임대하던 쟁점건물을 주택으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 9-48번지 대지 175.4㎡, 건물 2동 65.5㎡(공부상 면적, 이하 “쟁점부동산”이라 하고 건물은 공부상의 면적과 공부 외의 면적을 합한 139.59㎡를 “쟁점주택”이라 한다)를 1983.6.30. 취득하여 2006.12.28. 210,000,000원에 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택 중 주택 외의 면적(앞동, 86.43㎡)이 주택의 면적(뒷동, 53.16㎡)보다 크다고 보아 주택 면적은 1세대 1주택으로 비과세하고 주택 외의 면적은 과세대상으로 보아 2008.1.4. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 16,410,339원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.20. 이의신청을 거쳐 2009.5.11. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점주택은 공부상 면적이 65.5㎡인 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제로는 139.59㎡인 겸용 주택인바, 사실상 주택으로 사용한 면적이 83.33㎡(앞동 30.17㎡, 뒷동 53.16㎡)이고, 주택 외로 사용한 면적이 56.26㎡(앞동)이므로 쟁점주택 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 한다.

쟁점주택은 근린생활시설로 등재되어 있으나 뒷동 53.16㎡는 구조상․사실상 주택용도로 사용된 것이 확인되고 앞동 86.43㎡는 근린생활시설로 사용된 것으로 확인되는바, 쟁점주택 전체로 볼 때 주택 외의 면적이 주택 면적보다 크므로 주택 면적 53.16㎡를 비과세하고 주택 외의 면적 86.43㎡를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 중 주택으로 사용한 면적이 얼마인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ⓛ 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호생략)을 말한다. (단서 생략)

② (생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 다음과 같이 쟁점주택이 1세대 1주택이라고 주장하고 있다.
• 가) 청구인은 1983.6.30. 쟁점부동산을 취득하여 노후한 쟁점주택(1965년도에 신축)을 개축하려 하였으나 당시 60평 이하의 ‘근린생활시설’은 신․개축이 허용되지 않아 임의로 개축하였다. 이것이 ○○시에 지적되어 점포일부를 철거하고 건축법 위반으로 벌금 50만원을 검찰청에 납부하였다. 나) 그 후 1977년 다시 임의로 개축하여 청구인 부부가 분식(칼국수)점을 운영하면서 뒷동 주택(53.16㎡, 이하 “주택”이라 한다) 중 방 하나는 청구인 부부의 방으로, 다른 방 하나는 청구인의 장녀(김

○ 선)가 거주하여 아들(김

○ 인)이 사용할 방이 없던 차에 2001년 옆 점포인

○○ 슈퍼(○○마트)가 이전하여 분식점을 그 장소로 이전하고 분식점을 운영하던 앞동에 상가(56.26㎡, 이하 “상가”라 한다)와 아들 공부방(30.17㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 만들었다.

