쟁점설계비를 쟁점부동산의 양도와 관련하여 필요경비로 공제 여부

○○세무서장이 2008.12.16. 청구인에게 한 2006년 과세연도 양도소득세-27,054,217원의 경정고지는 설계비 11,000,000원을 필요경비로 추가 공제하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

문○○(이하 “청구인”이라 한다)는 2002.1.24. 김○○․박○○로부터 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 992-12 외 3필지 (면적 626㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2006.11.1. 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액인 179,290,319원으로 신고하였다. 이에 대하여 ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 환산취득가액을 부인하고 검인계약서상의 가액인 75,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2008.9.3. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 42,779,240원을 결정고지하였다. 이에 청구인은 2008.12.8. 처분청에 이의신청을 제기하면서 전 소유자로부터 매매가격이 132백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 기재된 실제의 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 제출하면서 쟁점부동산의 취득가액은 132백만원이고, 쟁점부동산의 양도자가 쟁점부동산에 16세대의 연립주택을 신축하기 위하여 작성되었던 설계도의 설계비로 추가 지급한 11백만원(이하 “쟁점설계비”라 한다)을 필요경비로 공제하여 달라고 청구하였다. 처분청은 청구인의 이의신청에 대하여 쟁점부동산의 실지취득가액은 이의신청내용대로 인정하여 2008.12.16. 양도소득세 - 27,054,217원을 경정고지하였으나 쟁점설계비는 필요경비로 인정하지 아니하였다. 청구인은 다시 이에 불복하여 2009.4.24. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산에 다세대연립주택을 신축하기 위하여 2000.6.1. 건축허가(건축주: 김○○, 박○○)가 이미 난 상태에서 쟁점부동산을 취득하였으나 연립주택의 신축과 관련하여 인근 주민들의 민원이 제기되어 결국 연립주택의 신축을 포기하고 쟁점부동산을 양도하게 되었는바, 쟁점부동산의 취득 시 쟁점계약서를 작성하면서 특약사항으로 『기 건축허가권도 승계하는 것이고, 중도금 지급 후 착공하며, 토지 이전 시 건축주 명의변경도 동시에 하기로 한다.(양수자는 “을”이 지정하는 자로 한다), (설계비 별도)』로 약정하였고, 청구인은 매도자이자 전 건축주인 김○○․박○○가 건축허가신청 시 제출한 설계도면을 위의 특약사항에 따라 쟁점설계비를 추가로 지급하였으나 구체적인 금융증빙자료는 갖고 있지 아니하며, 그 대신에 청구인의 남편인 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)이 관리해 온 2001년 및 2002년 개인다이어리에 기록된 일자별 지급내역 등을 통하여 쟁점설계비의 지급사실이 확인되므로 이를 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

청구인이 주장하고 있는 쟁점설계비가 필요경비로 인정되려면 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하고 있는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 해당하여야 하나, 청구인은 쟁점설계비 지급에 관한 구체적인 금융자료를 제시하지 못한 상태에서 쟁점계약서상의 특약사항과 박○○이 기장․관리하여 온 2001년 및 2002년의 다이어리를 제시하고 있을 뿐이므로 쟁점설계비를 필요경비로 공제하기는 곤란하다.

• 가. 쟁 점 쟁점설계비를 쟁점부동산의 양도와 관련하여 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96 조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29 부칙>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29 부칙>

⑤ ～⑬ (생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점매매계약서상 매매계약일은 2001.6.15. 매도인은 김○○외 1명(대리인: 서○○), 매수인은 박○○외 2명, 매도대금 132백만원, 계약금 15백만원(지불기일: 계약시), 중도금 50백만원(지불기일: 2001.06.30.), 잔금 67백만원(지불기일: 2001.08.16.), 특약사항으로 『기 건축허가권도 승계하는 것이며, 중도금 지급 후 착공하며, 토지 이전 시 건축주명의변경도 동시에 하기로 한다.(양수자는 “을”이 지정하는 자로 한다), (설계비 별도)』로 약정하였고, 매도자의 대리인인 청구외 서○○(이하 “서○○”이라 한다)은 매도인 중 1인인 박○○의 배우자이며, 건축사로서 매매계약 당시 새천년 통합건축사사무소를 운영하였고, 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)은 청구인의 배우자로서 건설업을 영위하고 있음이 각각 확인된다. 2) 청구인의 쟁점부동산의 취득내역은 다음과 같다. 소재지 지목 면적(㎡) 비 고

