) → 청구인(1997.4.17.) 735-2 ■■■ (1989.12.28.) → 청구인(1997.4.17.) 739-2 ■■■ (1989.09.11.)→ 청구인(1997.4.17.) 740 ■■■ (1990.02.23.) → 청구인(1997.4.17.) 743 ■■■ (1989.10.16.) → 청구인(1997.4.17.) 721-2 ■■■(1992.8.17.) → □□□(1996.8.15.) → 청구인(1997.4.17.)

3. 조사관서에서 제출한 심리자료의 내용은 다음과 같다.

• 가) 1997년 청구인이 쟁점 부동산 취득시 등기부등본 상 쟁점부동산 9필지 중 8필지의 전 소유자인 ■■■은 7필지에 대해서는 양도가액 26,481천원 기준시가 신고하고 1필지(721-1번지)에 대해서는 양도가액을 17,448천원으로 하여 실거래가 신고하였으며, 나머지 1필지인 721-2번지의 소유자인 □□□은 양도가액 16,752천원으로 실거래가 신고하였다.
• 나) ■■■에게 쟁점부동산 실거래가액을 확인한 바 9필지 전체 7,508㎡를 청구인에게 약 400백만원에 양도하였다는 진술을 하였고,

(1) 조사 당시 확인서에 “토지 전체를 그 당시 평당 20만원 정도에 □□□에게 매도를 부탁하여 청구인에게 매도한 것으로 기억하며 매매계약서 기타 증빙은 없습니다. 1997년도에 매도를 하였으며 바다인근이라 펜션이나 모텔 건립에 위치가 좋아 그 당시 가액이 조금 높았습니다.”라고 기재되어 있음이 확인된다.

(2) 매매대금 사용처와 수수내역에 대해서는 ■■■의 부인이 처리하여 알 수 없다고 답변하고 재차 문의에는 답변을 거절하였다.

• 다) □□□에게 매매가액 490백만원 계약서 작성 경위 등에 대해 문의한바 채무 200백만원을 상계하고 나머지 290백만원은 기억은 잘 없으나 분할하여 받았다고 진술하였다.
• 라) 1997년 청구인의 쟁점부동산 구입 당시의 부동산 시세를 ○○○읍 중개업소 2곳에 문의한바 평당 10만원 선, 전체가액 230백만원 수준으로 답변하였다.

4. 조사관서에서 제출한 취득 당시 등기 이전용 및 □□□과 ■■■의 양도소득세 신고용 부동산 매매계약서는 ■■■과 청구인, □□□과 청구인 사이 각각 2장이 작성되었다.

• 가) ■■■과 청구인이 작성한 계약서를 살펴보면, 부동산의 표시는 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 721-1 답 1454㎡, 721-3 답 1211㎡, 735 답 841㎡, 735-1 답 1479㎡, 735-2 답 356㎡, 739-2 전 400㎡, 740 전 752㎡, 743 번지 전 119㎡이며, 대금 총액은 73,344천원, 계약일은 1997.4.15.로 기재되어있고 ■■■과 청구인의 도장이 찍혀 있다.
• 나) □□□과 청구인이 작성한 계약서를 살펴보면, 부동산의 표시는 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 721-2 답 1396㎡ 대금 총액은 16,752천원이고 매수인 □□□ 인감란에 ■■■의 도장이 찍혀 있다.

5. 청구인은 심리자료로 제출한 쟁점계약서 원본의 내용은 다음과 같다.

• 가) 부동산의 표시는 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 (약 2271평), 매매대금은 총 490백만원, 중도금 290백만원(1997.3.21.), 잔금은 200백만원(1997.4.30.)이며, 계약일은 1997.3.21.로 기재되어 있다.
• 나) 쟁점계약서 대부분의 내용이 앞면에 덧대어진 먹지로 작성되어 있으나 매도인(□□□)란의 주소, 주민등록번호 등은 볼펜으로 기재되어 있으며, 매도인 □□□과 매수인 청구인은 모두 계약서에 도장 날인하였다.

