쟁점토지와 비교토지는 개발행위가 제한된 농업진흥구역에 소재하고 있어 공히 농지로 밖에 사용될 수 없고 농로를 사이에 두고 인접해 있어 시세가 같게 형성될 수 있다는 점, 1990년 이후 현재까지 공시지가가 같다는 점, 같은 달에 거래가 이루어졌다는 점 등에 비추어 비교토지의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 정당함
쟁점토지와 비교토지는 개발행위가 제한된 농업진흥구역에 소재하고 있어 공히 농지로 밖에 사용될 수 없고 농로를 사이에 두고 인접해 있어 시세가 같게 형성될 수 있다는 점, 1990년 이후 현재까지 공시지가가 같다는 점, 같은 달에 거래가 이루어졌다는 점 등에 비추어 비교토지의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 정당함
청구인은 1998.10.31. 취득한 ○○도 ○○시 ○○○구 ○○동 1096번지 전 1,853㎥, 같은 곳 1096-7번지 전 1,983㎡와 같은 곳 1096-8번지 전 1,919㎡(이하 3필지 합계 5,755㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 2005.10.25. 임의경매에 의하여 청구외 김○○ 외 1명에게 양도하고, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액인 1,506,600천원, 1,470,000천원으로 하여 기한 후인 2007.4.27. 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 같은 곳 1094-4번지 전 1,096㎥(이하 “비교토지”라 한다)의 매매사례가액을 적용, 취득가액을 630,109천원으로 하여 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 349,256,800원을 2009.2.3. 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.27. 이건 심사청구를 제기하였다.
처분청이 2009.2.3. 청구인에게 한 양도소득세 349,256,800원의 부과처분은 취소되어야 한다.
조사공무원이 조사기간 중 수차 청구인에게 쟁점토지의 취득 관련 자료를 요청하였으나 청구인은 구체적인 지급방법 등 객관적인 금융자료를 전혀 제출하지 못하였고, 청구인이 소유하던 부동산 3필지의 매각자금과 다른 부동산을 담보로 대출받은 자금 1,543백만원으로 쟁점토지를 취득하였다고 하나, 이는 쟁점토지 취득자금에 대한 입증이라 할 수 없으며, 매매계약서 및 영수증에 전 소유자 청구 외 권
○○ (이하 “권
○○ ”라 한다)의 주민등록번호가 틀리게 작성되어 있는 등 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다. 권혁주에게 쟁점토지의 양도관련 서류의 제출을 요구하였으나 매매계약서 등을 분실하였고 당시 거래가액이 기억나지 않는다고 회신하여 청구인의 취득당시 거래가액 확인이 불가능한 경우에 해당하고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 청구인이
○○ 시
○○○ 동구청에 신고한 290,560천원 및 취득당시의 기준시가보다 현격하게 과다하여 사회통념상 인정할 수 있는 정도의 범위를 넘어선 것으로 보이므로, 이는 소득세법 제114조 제5항 에서 규정하는 “취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우”에 해당한다. 따라서, 쟁점토지와 도로를 사이에 두고 마주하고 있고, 면적, 용도, 위치가 서로 유사한 같은 곳 1094-4번지 전 1,096㎡의 비교토지의 매매사례가격을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이건 처분은 정당하다.
1. 구 소득세법 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
○ 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
2. 구 소득세법시행령 (2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)
○ 제176조 의2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가 액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
3) 국세기본법 제79조 【불고불리, 불이익변경금지】
① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분 이외의 처분에 대하여는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.
② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.
1. 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 청구인이 권○○로부터 1998.6.1. 매매를 원인으로 1998.10.31. 소유권이전등기를 경료하고 2005.10.26. 임의경매로 청구외 김○○ 외 1명에게 매각된 사실이 확인 된다.
2. 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다.
