자기가 건설한 신축주택으로 신축주택 취득기간(2001.5.23.˜2003.6.30)을 경과한 2005.5.2.에 사용승인을 받아 감면요건을 충족하지 못하므로 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 거부한 이 건 부과처분은 적법함.
자기가 건설한 신축주택으로 신축주택 취득기간(2001.5.23.˜2003.6.30)을 경과한 2005.5.2.에 사용승인을 받아 감면요건을 충족하지 못하므로 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 적용을 거부한 이 건 부과처분은 적법함.
청구인은 ○○특별시 ○○구 ○○동 36번지 ○○아파트재건축조합(이하 “쟁점조합”이라 한다)의 조합원으로 참여하여 2002.
3.
○○ 엠파이어 주상복합아파트 101동 1803호(전용면적 121.41㎡, 이하 “쟁점주택”라 한다)의 분양계약을 체결하여 2005.
11.
15. 취득(2005.
5.
2. 사용승인)한 후, 2006.
7.
25. 쟁점주택을 9억원에 양도하고 2006.
9.
25. 처분청에 2007년 귀속 양도소득세 131,313,890원을 신고․납부하였다. 그 후 청구인은 쟁점주택이 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구법’이라 한다) 제99조의3 규정에 의하여 양도소득세 감면대상에 해당한다고 보아 2008.
6.
26. 쟁점주택에 대하여 기납부한 2007년 귀속 양도소득세 131,313,890원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 이에 대하여 처분청은 자기가 건설한 신축주택의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간(2001.
5. 23.～2003.
6. 30, 이하 “신축주택기간”이라 한다) 중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 경우에 한하여 양도소득세 감면대상이 되는 것이나, 쟁점주택의 경우 2005.
5.
2. 사용승인을 받아 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니한다는 이유 등으로 2008.
10.
31. 위 양도소득세 환급을 구하는 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.
1.
28. 이의신청을 거쳐 2009. 5.
26. 이 건 심사청구를 제기하였다.
12.
24. 조합설립인가를 받은 조합이지만 종전아파트가 상업지역에 위치하고 있어 주택건설촉진법에 의한 사업시행인가를 받지 아니하고 건축법에 따라 재건축사업을 진행한 것이다.
1.
16. 건축법에 의한 건축허가를 얻어 재건축을 시행 한 것으로 주택건설촉진법에 의한 재건축이 아닌 임의의 재건축에 해당된다.
5. 23.～2003.
6.
30. 내에 사용승인 또는 사용검사를 받아야 하나 이를 경과한 2005.
5. 2.에 사용승인을 받은 것으로 확인되므로 쟁점주택은 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 양도소득세 과세특례 적용을 받을 수 없다 할 것이고, 처분청이 이 건 경정청구 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. 2) 조세특례제한법시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】<개정 2001.12.31>
③ 법 제99조의3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.
1. 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하 이 조에서 "주택조합 등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택
2. 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에 한한다.
3. 주택건설촉진법 제33조【사업계획의 승인 및 건축허가 등】
① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다.
② 제1항의 사업계획은 건강하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합하도록 작성되어야 하며 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획이 포함되어야 한다.
③ 사업주체(국가·대한주택공사 및 한국토지공사를 제외한다)가 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻고자 할 때에는 주택이 건설될 지역을 관할하는 시장 등을 거쳐 이를 신청하여야 한다.
4. 주택건설촉진법 제44조【주택조합의 설립 등】
① 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다.
② 주택조합의 설립방법·설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준과 주택조합의 운영 및 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧ 시장 등은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.
5. 주택건설촉진법시행령 제32조 【사업계획의 승인대상 등】
① 법 제33조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.
1. 1세대당 주택의 규모가 제30조 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 규모 이하인 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트미만인 경우 6) 건축법 제8조 【건축허가 】<2001. 1.16>
① 다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도·규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.
1. 국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역 안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
2. 대통령령이 정하는 구역 안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
1. 19.자
○○ 구청장의 재건축조합 설립인가 확인요청에 대한 회신공문에 의하면, 쟁점조합은 주택건설촉진법 제44조 및 동법시행규칙 제32조에 따라
○○ 특별시
○○ 구
○○ 동 36번지
○○ 아파트단지의 재건축사업을 시행할 목적으로 1998.
12.
24. 조합설립인가를 받은 것으로 나타난다.
2. 쟁점조합은 쟁점주택이 도시계획지역 중 상업지역에 위치하고 있어 주택건설촉진법에 따른 사업계획승인(제외대상)을 받지 아니하고, 2001.
1.
16. 건축법에 의한 건축허가를 조합원 공동 명의로 받아 위 지상에 406세대의 재건축아파트를 완공(2005.