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 992-12 대지 216 ″ ○○리 992-13 ″ 78 ″ ○○리 산 42-1 임야 199 ″ △△리 24-4 대지 133 합 계 626 3) 쟁점부동산에 대한 매매계약 당시 청구외 김○○․박○○가 건축주로서 쟁점부동산에 공동주택(다세대주택)의 신축허가를 2001.06.01. 받은 상태였고, 청구인은 김○○․박○○로부터 2002년 1월 건축주 명의변경 동의서를 받아 ○○시청에 건축관계자 변경신고서(건축주 변경)를 제출하였음이 관련 건축관계자 변경신고서에 의하여 확인된다. 4) 청구인은 쟁점부동산의 직전 소유자인 김○○․박○○가 건축주로서 2001.06.01. ○○시로부터 건축허가를 받은 ○○리 다세대주택 신축공사(지층 4세대, 1층～3층 각 4세대, 합계 16세대, 면적 659.20㎡)와 관련한 건축계획표와 설계도면은 건축사로서 ○○건축사사무소를 운영하였던 서○○이 작성하였고, 쟁점부동산의 매매계약 시 특약사항에서 설계비는 별도로 지급하기로 약정하였으며, 건설업을 영위하는 청구인의 배우자인 박○○이 기록․관리하여 오던 2001년 및 2002년 다이어리를 제시하면서 쟁점부동산의 매매대금인 쟁점금액과 설계비 상당액 11백만원을 합한 143백만원을 지불하였다고 주장하고 있다. 5) 청구인은 2001.06.15. 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였으나 잔금과 중도금을 지급한 후 쟁점부동산에 다세대주택을 신축하는 것과 관련하여 인근 주민들로부터 민원이 제기되어 사실상 다세대주택의 신축이 곤란한 것으로 판단하고 계약해지를 원하였으나 타협하지 못하다가 2001.08.21. 잔금 중 일부인 16백만원과 2002.2.4. 62백만원(설계비 11백만원 포함)을 지급하였다면서 건설업을 영위하는 청구인의 남편인 박○○이 기록․관리하여 오던 2001년․ 2002년 다이어리를 그 증거로 제시하고 있는바, 관련 기재내용은 다음과 같다. <박○○의 2001～2002 다이어리 기재내용> 05:30 사무실 금일 ○○땅 융자건 통장 등 검토 정○○ 1,000만, 문△△ 500만,

○○건축, ○○리 16세대분 입금시킴 <2001.06.15> ※ 청구인은 ○○건설의 정○○과 문△△(청구인의 동생)로부터 1,500만원을 입금받아 ○○건축의 서○○에게 송금한 내역이라고 설명함 <2001.06.30> 09: 20 ○△동 땅 중도금 서소장 5,000만 ※ 청구인은 쟁점부동산이 소재한 지역이 ○△지역이라 ○△으로 표시하였다고 하며, 쟁점부동산의 중도금으로 서○○소장에게 송금한 내역이라고 설명함 <2001.08.02> 12: 20

○△ 다세대 공사에 (민원 진정) ※ 청구인은 쟁점부동산에 다세대주택신축과 관련하여 민원진정이 있었던 것을 기록하였던 것이라고 설명함 <2001.08.21> 13: 00 서○○ 1,600만

○○은 입금(○△) ※ 청구인은 쟁점매매계약서 상 잔금 중 일부인 1,600만원을 서○○의 ○○은행에게 계좌에 입금하였다고 설명함 <2001.12.20> 10: 00 ○○건축

