청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 매매사례가액에 의하여 과세한 처분의 당부

청구인은 2000.4.18. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 73번지 ○○마을 304동 501호 84.72㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2005.4.28. 양도하고, 2005.6.30. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 379백만원, 취득가액은 300백만원 으로 양도차익을 계산하여 양 도소득세 △△△원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점아파트의 취득과 관련하여 매도인과 체결한 부동산매매계약서(이하 “취득매매계약서”라 한다)에 대한 금융증빙자료를 제시하지 못하 자 이를 허위계약서로 보 아 취득가액을 쟁점아파트와 같은 동 903호의 2000.5.9.자 매매사례가액 210백만원 (이하 “매매사례가액”이라 한다)으로 하여 양도차익을 결정한 후, 2009.2.2. 청구인에게 양도소득세 ◎◎◎원을 경정․고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.22. 이 건 심사청구를 청구하였다.

청구인은 2000.4.15. 쟁점아파트를 청구외 ◇◇◇으로부터 300백만원에 취득한 후 2005.4.29. 청구외 ☆☆☆에게 379백만원에 양도하고, 2005.6.30. 양 도소득세 예정신고시 쟁점아파트의 취득 당시 작성한 당초의 부동산매매계약서를 분실하여 위 ◇◇◇과 재작성한 취득매매계약서 사본을 첨부하여 제출하였다. 2000.4.경 청구인의 쟁점아파트 취득당시 아파트시세표(중앙일보 사본) 및 공인중개사(확인서 제시)의 확인 내용을 보아도 거래 시세가 2억5천～3억원으로 나타나고 있는 바, 처분청이 취득매 매계약서상의 거래금액 300백만원 을 부인하고 매매사례가액 210백만 원으로 취득가액을 결정하는 것은 부당하다.

처분청에서 양도소득세 조사시 청구인에게 취득매 매계약서에 따른 대금지급 관련 금융증빙자료의 제출을 요구하였으나, 청구인은 이를 제출하지 못하였으며, 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 취득가액 300백만원은 쟁점아파트의 취득시기의 거래시가에 비하여 현저히 높은바, 2000.4.15. 국민은행에서 조사한 거래시세표 를 보면 200백만원～230백만원으로 나타나고, 국세청에 신고된 같은 단지 내 동일평형 아파트(309동 503호 202백만원, 303동 1005호 212백만원) 의 매매가액도 이와 유사하게 나타나므로, 쟁점아파트의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제114조 제5항에 따라 쟁점아파트와 위치, 면적, 용도 등이 유사하고 거래시기가 가장 가까운 날에 거래된 같은 단지 내 304동 903호의 매매사례가액 210백만원을 적용하여 취득가액을 결정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 매매사례가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 구 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 개정되기 전의 것)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당 해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호 의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관 할세무서장에게 신고하는 경우

2. 구 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】(2005.12.31. 개정되기 전의 것)

② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우 3) 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2005.12.31. 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1 에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액 을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가 액 또는 환산가액

4. 구 소득세법 제114조 【양도소득의과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】(2005.12.31. 개정되기 전의 것)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 구 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】(2008.2.22. 개정 되기 전의 것)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호 의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ㆍ 매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2000.4.18. 쟁점아파트 를 위 ◇◇◇으로부터 매매(다만, 청구인은 1994.1.13. 쟁점아파트에 대하여 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가등기를 하였다)를 원인으로 취득하여 2005.4.28. 위 ☆☆☆에게 매매를 원인으로 양도한 사실이 부동산 등기부 조회의 의하여 확인된다.

2. 위 ◇◇◇은 자신에 대한 채권의 담보를 위하여 쟁점아파트에 대하 여 2002.2.25.과 2004.6.1.에 근저당권을 각 설정한 후 2004.6.3.과 2005.5.6. 에 각 해지한 사실이 부동산 등기부 조회의 의하여 확인된다. 3) 청구인은 2005.6.30. 양도일자를 2005.4.29.로, 취득일자를 2000.4.15. 로 하고, 실거래가에 의거 양도가액을 379백만원으로, 취득가액을 300백만원으로 양도차익 을 계산하여 양도소득세 △△△원을 예정신고․납부한 사실이 양도소득세 신고서 사본 및 국세청통합인증관리시스템 조회에 의하여 확인된다.