○ 취득가액 신고금액 1,470,000천원(㎡당 신고가액 255천원)은 기준시가 대비 7.9배 수준으로 과다함
○ 전소유자 권○○에게 부동산 양도관련 서류제출을 요청하였으나, 권○○는 매매계약서 등을 분실하였으며 당시 양도가액 등 거래내역이 기억나지 않는다고 회신함
○ 청구인에게 부동산 취득관련 증빙자료 제출을 수차례 요청하였으나 증빙서류를 미제출함
○ 위와 같이 실지거래가액을 확인할 수 있는 장부 및 기타 증빙서류가 없어 취득가액을 매매사례가액으로 추계결정함(소득세법 제114조 제7항)
• 매매사례가액: 120백만원(㎡당 109천원) ․ 양도물건: ○○ ○○ ○○동 ○○ 1094-4번지 답 1,096㎡ ․ 매매일자: 1998.10.9. ․ 양 도 인: 최○○(390920-1***417)
• 과다신고 차액 = 1,470백만원 - (109천원×5,755㎡) = 839백만원
- 라) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 ‘부동산매매계약서’에 기재된 주요 내용은 다음과 같다.
○ 부동산의 표시: ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 1096외 필지(전 1,740평)
○ 매매대금: 1,470,000,000원
• 계약금: 270,000,000원
• 중도금: 600,000,000원(1998.4.24)
• 잔 금: 600,000,000원(1998.5.24)
○ 계약일: 1998.3.4.
○ 매도인: 서울 ○○구 ○○동 52번지 권○○(400820-1***0 16)
○ 매수인: ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 606번지 김○○(491122-1*5)
○ 단서: 매도자는 현재 임대하고 있는 밭의 농작물을 추수하고 난 후, 임대인으로부터 임대계약서를 반환받아 매수인에게 주기로 한다.
○ 중개업자: 쌍방합의
- 마) 위 계약서의 대금지급 증빙으로 영수증 2매가 첨부되어 있다.
○ 금 액: 600,000,000원(백석동 전, 답 중도금)
○ 발행인: 권○○(400820-1***0 16)
○ 일 자: 1998.4.24
○ 금 액: 600,000,000원(백석동 전, 답 잔금)
○ 발행인: 권○○(400820-1***0 16)
○ 일 자: 1998.5.24
- 바) 권○○는 조사청으로부터 쟁점토지의 양도관련 자료제출 요청을 받고, “오래 되어서 매매 관계 생각이 안 나고 계약서라도 있나 찾아보았으나 아무 것도 없어서 확인을 해드릴 수가 없습니다.”라고 적고 주민등록번호를 400820 -1**** 28 로 하여 자필서명하여 2008.11.11. 회신하였다.
3. 청구인이 납부한 쟁점토지의 취득세 및 등록세는 6,973,440원과 2,935,600원임이 세목별과세증명서에 의하여 확인되는바, 이를 토대로 역산한 취득가액은 290,560,000원이다.
4. 당심에서 이 건 심리 중 쟁점토지의 권○○의 사업장을 방문하여 위 매매계약서와 영수증사본을 제시한바, 권○○는 다음과 같이 자필서명 확인하였다. “상기 계약서에 대하여 열람한 후 소견으로는 인장은 맞은 것 같고 글씨는 본인의 필적이 아닌 것 같음. 가격은 기억이 나지 않으나 당시 상황으로는 주변시세보다 싸게 매도한 것으로 사료됨. 본인은 양도 전에 위 농지를 임대한 사실이 없는 것으로 사료됨. ※1998.4.24. 중도금 6억 영수증 및 1998.8.24. 잔금 6억 영수증은 인장은 맞은 것 같으나 필적은 자필이 아닌 것 같다”
5. 쟁점토지와 매매사례 비교토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다. (원) 구분 쟁점토지 비교토지 연도별 공시일 1096번지, 전, 1,853㎡ 1096-7번지 전, 1,983㎡ 1096-8번지 전, 1,919㎡ 1094-4, 전, 1,096㎡ 1990 1990.8.30 24,000 24,000 1991 1991.6.29 24,000 24,000 1992 1992.6.5 23,000 23,600 1993 1993.5.22 21,000 21,000 1994 1994.6.30 21,000 21,000 1995 1995.6.30 18,000 18,000 1996 1996.6.28 23,400 30,000 1997 1997.6.30 45,500 45,500 45,500 50,000 1998 1998.6.30 59,100 65,000, 65,000, 65,000 1999 1999.6.30 65,100 62,000 62,000 63,200 2000 2000.6.30. 67,600 66,300 66,300 66,300 2001 2001.6.30. 67,600 66,300 66,300 66,300 2002 2002.6.29 78,000 76,500 76,500 76,500 2003 2003.6.30 96,900 95,000 95,000 95,000 2004 2004.6.30 142,000 140,000 140,000 140,000 2005 2005.5.31 183,000 180,000 180,000 180,000 2006 2006.5.31 183,000 180,000 180,000 180,000 2007 2007.5.31 183,000 180,000 180,000 180,000 2008 2008.5.31 204,000 200,000 200,000 200,000
6. 토지이용계획확인서에 의하여 쟁점토지 및 비교토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 따라 농림지역, 개발행위허가제한지역, 건축허가착공제한지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있음이 확인된다.
