매매계약서상 토지와 건물을 구분하여 양도가액을 기재하였으나 동 가액은 합리적인 감정 등의 절차없이 임의로 산정한 것이므로 토지와 건물의 가격이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분은 정당함
매매계약서상 토지와 건물을 구분하여 양도가액을 기재하였으나 동 가액은 합리적인 감정 등의 절차없이 임의로 산정한 것이므로 토지와 건물의 가격이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분계산한 처분은 정당함
청구인은 ×××도 ××시 ××면 ××리 ×××-6번지 소재 토지 9,917㎡ 및 건물 470.96㎡(이하쟁점1부동산이라 한다)을 2007.3.9. 양도하고 2007.5.31. 양도 소득세 예정신고를 하여 401,062,090원을 납부하였으며, 또한 같은곳 ×××-5번지 소재 토지 6,612㎡ 및 건물 96㎡(이하쟁점2부동산이라 하고 쟁점1과 쟁점2 부동산을 합하여 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 2007.12.10. 양도하고 2008.2.28. 양도 소득세 예정신고를 하여 334,555,690원을 납부하였다. ×× 지방국세청(이하조사청이라 한다)은 청구인이 양도한 쟁점부동산에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산 양도시 토지 및 건물의 양도가액을 임의로 구분 계상한 사실을 확인하고 토지 양도가액과 건물 양도가액을 총 양도금액에 대한 양도당시의 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 산정하고, 취득가액은 조사기간 중에 청구인이 제시한 토지 매입 및 토지 조성비와 건물의 건축비용등 실지 확인된 금액으로 하여 과소신고한 양도차익 1,046,894,099원에 대하여 2009.4.6. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 493,466,520원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.4. 심사청구를 제기하였다.
가.쟁점부동산 양도시 매매계약서에 토지 및 건물의 가액을 구분하여 기재하였으므로 이를 실지거래가액으로 보아야 한다. 1) 청구인은 쟁점부동산을 법인에 양도하면서 매매계약서에 토지 및 건물의 양도가액을 구분하여 기재하였으며 건물에 대하여는 부가가치세를 신고납부하였다.
2. 쟁점1부동산의 양수인인 (주)△△△은 동 건물의 취득가액 800,000천원 을 자산으로 계상한 후 감가상각을 하였으며, 쟁점2부동산의 양수인인 ◇◇◇◇◇(주)는 쟁점2부동산을 즉시 매각할 의도로 건물가액을 자산으로 계상하지 아니하였으나 동 건물의 취득가액을 인정하였다.
1. 쟁점부동산의 취득시부터 건축시까지 수년간에 걸친 공사비용 등 지출내역이 경리정리부에 원시기록으로 나타나 있는 바 토지분 지출금액과 건물분 지출금액이 명확하지 아니하고 소액 영수증의 불비도 다소 있으나 지출내용의 진실성에는 하자가 없다.
2. 따라서, 처분청이 필요경비(원가)로 인정하지 아니한 809,881천원에 대하여 필요경비로 산입함이 타당하다.
1. 쟁점1 및 쟁점2부동산은 일괄로 매매계약되었고, 토지와 건물의 가액을 임의로 산정하였으므로 기준시가에 의하여 안분하는 것이 정당하다. 2) 쟁점1부동산의 취득자 ◇◇◇◇◇(주)에 확인한 바 토지와 건물을 2,750백만 원에 일괄로 작성된 당초 계약서를 제시하였고, 쟁점2부동산의 취득자 (주)△△△에 확인한 바 매매토지면적 3,000평을평당 95만원으로 계산하여 2,850백만원으로 합의하였으나 양도인의 요구로 토지대금 1,970백만원, 건물대금 880백만원으로 작성하였음을 확인하였다.
3. 쟁점2부동산은 2007년 2월경 (주)△△△이 대출을 위하여 감정평가한 바에 의하면 토지는 2,608백만원, 건물은 169백만원으로 평가되고 있어 양도시 매매계약서상에 구분 기재된 토지 및 건물의 가액은 합리성이 없는 것으로 판단된다.