6. 청구인은 쟁점부동산 취득 당시의 실소유자는 쟁점계약서대로 □□□으로서 ■■■에게 명의만 대여하였다는 주장을 하며 □□□이 자필 서명한 아래의 확인서를 제출한바, 그 주요 내용은 다음과 같다. “ ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 7521-1, 721-3, 735, 735-1, 735-2, 739-2, 740, 743지번의 실제소유자는 본인 □□□(-)으로 ■■■에게 명의만 신탁한 상태에서 1997년 4월에 청구인(**-)에게 양도하였음을 확인합니다. 2008.10.15.”

7. 청구인은 □□□과 쟁점부동산 거래에 대한 대금지급 증빙이라고 주장하며 통장 현금 출금 내역을 제출하였다. 쳥구인 주장 부동산대금 지급내역 청구인 주장 내역 청구인 제출 계좌 출금 내역 출금은행 지급시기 지급금액 지급시기 지급금액 1996.9.9 2,500만원 09.09. 2,500만원 농협 --** 1996.9.10 2,000만원 09.10. 1,800만원 〃 1996.9.18 3,500만원 09.18. 3,500만원 〃 1996.10.10 3,000만원 10.10. 2,850만원 〃 1996.11.29 5,000만원 11.29. 4,600만원 대구은행 --** 1996.12.2 2,000만원 12.02 1,683만원 농협 **-- 1996.12.31 2,000만원 12.31. 2,469만원 〃 소계 2억원 1억 9,402만원 1997.2.18 5,000만원 02.18. 5,000만원 대구은행 -- 1997.3.21 5,000만원 03.21. 2,265만원 2,000만원 〃 〃(자기앞수표) 1997.4.24 2,000만원 04.24 2,030만원 〃 1997.5.8 2,000만원 05.08. 2,000만원 〃 1997.5.9 2,000만원 05.09. 2,000만원 〃-- 1997.7.1 2,000만원 07.01 1,400만원 〃-- 1997.8.9 2,000만원 08.09. 2,000만원 〃--* 1997.9.3 6,000만원 없음 계좌내역 미제출 1997.11.12 3,000만원 없음 계좌내역 미제출 소계 2억9천만원 1억 7,165만원

• 가) 청구인이 □□□에게 수시로 지급하였다는 부동산 대금 지급 내역과 현금 출금 내역이 일치하지 않아 청구인에게 통화로 문의한바 □□□에게 부동산 대금 지급 시 통장 현금 출금액과 청구인이 주장하는 지급액과 차이가 발생한 경우 그 차액은 청구인이 보유하고 있던 현금을 합하여 □□□에게 지급한 것이라고 진술하였다.
• 나) 청구인은 □□□간의 채권채무 관계 내역서 및 영수증 등 관련 증빙은 제출하지 않았다.

8. 쟁점 부동산에 대한 청구인의 양도 당시 기준시가는 취득 당시에 비해 424% 상승한 것으로 확인된다. 쟁점부동산 기준시가 비교 부동산소재지 지목 면적 취득당시 기준시가 양도당시 기준시가 상승 비율(%)

○○ ○ ○○○ ○○ 721-1 답 1,454 7,953,380 31,988,000 402

○○ ○ ○○○ ○○ 721-3 답 1,211 7,374,990 30,638,300 415

○○ ○ ○○○ ○○ 735 답 841 4,322,740 18,502,000 428

○○ ○ ○○○ ○○ 735-1 답 1,479 8,459,880 37,418,700 442

○○ ○ ○○○ ○○ 735-2 답 356 2,036,320 9,006,800 442

○○ ○ ○○○ ○○ 739-2 전 400 2,032,000 9,160,000 451

○○ ○ ○○○ ○○ 740 전 252 1,280,160 5,770,800 451

○○ ○ ○○○ ○○ 743 전 119 975,800 4,379,200 449

○○ ○ ○○○ ○○ 721-2 답 1,396 8,501,640 35,318,800 415 기준시가 합계 7,508 42,936,910 182,182,600 424 청구인 주장 실거래가액 490,000,000 510,000,000 104

9. 청구인은 사전 열람시 □□□이 쟁점부동산 매도대금으로 다음의 부동산을 구매하였다고 주장하며 등기부등본을 제출한바, 그 내역은 다음과 같다.