7. 당심에서 2009.7.17. 쟁점토지 및 비교토지 소재지에 출장하여 확인한바, 쟁점토지와 비교토지는 농로(폭 약 5m)를 사이에 두고 마주보고 있으며, 두 토지 일대가 모두 순수 농지로 사용되고 있다.
• 쟁점토지는 구거 변 폭 약 5.6m의 농로와 약 5m 폭 농로(비교토지와 경계)의 삼거리 코너에 접하여 위치하며, 지적도상 가로 세로의 비율이 약 4.5: 8.6의 반듯한 직사각형이며, 현재 토지 전체에 대파가 심어져 있다.
• 비교토지는 1,086㎡로 구거에 접한 1094번지 뒤에 위치하고 가로 세로의 비율이 약 1(농로 쪽): 8.5(타토지 연접)로 긴 직사각형이며, 조사일 현재 작물이 심어져 있지는 않으나 파종이 가능한 상태의 밭이다.
- 라. 판단
1. 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요가 납세의무자에게 있다 할 것이다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결 등 참조). 이러한 관점에서 쟁점토지의 취득가액이 1,481,099,390원이라는 주장에 대하여 살피건대, 청구인은 매매계약서와 영수증 2매, ○○시 ○○○구청장이 발행한 세목별과세증명서 등을 제출하고 있을 뿐 달리 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있고, 매도자 권○○가 영수증상의 필적이 본인의 필적이 아니고 계약서상의 단서 내용이 사실이 아니라고 부인하고 있으며, 청구인이 지방자치단체에 신고한 쟁점토지의 취득가액이 290,560천원인 사실 등에 비추어 주장 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2. 그렇다면, 이 사건은 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되어 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것인데, 소득세법 제114조 제5항 의 위임 규정인 같은 법 시행령 제176조의 3 제3항 제1호에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 적용하여 산정한 가액에 의한다고 되어 있다. 청구인은 비교토지가 도로에 연접하지 아니하여 가격 면에서 쟁점토지와 현격한 차이가 있어 비교토지의 선정 및 매매사례가액 적용이 부당하다고 주장하나, 대지 등 건축물 신축이 가능한 토지의 경우에는 도로와 연접 및 도로 접근성에 따라 가격에 차이가 있으나 쟁점토지와 비교토지는 개발행위가 제한된 농업진흥구역에 소재하고 있어 공히 농지로 밖에 사용될 수 없고 농로를 사이에 두고 인접해 있어 시세가 같게 형성될 수 있다는 점, 청구인의 쟁점토지 취득일이 1998.10.31.이고 비교토지의 매매일이 1998.10.9.이며, 1990년 이후 현재까지 공시지가가 같다는 점 등에 비추어 비교토지의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
3. 설사, 청구주장대로 쟁점토지와 비교토지가 유사성이 없다 하더라도, 비교토지 외에 쟁점토지와 유사한 자산의 매매사례가액이 없고, 쟁점토지의 취득당시 감정가액이 존재하지 아니하므로, 소득세법 제114조 제5항 및 시행령 제176조의 2 제3항에 규정하는 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다. 그러나, 이 경우 쟁점토지의 취득환산가액은 525,330천원으로 처분청이 이 건 처분에 적용한 매매사례가액 630,109천원보다 낮게 산정되어 양도소득세 고지세액이 오히려 많아지게 된다. 따라서 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하여 달라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심사청구를 기각합니다. 결정 내용은 붙임과 같습니다.