잔금정산일이 불분명하여 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 276번지 ○○아파트 □동 □□□호(취득일 1999.8.23., 이하 “쟁점주택”이라 한다)와 ○○도 △△시 △△구 △동 1041번지의 △△아파트 □□□동 □□□□호(취득일 2002.2.23., 이하 “A주택”이라 한다)를 보유하고 있던 자로서 2003.1.18. 경기도 ◇◇시 ◇◇동 1119-4번지의 ◇◇◇◇아파트 □□□동 □□□□호(이하 “B주택”이라 한다)를 취득하면서 같은 일자에 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 의 일시적 1세대 2주택에 해당한다며 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점주택의 잔금청산일이 불분명하므로 등기접수일인 2003.1.23.을 양도일로 보아 양도일 현재 청구인은 3주택자이므로 양도가액은 실지거래 가액, 취득가액은 이를 환산한 가액으로 양도차익을 산정하여 2008.7.3. 2003 년 과세연도 양도소득세 86,284,390원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.22. 이의신청(결정일 2009.3.17.)을 거쳐 2009.6.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 주식투자 실패에 따른 부채 상환을 위하여 쟁점주택을 양도하였는 바, 3주택 보유 의사나 경제적 능력이 없는 자이다. B주택의 잔금 지급을 위해서는 130백만원이 필요하나, 2003.1.16. 현재 청구인과 처 ▷▷▷은 67백만원 밖에 없어 쟁점주택의 매수인 박○○에게 잔금을 앞당겨 줄 것을 요청하면서 대출금과 사채 등을 통해 50백만원을 마련하였으나, 저녁에 박○○이 잔금을 앞당겨 준다고 하여 계약서 상의 잔금지급일인 2003.1.20.보다 2일 앞당긴 2003.1.18. 지급받게 되었고, 당일 도배 및 싱크대 공사를 모두 마치고 이사를 하였다. 쟁점주택의 실제 잔금청산일은 매수인 박○○ 및 부동산 중개인 장○○의 확인서에 의하여 소유권이전 접수일 이전인 2003.1.18.로 확인되고, B주택의 입주일도 인테리어 업체 및 법무사 사무실의 영수증에 의하여 2003.1.18.로 확인되므로 처분청이 잔금청산일인 2003.1.18.을 양도일로 보지 아니하고 1세대 1주택 비과세 규정을 배제한 이 건 부과처분은 부당하다.

소득세법 시행령 제162조 에 따르면 잔금청산일이 양도일이나, 잔금청산일이 불분명한 경우에는 등기부등본상 접수일이 양도일이 되는 것이다. 청구인은 명확한 금융증빙 자료 등에 의해 잔금청산일을 입증하지 못 하고 있으며, 쟁점주택 매수자와 부동산중개인 등의 확인서를 근거로 잔금청산일이 2003.1.18. 이라고 주장하나 이는 임의작성이 가능한 서류이고, B주택의 법무사비용 영수증 및 인테리어 계약서 등은 양도주택의 잔금 수령과는 실질적 인 관련이 없는 서류이며, 또한 주민등록등본상 B주택의 전입일이 2003.1.22. 로 되어 있는 점, 청구인의 처 ▷▷▷의 계좌에 130백만원의 입금일자도 2003.1.22.인 점, 매수인 박○○에게 부동산등기용 인감증명서를 발급받아 건네 준 일자가 2003.1.22.인 점 등의 정황을 보더라도 잔금청산일이 분명하지 않아 등기접수일을 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 이 건 부과처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 잔금을 2003.1.18. 청산한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(1999.12.28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2002.12.18 부칙>

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29 부칙> 3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. 4) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.(2002.12.30 개정) 5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도 소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 7) 소득세법 시행령 제162조 의2 【양도가액】

