토지와 건물에 대한 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산한 처분의 적정여부

청구인은 2006.10.23. 서울시 ○○구 ○○○동 1××-×××소재 대지 56㎡, 건물 44.52㎡(이하 쟁점부동산“이라 함)를 양도하고 양도가액은 실지 거래 가 액인 167,500천원, 취득가액은 환산취득가액 138,752천원으로 하여 2007.4.20. 양도소득세 신고를 하였음. 처분청에서는 청구인이 자산별로 구분하여 신고한 토지양도가액 103,921천원과 건물양도가액 63,579천원을 부인하고 기준시가로 안분계산하여 양도가액 167,500천원중 토지가액을 165,121천원, 건물가액을 2,379천원으로 경정하고, 취득가액은 토지가액을 49,718천원, 건물가액을 6,560천원으로 환산하여 2009.2.2. 양도소득세 17,326천원을 고지결정함.

양도차익을 계산시 토지와 건물의 실지양도가액을 기 준 으로 소 득 세법 시행령 제176조의 2 규정에 의하여 환산취득가액을 산 정하는 것 이 타당함 에도 부가 가치세법 시행령 제48조의 2 규정에 따라 실지거래가액을 안분계산한 후 환산취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세함은 부당함.

청구인은 쟁점부동산의 실제 양도가액 167,500천원을 토지가액 103,921천원과 건물가액 63,579천원으로 구분하고 이를 기준금액으로 하여 환산취득가액을 계산하였으나, 청구인이 신고한 토지양도가액 대비 건물양도가액의 구성비 는 62%: 38%로 양도시 기준시가의 구성비 98.6%: 1.4%와 현저한 차이가 있으 며, 이를 기준으로 청구인이 계산한 환산취득가액은 1985년에 신축한 건물가액 107,462천원 이 토지가액 31,290천 원보다 3배 이상이 되는 불합리한 가액이므로, 쟁점토지의 토지 및 건물에 대한 실거래 양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 따라 부가가치세법 제48조 의 2 제4항의 규정을 준용하여 양도당시의 실거래가액을 안분계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당함.

• 가. 쟁점 양도차익을 산정함에 있어 쟁점부동산의 토지와 건물가액이 불분명한 것으 로 보아 소득세법 제100조 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 따라 기 준시 가로 양도가액을 안분계산하고 취득가액을 환산하는 것이 타당한지 여부를 가리는데 있음.
• 나. 관련법령

1. 소득세법제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정 에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하 고, 양도가액을 기준시가에 의하 는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 의 구분이 불분 명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하 여 대통령령이 정하 는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가 액과 양도비용은 당해 자 산의 가액에 비례하여 안분계산한다 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단 서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가 액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액 과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약 일 현재 의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할 부 판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개 시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따 른 감정평가법인이 평가한 감정평가 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비 례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감 정 평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감 정 평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가 액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액 을 다시 기준시가 에 의하여 안분계산한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득 가 액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장 부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바 에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실 지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조 사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항 의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정 에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하 여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사 례가액 또는 동항 제2호 의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 예규․판례 등

1. 국심2007서540, 2007.04.12. 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것임

2. 조심2008전912, 2008.06.26 매매계약서상 구분표시된 가액은 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니하므로 토지와 건물가액의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분한 것은 정당함

3. 조심2008서1201, 2008.12.30 매매계약서상 토지와 건물의 가액의 구분이 기준시가로 안분한 금액과 비 교하여 현저한 차이가 있으므로 기준시가로 안분하여 양도세를 과세함

4. 서면5팀-511, 2008.05.10 소득세법」 제100조 의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취 득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등 을 감안하 여 동법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단 서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임

1) 청구인은 2006.10.23.쟁점부동산을 양도한 후 2007.4. 기준시가로 양도소득 세를 신고한 후 쟁점부동산이 “지정지역 안의 부동산”에 해당되어 실지 거 래가액으로 확정신고를 한 사실이 국세통합전산망과 심리자료에 의하 여 확인됨.

○ 실거래가액에 의한 양도소득세 신고내용

• 양도금액 167,500천원(토지금액 103,921천원, 건물금액 63,579천원) ※ 2006.9.4. 작성한 매매계약서 상에는 토지와 건물을 합한 매매대금이 167,500천원으로 기재되어 있으 나, 2008.5. 작성된 부동산거래사실확인서에는 쟁점 부동산의 매수인인 ○○○가 매매총액 167,500천원중 토지금액 103,921천원과 건물금액 63,579천원을 구분하여 거래한 것을 확인하고 서명날인한 사실이 확인됨.