• 다) 청구인은 2005년 3월 쟁점건물을 청구외 임○○(이하 “임○○”이라 한다)에게 임대하기 전 다른 점포로 사용한 적이 없으며, 아들 공부방으로 사용하기 전 ‘○○농산 ○○특판’에 3개월간 임대한 사실은 있다.
• 라) 2004년 4월부터 2004년 10월까지 6개월간 전기요금이 발생하지 않은 것은 취업시험이 임박한 아들이 ○○대학교 독서실에서 거주했기 때문으로 아들은 2004년 12월에 ○○화학에 입사한 후 2005년 1월 ○○화학 ○○공단으로 발령이 나 주민등록을 변경하였다.
• 마) 아들이 퇴거한 후 2005년 3월부터 쟁점부동산을 양도한 2006년 12월까지 쟁점주택 앞동을 임○○에게 임대하여 임○○이 인부들의 주거․숙식 및 놀이방으로 사용하면서 다시 전기를 사용하기 시작한 것으로 한국전력과는 주택용으로 사용계약을 맺었는바, 분식점업을 할 때만 상업용으로 변경하여 사용하였다.
• 바) 처분청은 쟁점부동산이 양도 당시 지압치료실로 이용되었다고 주장하고 있으나, 이는 양수자가 쟁점부동산을 취득한 이후 지압사무실로 임대한 것으로 처분청 주장은 사실이 아니다. 2) 청구인은 쟁점부동산의 건축물 현황도(임의 작성)를 제출하였는바, 주택 외의 면적으로 본 앞동 중 음식점 및 옥외화장실을 56.26625㎡, 공부방을 주택 30.172㎡로 하여 뒷동 주택 53.16㎡와 합하면 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 것으로 기재되어 있다. 《건축물 현황도》 구분 용도 면적(㎡) 비고 구분 용도 면적(㎡) 비고 앞동 음식점 53.67 상가 뒷동 방①, 방② 거실, 창고 46.48 주택 옥외화장실 2.59 소계 56.26 공부방 거실 30.17 쟁점건물 보일러실 4.09 옥내화장실 2.59 합계 86.43 합계 53.16 3) 2008.1.9. ○○지방검찰청검사장이 발급한 것으로 되어 있는 ‘벌과금납부증명원’에는 청구인이 건축법위반으로 1997.3.15. 벌금 50만원을 선고받아 1997.6.8. 확정된 후 1997.6.25. 납부된 것으로 기재되어 있다. 2005.03 2005.04 2005.05 2005.06 2005.07 2005.08 2005.09 2005.10 2005.11 2005.12 2006.01 2006.02 212 225 190 167 181 176 217 230 267 278 313 329 2006.03 2006.04 2006.05 2006.06 2006.07 2006.08 2006.09 2006.10 2006.11 2006.12 2007.01 2007.02 323 372 263 169 192 184 138 136 294 721 0 0 4) 2008.1.9. 16시 21분에 한국전력 ○○지사 고객지원팀 팀원 박○○가 조회한 것으로 되어 있는 고객종합조회 화면 사본에 의하면 쟁점부동산의 전기사용량은 다음과 같은 것으로 기재되어 있다. ※ 상단은 연․월, 하단은 사용량 5) 2008.3.14.자 청구인의 이웃주민(성명만 기재되어 있어 확인할 수 없음) 가○○․이○○․백○○․이○순․김○○이 작성한 확인서에는 “쟁점부동산 ○○칼국수 우측에는 ‘공구 수리센터’, ‘인력개발사무소’가 아닌 ‘우신종합건축’ 간판이 있었고, 집수리하는 인부 2～3명이 장비 등을 보관하며 주거 숙식, 놀이방으로 사용했으며 뒷 주택은 점포로 사용한 적이 없었음을 확인한다”고 기재되어 있다. 6) 청구인이 제출한 아들(김○인)의 졸업증명서에는 2002.2.26. 입학하여 2005.2.22. 졸업한 것으로, 딸(김○선)의 졸업증명서에는 1995.3.2. 입학하여 2000.2.22. 졸업한 것으로 기재되어 있다. 7) 2006.11.11. 작성된 것으로 되어 있는 부동산매매계약서에는 매매대금 210,000,000원, 계약금 10,000,000원, 중도금 40,000,000원(2006.11.18 10,000,000원, 2006.12.20. 30,000,000원, 잔금 160,000,000원(2006.12.28.)으로 기재되어 있다. 8) 이 건과 관련한 과세전적부심사청구와 이의신청에 대한 결정서의 주요 기재내용은 다음과 같으며, 당심에서 확인한 사실과도 같다.
• 가) 청구인은 쟁점건물을 임○○에게 월 100,000원(보증금 없음)에 2005년 3월부터 1년간 임대차계약서를 작성하지 않고 구두로 계약하였다.
• 나) 청구인이 제시한 사진에 의하면, 상가 자리에는 ‘○○건강마을’, 쟁점건물 자리에는 ‘○○나라’라는 간판이 걸려있고, 청구인이 주택(공부방 및 거실)으로 사용하였다고 주장하는 쟁점건물 사진에는 거실 안쪽으로 방이 있으며, 거실에는 책상 및 사무용 소파, 수도와 싱크대 1칸이 놓여 있다.
• 다) 주민등록정보에 의하면 청구인은 2000.7.5. ～ 2000.11.2. 기간 동안, 청구인의 아들(김○인)은 2000.7.5. ～ 2005.1.24. 기간 동안, 청구인의 딸(김○선)은 2000.7.5. ～ 2005.9.16. 기간 동안 쟁점부동산에 주소지로 등재되었고, 임○○은 쟁점부동산에 주소지로 등재된 사실이 없었던 것으로 확인된다.