① ～ ④ 생략

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. <신설 2002.10.1.>

• 다. 사실관계

1. 등기부등본에 의한 청구인 소유 부동산의 현황은 다음과 같다. 구분 소재지 면적 (건물) 등기접수일 취득일 양도일

주택

○○ ○○ 276 ○○@ □-□□□ 95.48㎡ ’99.8.23 ’03.1.23 A주택 경기 △△ △△ △ △△@

□□□ -

□□□□ 39.90㎡ ’02.2.23 ’03.11.18 B주택 경기 ◇◇ ◇◇ 1119-4 ◇◇@

□□□ -

□□□□ 101.88㎡ ’03.1.18 ’03.11.18 청구인은 A주택 및 B주택을 처 ▷▷▷에게 2003.11.18. 증여 이전하였고, ▷▷▷은 A주택을 2007.4.30. 청구외 최○○에게 87,000천원에 양도 2) 양도소득세 결정결의서에 의하면 쟁점주택의 양도가액은 실지거래가액인 419,000천원, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 금액인 203,151천원으로 하여 양도차익을 계산하였다. 3) 심리자료에 의하면 청구인은 2003.1.18. 잔금을 수령하고, B주택으로 이사하였으며, 부동산등기용 인감증명은 2003.1.20. 중개업자 장○○가 요청하여 2003.1.22. 주었다고 주장하고 있다. 4) 청구인의 주민등록초본 등에 의하면 청구인은 1999.8.11.부터 2003.1.21.까지 쟁점주택에 주민등록이 등재되어 있고, B주택에는 2003.1.22.부터 2004.2.4.까지, 2006.2.8.부터 2009.1.22.까지 주민등록이 등재되어 있다. 5) 쟁점주택 및 신규주택의 매매계약서 기재내용은 다음과 같다. 구 분 쟁점주택(양도) B주택(취득) 매매대금(계약일) 419백만원(2002.11.28) 255백만원(2002.12.5) 계약금(지급일) 28백만원(2002.11.28) 2백만원(2002.12.5) 23백만원(2002.12.6) 중도금(지급일) 180백만원(2002.12.27) 100백만원(2002.12.30) 잔 금(지급일) 211백만원(2003.1.20) 130백만원(2003.1.18) 쟁점주택은 ○○공인중개사사무소(대표 김□□)와 ○○○부동산(전□□)에서 중개한 것으로 되어 있음 6) 2003.1.18. 쟁점주택의 잔금청산일이 이루어졌음을 입증하기 위하여 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. 가) 쟁점주택의 매수인 박○○의 확인서 및 영수증 - 확인일자: 2007.10.12. - 확인내용: 잔금은 ▽▽아파트 매매대금을 수표로 받아 보관하다 2003.1.18. 수표로 전액 지급, 청구인의 사정에 의해 빨리 지급 ※ ▽▽아파트는 당시 재건축 중인 ○○ 258 ◎◎◎◎아파트를 말하는 것으로 계약내용은 “사.” 에 기재되어 있음 - 첨부서류: 2007.10.12. 발행한 인감증명서 1부 - 영수증: 발행인은 매수인 박○○이고, 잔금 211백만원을 영수하고 발행한 것으로 작성일자는 2003.1.18.로 되어 있음 나) 부동산 중개인 장○○의 확인서 - 확인일자: 2008.6.9. - 확인내용: 청구인 이 잔금이 부족하다고 하여 ▷▷▷의 계좌로 800만원을 빌려주었고, 매수자(박○○)가 잔금을 2일 앞당겨 2003.1.18. 12시경 ○○부동산 사무실에서 지급함에 따라 800만원과 중개수수료를 그 자리에서 받았음 - 첨부서류: 2008.6.9. 발행한 인감증명서 다) B주택에 대한 법무사비용 영수증 - 법무사 김○○사무소에서 2003.1.18. 작성한 것으로, 취득세 포함 4,159천원을 수령한 것으로 되어 있음 라) B주택에 대한 인테리어 계약서 - B주택의 도배 및 씽크대 수선 등을 하는 것으로 되어 있고, B주택 단지내 상가에 소재하는 ○○○○인테리어에서 발행하였음 - 계약금액은 2,900천원이고, “1.18. 이사 후 19 도배, 20 씽크대”로 기재되어 있음 7) ○○지방국세청에서의 이의신청 심리시 확인한 매수인 박○○이 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 258번지의 ◎◎◎◎아파트 201동 1001호 매매계약 내용은 다음과 같다.(계약서에는 101동으로 되어 있음) * 매매계약 당시 상기 부동산은 재건축 중이었으며, 박○○으로부터 취득한 박□□이 2004.8.13. 