○△동 땅 이전키로 결정 ※ 청구인은 쟁점부동산의 잔금을 지급하여 쟁점부동산을 매수하기로 결정한 것을 기록한 것으로 설명함 <2002.01.21> 13: 40 ○△동 명의이전키로 합의 잔금 6,200만으로 결정 ※ 청구인은 쟁점부동산의 토지가액도 약간 오른 것 같고, 2002년 봄에 다시 착공하여 보려고 서○○과 잔금 6,200만에 이전 협의한 것을 기록한 것으로 설명함 <2002.02.04> 서○○ 부인명의 6.200만(박○○) 주택 금촌 ○△동 땅 융자금 8,600만 入 ※ 청구인은 쟁점부동산의 토지가액도 약간 오른 것 같고, 2002년 봄에 다시 착공하여 볼까하여 서○○과 이전 협의한 것을 기록한 것으로 설명함 6) 청구인은 박○○의 2001년․2002년의 다이어리 기재내용과 거래내역표 등을 제시하면서 쟁점부동산의 매입에 관한 사항 및 대금지급내역을 일자별로 다음과 같이 밝히고 있다. <매입관련 사항 및 대금지급 내역 2001.6.15. 626㎡≒189평, 평당 70만원, 총액 1억3200만원, 계약금 1500만원 (○○건설 정○○ 1,000만원, 처제 문△△ 500만원 입금) > 2001.6.30. 중도금 5,000만원 6/29 동서인 나○○ ○○은행 5,000만 입금 (거래내역표 ＃1) 중도금 지급 후 7월초 현장 측량하고 착공

① 2001.7.7. 지하수(우물)착공비 200만원 지급 (다이어리 ＃2)

② 2001.7.26. 지하수개발에 관한 이야기 (다이어리 ＃3)

③ 2001.7.30. 지하수 파는 현장 둘러봄 (다이어리 ＃4)

④ 2001.8.2. 민원진정으로 공사의 어려움 (공사중단) (다이어리 ＃5)

⑤ 2001.8.20. 중단된 현장보고 서○○과 이야기 (다이어리 ＃6) 2001.8.21. 8월 16일 지급키로 한 잔금은 민원진정 등으로 공사를 못하여 계약해지를 원했으나 타협하지 못하고 8월20일 동서 나○○ 입금 1억4400만원에서 8월 21일 1억2000만 인출 중 1,600만원만 지급 (통장사본 ＃7) (계속 계약관계를 완결하지 못하고 있다가) 2001.12.20. 그간 토지가액도 약간 오른 것 같고, 2002년 봄에 다시 착공하여 볼까하여 서○○과 이전협의 (다이어리 ＃8) 2002.1.21. 잔금 6,200만으로 이전키로 결정 (다이어리 ＃9) 2002.02.04. 명의변경(2002.1.24.) 융자금 8600만원 중 서○○ 부인 박○○에게 6200만원 입금하고 설정비를 제외한 23,174,980원을 계좌번호 --**** 청구인 통장으로 입금(통장사본 ＃10) 7) 처분청은 청구인의 이의신청 당시에는 쟁점매매계약서에 매도대금으로 132,000,000원이 기재되어 있고, 청구인이 쟁점설계비 지급에 대한 관련 증빙서류를 제출하지 아니하였다며 필요경비로 인정하지 아니하였음이 관련 심리자료에 의하여 확인된다. 8) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 비록, 쟁점매매계약서상의 특약사항에 쟁점설계비의 구체적인 금액이 기재되어 있지는 아니하고, 청구인이 쟁점설계비 지급에 대한 구체적인 금융증빙자료를 모두 제출하지는 아니하였으나, 처분청이 쟁점부동산의 양도와 관련한 실제의 매매계약서로 인정한 쟁점매매계약서의 특약사항에 설계비는 별도로 지급하는 것으로 되어 있고, 청구인의 남편인 박○○의 2001년․2002년의 다이어리에 쟁점부동산의 계약과 취득 경위 및 대금납부내역 등이 구체적으로 기록되어 있으며, 쟁점부동산의 취득과 관련한 박○○의 2001년․2002년의 다이어리 기재내용이 청구인이 제출한 거래내역표와 청구인의 통장사본 등에 의하여도 대금지급내역이 일부 확인되고 있으므로 쟁점설계비를 필요경비로 공제함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.