4. 처분청은 2008.10.13부터 2008.10.24.까지 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점아파트의 취득매매계약서가 사실과 다르게 작성된 것으로 판단하고, 쟁점아파트 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 2008.12.11. 과세전적부심사를 거쳐 2009.2.2. 쟁점아파트의 취득가액을 매매사례가액 210백만원으로 결정한 후 양도차익을 재계산하여 청구인에게 양도소득세 34,455,350원을 경정․고지 한 사실이 국세청통합인증관리시스템 조회에 의하여 확인된다. 5) 청구인은 청구주장에 관한 입증자료로서 다음의 문서를 각 제출하였다.

• 청구인과 위 ◇◇◇ 사이에 소급 작성된 쟁점아파트에 대한 2000.4.15.자 부동산매매계약서 사본: 매매대금 3억원을 2000.4.15. 일시불로 지급하는 것으로 기재됨

• 위 ◇◇◇ 작성의 거래사실확인서: ‘청구인에게 쟁점아파트를 2000.4.15. 3억원에 매도하였음을 확인한다.’라는 내용이 기재됨

• “□□ 부동산”(쟁점아파트의 취득 당 시 ○○시 ○○구 ○○동 소재) 의 직원 청구외 ∇∇∇, 공인중개사 청구외 ∇∇∇(소재지:

○○시 ○○구 ○○동 120-1번지 ○○프라자 108-109호), “

□□ 공인중개사사무소”(소재지: ○○시

○○구

○○ 동 120-3번지

○○ 상가 102호, 대표자: ∇∇∇) 각 작성의 2008.10.28.자 확인서 사본: ‘쟁점아파트의 2000년 4월경 시세가 대략 2억5천～3억원 정도의 시세임을 확인합니다.’라는 내용이 기재됨

• 중앙일보 2000.3.6.자, 2000.3.27.자, 2000.4.17.자 각 신문기 사 사본: 아파트 시세표가 기재되었으나, 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 평형의 아파트에 대한 시세는 확인되지 아니함 6) 국민은행에서 조사한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 73번지 ○○마을 ♧♧아파 트(32평형)의 거래시세표는 다음과 같다. (단위:천원) 아파트명 조사기준일 매매평균가 매매하한가 매매상한가

○○♧♧(32평형) 2000.02.20 215,000 200,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.03.05 215,000 200,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.03.20 215,000 200,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.04.05 215,000 200,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.04.20 215,000 200,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.05.05 212,500 195,000 230,000

○○♧♧(32평형) 2000.05.20 212,500 195,000 230,000

7. 국세청통합인증관리시스템의 공동주택 실거래가 조회자료를 보면, 다음과 같이 나타난다. (단위:천원) 동호수 전유면적(㎡) 계약일자 매매금액 기준시가 비 고 304-901 84.72 2000.03.03. 175,000 117,000 304-903 84.72 2000.05.09. 210,000 117,000 304-905 84.72 1999.12.20. 189,250 117,000 304-501 84.72 2000.04.15. 123,000 쟁점아파트

8. 위 ◇◇◇은 2000.4.15. 청구인에게 쟁점아파트를 양도한 후, 양도소득세를 무신고 하였으며, 이에 관할 세무서에서는 2001.8.3. 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정․고지한 사실이 국세청통합인증관리시스템 조회에 의하여 확인된다.