• 라) 처분청이 현지확인한 바에 의하면 현지확인일 현재 상가는 건강식품가게, 쟁점건물은 지압치료실로 사용되고 있고, 쟁점부동산 매수인인 청구외 곽○○에게 문의한바, 쟁점부동산 취득 당시 상가는 손칼국수집, 쟁점건물은 공구수리센터 간판을 달고 있었으며, 취득 당시 상가와 쟁점건물은 모두 근린생활시설이라고 설명하여 매매계약서도 근린생활시설로 작성하였다고 진술하였으며, 쟁점건물은 구조상 전형적인 상가형태(방이 딸린 점포)로 주거 또는 공부방 용도로 개조한 흔적이 전혀 없는 것으로 확인되었다.
• 마) 쟁점부동산에는 ○○손칼국수(청구인의 처 전○○, 1999.6.3. ～ 2006.12.28. 식당)와 ○○농산○○특판(청구외 최○○, 2000.8.2. ～ 2000.11.15. 건강보조식품 도매업) 및 ○○마트 5호점(2000.6.1. 쟁점부동산에서 같은 곳 9-1번지로 사업장 이전)의 사업자등록 현황이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 바) 심리담당자가 확인한바, 쟁점건물에서 청구인이 식당(○○손칼국수)을 운영하고 상가에서 ○○마트가 영업을 하다 ○○마트의 사업장 이전으로 청구인이 상가로 식당(○○손칼국수집)을 이전한 후 쟁점건물에 ○○건축이란 상호의 인력사무실이 입주하였으나 청구인의 쟁점부동산 양도로 인하여 ○○건축은 쟁점부동산 맞은편으로 점포를 얻어 이전한 것으로 확인된다.
• 사) 임○○에게 확인한바, 자신이 쟁점건물을 임차하여 사용하였으나 자신의 주거지는 ○○시에 소재하는 다른 장소이고, 쟁점건물은 인부들이 모여 있는 장소(사무실)로 사용하였다고 진술하였고, 청구외 곽○○는 쟁점부동산 매수시 상가에는 칼국수집이 있었으며, 쟁점건물은 자신이 임대(현재는 사업장이 운영되고 있지 않음)하였다고 하였다. 9) 앞동 중 상가(56.26㎡)를 주택으로 사용하지 않은 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 쟁점건물(30.17㎡)을 주택으로 사용하였는지에 대하여 다툼이 있다.
• 라. 판 단 양도일 현재 쟁점주택 중 뒷동(53.16㎡)은 주택으로, 앞동 중 일부(56.26㎡, 상가)는 상가로 사용한 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 앞동 중 일부(30.17㎡, 쟁점건물)를 주택으로 사용하였는지 여부에 관하여 처분청과 청구인이 다투고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 1999.6.3.부터 쟁점건물을 음식점(칼국수)으로 사용하다 상가를 청구인으로부터 임대하여 사용하던 ○○마트(5호점)가 2000.6.1. 이전하자 청구인이 음식점을 상가로 옮기고 2000.8.2. ～ 2000.11.15. 기간 동안 쟁점건물을 ○○농산○○특판에 임대한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되고, 이후 어떻게 사용되었는지에 대하여는 동 전산망으로 확인되지 않으나, 2005년 3월부터 쟁점부동산을 양도한 2006년 12월까지 임○○에게 임대한 것으로 확인되고 있는바, 쟁점건물을 임차하여 양도일까지 사용하던 임○○은 쟁점건물을 인부들이 모여 있는 장소(사무실)로 사용하였다고 진술한 점, 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 곽○○가 쟁점부동산 취득 당시 쟁점건물에 공구수리센터 간판이 부착되어 있었고 취득후 쟁점건물을 임대하였다고 진술한 점, 청구인이 쟁점건물을 신축하여 식당으로 사용하다가 임대한 점 등으로 보아 쟁점건물은 주택 외의 용도로 사용되었던 것으로 판단된다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 규정하고 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도일 현재 당해 건물이 주택인 경우에 적용할 수 있으므로 양도일 현재 당해 건물이 상가에 해당하는 때에는 양도소득세가 과세되는 것(재산46014-33, 2003.2.21. 같은 뜻)인바, 위와 같이 상가 및 쟁점건물은 양도 당시 주택 외의 용도로 사용되었던 것으로 보이므로 앞동은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하지 않는다 할 것이다. 그렇다면 쟁점주택 중 주택 면적은 53.16㎡이고 주택 외의 면적은 86.43㎡가 되어 주택으로 사용하지 않은 면적이 주택 면적보다 크므로 주택 외의 면적 86.43㎡에 대하여 1세대 1주택이 아닌 것으로 보아 한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.