4. 설령 청구인의 주장대로 토지와 건축물로 구분한 양도가액을 인정한다하더라도 토지와 건축물의 취득금액을 청구인이 제시한 증빙에 의해 쌍방실가의 방법으로 양도소득세를 결정하였으므로 토지와 건물의 전체 양도차익은 변함이 없다.
1. 쟁점부동산의 총 양도금액 5,420백만원을 양도시 기준시가 4,443백만원과 취득시 기준시가 329백만원으로 환산하는 일방시가의 방법으로 경정할 것임을 청구인에게 통지하였고
2. 이에 대하여 청구인은 무통장입금표, 건축계약서 등을 제시하며 토지매입 및 토지조성비, 건물의 건축비용 등을 주장하므로 청구인이 제시한 증빙에 의하여 토지매입대금 355백만원, 토목공사비 459백만원, 전기공사비 18백만원, 건물공사비 306백만원, 합계 1,138백만원을 취득원가로 인정하는 등 쌍방실가의 방법으로 양도소득세를 결정하였다. 3) 청구인은 실지 지출한 경리정리부상의 토지조성비 1,269백만원 중 조사청이 당초 조사시 459백만원만 인정받고 나머지 809백만원은 인정받지 못하였다고 주장하나 토지조성비 중 세금 및 부대비용 등 3백만원은 필요경비로 공제하였고, 전기공사비 30백만원과 건물배관공사비 110백만원은 건물신축금액으로 인정하였으며, 채점시스템공사비 129백만원은 쟁점부동산을 임차한 자동차운전학원의 운전연습 자동차 등 집기시설에 대한 취득대금으로 청구인의 쟁점부동산 취득금액에 해당하지 아니하며, 그 외 경리정리부에 증빙이 없어 지출 사실이 확인되지 아니한 537백만원은 취득금액으로 인정하지 아니하는 등 실지조사에 의해 양도소득세를 결정하였으므로 이 건 양도소득세 처분은 정당하다.
1. 매매계약서상 구분된 양도가액(토지 3,940백만원, 건물 1,345백만원)을 인정하면서, 토지의 취득가액은 취득계약서상 금액 495백만원으로, 건물의 취득가액은 환산가액으로 하여 달라는 청구주장의 당부
2. 양도소득세 조사시 취득원가로 공제받지 못한 공사비 809백만원을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조 에 서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감 정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정 평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
4. 국심 2007서0540(2007.4.12) 토지와 건물의 소유주가 상이한 부동산의 총 매매가액에서 토지와 건물의 가액을 구분하게 된 구체적 내역을 제시하지 못하고 있으므로 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨. 5) 조심 2008전912(2008.6.26) 매매계약서상 구분표시된 가액은 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니하므로 토지와 건물의 양도가액이 불분명한 것으로보아 기준시가로 안분한 것은 정당함. 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호가목 단서, 같은호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액 7) 소득세법 제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용 에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
• 토지 취득가액은 실지거래가액, 건물 취득가액은 환산가액으로 신고
• 건물의 양도차손 321,944천원을 토지양도차익에서 차감하지 않음.
• 토지 취득가액은 실지거래가액, 건물 취득가액은 환산가액으로 신고
2. 조사청의 쟁점부동산에 대한 결정내용은 다음과 같다.
3. 쟁점부동산의 등기부등본 내용은 다음과 같이 확인된다. 구분 지목․지적(㎡) 취득일자 취득원인 토지 잡종지 9,917 1999.10.09 매매 건물(A동) 경량철골조 470.96 2001.12.20 신축
4. 쟁점부동산의 매매계약 내용은 다음과 같이 확인된다.
6. 한편, 쟁점부동산의 매매계약서에는 토지 및 건물가액이 구분 기재되어 있으나 그 가액의 산정근거가 나타나 있지 아니하며, 쟁점1부동산은 건물가액(800백만원)이 기준시가(72백만원)대비 1,111% 이며, 쟁점2부동산은 건물가액(545백만원)이 기준시가(12백만원)대비 4,541%로 확인된다. 7) 청구인이 제시한 경리정리부 내역 및 처분청 조사내용은 다음과 같다.
○○건설공사비 99.12.～01.10.
○○건설 622,189.000 전기공사/잡비 01.10.～01.12.