5.
2. 사용승인)하여 2005.11.15. 조합원 공급분 주택은 조합원 명의로, 일반분양한 주택은 조합원 공유로 소유권보존등기를 한 사실이 건축허가서와 집합건축물대장에서 확인된다.
3. 청구인은 2000.
11.
30. 종전아파트를 쟁점조합에 현물출자하여 조합원으로 등재되었고, 쟁점조합과 조합원 공급분 주택 101동 1803호(전용면적 120.41㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청산금 27,780천원에 분양공급계약을 체결하였다.
4. 청구인은 2005.
11.
15. 쟁점주택의 소유권보존등기를 하고 2006.
7.
○○ 에게 9억원에 양도한 후 그에 따른 양도소득세 131,313천원을 자진납부할 세액으로 신고 납부한 사실이 국세청통합전산망에 의하여 확인된다.
5. 쟁점조합은 위 신축아파트 중 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 조합원이 아닌 일반분양자에게 분양공급계약을 체결하고 2002.
3.
23. 최초로 계약금 143,900천원을 수령한 것으로 나타난다.
6. 청구인은 2008.
8.
26. 쟁점주택가 조합원 공급분 주택으로 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제1호 및 동법시행령 제99조의3 제3항 제2호 소정의 신축주택에 해당되므로 산출세액 131,313,896원을 감면하여 달라는 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2008.
10.
30. 이를 받아들일 수 없다는 내용의 통지를 하였다.
- 라. 판단 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 주택건설촉진법에 따라 설립된 주택조합으로부터 조합원이 취득한 쟁점주택은 구법 제93조의3 제1항 제1호 및 구시행령 제93조의3 제3항 제2호의 소정의 신축주택에 해당되므로 양도소득세 감면대상이라는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 재개발조합이 조합원들에게 분양하고 남은 잔여주택에 관하여 신축주택 취득기간 내에 조합원 외의 자와 사이에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부받은 사실이 있으면 조합원이 취득한 주택은 신축주택취득기간 이후에 사용승인 또는 사용검사를 받았다 하더라도 구법 제99조의3 제1항 제1호의 신축주택이 되어 양도소득세를 감면받을 수 있다고 할 것인 바, 이는 재개발조합이 신축주택의 공급자로서 신축주택취득기간 내에 조합원들에 조합원분을 우선 분양하고 조합원 외의 자들에게 잔여주택을 분양하였 다면, 신축주택이 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우 조합원이나 비조합원 모두 양도소득세를 감면받도록 하는 것이 형평에 부합하기 때문이다.(대법2006두15738, 2006.12.
다수 같은 뜻) 한편, 재개발조합의 조합원이 재개발조합을 통하여 취득한 주택은 자기가 건설한 신축주택에 해당하므로 그 주택을 양도한다면 구법 제99조의3 제1항 제2호에 의하여 당해 주택이 신축주택취득기간인 2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지 사이에 사용 승인 또는 사용검사를 받은 경우에 한하여 조합원은 양도소득세를 감면받을 수 있다. 살피건대, 쟁점조합은 비록 주택건설촉진법에 의하여 설립되었지만 종전아파트가 상업지역에 소재하고 주택연면적의 합계비율이 90%에 미달하여 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인(제외대상)이나 도시재개발법에 의한 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고, 실제로는 조합원들 공동 명의로 건축법에 의한 건축허가를 받아 신축주택을 완공하여 조합원이 취득한 주택은 조합원 개별 명의로 소유권을 취득하고, 일반분양한 주택은 조합원 공동 명의로 소유권을 취득하였다가 이를 양도한 것으로 확인된다. 또한, 구시행령 제99조의3 제3항 제2호에 의하면 “조합원”이라 함은 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원이라고 규정하고 있으므로 이 건의 경우 건축법에 따라 건설된 신축아파트를 취득한 청구인은 위의 조합원에 해당되지 아니한다. 따라서 쟁점주택은 조합원이 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택이 아닌 자기가 건설한 신축주택에 해당하고, 구시행령에서 규정하는 조합원에 해당하지 아니하는 청구인이 취득하여 양도한 쟁점주택의 경우, 구법 제99조의3 제1항 제2호에 의하여 당해 주택이 신축주택취득기간인
5. 23.부터 2003.
6. 30.까지 사이에 사용 승인 또는 사용검사를 받은 경우에 한하여 양도소득세를 감면받을 수 있는 것임에도 이를 경과하여 2005.
5. 2.에 사용승인을 받은 것으로 확인되는 바, 처분청이 쟁점주택을 구법 제99조의3의 규정에 의한 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당되지 않는다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.