소유권보존 등기하였음 - 계약일자: 2002.11.26. - 잔금지급일: 2002.12.23. - 매매대금: 502,000천원(계약금 25백만원, 잔금 477백만원) 8) 쟁점주택의 계약일부터 잔금청산일까지 청구인 처 ▷▷▷의 계좌별 거래명세표의 주요 내용은 다음과 같다. (천원) 일자 ▷▷▷ 청구주장 또는 내용 입금 출금 잔액 ’02.11.27. 113 계약일 전일 ’02.11.28 28,000 양도물건 계약금 ’02.12.5 2,000 21,111 취득물건 계약금 일부 ’02.12.6. 23,000 111 취득물건 계약금 잔금 ’02.12.27 180,000 180,180 양도주택 중도금 ’02.12.30 100,000 80,014 B주택 중도금 ’03.1.17 6,000 72,971 ◎◎카드 대출금 ’03.1.17 6,000 78,971 ▽▽카드 대출금 ’03.1.17 33,500 112,471 사채 등 ’03.1.17 8,000 120,471 장○○ 차용 ’03.1.17 120,000 471 B주택 잔금 ’03.1.21 400 71 현금인출(당행CD/ATM출금) ’03.1.22. 150,000 현금입금(14시 51분) 〃 (150,000) 현금입금 취소(14시 53분) 〃 130,000 현금입금(14시 53분) 가) 상기 거래 중 2003.1.17. 입금액 45,500원을 제외한 나머지 거래는 기업은행 삼성동지점에서 이루어 졌다. 나) 청구인은 잔금을 지급받은 2003.1.18.이 토요일이라 은행에 입금하지 못하였고, 장○○ 차용금 8백만원, 사채 58백만원 상환 및 아이들 학교문제 등 다른 일로 신경을 쓰다가 2003.1.22. 나머지 잔액을 입금시켰으며, 사채 변제일은 금융기관을 통하지 않아 확인되지 않는다고 하였다. 다) 2003.1.21. 400천원 출금이 쟁점주택의 소재지 부근인 ○○동에서 이루어 진 사유에 대하여 청구인은 기억이 나지 않으나, 외부출타 중 갑자기 필요하여 인출한 것으로 생각된다고 하였다. 9) 2008.10.28. 청구인은 양도소득세 및 가산금 90,943천원을 납부하였다. 라. 판단 위 사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택의 잔금청산일이 2003.1.18.로 매수자의 확인서 등에 의하여 확인 가능하므로 처분청이 소유권 이전 등기접수일인 2003.1.23.을 양도시기로 보아 1세대 3주택자라며 과세한 이 건 부과처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 부동산의 양도 또는 취득시기에 대한 관련 규정을 살펴보면 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조에서 부동산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금청산일로 하고 대금청산일이 불분명하거나 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등본상 기재된 등기접수일로 한다고 규정되어 있고, 청구인이 잔금청산일을 입증하기 위하여 제출한 서류 중 매수인의 확인서 와 부동산 중개인의 확인서는 임의작성이 가능한 서류로서 신빙성이 부족하다 할 것이고, 법무사사무실에서 작성한 영수증 및 인테리어 계약서 등은 취득주택과 관련된 것으로서 쟁점주택의 양도시기의 입증과는 직접적인 관련이 없는 것으로 보이며, 오히려 청구인의 처 ▷▷▷의 은행거래명세서에 따르면 신규주택 잔금지급일 전일의 잔고가 120,000천원이나 있어, 취득주택의 잔금 130,000천원을 지급하기 위하여 쟁점주택의 잔금일을 변경하였다는 청구인의 주장은 믿기 어렵고, 또한, 잔금을 수령하였음에도 쟁점주택의 잔금수령일 전일인 2003.1.21. 현금 400천원을 기업은행 삼성동지점 부근에서 인출하여 사용하고, 그 익일에는 130,000천원을 입금한 점, 소유권이전에 필요한 제반서류는 2003.1.22. 매수인에게 건네진 점 등으로 보아 쟁점주택의 잔금청산일이 2003.1.18.이라는 청구주장을 받아들이기에는 무리가 있다 할 것이고 쟁점주택의 잔금청산일을 불분명한 것으로 보아 등기부등본상의 소유권이전 접수일을 양도일로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점주택의 양도시기를 2003.1.23.로 보는 이상 양도당시 청구인은 1세대 3주택자에 해당한다 할 것이므로, 쟁점주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 배제하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.