□□, ○○전기 외 30,316,200 건물공사/배관 99.10.～01.12
○○엔지니어링 외 110,130,400 위험물공사/채점시스템 01.10.～02.9
○○정보시스템 외 129.380,400
- 나) 조사청의 조사내용 구 분 경리정리부 기장금액(원) 인정금액(원) 부인금액(원) 부인사유 세금 및 부대비용 3,810,300 3,810,300 0 토목공사 373,828,170 60,000,000 313,828,170 증빙불비
○○건설공사비 622,189.000 307,955,000 314,234,000 증빙불비 전기공사/잡비 30,316,200 18,316,200 12,000,000 지급처불분명 건물공사/배관 110,130,400 100,680,400 9,450,000 지급처불분명 위험물공사/채점 시스템 129.380,400 0 129,380,400 자동차학원시설물 계 1,269,654,470 490,761,900 778,892,570 8) 쟁점부동산 건물의 신축공사비용을 기록한 경리정리부에 의하면, 자동차학원부지 공사금액이 647,465,470원으로, ○○학원 공사비 금액이 622,189,000원으로 나타나며 경리정리부상의 금액 1,269,654,470원 중 증빙이 비치된 금액은 620,142,300원이나 이 중 129,380,400원(경리정리부상 위험물공사/채점시스템으로 기재)은 자동차학원의 시설물 취득비용으로 확인된다. 취득원가 제시금액 증빙비치금액 처 분 청 용인금액 계 공사비 시설물취득비 1,269,654 620,142 490,762 129,380 490,762 단위: 천원 9) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 산정한 후 건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 청구인에게 통지하였고, 이에 대하여 청구인이 동 건물의 공사원가 1,269,654,470원을 제시하며 필요경비로 공제하여 줄 것을 요구하자 그 중 증빙 및 지급처가 불분명하고 취득원가로 인정할 수 없는 778,892,570원을 제외한 490,761,900원을 필요경비로 공제한 사실이 확인된다.
- 라. 판단 《쟁점1에 대한 판단》
1. 청구인이 제시한 쟁점1 및 쟁점2부동산의 매매계약서에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으나 청구인과 매수인 모두 특별히 그렇게 구분한 근거를 제시하지 못하고 있으며
2. 쟁점1및 쟁점2부동산의 건물가액이 기준시가 대비 각각 1,111%, 4,541% 인 바 이는 사회통념상 지나치게 높은 가격으로서 현저하게 합리성이 떨어져 객관적 인 가치가 반영된 금액으로 볼 수 없으므로 동 구분가액을 토지와 건물의 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 3) 위 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인이 토지 및 건물가액으로 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 임의로 산정한 것 으로 보이고, 이와 같이 부동산의 양도시 토지 및 건물의 양도가액이 임의로 산정 되어 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우, 토지 및 건물의 양도가액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세 시행령 제48조의2 제4항을 준용한 기준시가로 안분계산함은 적법한 것으로 보여진다. 4) 따라서, 처분청이 구분신고한 양도가액을 기준으로 건물분의 취득가액을 환산하여 신고한 이 건 양도소득세를 인정하지 아니한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 《쟁점2에 대한 판단》 1) 청구인은 쟁점부동산의 자동차학원 조성공사시 기록한 경리정리부상의 지출 금액 1,269,654천원은 일부 증빙은 없으나 원시기록이므로 이를 취득원가로 공제하여야 한다고 주장하나 2) 처분청은 청구인이 쟁점1 및 쟁점2부동산 공사원가로 제시한 경리정리부상 자동차학원 조성비용 1,269,654천원 중 증빙자료 및 지급처가 불분명하는 등 취득원가로 인정할 수 없는 778,893천원을 제외한 490,761천원을 취득원가로 인정하였으며 3) 또한, 청구인은 이 건 심리일 현재까지 경리정리부상에 증빙이 없는 지출 금액 등에 대하여 그 증빙자료 및 경리정리부상의 지출내역이 공사원가에 해당된다는 구체적인 증거자료를 제시하지 아니하고 있다. 4) 위 내용으로 볼 때, 청구인이 경리정리부상의 금액을 취득원가로 공제하 여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.