• 취득가액 138,752천원(토지가액 31,290천원, 건물가액 107,462천원) ※ 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 상기 양도가액을 기준으로 환산취득가액을 산정하였음. ․ 토지환산 취득가액(31,290천원) 103,921천원 × 26,978천원 / 89,600천원 = 31,290천원 토지양도가액 취득당시기준시가 양도당시기준시가 ․ 건물환산 취득 가액(107,462천원) 63,578천원 × 2,069원 / 1,224천원 = 107,462천원 건물양도가액 취득당시기준시가 양도당시기준시가 ※ 건물의 취득 및 양도당시 기준시가는 재산세납부 영수증을 기준으로 계

• 산. 2) 청구인이 심리자료로 제출한 증빙서류

○ 부동산거래계약신고필증 및 상가매매계약서의 내용

• 부동산의 표시: 서울시 ○○구 ○○○동 1 ××-××× 소재 대지 56㎡ 및 건축물(소매점) 44.52㎡

• 매매금액: 167,500천원(토지와 건축물에 대한 구분없이 합계금액으 로 되어 있음)

• 잔금지급일: 2006.10.20.

• 소유권이전일: 2006.10.23.

○ 건축물 관리대장 및 용도변경사용 검사필증

• 쟁점부동산 중 건물은 1985.6.1. 주택 및 점포의 용도로 신축되었으며, 건축주인 청구인이 1995.4.19. 근린생활시설(소매점)로 용도변경을 한 사실이 나타나 있음.

○ 토지 및 건물 등기부등본

• 쟁점부동산의 등기부등본상 2006.10.23. 자로 청구인 명의에서 매 수인인 ○○○ 명의로 소유권이전 된 사실이 확인됨. 3) 처분청에서는 청구인이 신고한 토지와 건물의 실거래양도 가 액이 임의로 구분․산정함으로써 객관적인 가치를 반영하지 못하여, 토지 및 건물에 대 한 실거래양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정 에 따라 부가가치세법 제48조 의 2 제4항의 규정을 준용하여 양도당시의 실거 래 가액을 안분계산하여 양도소득세를 부과한 사실이 국세통합전산망 및 심 리자료에 의하여 확인됨.

○ 양도가액 167,500천원(토지가액 165,121천원, 건물가액 2,379천원) ※ 양도가액 167,500천원에 대하여 건물과 토지의 양도당시 기준시가로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액 산정 《양도가액 대비표》 구분 신고금액 양도시 기준시가 경정금액 (안분계산금액) 양도가액 점유비 금액 점유비 토 지 10.,921 62.0 89,600 98.6 165,121 건 물 63,579 38.0 1,291 1.4 2,379 계 167,500 100.0 90,891 100.0 167,500 (단위: 원, %)

○ 취득 가액 56,279천원(토지가액 49,718천원, 건물가액 6,561천원) ※ 토지와 건물의 안분계산한 양도가액에 취득시 기준시가대비 양도시 기 준시가를 적용하여 환산취득가액 산정 ․ 토지환산 취득가액(49,718천원) 165,121천원 × 26,978천원 / 89,600천원 = 49,718천원 토지양도가액 취득당시기준시가 양도당시기준시가 ․ 건물환산 취득 가액(6,561천원) 2,379천원 × 3,561천원 / 1,291천원 = 6,561천원 건물양도가액 취득당시기준시가 양도당시기준시가 4) 청구인은 처분청의 양도소득세 과세처분에 불복하여 2009.3.20. 이의신청 을 제기하여 2009.4.9. 기각결정된 사실이 이의신청서 및 이의신 청 결정서에 의하 여 확인됨.

• 라. 판 단

1. 당초 쟁점부동산에 대한 매매계약서에는 토지와 건물에 대하여 매매가 액이 구분되어 있지 않고, 2008.5. 작성된 부동산거래사실확인서에 토지와 건 물의 가액을 구분하여 거래하였다고 매수자가 확인하였으나 동 금액 은 감정가액도 아니며 토지와 건물가액의 구분근거가 없음.

2. 토지양도가액 대비 건물양도가격의 구성비는 62%: 38%로 양도시 기준 시가의 구성비 98.6%: 1.4%와 현저한 차이가 있으며, 토지의 양도가액이 기준시가 대비 116%인데 비하여 건물의 양도가액 이 기준시가 대비 4,924%로 사회통념상 지나치게 높은 가격으로써 합리성이 없으므로 청구인이 신고한 토지와 건물의 양도가액은 불분명한 것으로 보아야 할 것임. 3) 이와 같이 청구인이 신고한 토지와 건물의 양도가액은 매수자와 합리적 인 절차없이 임의로 구분․산정하여 객관적인 가치를 반영하지 못하여 합리성이 없는 것으로 보아, 처분청에서 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정 에 따라 부가가치세법 제48조 의 2 제4항의 규정을 준용하여 양도당시의 실거 래 가액을 안분계산하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정한 것 은 타당하다고 보여지며, 4) 안분계산한 양도가액을 기준으로 토지 및 건물의 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정함.