9. 당심에서는 청구인에게 취득매 매계약서에 따른 대금지급 관련 금융증빙자료의 제출을 요구하였으나, 청구인은 이를 제출하지 아니하였다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점아파트의 취득 당시 작성한 당초의 부동산매매계약서를 분실하였다는 이유로 위 ◇◇◇과 재작성한 취득매매계약서 사본을 제출하며, 취득 매 매계약서상의 취득가액 300백만원을 쟁점아파트의 실지거래가액으로 주장하나, 그와 관련하여 금융거래내역 등 위 취득가액에 대한 대금지급 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙자료를 전혀 제출하지 못하고 있으므로, 쟁점매매계약서상의 기재내용을 근거로 쟁점아파트의 취득당시의 실지거래가액을 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점아파트의 취득 당시의 시세가 2억5천만원～3억원인 것으로 주장하나, 청구인이 제출한 입증자료 중 중앙일보 각 신문기사(2000.3.6.자, 2000.3.27.자 2000.4.17.자) 에 게재된 아파트 시세표의 내용을 보면, 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일 평형 아파트의 시세는 확인할 수 없어 청구주장을 뒷받침하는 증거자료로 인정하기 어렵고, 위 ∇∇∇ 외 각 중개사사무소의 명의로 작성된 각 시세확인서 역시 당시의 매매사례 등 그 진술내용을 뒷받침할 만한 객관적인 증거자료의 제시 없이 단순히 ‘쟁점아파트의 2000년 4월경 시세가 대략 2억5천～3억원 정도의 시세임을 확인합니다.’라는 청 구인의 주장과 동일한 내용을 각 기재한 것으로 사실에 근거하지 아니하고 임의로 작성되었을 가능성을 배제할 수 없어 그 진술내용에 신빙성을 두기 어려우며, 위 ◇◇◇ 작성의 거래사실확인서 또한 청구인이 쟁점아파트에 대하여 1994.1.13.부터 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가등기를 한 점, 위 ◇◇◇은 2000.4.15. 청구인에게 쟁점아파트를 양도하였음에도 양도소득세를 무신고한 점, 위 ◇◇◇은 2000.4.15. 청구인에게 쟁점아파트를 양도하 였음에도 자신에 대한 채권의 담보를 위하여 쟁점아파트에 대하여 2002.2.25. 과 2004.6.1.에 근저당권을 각 설정한 점 등으로 보아 청구인과 위 ◇◇◇ 사이에는 모종의 이해관계가 존재한다고 추정함이 상당하고, 그에 따라 위 거래사실확인서가 청 구인이 주장하는 대로 임의로 작성되었을 가능성을 배제할 수 없어 그 진술내용의 신빙성이 떨어지므로, 이 부분 청구주장 역시 받아들이기 어렵다. 반면에, 국민은행에서 조사한 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일 평형 아파트의 거래시세표에 의하면, 2000.2.20.부터 2000.5.20.까지 기간 중 거래시세는 대략 195백만원에서 230백만원 사이인 것으로 나타나며, 국세청통합인증관리시스템의 공동주택 실거래가 조회자료에 의하면, 쟁 점아파트와 같은 단지 내 같은 동에 위치한 같은 평형의 901호가 2000.3.3. 175백만원에, 같은 동 같은 평형의 903호(이하 “매매사례아파트”라 한다)가 2000.5.9. 210백만원에 각 거래된 사실이 나타나는바, 쟁점아파트와 거래시기, 위치, 면적, 용도 등 이 유사한 자산의 거래내역이 확인된다. 따라서, 이상의 내용을 종합하면, 쟁점아파트 취득 당시의 실지거래가액 및 거래시세에 대한 청구주장은 이를 뒷받침할 수 있는 객관적이고도 직접적인 증빙자료의 제시가 없어 인정 또는 확인할 수 없는 반면, 쟁점아파트의 취득일 전후 각 3월 이내에 쟁점아파트와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례 및 그 가액은 확인이 가능하므로, 처분청이 구 소득세법 제114조 제5항 에 따라 쟁점아파트와 위치, 면적, 용도 등이 유사하고 거래시기가 쟁점아파트 와 비교하여 가장 가까운 날에 거래된 매매사례아파트의 매매사례가액(210백만원)에 의하여 쟁점아파트의 취득가액을 결정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.