• 가) 물건 소재지는 ◀◀광역시 ◀◀군 ◀◀면 ◀◀동 389이며, 건물내역은 세멘벽돌조의 단층주택99.1㎡(대중음식점 82.74㎡)및 대지 873㎡으로 □□□은 당해 물건의 지분 1/2을 1997.3.10. 매매를 통해 취득한 것으로 되어 있다.
• 나) □□□은 1998.8.10. 당해 물건 지분을 매각 하였고. 취득대금은 96,838천원으로 신고하였다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 청구인에게 실제로 양도한 사람은 ■■■이 아닌 □□□이고, 당초 신고서 기재가액 4억9천만원이 청구인의 쟁점부동산 실제 취득가액이라 주장하는바, 이상의 법령 및 사실관계에 비추어 청구주장을 살펴본다. 우선 청구인은 쟁점부동산의 실제 전소유자가 □□□이라고 주장하며 ■■■에게 명의신탁한 것이라는 □□□의 확인서를 증빙으로 제출하고 있으나, 부동산 등기는 그 자체로 추정력을 갖는 것이므로 이를 깨뜨릴 만한 특별한 사유가 없는 한 등기부등본상 명의자는 당해 부동산의 실질 소유자로 추정되는 것이라 할 것으로 □□□의 명의신탁 확인서는 사인 간에 임의 작성이 가능한 것으로 □□□이 실소유자라는 객관적 증빙이 되지 못하며, 달리 □□□이 쟁점부동산의 실소유자였다고 볼 증빙은 없다. 그리고 쟁점부동산은 ‘○○○도 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 721-1번지 등 총 9필지, 7,508㎡’ 로 이루어져 있으나, 쟁점계약서 상에는 물건이 ○○시 ○구 ○○○읍 ○○리 (약 2,274평)로 간략하게만 기재되어 있는 점, 등기이전 시 제출한 부동산매매계약서과 쟁점계약서를 비교할 때 매매가액과 매도인 등 주요 기재내용이 다른 점, 쟁점계약서에 기재된 거래가액이 거래 당시의 쟁점부동산 기준시가의 11배가 넘는 점, 먹지로 작성된 쟁점계약서상의 다른 기재내용과는 달리 매도인란만 볼펜으로 작성되어 있는 점 등으로 볼 때 쟁점계약서 내용에 신빙성이 없어 보인다. 또, 청구인은 통장 현금인출 내역을 증빙으로 제출하였으나, 동 인출 현금이 부동산 매매대금으로 □□□에게 지급되었는지 여부는 알 수 없고, 쟁점부동산의 등기부등본상 등기 이전일은 1997.4.17.임에도 1997.4.24.～1997.11.12.에 걸쳐 1억9천만원을 지불했다는 점도 납득하기 어렵다. 또한 청구인은 □□□이 청구인으로부터 지급받은 쟁점부동산 매각대금으로 ‘◀◀광역시 ◀◀군 ◀◀면 ◀◀동 389번지’ 토지와 건물을 취득하였다고 주장하나, 쟁점부동산 1997.4.17.에 청구인에게 등기이전 되었으나, □□□ 매입 부동산은 쟁점부동산 계약일 이전인 1997.3.10.에 □□□ 앞으로 등기이전된 것으로 등기부등본상에 나타나고 있으므로 □□□이 쟁점부동산의 취득대금으로 다른 부동산을 취득하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없다. 위와 같이 쟁점계약서 내용에 신빙성이 없어 보이고, 청구인이 제출한 증빙서류를 통해서도 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 기준시가 환산가액으로 적용한 이건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.